Afgørelse

Indsigelse mod garantiprovision i forbindelse med forhåndslån. Indsigelse mod omkostninger på kapital- og ratepension, der var omfattet af investeringsaftale.

Sagsnummer:	123/2007
Dato:	17-12-2007
Ankenævn:	John Mosegaard, Karin Duerlund, Carsten Holdum, Rut Jørgensen, Erik Sevaldsen
Klageemne:	Værdipapirer - formuestyring Garanti - provision Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Ledetekst:	Indsigelse mod garantiprovision i forbindelse med forhåndslån. Indsigelse mod omkostninger på kapital- og ratepension, der var omfattet af investeringsaftale.
Indklagede:	Sparekassen Sjælland
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Indledning.

Denne sag vedrører klagerens indsigelser mod dels omkostninger på kapital- og ratepensionskonti, hvorom der var indgået investeringsaftaler, dels garantiprovision i forbindelse med hjemtagelse af et forhåndslån.

Sagens omstændigheder.

I

I forbindelse med et møde den 24. november 2004 udarbejdede sparekassen en pensionsplan for klageren, der er født i 1938.

Klageren havde i et forsikringsselskab fire livrenteordninger, en ratepension og en kapitalpension og i et andet pengeinstitut nogle indekskontrakter.

På sparekassens anbefaling besluttede klageren at overføre ratepensionen, kapitalpensionen og indekskontrakterne til sparekassen, mens livrenteordningerne blev bibeholdt i forsikringsselskabet.

På et opfølgende møde den 9. december 2004 underskrev klageren to investeringsaftaler med sparekassen om henholdsvis kapitalpensionen og ratepensionen. Investeringsprofilen var "forsigtig", og investeringshorisonten var henholdsvis 3-5 år og over 10 år. Af aftalerne fremgår i øvrigt bl.a.:

"[Indklagede] foretager investeringer i noterede og godkendte værdipapirer, når der på tilhørende konto indestår kr. 25.000,00, eller når [indklagede] vurderer, at det er fordelagtigt at investere. Investeringerne foretages ud fra den af [indklagede] anbefalede sammensætning for den af kunden valgte investeringsprofil.

…

[Indklagede] fremsender løbende information om de stedfundne dispositioner i form af afregningsnotaer. …

[Indklagedes] honorar, for pleje og overvågning i henhold til nærværende aftale, er p.t. sammensat som følger:

Grundhonorar 250,00 kr. p.a. Depotværdi op til kr. 100.000,- 0,75% p.a.Depotværdi mellem kr. 100.000-500.000,- 0,50% p.a. Depotværdi kr. 500.000,- 0,10% p.a.

…

Der betales ikke kurtage ved køb og salg af værdipapirer efter den valgte profil. Dog vil omkostninger, som [indklagede] pålægges, skulle dækkes af kunden.

Honoraret beregnes af depotværdien ultimo året og debiteres afkastkontoen. Depotgebyrer betales i overensstemmelse med de til enhver tid gældende takster for [indklagede]. "Forretningsbetingelser for handel med Værdipapirer" er samtidig med nærværende aftale udleveret til kunden."

Den 6. januar 2005 modtog sparekassen fra forsikringsselskabet 536.472 kr. vedrørende kapitalpensionen og 450.387 kr. vedrørende ratepensionen.

Da klageren i efteråret 2005 overgik fra efterløn til folkepension, blev der afholdt et nyt pensionsmøde den 29. september 2005, hvor pensionsplanen blev ajourført.

I 2005 var der et afkast på 9.521 kr. på kapitalpensionsordningen. Efter fradrag af omkostninger til sparekassen på 3.127 kr. var afkastet 6.394 kr. På ratepensionsordningen var afkastet på 34.642 kr. Efter fradrag af omkostninger (3.045 kr.) var afkastet 31.597 kr.

I 2006 var der en tilvækst på kapitalpensionsordningen på i alt 48.703 kr., hvoraf 42.000 kr. var klagerens indbetaling i kalenderåret, mens 3.633 kr. vedrørte en overførsel. De resterende 3.070 kr. svarede til afkastet, som var på 7.392 kr. med fradrag af omkostninger på 3.249 kr. og pensionsafkastskat på 1.072 kr. Afkastet efter omkostninger var 4.143 kr. På ratepensionen var afkastet på 22.724 kr. Efter fradrag af omkostninger, 3.435 kr., var afkastet 19.289 kr.

I begyndelsen af 2007 gav klageren udtryk for utilfredshed med afkastet på kapital- og ratepensionen. Der blev derfor afholdt et pensionsmøde den 12. februar 2007, hvor der blev udarbejdet en ny pensionsplan. Risikoprofilen på investeringsaftalen vedrørende ratepensionen blev ændret, og investeringsaftalen for kapitalpensionen, der skulle udbetales i 2008, blev ophævet. Kapitalpensionsmidlerne blev placeret i 4 % inkonvertible realkreditobligationer med udløb i 2009. Ved salget af de eksisterende papirer i kapitalpensionsordningen og købet af obligationerne beregnede sparekassen sig kurtage på 1,5 %, svarende til i alt 1.819,54 kr.

Omkring marts 2007 overførte klageren sit engagement til et andet pengeinstitut, P.

Ved gebyrnota af 11. april 2007 beregnede sparekassen sig gebyrer på i alt 1.551,55 kr. fordelt med 313,39 kr. til depotgebyrer og 1.238,16 kr. vedrørende investeringsaftalen.

Klageren har anført, at kapital- og ratepensionen blev overført i tillid til et løfte fra sparekassen om, at "det kunne de gøre bedre".

Sparekassens rådgivning var utilfredsstillende, og sparekassen gennemførte alt for mange køb og salg af værdipapirer, hvilket hun klagede over. På 2 år blev der gennemført ca. 50 handler på beløb helt ned til ca. 600 kr.

Da hun i januar 2007 klagede over, at afkastet var for lille, oplyste sparekassen, at tilvæksten var på 52.279,37 kr. Hun havde imidlertid selv indskudt de 42.000 kr. på kapitalpension i 2006.

På mødet den 12. februar 2007, hvor hun på ny gav udtryk for utilfredshed med omkostningerne, blev kapitalpensionsmidlerne efter et fornyet indskud på 43.000 kr. omlagt til obligationer. Sparekassen beregnede sig i alt 1.819,54 kr. i kurtage herfor, hvilket var uberettiget.

Efter overførslen af engagementet til hendes nye pengeinstitut opkrævede sparekassen endvidere gebyrer på i alt 1.551,55 kr.

Sparekassen har anført, at klageren blev behørigt orienteret om vilkårene for investeringsaftalerne, herunder hvilke priser der var gældende. Antallet af handler var uden betydning for omkostningernes størrelse, da der ikke betales kurtage i forbindelse med handler omfattet af en investeringsaftale.

Handlerne den 12. februar 2007 var ikke omfattet af investeringsaftalen, og der blev derfor beregnet kurtage.

Klageren fik grundig og fyldestgørende rådgivning på pensionsmøderne. På opfølgningsmødet den 29. september 2005 gav klageren ikke udtryk for nogen utilfredshed. Pensionsplanen blev ajourført, og klageren fik hjælp til udfyldelse af forskudsskema og hjælp til oplysninger til kommunens pensionskontor, hvorved klageren opnåede et pensionstillæg på 45.779 kr. pr. år før skat. På mødet den 12. februar 2007 blev sagen fulgt op med en henvendelse til kommunen, idet klagerens pension ikke var blevet rettet korrekt.

Man har ikke givet klageren nogen garanti for forrentningen af aftalerne. Klageren har imidlertid i den omhandlede periode fået et afkast på 55.644 kr. efter fradrag af omkostninger. Klageren har ikke haft tab på kapital- og ratepensionen, og de betalte omkostninger er i overensstemmelse med det aftalte.

II

Til brug for klagerens opførelse af en fast ejendom indhentede klageren i august 2006 et lånetilbud vedrørende et obligationslån på 1.285.000 kr. i Totalkredit. Ifølge lånetilbudet kunne lånet udbetales som forhåndslån mod bl.a. "forhåndslånsgaranti fra formidlende pengeinstitut". Garantien kunne frigives når bl.a. "byggeriet er færdigmeldt og endelig vurderet af vurderingsansvarlig".

Sparekassen hjemtog lånet i begyndelsen af september 2006.

Ved nota af 5. september 2006 beregnede sparekassen sig garantiprovision på 1.392,08 kr. for perioden 4. september-30. september 2006.

Ved nota af 29. september 2006 beregnede sparekassen sig garantiprovision på 4.925,83 kr. for perioden 30. september-31. december 2006.

Den 6. oktober 2006 underskrev klageren en regaranti for sparekassens garanti overfor Totalkredit, og den 13. oktober 2006 underskrev klageren en pantsætningserklæring til sikkerhed for garantitilsvaret. Af regarantien fremgår bl.a.:

"Garanti- provision

Garantien forrentes med en variabel provision, som for tiden udgør 1,5000 pct. p.a., dog minimum kr. 300,00 kvartårligt. Provisionen beregnes og tilskrives kvartårligt forud første gang på afregningstidspunktet for perioden indtil den 30.09.2006."

I midten af oktober 2006 flyttede klageren ind i ejendommen.

Den 24. oktober 2006 anmodede sparekassen en ejendomsmægler, der var vurderingsansvarlig for Totalkredit, om at vurdere ejendommen med henblik på en færdigmelding af byggeriet.

Ved e-mail af 26. oktober 2006 meddelte ejendomsmægleren bl.a.:

"Til færdigmeldingen har jeg følgende kommentarer:

Ingen af husets 2 badeværelser er tilnærmelsesvis færdige, ligesom udenomsarealerne fortsat mangler rigtigt meget.

Således er der lagt fliser omkring huset, men absolut heller ikke mere.

Omkring badeværelserne har jeg fået oplyst, man har aftalt med entreprenøren, at ejer selv sørger for flisearbejdet på begge badeværelser. Materialerne skulle være i huset, men køber skal selv klare alt arbejdet. Man har derfor fået et afslag i kontantprisen I forhold til kr. 1.916.295, men jeg kunne ikke få oplyst hvor meget, bl.a. også fordi ejer også har foretaget nogle tilvalg i forhold til det oprindelig aftalte.

P.g.a. ovennævnte omkring badeværelserne og grunden vil jeg derfor ikke være i stand til at sætte ejendommen til mere end kr. 2.300.000 på nuværende tidspunkt."

E-mailen var vedhæftet 5 fotos, der er fremlagt under sagen.

Klageren har anført, at der på daværende tidspunkt var lagt fliser ved indkørslen og foran huset til hoveddøren og bryggersdøren samt på terrassen mod haven, som var planeret færdig og klar til at blive tilsået med græs.

Sparekassen har anført, at man telefonisk kontaktede Totalkredit for at undersøge muligheden for dispensation for færdigmelding på baggrund af vurderingen af 26. oktober 2006. Dette var ifølge Totalkredits kreditafdeling ikke muligt. Den 1. november 2006 meddelte man klageren, at Totalkredit ikke ville frigive garantien, før der forelå en færdigmelding. Det blev aftalt at forsøge at få en færdigmelding, når det ene badeværelse var færdigt. Klageren skulle kontakte sparekassen, når der var sat fliser op. Der var løbende kontakt med klageren frem til den 9. februar 2007, hvor hun bl.a. oplyste, at badeværelset stadig ikke var helt færdigt. Klageren har anført, at hun i december 2006 meddelte sparekassen, at det ene badeværelse var færdigt. Sparekassens medarbejder ville selv besigtige ejendommen, hvilket imidlertid ikke skete. Hun rykkede gentagne gange i december 2006 og i januar og februar 2007.

Ved nota af 29. december 2006 beregnede sparekassen sig garantiprovision på 4.818,75 kr. for perioden 31. december 2006 - 31. marts 2007.

Ifølge et under sagen fremlagt notat af 19. marts 2007 udarbejdet af en medarbejder hos P var ejendommen blevet besigtiget med henblik på færdigmelding. Ifølge notatet manglede færdiggørelse af det ene badeværelse. Ejendommens belåningsværdi var på 2,4 mio. kr.

Sparekassen slettede herefter garantien.

Parternes påstande.

Den 26. april 2007 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at sparekassen skal betale en godtgørelse for tab og omkostninger vedrørende kapital- og ratepensionen (I) og refundere den opkrævede garantiprovision helt eller delvist (II).

Sparekassen har nedlagt påstand om frifindelse.

Klageren har anført, at det blev aftalt, at der kun skulle stilles garanti for lånet indtil det tidspunkt, hvor lånets værdi lå inden for 80 % af ejendommens værdi, svarende til det normale for et kreditforeningslån. Garantien burde derfor være blevet frigivet den 24. oktober 2006, hvor værdien var ca. 2,5 mio. kr. Det var uberettiget at opretholde garantien med henvisning til, at der manglede nogle fliser i badeværelserne.

På grund af utilfredshed med sparekassens håndtering af sagen rettede hun henvendelse til P, som besigtigede og færdigmeldte ejendommen, som var i uændret stand i forhold til december 2006, hvor hun meddelte sparekassen, at det ene badeværelse samt haven var helt færdig.

Da lånet var mindre end 50 % af ejendommens værdi, stillede Totalkredit ifølge P ikke krav om en bankgaranti. Hun kunne således have sparet udgiften til garantiprovision, hvis hun ved byggeriets start havde været kunde hos P i stedet for hos sparekassen.

Sparekassen har anført, at klageren fra sagens start blev informeret både om garantistillelsen, prisen for denne og betingelserne for ophævelse, hvilket fremgår af de underskrevne dokumenter.

Det er normal praksis, at der stilles garanti fra det låneformidlende pengeinstitut over for realkreditinstituttet i forbindelse med hjemtagelse af forhåndslån. Det er også normalt, at der kræves en færdigmelding af byggeriet, inden garantien frigives. Årsagen til, at nærværende sag trak ud, var alene klagerens ønske om selv at stå for færdiggørelsen af byggeriet.

Det bestrides, at en medarbejder hos sparekassen skulle have givet tilsagn om en besigtigelse, idet det var op til Totalkredit at afgøre, hvornår forhåndslånsgarantien kunne frigives.

Besigtigelsen den 19. marts 2007 blev således også foretaget af P's Totalkreditvurderingsansvarlige.

Ved modtagelsen af anmodningen om overførsel af engagementet kontaktede man straks P med henblik på at få afklaret forholdet omkring garantien. P kontaktede Totalkredit, der igen oplyste, at garantien ikke kunne frigives, før der forelå en færdigmelding. Ejendommen blev den 19. marts 2007 vurderet af Totalkredits vurderingsansvarlige hos P, som færdigmeldte byggeriet, dog med undtagelse af det ene badeværelse. Ved modtagelsen af færdigmeldingen blev garantien slettet.

Der er væsentlig forskel på vurderingen af 26. oktober 2006, hvor "ingen af husets 2 badeværelser er tilnærmelsesvis færdige" og vurderingen af 19. marts 2007, hvor der "mangler færdiggørelse af det ene badeværelse".

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

I

Det må lægges til grund, at klagerens kapital- og ratepension blev forvaltet af sparekassen i overensstemmelse med investeringsaftalerne af 9. december 2004.

Ifølge de fremlagte årsoversigter opnåede klageren i de ca. 2 år, hvor investeringsaftalerne var gældende, afkast på ca. 60.000 kr. efter fradrag af omkostninger. Der er ikke grundlag for at fastslå, at sparekassen skulle have tilsikret klageren et større afkast.

Der er heller ikke grundlag for at tilsidesætte sparekassens honorar for pleje og overvågning i henhold til aftalerne som urimeligt. Honoraret fremgår tydeligt af aftalerne, ligesom det fremgår, at klageren herudover skulle betale depotgebyrer i overensstemmelse med de til enhver tid gældende takster.

Da der ifølge aftalen ikke blev opkrævet kurtage ved køb og salg af værdipapirer, blev klageren, bortset fra sædvanlige depotgebyrer, ikke påført omkostninger som følge af antallet af handler under sparekassens forvaltning.

3 medlemmer - John Mosegaard, Karin Duerlund og Erik Sevaldsen udtaler herefter:

Da investeringsaftalen for kapitalpensionsordningen ophørte måtte klageren påregne, at der ville blive opkrævet kurtage ved handler med værdipapirerne i kapitalpensionsdepotet, hvorfor vi ikke finder grundlag for at pålægge sparekassen at refundere kurtagebeløbene på i alt 1.819,54 kr.

2 medlemmer - Rut Jørgensen og Carsten Holdum - udtaler:

Vi finder, at sparekassen bør refundere kurtagebeløbene på i alt 1.819,54 kr. i forlængelse af den indgåede investeringsaftale. Vi finder i øvrigt anledning til at tilføje, at et stort antal handler, der måtte omfatte en ikke ubetydelig del af formuen, alt andet lige vil medføre et formuetab henset til forskellen mellem købs- og salgskursen, hvorfor det er ukorrekt, når sparekassen gør gældende, at antallet af handler er uden betydning for omkostningernes størrelse.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Der findes ikke grundlag for at tilsidesætte overførselsgebyrerne på i alt 1.551,55 kr. som urimelige.

II

Det må lægges til grund, at lånet ikke uden en forhåndslånsgaranti fra sparekassen kunne være blevet hjemtaget i begyndelsen af september 2006.

Det forhold, at klageren ikke underskrev aftaledokumenterne om regaranti og pantsætning på hjemtagelsestidspunktet men først ca. en måned senere, kan ikke i sig selv medføre, at sparekassen var uberettiget til at beregne sig provision for garantistillelsen.

3 medlemmer - John Mosegaard, Karin Duerlund og Erik Sevaldsen - udtaler herefter:

Vi finder ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte sparekassens oplysning om, at Totalkredit telefonisk er gjort bekendt med vurderingen af 26. november 2006 og herefter på forsvarlig måde har haft mulighed for at tage stilling til, om garantien kunne frigives.

Herefter og efter det i øvrigt fremkomne om det videre forløb finder vi derfor, at sparekassen har været berettiget til at oppebære garantiprovision som sket.

Vi har ikke herved taget stilling til, om Totalkredit burde have frigivet garantien på et tidligere tidspunkt. Spørgsmål herom kan eventuelt indbringes for Realkreditankenævnet.

2 medlemmer - Rut Jørgensen og Carsten Holdum - udtaler:

Vi finder, at sparekassen burde have sendt vurderingen af 26. oktober 2006 til Totalkredit. Det må anses for uafklaret, om Totalkredit i så fald ville have frigivet garantien, og vi finder, at denne usikkerhed bør komme klageren til gode. Det bemærkes herved, at ejendommen blev vurderet til 2,3 mio. kr., hvilket væsentligt oversteg det ydede forhåndslån på 1.285.000 kr., at klageren faktisk boede i ejendommen, og at vurderingen af ejendomsværdien den 19. marts 2007, der førte til frigivelse af garantien, ikke væsentligt oversteg vurderingen den 26. oktober 2006.

Vi finder herefter, at sparekassen bør refundere den opkrævede garantiprovision til klageren, således at denne stilles, som om garantien var blevet frigivet den 1. november 2006.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Som følge af det anførte

Klagen tages ikke til følge.