Afgørelse

Indsigelse mod udgifter på mellemfinansieringskredit i forbindelse med køb og salg af ejendomme

Indledning

Sagen vedrører klagerens indsigelser mod udgifter til mellemfinansiering i forbindelse med køb og salg af ejendomme, hvor frigivelse af restkøbesum fra solgt ejendom trak ud.

Sagens omstændigheder

Klageren er kunde og garant i Broager Sparekasse, hvor hun bl.a. har en garantopsparingskonto (-178) og en checkkonto (-493).

I efteråret 2010 henvendte klageren sig til sparekassen og anmodede om en mellemfinansiering i forbindelse med køb af en andelsbolig, der skulle betales den 21. oktober 2010. Med overtagelsesdag den 1. november 2010 blev klagerens hus solgt for 900.000 kr.

Sparekassen imødekom klagerens mellemfinansieringsbehov som sparekassen anslog til ca. 325.000 kr. fra den 21. oktober til frigivelse af provenuet fra salg af klagerens faste ejendom.

Klageren har anført, at sparekassen oplyste hende om, at udgifterne til mellemfinansiering ville andrage 1.500 – 2.000 kr. Sparekassen har anført, at man oplyste klageren om, at mellemfinansieringen ville koste ca. 2.000 kr. efter skat, på betingelse af, at provenuet fra boligsalget kunne frigives 3 uger efter overtagelsesdagen.

Sparekassen har oplyst, at man herefter etablerede et overtræk "uden dokumenter".

Af sparekassens fremlagte, interne sagsnotat for perioden 20. september 2010 til 6. januar 2011 fremgår bl.a., at sparekassen fra den 24. september til den 25. oktober 2010 rykkede købers ejendomsmægler og pengeinstitut for garanti for restkøbesummen, der skulle være stillet den 23. september 2010.

Den 14. december 2010 blev den deponerede restkøbesum frigivet. Sparekassen ophævede deponeringskontoen og overførte det resterende beløb på 475.359,36 kr. til klagerens garantopsparing (-178). Det bevilgede overtræk blev slettet.

Den 17. februar 2011 sendte klageren et brev til sparekassen, hvoraf fremgår:

"…

[Klageren] har siden 1960 boet på … I efteråret 2010 lykkedes det at få huset solgt, og hun købte en privat andelsbolig på … Hun skulle betale for Andelsbeviset den 22. oktober, således at hun kunne begynde at flytte ind. … blev solgt med overtagelse 1.11., og pr. denne dato blev salgssummen deponeret i Broager Sparekasse Gråsten afd. De er så frigivet til [klagerens] konto den 14/12.

[Klageren] spurgte sin sagsbehandler, …, om hun kunne låne de penge, hun manglede til at betale for Andelsbeviset, i den tid der gik indtil hun fik pengene fra hussalget fri. Dette fik hun bevilget, og … oplyste, at det kunne koste ca 1500 til 2000 kr.

…

Da hun kommer hjem og får kigget det efter, opdager hun så, at der er trukket kr. 8.777,83 i renter på kontoen, og ringer straks dagen efter til …kan godt huske, at hun har sagt, at det ville blive ca. 1500 til 2000 kr., men kommer i øvrigt ellers med en masse bortforklaringer. Bl.a. undskylder hun sig med, at hun jo ikke vidste, hvor lang tid sagsbehandlingen tog. Men den undskyldning finder jeg lidt utroværdig, for I må jo have erfaring med, hvor lang tid der går med tinglysning. Hun tilbyder også, at hun måske kan eftergive kr. 3.500,-, hvilket [klageren] siger, hun ikke er helt tilfreds med, og beder … udfærdige en skriftlig opstilling og sende den til hende, så hun kan få en af os børn til at se på det.

…"

Ved e-mail af 25. februar 2011 besvarede sparekassen klagerens brev og tilbød klageren 3.500 kr. som kompensation. Af e-mailen fremgår:

"…

Jeg kan forstå at [klageren] både solgte og købte bolig pr. 1. november 2010, og at der var behov for finansiering af købesummen ind til overskuddet fra hussalget blev frigivet. Finansieringsbehovet kan anslås til 325.000 kroner, idet [klageren] havde godt og vel 125.000 kroner selv.

I den situation, er det svært at anslå hvor længde det vil tage ind til overskuddet bliver frigivet. [] Jo kortere tid det tager, desto mere taler for et bevilget overtræk hvor gebyret ikke er så stort.

Alternativet til det bevilgede overtræk havde været en fast kassekredit på 325.000 kroner. Standardomkostningerne til stiftelse af en sådan kredit ville være 2% + 500 kroner – i alt 7.000 kroner, og oveni ville der komme en rente i de 55 dage. Rentesatsen i den nedre del af vores rentetavle er 6,5% så det er rimeligt at regne med den sats. I de 55 dage beløbet var trukket ville det have kostet 3.183 kroner. I alt en finansieringsomkostning på 10.183 kroner som ville være fradragsberettiget.

Henset til den forventede korte løbetid havde vi sandsynligvis givet en rabat på etableringsgebyret på 50%. Altså stiftelsesomkostninger for 3.500 kroner plus renter – i alt 6.683 kroner.

Nu kom det til at koste 8.777,83 plus gebyret på 200 kroner, i alt 8.977,83 kroner, og den forholdsvis høje pris skyldes den lange ekspeditionstid, som vi ikke har haft indflydelse på. Jeg ved at vi har ekspederet sagen fejlfrit og hurtigt, hvorimod købers bank og advokat helt hen i december stadig ikke havde svaret os på, om de havde tinglyst deres gæld så vi kunne aflyse vores pant på trods af rykkere fra os den 16. november, 22. november og den 6. december hvor vi stadig ikke kunne få et svar. Den 13. december rykker vi igen købers advokat, som frigiver pengene dagen efter den 14. december. Samme dag overfører vi beløbet til [klagerens] disposition.

Jeg ved at … på ingen måde har haft til hensigt at vælge en dyrere løsning for [klageren]. Hun har bare ikke kunnet forudse den lange ekspeditionstid, og da sagen først var i gang, og vi havde en tro på at den til enhver tid kunne afsluttes, var det en svær balancegang at beslutte sig for "kassekredit"-løsningen midt i det hele.

Jeg ved at … har tilbudt at refundere 3.500 kr. til [klageren]. Jeg synes at det er et meget fint tilbud, da det i bund og grund beror på købers langsommelighed at der er løbet for mange renter på. Det tilbud vil vi gerne stå ved, og afventer derfor din stillingtagen her til.

…"

Ved brev vedhæftet e-mail af 27. februar 2011 afviste klageren sparekassens tilbud og krævede en større kompensation.

Den 9. marts 2011 afviste sparekassen via e-mail til klageren at yde større kompensation.

Den 11. marts 2011 overførte sparekassen 3.500 kr. til klagerens konto (-178).

Parternes påstande

Den 17. marts 2011 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Broager Sparekasse skal tilbagebetale 6.977,83 kr.

Broager Sparekasse har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at sparekassen oplyste hende om, at en mellemfinansiering ville koste 1.500 – 2.000 kr. i forbindelse med køb og salg af ejendomme.

Sparekassen tog på intet tidspunkt forbehold for tinglysningens varighed. Ifølge ejendomsmægleren, der solgte hendes ejendom, var en tinglysningsekspedition på 45 dage ikke usædvanligt på daværende tidspunkt.

Sparekassen bør yde en rentekompensation.

Broager Sparekasse har anført, at sparekassen oplyste klageren om, at mellemfinansieringen formodentlig ville koste ca. 2.000 kr. efter skat, forudsat at provenuet fra salget af klagerens faste ejendom kunne frigives tre uger efter overtagelsesdagen. Klageren accepterede dette.

Ekspeditionstiden kan ikke tilskrives bankens forhold, men trak ud pga. forhold hos køber. Banken rykkede adskillige gange købers rådgivere. Det fremlagte, interne sagsnotat dokumenterer dette.

Sparekassen refunderede 3.500 kr. efter klageren rejste indsigelse mod finansieringsudgiften.

Prisen for det bevilgede overtræk blev 10,80 % p.a. og 200 kr. i etableringsgebyr. Alternativet til samme pris ville være en kassekredit til ca. 9,00 % + 1.000 kr. i etableringsgebyr. Sparekassen tilbød klageren en fair pris.

Klagerens krav om en forrentning på 4,00 % p.a. uden etableringsomkostninger er urimelig.

Ankenævnets bemærkninger

Hvad angår ekspeditionstiden finder Ankenævnet, at Sparekassen Broagers ekspeditioner skete med tilstrækkelig hurtighed. Ankenævnet finder derfor ikke, at sagen blev forsinket på grund af forhold, som kan bebrejdes sparekassen.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at sparekassen i forbindelse med klagerens mellemfinansiering har begået fejl eller forsømmelser. Det kan derfor ikke pålægges sparekassen at betale klageren en yderligere rentekompensation som følge af, at ekspeditionstiden blev forlænget.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at sparekassen havde lovet klageren en fast pris for mellemfinansieringen på 1.500 – 2.000 kr.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.