Afgørelse

Bortfald af kaution. Frivillig handel.

21306113
Bortfald af kaution. Frivillig handel
I forbindelse med salg af en ejendom til et selskab, som klagerens datter var ejer af, afgav det indklagede realkreditinstitut i december 2010 en betinget bevilling af gældsovertagelse, som var betinget af kaution fra klageren. Klageren underskrev i december 2010 en selvskyldnerkautionserklæring for lånet med en restgæld på 677.053 kr. Datterens selskab blev efterfølgende erklæret konkurs. Ejendommen blev i juni 2012 solgt af kurator i en frivillig handel, som førte til et tab for instituttet på 170.717 kr., som herefter blev gjort gældende mod klageren. Klagerens advokat bestred efterfølgende kautionen, herunder med henvisning til, at klageren ikke havde haft kendskab til eller godkendt handlen, og at ejendommen i øvrigt var solgt for billigt. Instituttet fastholdt kautionsforpligtelsen.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, principalt at kautionsforpligtelsen var bortfaldet, subsidiært at kautionsforpligtelsen skulle nedsættes. Instituttet påstod frifindelse.

Som sagen var oplyst, fandt Nævnet, at instituttet havde opfyldt sin oplysningspligt i forhold til klageren. Nævnet fandt det i den forbindelse ubetænkeligt at lægge til grund, at klageren måtte have haft kendskab til salgsbestræbelserne. Nævnet fandt, at instituttet havde været berettiget til at afhænde ejendommen, hvilket naturligvis skulle ske på de i situationen bedst opnåelige vilkår. Nævnet fandt det ikke dokumenteret eller sandsynliggjort, at ejendommen var solgt for billigt. Nævnet bemærkede herved, at alternativet til salg af ejendommen i fri handel ville have været salg på tvangsauktion. Derved ville klageren efter Nævnets opfattelse ikke være blevet stillet gunstigere. Nævnet frifandt som følge heraf realkreditinstituttet.

K E N D E L S E

afsagt den 19. august 2014



JOURNAL NR.: 2013-01-06-113-N


INSTITUT: Nykredit Realkredit A/S


KLAGEEMNE: Bortfald af kaution. Frivillig handel.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 26. juni 2014


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Anna Marie Ringive (2 stemmer, jf. nævnsvedtægternes § 14, stk. 1)
Jacob Elverum
Per Englyst



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

I forbindelse med salg af en ejendom til et selskab, som klagerens datter var ejer af, afgav det indklagede realkreditinstitut den 15. december 2010 følgende betingede bevilling af gældsovertagelse:

”Ansøgning om overtagelse af den personlige gældsforpligtelse for …(indklagedes)… lån i ejendommen vil kunne bevilges, dog under følgende forudsætninger:

…

• Kaution af …(klageren)… Kautionserklæring vedlagt.

…(Indklagede)… har registreret, at i forbindelse med gældsovertagelsen er valgt den rådgivning, som tilbydes i …(indklagedes)… Erhvervscenter, og fravalgt den rådgivning, der opfylder bestemmelserne i §§ 14 og 15 i bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder.

Vi gør opmærksom på, at der i forbindelse med en efterfølgende terminsydelse vil blive opkrævet 6.000 kr. i gebyr for denne gældsovertagelse.”

Kautionserklæringen, som klageren underskrev den 20. december 2010, har følgende ordlyd:

”Lån opr. kr. 967.000, Tilpasningslån F1 med indledende afdragsfrihed.

Uaflyst nedbragt til kr. 677.052,84 pr. 1.10.2010.

Lånet er afdragsfrit fra termin 01.10.2010 til termin 31.12.2011. Efter den afdragsfrie periode stiger ydelsen, da der tillige skal betales afdrag.

Undertegnede: …(klageren)…

Indestår herved som selvskyldnerkautionist for alle betalinger i henhold til ovennævnte lån.

Selvskyldnerkautionen omfatter endvidere alle betalinger, der er afledt ved ændring af låneforholdet som følge af omlægninger, herunder ændring af valuta, rentesats, løbetid og afdragsprofil.

…(Indklagede)… kan uden kautionistens samtykke bevilge henstand med betaling af ydelser, dog skal retsforfølgning være påbegyndt inden for de i tinglysningslovens § 40 fastsatte frister.

…(Indklagede)… kan endvidere uden kautionistens samtykke meddele accept til, at lån med bedre prioritet end det kautionssikrede lån omlægges.

…(Indklagede)… er ikke forpligtet til, før der rettes krav mod kautionisten, at realisere den/de af debitor eller andre stillede sikkerhed(er).

Jeg/vi er bekendt med, at tilbagebetalingen af lånet sker i overensstemmelse med de regler og vilkår, der til enhver tid er fastsat i …(indklagedes)… vedtægter og lånevilkår.

Kautionen bortfalder ved debitorskifte.”

Indklagede fremsendte den 1. februar 2012 følgende orientering til klageren om kautionsforpligtelsen for 2012:

”I henhold til ”Bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder” fremsendes information om den aktuelle status på kautionsforpligtelse overfor …(indklagede)… pr. 31.12.2011.

Låntager …(Datterens firma)…
Ejendommens beliggenhed …

Lånenummer …

Låntype Tilpasningslån

Nominel rente 2% p.a.

Hovedstol 967.000,00 kr.

Restgæld 677.052,84 kr.

Obligationsrestgæld 671.166,71 kr.

Restance pr. 31.12.2011 5.738,62 kr.

Lånets udløbsdato 31.12.2021
…”

Klagerens datters selskab blev efter det oplyste erklæret konkurs, og som led i afviklingen foregik der angiveligt salgsbestræbelser.

Kurator fremsendte den 13. marts 2012 følgende e-mail til indklagede:

”Den tidligere direktør i …(datterens selskab)…, …(klageren)… har forsøgt at finde interesserede købere til ejendommen ud fra hans forbindelser i branchen og lokalkendskab. Han har netop meddelt, at han ikke selv kan finde købere. …(Klageren)… har en interesse i en frivillig handel, idet han er kautionist for Deres lån i ejendommen.

Det er vores erfaring, at det for øjeblikket er meget vanskeligt at sælge erhvervsejendomme i frivillig handel. Derfor er det vores umiddelbare opfattelse, at ejendommen skal sættes på tvangsauktion. Jeg hører derfor gerne, om De er indstillet herpå. Vi kan også forsøge med at udbyde ejendommen til salg f.eks. via …(ejendomsmæglerfirma)…, … i f.eks. 3 måneder, men jeg ved ikke om det har interesse henset til markedet pt. Eventuelle omkostninger kommer med i panthaverregnskabet, ligesom vi afregner håndteringsomkostninger, der svarer til rekvirentsalæret.

Jeg hører gerne fra Dem, om De er indstillet på at ejendommen sættes på tvangsauktion?”

Den 25. april 2012 fremsendte indklagede en erindringsskrivelse til klageren vedrørende terminsydelsen for marts 2012. Erindringsskrivelsen var påført følgende tekst:

”Overgives restancen til inkasso, påløber der omkostninger til advokat, og …(indklagede)… kan begære ejendommen på tvangsauktion. Som kautionist skal du være opmærksom på, at du hæfter helt eller delvist over for …(indklagede)… for eventuelt tab ved tvangsauktion.”

Efter det oplyste blev ejendommen pr. 15. juni 2012 solgt i en frivillig handel. Salget gav ikke dækning for indklagedes fordring, og indklagede fremsendte den 14. marts 2013 brev til klageren herom:

”Ovennævnte ejendom er som bekendt videresolgt med overtagelse pr. 15.06.2012.

I forbindelse med videresalget har …(indklagede)… lidt et tab, stort 170.717,72 kr., hvortil kommer procesrente, som du hæfter personligt for.

…(Indklagede)… har overdraget din sag til videre ekspedition hos …(inkassofirma)…

Du vil i løbet af kort tid modtage brev fra …(inkassofirma)…

Jeg skal således anmode dig om inden 14 dage fra dato at rette henvendelse til …(inkassofirmaet)… på telefonnr. … med henblik på etablering af en afviklingsordning.”

Indklagede fremsendte den 18. marts 2013 opkrævning til klageren på 181.534,07 kr., hvoraf rentebeløbet udgjorde 10.816,35 kr.

Klagerens advokat fremsendte den 20. marts 2013 følgende brev til indklagede:

”…(Klageren)… har bedt mig besvare Deres skrivelse af den 14. marts 2013.

Jeg er uforstående overfor skrivelsens indhold, idet jeg har forstået på min klient, at ejendommen … skulle været solgt af kurator og angiveligt i fri handel.

Min klient har intet kendskab til de nærmere detaljer angående salget. Han har ikke fået forelagt nogen købsaftale, ligesom han på ingen måde har accepteret salgsprisen.

Min klient har endvidere ikke accepteret, at hans kaution fortsat skulle være gældende efter et salg af ejendommen i fri handel.

Ud fra det mig forelagte er der en restgæld i ejendommen, der er nedbragt fra kr. 967.000,00 til kr. 677.052,84. Indestående lån er således nedbragt med ca. kr. 300.000,00. Uagtet hertil må ejendommen være solgt for et betydeligt mindre beløb. Ellers forstår jeg ikke, hvorledes …(indklagedes)… tab skulle kunne blive på de oplyste kr. 170.717,72.

Jeg modtager gerne nærmere dokumentation angående salgsprisen.

Jeg gør endvidere gældende, at ejendommen er solgt for billigt, og at min klients kaution ikke kan opretholdes. Der er ikke tale om nogen erhvervskaution.”

Indklagede besvarede den 22. marts 2013 e-mailen som følger:

”Jeg kan oplyse, at ejendommen er solgt ved et medvirkesalg gennem kurator i … selskabs konkursbo. Jeg må henvise jer til kurator i konkursboet omkring købsaftale og salgspris.

Jeg kan dog oplyse, at ejendommen er solgt for kr. 600.000,00, samt at …(indklagedes)… tab efter salget er opgjort til de anførte kr. 170.717,92.

Jeg vedhæfter tabsopgørelse.

Med hensyn til selvskyldnerkautionen fastholdes det at kautionen fortsat er gældende. Såfremt jeres klient er i besiddelse af frigørelseserklæring, der dokumenterer andet omkring kautionen vedrørende lånet opr. stort kr. 967.000,00 modtager jeg gerne kopi heraf.”

E-mailen var vedhæftet følgende tabsopgørelse:

”Endelig tabsopgørelse

Vedr. ejendomsnr.: …
…

…(Indklagede kan herved specificere det endelige tab således:

Indtægter: Kr. 600.000,00
Refusionssaldo Kr. 536,13

Indtægter i alt Kr. 600.536,13

Udgifter:
Restancer Kr. 48.347,28
Løbende udgifter i liggeperioden Kr. 13.310,75
Mægleromkostninger/tilstandsrapport Kr. 38.250,00
Advokathonorar Kr. 21.718,75

Udgifter i alt Kr. 121.626,78

Indtægter Kr. 600.536,13
-udgifter Kr. 121.626,78

Saldo inden indfrielse af lån Kr. 478.909,35
-indfrielse/ex.afdrag Kr. 649.627,07

Endeligt tab Kr. (170.717,72)”


Ved brev af 7. maj 2013 bestred klagerens advokat på ny, at klageren havde en kautionsforpligtelse:

”…(Klagerens datters firma)… nu u/konkurs er ikke stiftet og har aldrig været ejet af …(klageren)… Men derimod – så vidt jeg har forstået – af hans børn.

Der er således fra min klients side tale om en privat kaution.

Konkursboets salg af ejendommen kan ikke lade sig gøre, medmindre …(indklagede)… som panthaver har godkendt og tiltrådt, at ejendommen kan overdrages for den nu realiserede salgspris.

…(Indklagede)… har således uden tilsagn eller orientering af min klient som kautionist frigivet sikkerheder, der har forøget min klients kautionsforpligtelse.

Det er således min opfattelse, at min klient som kautionist ikke bør hæfte for det tab, der nu kan konstateres i konsekvens af pantets bortfald.

Jeg har ikke set købekontrakten men går ud fra, at der er meddelt prisnedslag under henvisning til, at der er tale om salg fra et konkursbo m.v.

I den forbindelse bemærkes, at min klient end ikke har haft mulighed for eventuelt selv at byde på ejendommen. Han ville kunne have solgt ejendommen i fri handel på vanlige betingelser. Muligheden blev ham imidlertid ikke forelagt.

Jeg hører gerne Deres bemærkninger til ovenstående.

Som det fremgår, er det min opfattelse, at min klient ikke hæfter for kautionsforpligtelsen.”

Sagen blev efterfølgende indbragt for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår principalt indklagede tilpligtet at anerkende, at kautionsforpligtelsen er bortfaldet, subsidiært at kautionsforpligtelsen skal nedsættes.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at hans datters selskab, som nu er under konkurs, ejede ejendommen.

Ejendomskøbet blev delvist finansieret med et lån med første prioritet ydet af indklagede. Som supplerende sikkerhed havde klageren stillet kaution.

Kurator i konkursboet solgte ejendommen i fri handel til overtagelse den 15. juni 2012. Salget blev forhåndsgodkendt af indklagede. Ved handlen fremkom der et tab til indklagede på 170.717,72 kr.

Klageren har ikke forinden salgets indgåelse været orienteret om hverken pris eller vilkår eller andre detaljer ved handlen. Han har således ikke haft mulighed for enten selv at købe ejendommen eller fremkomme med indsigelser med den aftalte pris. Ved skrivelse af 14. marts 2012 har indklagede rettet henvendelse til klageren og anmodet ham om som kautionist at indbetale det konstaterede tab.

Det konkursramte selskab var et datterselskab af et holdingselskab.

Klageren har ingen økonomisk interesse i hverken holdingselskabet eller datterselskabet. Anparter i holdingselskabet er ejet af klagerens børn.

Der er tale om en privat kaution, jf. Pengeinstitutankenævnets kendelse nr. 318/2012.

Indklagedes udtalelse giver klageren anledning til følgende supplerende bemærkninger:

Klageren har hverken været orienteret om eller accepteret salget af ejendommen. Pris og vilkår er forhandlet udelukkende med kurator og formentlig indklagede.

Kurator kan ikke aflyse og frigive pant i ejendommen uanset konkursen. Indklagede har – uden at orientere klageren – på eget initiativ aflyst pantet i ejendommen og derved forringet/hindret klageren i at få inddækket sin kautionsforpligtelse.

Klageren er ikke enig i indklagedes oplysninger om, at ejendommen havde behov for renovering, og er heller ikke enig i, at ejendommen var i dårlig stand på salgstidspunktet.

Den e-mail af 13. marts 2012, som er fremlagt, angiver fejlagtigt, at klageren skulle have været tidligere direktør i selskabet. Som tidligere oplyst har klageren aldrig haft økonomiske interesser i selskabet og har aldrig været en del af ledelsen, herunder hverken direktion eller bestyrelse.

Det er heller ikke korrekt, at klageren har forsøgt at finde interesserede købere til ejendommen. Det er rigtigt, at kurator på et tidspunkt nævnte over for klageren, at det efter hans opfattelse var bedst for klageren, at ejendommen blev solgt til højst mulig pris, hvilket bedst kunne opnås ved salg i fri handel. I den forbindelse spurgte kurator, om klageren kunne bringe nogle potentielle køberemner på bane. Det var klageren ikke umiddelbart i stand til på dette tidspunkt. Der blev end ikke nævnt noget om prisniveau eller andre vilkår.

Den omhandlede ejendom har aldrig været ejet af klageren. Klageren påtog sig selvskyldnerkaution i forbindelse med, at selskabet erhvervede ejendommen.

Klageren er ikke og har ikke været stifter af eller medejer af anparter i selskabet. Klageren har heller ikke siddet i bestyrelsen eller direktionen for selskabet.

Der er således, som indklagede er enig i, tale om en privat kaution.

Provokationer:

Indklagede opfordres til at fremlægge:

• Dokumentation for den salgspris som ejendommen oprindeligt blev udbudt til.

• Dokumentation for andre mæglere med alternative priser (klageren går ud fra, at der er indhentet flere alternative vurderinger).

• Kopi af købsaftale med fokus på den formodede ansvarsfraskrivelse, nedsat pris m.v.

• Dokumentation for at klageren er gjort bekendt med handelsbetingelser, prisnedsættelse, udbudsprisen, vilkårene i det hele taget.

Det gøres gældende,

at indklagede uberettiget har frigivet sikkerheder, som har forøget klagerens kautionsrisiko,

at klageren som kautionist ingen indflydelse eller reel orientering har modtaget angående salget og således ingen muligheder har haft for at varetage sine interesser som kautionist,

at ejendommen er solgt for billigt,

at det i hvert fald har formodningen for sig, at ejendommen er solgt for billigt, idet den er solgt af et konkursbo, formentlig med sædvanlig ansvarsfraskrivelse og deraf følgende nedsættelse af handelsprisen,

at den forøgede kautionsrisiko skal tilskrives indklagede,

at kautionsforpligtelsen for restbeløbet derfor bør bortfalde eller nedsættes,

at det er indklagede, der har bevisbyrden for, at klagerens kautionsforpligtelse ikke er forøget ved de uretmæssige dispositioner,

at ingen af aktørerne ved salget har udvist – eller haft grund til at udvise – interesse for klagerens situation. Uanset indvunden salgspris forventedes restbeløbet inddrevet hos kautionisten/klageren, og

at klageren har løftet bevisbyrden for, at kautionen er forøget ved det skete salg. Indklagede har foreløbig på ingen vis godtgjort, at ejendommen er solgt optimalt.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren ved kautionserklæring af 20. december 2010 som selvskyldner har stillet privat kaution for betalingerne på det af indklagede ydede realkreditlån i ejendommen.

Selvskyldnerkautionen blev stillet i forbindelse med en betinget bevilling af gældsovertagelse i ejendommen af 15. december 2010, hvor klagerens selskab 1 under konkurs solgte ejendommen til det af klagerens datter ejede selskab.

Datterens selskab gik konkurs ved afsigelse af konkursdekret den 6. februar 2012, hvorefter konkursboet blev overtaget til behandling ved kurator i advokatfirmaet …

Konkursboets eneste væsentlige aktiv var ejendommen, hvorfor denne af kurator blev besluttet frasolgt i fri handel med overtagelse den 15. juni 2012. Indklagede accepterede salget til den af kurator fastlagte pris for så vidt muligt at få dækket sit tilgodehavende vedrørende lånet i ejendommen. Ved salget af ejendommen fremkom et tab for indklagede på 170.717,92 kr., som indklagede har meddelt klageren, at han hæfter for i kraft af den stillede kaution.

Klageren gør nu gældende, at ejendommen er solgt for billigt og uden klagerens vidende om salget, og at klagerens kautionsforpligtelse for indklagedes tab som følge deraf bør bortfalde eller nedsættes.

Indklagede har oplyst, at ejendommen i en lang årrække har været ejet af klageren enten personligt eller gennem et af klagerens selskaber. Indklagede henviser til de fremlagte udskrifter fra Erhvervsstyrelsen vedrørende klagerens nu ophørte selskaber.

Klagerens selskab 1 under konkurs solgte som ovenfor nævnt ejendommen i 2010 til et selskab, som har et af klagerens nærtstående familiemedlemmer som ejer og i direktionen, nemlig klagerens datter. Indklagede henviser til udskrift fra Erhvervsstyrelsen.

Klageren har således været bekendt med ejendommens behov for renovering og dårlige stand på salgstidspunktet, hvilket utvivlsomt er afspejlet i den af kurator fastlagte pris, ligesom det har ligget til grund for indklagedes accept af salgsprisen.

Ligeledes bestrides det, at klageren har været uvidende om salget af ejendommen, idet indklagede den 13. marts 2012 modtog en e-mail fra kurator, hvor kurator oplyser følgende:

”Den tidligere direktør i selskabet … …(klageren)… har forsøgt at finde interesserede købere til ejendommen ud fra hans forbindelser og lokalkendskab. Han har netop meddelt, at han ikke selv kan finde købere. …(Klageren)… har en interesse i en frivillig handel, idet han er kautionist for Deres lån i ejendommen.”

Uanset ovenstående gør indklagede gældende, at beslutning om salget samt fastsættelse af salgspris udelukkende er foretaget af kurator, og indklagede henviser derfor klageren til at rette henvendelse til kurator med indsigelser i den anledning.

Ejendommen tilhørte på salgstidspunktet et konkursbo under ledelse af en kurator. Indklagede har således ikke truffet beslutning om salg eller salgspris men alene som panthaver givet samtykke hertil. Selv om indklagede var enig i, at salgsprisen var den bedst opnåelige under omstændighederne, er det således kurator, der har stået for salget. Krav vedrørende boets salg af ejendommen må derfor rettes mod kurator. Det bemærkes i den forbindelse, at konkursboet er indtrådt i hovedmandens forpligtelser over for klageren som kautionist.

At indklagede som panthaver har givet samtykke til salg af ejendommen, indebærer ikke en særlig forpligtelse for indklagede over for klageren, og et eventuelt krav mod indklagede har derfor karakter af et erstatningskrav, hvor klageren bærer bevisbyrden for, at der er et ansvarsgrundlag og et tab.

Indklagedes samtykke til salgsprisen – og antagelig tillige kurators beslutning om at sælge til denne pris – er sket ud fra en vurdering af, at der under omstændighederne ikke kunne opnås en bedre salgspris på anden måde. Som dokumenteret har klageren været inddraget af kurator i salgsbestræbelserne, og klageren har ikke selv kunnet bringe relevante køberemner på banen. Det reelle alternativ var således et tvangssalg, jf. hertil e-mailen af 13. marts 2012 fra kurator, hvor tvangsauktion anbefales. I et forsøg på at opnå det bedst mulige salg af ejendommen har indklagede givet kurator samtykke til, at ejendommen blev udbudt via ejendomsmægler med en udbudspris på 850.000 kr. Indklagede har ikke kopi af salgsannoncen, hvorom der henvises til kurator. Forløbet dokumenterer, at ejendommen er søgt solgt i fri handel og er solgt bedst muligt under omstændighederne.

Indklagede har således ikke handlet uretmæssigt eller i øvrigt forårsaget en forøgelse af klagerens kautionsforpligtelse eller den hertil relaterede tabsrisiko.

Bevisbyrden for, at klagerens kautionsforpligtelse eller tabsrisiko er forøget, og at dette kan bebrejdes indklagede, påhviler som anført klageren, og klageren har ikke løftet denne bevisbyrde.

Indklagede gør ligeledes gældende, at indklagede har overholdt alle sine forpligtelser vedrørende orientering af klageren som kautionist, idet indklagede som foreskrevet i bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder årligt har orienteret klageren om den aktuelle status på kautionsforpligtelsen. Således fremgår det af ”Orientering om kautionsforpligtelse af 1. februar 2012”, at låntager …(datterens firma)… var i restance på lånet pr. 31.12.2011. Ligeledes har indklagede i henhold til princippet i § 48 i lov om finansiel virksomhed den 25. april 2012 informeret klageren om, at marts-terminen på lånet ikke var blevet betalt. I samme skrivelse gør indklagede opmærksom på, at klageren som kautionist hæfter helt eller delvist over for indklagede i tilfælde af en tvangsauktion over ejendommen. At ejendommen er solgt i fri handel burde kun være en fordel for klageren, idet denne salgsform typisk vil kunne bære en højere pris end en tvangsauktion. Dette bekræftes da også af klagerens interesse i en fri handel, jf. e-mailen af 13. marts 2012 fra kurator.

Klageren har imidlertid ikke fundet anledning til at reagere på ovennævnte orienteringsskrivelser med henblik på at blive involveret i processen.

Endelig har indklagede overholdt den i bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder fastlagte frist til at meddele klageren, at indklagede agtede at gøre sit krav gældende.
Ud over ovenstående eksisterer der efter indklagedes opfattelse ikke forpligtelser, der skulle bevirke, at indklagede havde en pligt til at orientere klageren om frigivelse af pantet i ejendommen. Som ovenfor beskrevet fandt indklagede ikke salgsprisen på nogen måde betænkelig henset til ejendommens stand på salgstidspunktet, hvorfor indklagede accepterede salget. Indklagedes sagsbehandler oplyser i den forbindelse, at ejendommen forud for salget havde ligget til salg i to måneder hos en ejendomsmægler uden at kunne blive solgt, hvorfor den endelige salgspris i øvrigt må antages at afspejle udbud og efterspørgsel.

Indklagede opfordrer på baggrund af ovenstående derfor klageren til at dokumentere, hvilke forpligtelser indklagede skulle være underlagt, som ikke er blevet overholdt i forløbet.

Til klagerens bemærkninger om klagerens relation til ejendommen og dens ejer bemærkes blot, at datterens selskab erhvervede ejendommen fra klagerens selskab under konkurs, og at klageren var såvel direktør som bestyrelsesmedlem i sidstnævnte selskab ved konkursens indtræden. Den i sagen omhandlede kaution blev som oplyst stillet i forbindelse med salget til datterens selskab.

Til klagerens provokationer bemærkes ud over det allerede anførte, at det ikke påhviler indklagede at fremskaffe den ønskede information, og at indklagede ud over det fremlagte ikke ligger inde med yderligere materiale, der belyser salgsbestræbelserne eller vilkårene for salget. Klageren henvises derfor til at rette henvendelse til kurator for yderligere materiale.

Anbringender
Det gøres herefter samlet set til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at beslutning om salg af ejendommen samt fastsættelse af salgspris udelukkende er foretaget af kurator i datterens selskabs konkursbo, hvorfor indsigelser i den anledning bør rettes til kurator;

at klageren vidste, at ejendommen var sat til salg;

at klageren såvel forud for som under salgsprocessen har haft mulighed for at rette for sig;

at indklagede har overholdt alle forpligtelser vedrørende orientering og inddragelse af klageren som kautionist;

at indklagede ikke har været forpligtet til at sikre, at klageren blev inddraget i eller gav samtykke til salgsovervejelserne eller det skete salg af ejendommen;

at ejendommen er solgt i fri handel, og at ejendommen er solgt bedst muligt under omstændighederne;

at klageren har bevisbyrden for, at salget af ejendommen har forøget klagerens kautionsforpligtelse eller klagerens risiko for tab, og at indklagede skal bære ansvaret herfor,

at klageren ikke har løftet denne bevisbyrde; og

at klageren på baggrund af ovenstående er bundet af sin kautionsforpligtelse over for indklagede.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Indklagede har i sagen fremlagt fuldstændig rapport for virksomheder, som tidligere har haft ejendommen som hjemsted, og bag hvilke klageren har været en del af personkredsen.

Bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder (nu nr. 928 af 28. juni 2013) indeholder følgende bestemmelser:

”Kapitel 6

Særlige regler om brug af kautionister og oplysningsforpligtelser for penge- og realkreditinstitutter

§ 22. Et penge- eller realkreditinstitut må ikke medvirke til ydelse af lån mod kaution, hvor kautionsforpligtelsen står i misforhold til kautionistens økonomi.

Stk. 2. Inden der indgås aftale om en kautionsforpligtelse, skal instituttet sikre sig, at kautionisten er informeret om indholdet og konsekvenserne af kautionsforpligtelsen.

Stk. 3. Kautionisten skal én gang om året modtage oplysninger fra instituttet om størrelsen af det låneengagement, for hvilket kautionsforpligtelsen består.

§ 23. Senest 1 år efter afholdelsen af en tvangsauktion over en ejendom, skal et penge- eller realkreditinstitut, der har et udækket pantebrev på tvangsauktionen, skriftligt oplyse kunden om, hvorvidt instituttet vil gøre kravet gældende mod kunden og i givet fald fremsende en opgørelse over kravets størrelse, og hvor det ikke er muligt en foreløbig opgørelse over kravets størrelse.”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Som sagen er oplyst, finder Nævnet, at indklagede har opfyldt sin oplysningspligt i forhold til klageren. Nævnet finder det i den forbindelse ubetænkeligt at lægge til grund, at klageren må have haft kendskab til salgsbestræbelserne.

Nævnet finder, at indklagede var berettiget til at afhænde ejendommen, hvilket naturligvis skulle ske på de i situationen bedst opnåelige vilkår.

Nævnet finder det ikke dokumenteret eller sandsynliggjort, at ejendommen er solgt for billigt. Nævnet bemærker herved, at alternativet til salg af ejendommen i fri handel ville have været salg på tvangsauktion. Derved ville klageren efter Nævnets opfattelse ikke være blevet stillet gunstigere. Nævnet kan derfor ikke give klageren medhold i klagen.

Som følge heraf

b e s t e m m e s


Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen