Afgørelse

Spørgsmål om ansvar ved overførsel af udbetaling ved ejendomskøb

Indledning

Denne sag vedrører, om Danske Bank har pådraget sig et ansvar over for klageren i forbindelse med overførsel af en udbetaling ved ejendomskøb.

Sagens omstændigheder

Klageren og hendes kæreste M, der stammer fra Norge og studerer i Danmark, underskrev den 27. august 2015 en aftale om køb af en lejlighed i Danmark for 2.595.000 kr. til overtagelse den 4. oktober 2015. Sælgeren af lejligheden underskrev den 30. august 2015. Af købsaftalen fremgik bl.a.:

”11.. Advokat

Nærværende købstilbud er fra købers side betinget af, at dennes advokat godkender handlen i sin helhed. Indsigelser skal være sælgers ejendomsmægler i hænde senest 3 hverdage efter køber er blevet bekendt med sælgers underskrift. Såfremt indsigelser ikke er fremkommet senest den sidste dag kl. 14.00, er handlen bindende for køber, bortset fra evt. fortrydelsesret efter forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.

Om klagerens fortrydelsesret fremgik følgende:

”.. Hvis De vil fortryde Deres køb, skal De give sælgeren … skriftlig underretning herom inden 6 hverdage. 6-dages fristen regnes fra den dag aftalen indgås …

Endvidere fremgik bl.a. følgende om købesummen:

13.1 Udbetaling

.. 10 hverdage efter begge parter har underskrevet købsaftalen deponeres hos [ejendomsmægleren] … kr. 50.000 …

I september rettede klageren og M henvendelse til Danske Bank om finansiering af boligkøbet.

Den 17. september 2015 bevilgede banken finansiering af ejendommen på betingelse af en egenfinansiering fra klageren og M på 40 %. M videresendte bankens mail til sin far, som efterfølgende talte med banken pr. telefon.

Kl.15.52 samme dag skrev banken til M’s far:

”… Som aftalt er her en opsummering af sagsgangen herfra og frem:

1) [M] får et CPR-nummer og den oprettede konto flyttes til både [klagerens] og [M’s] CPR

2) I overfører 1.070.000 kr. til kontoen, hvilket dækker: 40 % af købsprisen kr. 1.038.000 + skøde kr. 17.260 + advokat kr. 10.000 + garanti kr. 1.500 = 1.066.760 kr. (såfremt I har overført udbetalingen til [ejendomsmægleren], så kan I fratrække dette beløb)

3) Jeg laver en bankgaranti klar til [klageren] og [M], som skal underskrives af begge

4) [Klageren] og [M] beslutter hvilket lån de vil have …

Kontoen har: IBAN: DK -401 …”

Banken har oplyst, at M ikke havde dansk cpr.nr., hvorfor kontoen i banken af praktiske årsager i første omgang blev oprettet alene med klageren som kontohaver.

Den 18. september 2015 skrev ejendomsmægleren til klagerens og M’s advokat med kopi til banken og M:

”Kan du godkende handlen i sin helhed nu? Vi imødeser udbetalingen overført snarest til vores konto…”

Samme dag kl. 13.47 skrev M’s far til banken:

”1.070.000 DKK er nå gått ut av min konto og er på vei til konto … [IBAN: DK -401].”

Kl. 14.04 skrev banken til M’s far:

”Pengene er modtaget og jeg har overført 50.000 kr. til [ejendomsmægleren] som aftalt i købsaftalen.”

Den 22. september 2015, kl. 10.42 skrev advokaten til ejendomsmægleren, banken og M:

”Hej Alle,

Jeg har netop fået meddelelse om at mine klienter ikke vil købe lejligheden alligevel, hvorfor jeg IKKE kan godkende handlen og handlen bortfalder derfor i sin helhed.”

Umiddelbart herefter skrev ejendomsmægleren til advokaten:

”… Din ikke godkendelse af handlen er ikke en legitim begrundelse, da dette ikke vedrører nogle af punkterne i din skrivelse.

Jeg imødeser derfor din godkendelse af handlen.”

Straks herefter svarede advokaten:

”Da jeg skal godkende handlen SOM HELHED er min ikke godkendelse omfattet. Det findes der omfattende domspraksis for.

Jeg kan ikke godkende handlen som helhed.”

Banken henviste klageren til at søge udbetalingen tilbage gennem ejendomsmægleren. Sælgeren nægtede efter det oplyste at tilbageføre udbetalingen.

Ved en e-mail af 7. oktober 2015 til banken anmodede klageren via advokaten om tilbageførsel af de 50.000 kr. Klageren forbeholdt sig endvidere et erstatningskrav.

Ved e-mail af 3. marts 2016 til advokaten afviste banken at have handlet ansvarspådragende i forbindelse med overførslen af udbetalingen den 18. september 2015.

Den 19. maj 2016 rettede advokaten henvendelse til ejendomsmægleren og spurgte, hvor de deponerede midler var. Ejendomsmægleren svarede, at udbetalingen var blevet overført til sælgerens bank.

Klageren har oplyst, at sælgeren har foretaget dækningssalg af ejendommen og som følge heraf har rejst et erstatningskrav over for klageren og M på 147.000 kr. plus renter. Klageren har endvidere oplyst, at hun har klaget over ejendomsmæglerens adfærd i sagen, men endnu ikke har modtaget en afgørelse.

Parternes påstande

Den 25. april 2016 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal tilbageføre 50.000 kr. til klagerens konto samt godtgøre hende advokatomkostninger, dog højst 15.000 kr.

Danske Bank har principalt nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken har overført udbetalingen til ejendomsmægleren, før alle forbehold omkring ejendomskøbet var afklaret og uden godkendelse fra hende, som var kontohaver.

Det bestrides, at M’s far optrådte som fuldmægtig for hende, og det havde banken heller ingen grund til at antage. Faderen overførte penge til kontoen på vegne af flere, og han var ikke udstyret med nogen fuldmagt til at disponere over kontoen. Faderen har heller aldrig bedt banken om at overføre penge til ejendomsmægleren.

Det er korrekt, at der blev søgt om et boliglån, og at det var aktuelt for hende og M at købe en bolig, men en rådgiver i banken kan ikke på egen hånd fortolke en aftale og overføre beløbet.

Det forhold, at der var blevet overført penge til kontoen, gav ikke banken ret til at overføre penge til ejendomsmægleren uden at have modtaget en instruks fra hende eller at have indhentet hendes samtykke.

Det bestrides, at hun ikke reagerede på meddelelsen om bankens overførsel af de 50.000 kr., og at det dermed skulle anses for et samtykke af overførslen. Bankens mail til M’s far kom fredag, den 18. september 2015, kl. 14.04. Faderen blev først bekendt med mailen noget senere og kontaktede banken telefonisk så hurtigt, det var muligt lige efter weekenden.

Bankens overførsel af pengene skete som følge af en betalingsopfordring fra ejendomsmægleren. Til trods for, at banken vidste, at hun var repræsenteret af en advokat, og at advokaten ikke havde godkendt handlen endeligt, valgte banken at overføre pengene uden at kontakte klageren eller advokaten.

Da M på et tidspunkt bad banken betale et honorar til advokaten fra konto -401, svarede banken, at den kun kunne overføre pengene på baggrund af en henvendelse fra kontoens indehaver, som var hende. Denne adfærd fra bankens side var korrekt. Derfor var det heller ikke korrekt, når banken uden instruks fra hende overførte udbetalingen til ejendomsmægleren.

Banken har givet udtryk for, at det er sædvanlig praksis, at der overføres en udbetaling inden tre dage efter købsaftalens indgåelse, selvom handlen ikke er endelig. Her var der tale om en aftale med en del forbehold, og der var gået mere end tre uger siden aftalens indgåelse. Endvidere forelå der ikke en endelig låneaftale og et gældsbrev mellem hende og banken. Det forekommer derfor uforståeligt, hvad det var, som hastede så meget, at der ikke var tid til at kontakte kontoindehaveren.

Bankens uretmæssige overførsel af udbetalingen, medførte, at sælgeren tog det som udtryk for, at handlen var accepteret af hende og M, og at han derfor kunne kræve sine merudgifter ved dækningssalg erstattet. Hvis banken ikke havde optrådt på egen hånd, som den gjorde, havde der ikke været en tvist med deraf følgende omkostninger.

Endelig skal Ankenævnet pålægge banken at ændre fremgangsmåde, således at banken fremover i overensstemmelse med god bankskik indhenter kontohaverens samtykke ved betalingsoverførsler ved ejendomshandler.

Danske Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at Ankenævnet ikke kan behandle sagen, da der verserer en sag mellem klageren og sælgeren om, hvorvidt klageren og M er bundet af købsaftalen. Endvidere kan der under retssagen komme forhold frem, der er relevante for klagesagen.

Til støtte for frifindelsespåstanden har banken anført, at den ikke har handlet ansvarspådragende.

Klageren og M rettede henvendelse med henblik på finansiering og gennemførelse af deres køb af fast ejendom. En sådan anmodning indebærer dels, at banken overfører udbetalingen til ejendomsmægleren, dels at banken stiller en restkøbesumsgaranti.

Til trods for at konto -401 af praktiske årsager alene var oprettet i klagerens navn, var det såvel klagerens og M’s som bankens klare opfattelse, at der var tale om en fælleskonto. M’s far overførte på baggrund af forudgående drøftelse med banken 1.070.000 kr. til konto -401 til delvis finansiering af købesummen for ejendommen og ikke til fri rådighed for klageren.

Overførslen af egenfinansieringen med det fulde beløb bekræftede, at klageren ikke selv havde foretaget deponeringen af de 50.000 kr.

Klageren og M havde ikke instrueret om, at overførslen af udbetalingen på 50.000 kr. til ejendomsmægleren først kunne ske efter særskilt instruks fra dem, og ikke umiddelbart som anført i den indleverede købsaftale. Det var derfor ikke nødvendigt med et separat samtykke fra klageren.

Det er sædvanlig praksis i Danmark, at udbetalingen ved køb af fast ejendom til privat beboelse betales til ejendomsmægleren, inden handlen er blevet endelig, og uden at et ikke-udløbet advokatforbehold derved bortfalder.

Banken efterlevede således aftalen med klageren og M om at medvirke til at gennemføre deres ejendomskøb ved i overensstemmelse med sædvanlig praksis og aftalevilkårene i købsaftalen at ekspedere overførslen af udbetalingen på 50.000 kr. til ejendomsmægleren.

M’s far optrådte som fuldmægtig for klageren og M i den sammenhæng. Hverken faderen, klageren eller M gjorde efterfølgende indsigelse mod overførslen.

Betaling af honorar til advokaten var ikke reguleret i købsaftalen, hvorfor denne betaling krævede en særskilt instruks fra såvel klageren som M. Da M formelt endnu ikke var medkontohaver og ikke havde alenefuldmagt til kontoen, anmodede banken om klagerens samtykke til betalingen. Proceduren ved betaling af advokathonoraret var derfor ikke sammenlignelig med proceduren i forbindelse med deponeringen af de 50.000 kr.

Måtte Ankenævnet nå frem til, at banken har handlet ansvarspådragende, bestrides klagerens tabsopgørelse, idet klageren ikke har dokumenteret sine advokatudgifter.

Den efterfølgende ophævelse af handlen fra klageren og M’s side og tvisten herom med sælgeren er et anliggende mellem klageren, M og sælgeren og er således banken uvedkommende i enhver henseende. Da banken ikke var part i handlen, har den ikke rådighed over sagen som klageren og M. Klageren og M er derfor nærmest til at forfølge et krav over for sælgeren og eventuelt ejendomsmægleren på tilbagebetaling af de 50.000 kr. En eventuel transport til banken af dette krav ændrer ikke herved.

Ankenævnets bemærkninger

Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder grundlag for at afvise klagen.

Klageren og M indgik i august 2015 en aftale om køb af en lejlighed til overtagelse i starten af oktober 2015. Af købsaftalens punkt 13.1.1. fremgik, at der 10 hverdage efter købsaftalens underskrift skulle deponeres 50.000 kr. i udbetaling hos ejendomsmægleren. Danske Banks deponering af de 50.000 kr. skete til opfyldelse af købers forpligtelser i henhold til denne bestemmelse i købsaftalen.

Ankenævnet finder derfor, at det ikke kan pålægges banken at tilbageføre de 50.000 kr.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Danske Bank i øvrigt har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken, eller at der er oplyst omstændigheder, der kan føre til, at banken skal pålægges at betale et beløb til klageren, herunder til dækning af hendes advokatomkostninger.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse