Indklagedes beregning af slutseddels reguleringsbestemmelses betydning for sælger.
| Sagsnummer: | 586 /1994 |
| Dato: | 17-07-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Peter Møgelvang-Hansen, Bjarne Lau Pedersen, Jørn Ravn, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Indklagedes beregning af slutseddels reguleringsbestemmelses betydning for sælger. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved slutseddel underskrevet af klagerne den 24. februar 1994 solgte de deres faste ejendom. Ved handlen skulle hjemtages et kontantlån på 595.000 kr., ligesom der forudsattes udstedt et sælgerpantebrev på 131.000 kr. Slutsedlen indeholdt en reguleringsklausul, hvoraf fremgik, at såfremt ydelsen på ejendommens prioriteter ændredes med mere end +/÷ 2%, skulle sælgerpantebrevet reguleres således, at ejendommens årlige prioritetsydelser fortsat udgjorde 64.235,10 kr. +/÷ 2%.
Til sikkerhed for et lån ydet af indklagede til klagerne med en restgæld på ca. 103.000 kr. havde indklagede håndpant i et ejerpantebrev med pant i den solgte ejendom. På den medvirkende ejendomsmæglers forespørgsel af 3. marts bekræftede indklagede samme dag, at man var indforstået med at frigive ejerpantebrevet i forbindelse med indfrielse af lånet.
Den 11. april 1994 modtog indklagede fra ejendomsmægleren handlens dokumenter, idet indklagede blev anmodet om at hjemtage ejerskiftelånet fra Danske Kredit, ligesom indklagede blev anmodet om at tage kontakt med klagerne med henblik på en eventuel kurssikring.
Den 21. april 1994 afholdtes møde hos indklagede med den ene af klagerne, hvor kurssikring blev drøftet, ligesom indklagede tilkendegav sine generelle forventninger til kursudviklingen på obligationsmarkedet. Der aftaltes nyt møde til den 28. s.m., hvor indklagede ville have nødvendige papirer til hjemtagelse af realkreditlånet klar til underskrift. På mødet den 28. s.m. med klagerne blev indklagedes forventninger til kursudviklingen på ny drøftet, herunder spørgsmålet om kurssikring, ligesom indholdet og betydningen af slutsedlens reguleringsklausul drøftedes. Klagerne ønskede ikke at foretage kurssikring, men ville afvente sagens yderligere ekspedition. Det blev på mødet aftalt, at indklagede skulle foretage en beregning af virkningen af slutsedlens reguleringsklausul. Beregningen viste en reduktion i klagernes kontantprovenu på 23-25.000 kr., hvilket blev meddelt klagerne telefonisk.
Den 10. maj 1994 modtog indklagede ejerskiftepantebrevet retur fra tinglysning. Indklagede kontaktede den ene af klagerne med forespørgsel om, hvorvidt lånet ønskedes udbetalt/kurssikret, men dette afviste klageren.
Den 11. maj 1994 kontaktede indklagede købernes advokat med henblik på at få oplyst, hvorvidt ejerskiftelånet fortsat ønskedes udbetalt på grundlag af 5%-obligationer. Efter at indklagede havde rykket advokaten, meddelte denne den 1. juni 1994, at køberne ønskede ejerskiftelånet udbetalt på grundlag af 8%-obligationer.
Ejerskiftelånet udbetaltes på grundlag af kursen den 9. juni 1994.
Indklagede ekspederede herefter indfrielse af lån, der ikke skulle overtages af køberne. Den 16. august 1994 modtog indklagede skrivelse fra klagernes advokat, hvorefter det i slutsedlen forudsatte sælgerpantebrev på 131.000 kr. skulle nedsættes til 63.213,94 kr. Køberne, som tidligere havde deponeret 103.800 kr. til indfrielse af sælgerpantebrevet (kurs 80), skulle herefter have refunderet 53.228,85 kr. af det deponerede beløb.
Klagerne har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at godtgøre klagerne den del af deres tab, som overstiger 23.000 kr., dvs. ca. 30.000 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har anført, at indklagede allerede under et møde den 25. januar 1994 var blevet orienteret om det forestående salg af ejendommen. På mødet var spørgsmålet om frigivelsen af ejerpantebrevet blevet rejst, herunder om indklagede ville råde og vejlede dem under salget. Indklagede bekræftede dette. Ved mæglerens brev af 3. marts 1994 blev indklagede bekendt med, at ejendommen var solgt, hvorfor indklagede burde have påbegyndt rådgivningen af dem vedrørende spørgsmålet om kurssikring, renteniveau, obligationskurser m.v. Indklagede foretog sig imidlertid intet. De valgte ikke at foretage kurssikring på baggrund af indklagedes udregning af kurstabet, som på intet tidspunkt oversteg 23.000 kr. Havde de haft kendskab til, at udregningerne og dermed deres beslutningsgrundlag var urigtig, ville de have kurssikret på det tidligst mulige tidspunkt. De havde ikke til hensigt at spekulere i kursudviklingen. I tillid til indklagedes beregninger undlod de at kurssikre. Deres erstatningskrav støttes ikke af den undladte kurssikring, men på indklagedes fejlagtige beregning af tabet. Under en samtale den 3. juni 1994 med en medarbejder hos indklagede beregnede denne tabet til 6-8.000 kr. Også denne beregning dannede grundlag for deres økonomiske dispositioner, indtil de modtog købers advokats beregning i august 1994.
Indklagede har anført, at man som følge af mæglerens henvendelse af 3. marts 1994 vedrørende frigivelsen af ejerpantebrevet ikke havde nogen pligt til herefter at kontakte klagerne med henblik på rådgivning om kurssikring. Effektuering af et eventuelt ønske om kurssikring ville desuden kræve et lånetilbud, som endnu ikke forelå. Klagerne blev endvidere på dette tidspunkt rådgivet af mægleren. Indklagede har fremmet sagens ekspedition korrekt efter modtagelsen den 11. april 1994. De ønskede på intet tidspunkt at foretage kurssikring af ejerskiftelånet. Klagerne ønskede at spekulere i stigende obligationskurser med henblik på et minimere det tab, som kunne konstateres i april måned 1994. Klagernes spekulationshensigt bestyrkes af, at de gentagne gange i april og maj måned blev forespurgt om kurssikring ønskedes, men afviste det. Indklagede har ikke pådraget sig ansvar for den foretagne rådgivning om kursudviklingen på obligationsmarkedet, idet klagerne måtte indse, at der alene var tale om en vurdering baseret på de foreliggende oplysninger. Det skete kursfald var overraskende for hele markedet, og indklagedes rådgivning var i overensstemmelse med markedets generelle opfattelse og dermed fuld forsvarlig. Det beregnede tab i april på ca. 23.000 kr var det aktuelle tab, som kunne påvirkes af den efterfølgende udvikling, hvilket klagerne måtte indse.
Ankenævnets bemærkninger:
Det er ubestridt, at indklagede i april 1994 efter modtagelsen af lånetilbudet vedrørende ejerskiftelånet rådgav klagerne om muligheden for at kurssikre lånet, og der er ikke grundlag for at fastslå, at indklagede i forbindelse med denne rådgivning har gjort sig skyldig i ansvarspådragende fejl. Det er navnlig ikke godtgjort, at indklagede meddelte klagerne, at deres maksimale tab som følge af slutsedlens reguleringsbestemmelse ville blive ca. 25.000 kr. Klagerne måtte indse, at beregningen var foretaget på grundlag af de aktuelle kurser, og at størrelsen af det endelige tab derfor ville afhænge af den efterfølgende kursudvikling, når de undlod at foretage kurssikring.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge.