Krav om ny vurdering af ejendom og om nedsættelse af rente, bl.a. begrundet i indsigelse om for lav vurdering af ejendom. Indsigelse mod registrering i RKI.
| Sagsnummer: | 51/2017 |
| Dato: | 10-10-2017 |
| Ankenævn: | Eva Hammerum, Astrid Thomas, Morten Bruun Pedersen og Poul Erik Jensen |
| Klageemne: |
Inkasso - øvrige spørgsmål
Rente - overtræk Udlån - rente |
| Ledetekst: | Krav om ny vurdering af ejendom og om nedsættelse af rente, bl.a. begrundet i indsigelse om for lav vurdering af ejendom. Indsigelse mod registrering i RKI. |
| Indklagede: | Nordea Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om ny vurdering af ejendom og om nedsættelse af rente, bl.a. begrundet i indsigelse om for lav vurdering af ejendom samt indsigelse mod registrering i RKI mv.
Sagens omstændigheder
Klagerne H og M var kunder i Nordea, hvor de havde et boliglån (konto nr. -377), et billån (konto nr. -563) og en budgetkonto (konto nr. -315).
Ved e-mail af 30. juli 2015 anmodede klagerne banken om henstand i tre måneder med boliglånet som følge af, at H var uden indtægt. Den månedlige ydelse på boliglånet udgjorde 9.290 kr.
I forbindelse hermed blev klagernes ejendom vurderet til 2.500.000 kr. af en af banken valgt ejendomsmægler (herefter Mægleren). Klagerne har anført, at vurderingen var for lav.
Den 4. og 30. september 2015 sendte banken rykkerbreve til klagerne vedrørende restancer og overtræk på de tre konti. Af brevene fremgik bl.a., at der påløb en overtræksrente. Ved breve til klagerne af 14. og 28. oktober 2015 meddelte banken, at budgetkontoen og boliglånet ville blive opsagt og sendt til inkasso, medmindre restancer og overtræk blev indbetalt inden henholdsvis den 23. oktober 2015 og den 6. november 2015.
I en e-mail af 12. oktober 2015 til Mægleren rejste klagerne indsigelse mod vurderingen.
Ved breve af 28. februar 2016 til klagerne opsagde banken klagernes engagement som misligholdt og meddelte, at sagen ville blive overdraget til inkasso. Restgælden på de tre konti var opgjort til 311.228,82 kr. Banken meddelte, at beløbet ville blive tillagt renter på pt. 19,5 % p.a., og at klagerne efter endt behandling i retten kunne blive indberettet til RKI. Banken opsagde endvidere et ejerpantebrev på 500.000 kr. i klagernes ejendom, som banken havde sikkerhed i.
Af kontoudskrifter fremgår, at renten forud for opsigelsen til inkasso var henholdsvis 9,844 % p.a. for boliglånet, 10,651 % p.a. for budgetkontoen og 7,978 % p.a. for billånet, og at den månedlige ydelse på billånet udgjorde 2.830 kr.
Den 16. marts 2016 indsendte banken en rekvisition til fogedretten. I en e-mail til banken af 22. marts 2016 foreslog klagerne, at billånet blev indfriet mod en tilsvarende forhøjelse af boliglånet, og at boliglånet blev afviklet med uændret løbetid. Klagerne anførte endvidere, at ”det er vel ikke i nogens interesse at det skal i Fogedretten!!”. I e-mail til klagerne af 23. marts 2016 meddelte banken, at sagen ville blive kørt færdig i fogedretten, at klagerne kunne indfri billånet, at parterne kunne indgå en afviklingsaftale om de to andre konti, og at banken ville sende et forlig til underskrift, når klagerne havde meddelt, fra hvornår og med hvilket beløb de ville afvikle gælden.
På et møde i fogedretten blev bankens fordring vedrørende boliglånet (konto nr. -377) opgjort til 304.977,07 kr. Banken har oplyst, at klagerne var til stede på mødet, og at de ikke gjorde indsigelser mod opgørelsen. Efter mødet i fogedretten indberettede banken klagerne til RKI.
Banken har fremlagt et notat, hvoraf fremgår, at banken den 24. maj 2016 telefonisk afslog at slette klagerne i RKI. I en e-mail af 1. juni 2016 fastholdt banken registreringen af klagerne i RKI. Banken henviste endvidere til, at det var aftalt, at der skulle indgås en afviklingsaftale med 9.000 kr. pr. måned af den del af engagementet, der var til inkasso. I en e-mail af 19. juni 2016 til banken rejste klagerne indsigelse mod registreringen i RKI og forløbet af inkassosagen. Klagerne anførte bl.a., at de forgæves havde forsøgt at finde en løsning med banken om afvikling af gælden, inden banken overgav sagen til fogedretten.
Den 17. juli 2016 underskrev klagerne et frivilligt forlig, hvorved de erkendte en gæld til banken på 325.935,10 kr. vedrørende de tre konti. Ifølge forliget skulle gælden afvikles med en månedig betaling på 9.000 kr. fra den 1. juli 2016. Af forliget fremgik, at gæld, der blev afviklet, ville blive forrentet med bankens fordringsrentesats på pt. 16,5 % p.a. fra den 6. juni 2016, og at debitorrentesatsen for misligholdte fordringer pt. udgjorde 19,5 % p.a.
I en e-mail af 4. august 2016 til klagerne henviste banken til, at den tidligere havde tilbudt at revurdere RKI-registreringen om ca. to år, hvis lånet var nedbragt som aftalt. I en e-mail af samme dag rejste klagerne indsigelse mod, at sagen var overgivet til inkasso, selvom de havde forsøgt at indgå et forlig med banken.
Banken har fremlagt en oversigt over fremsendte rykkere til klagerne i perioden fra 2014 til 2017 samt kopi af rykkerbreve. Banken har endvidere fremlagt sine generelle vilkår for privatkunder og sine Almindelige bestemmelser for lån og kreditter til private formål, hvoraf bl.a. fremgår, at der ved overtræk og restancer beregnes en overtræksrente, at fordringskonti forrentes med en særlig rentesats, og at overtræks- og fordringsrentesatserne kan ses på bankens hjemmeside.
Parternes påstande
Den 19. februar 2017 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea skal nedsætte renten til satsen forud for opsigelsen og tilbageføre for meget tilskrevne og betalte renter fra juli 2016, at Nordea skal acceptere en ny vurdering af ejendommen samt foranledige, at de slettes i RKI.
Nordea har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at bankens vurdering af ejendommen var alt for lav. De bad Mægleren om en forklaring. Mægleren kunne ikke henvise til tre sammenlignelige ejendomme, hvilket ejendomsmæglere normalt vil gøre. En sammenlignelig naboejendom er vurderet til 4.500.000 kr. Tre efterfølgende kreditvurderinger lå på mellem 3.400.000 kr. og 3.600.000 kr. Et andet pengeinstitut har i december 2016 vurderet ejendommen til 3.500.000 kr. En vurdering på 3.500.000-3.600.000 kr. ville give en friværdi på 100.000-200.000 kr. Mægleren havde i 2008 vurderet ejendommen til 4.500.000 kr. og havde i 2006 solgt ejendommen til dem for 3.200.000 kr. Efterfølgende istandsatte de ejendommen for ca. 1.000.000 kr.
Den fejlagtige vurdering på 2.500.000 kr. fik fatale konsekvenser for dem. Det var ikke muligt at omlægge deres lån i ejendommen, og banken gav afslag på deres anmodning om henstand. Bankens afslag var netop begrundet i den lave vurdering. Sagen gik til inkasso, da de ikke kunne betale den månedlige ydelse på 9.300 kr. Renten blev sat op til 16,5 % p.a., og de blev registreret i RKI.
De har frem til juli 2015 overholdt alle deres forpligtelser over for banken rettidigt. De manglende betalinger fra juli 2015 skyldtes manglende indtægter. Banken har ikke dokumenteret, at der før juli 2015 var længerevarende misligholdelser af lånene.
De klager ikke over selve opsigelsen, men over bankens vurdering af deres ejendom og bankens håndtering af sagen frem til inkasso. De har ikke nægtet at skylde banken det omtalte beløb. De var i dialog med bankens inkassoafdeling om et forlig. De ønskede at betale 9.000 kr. om måneden og at indgå en aftale herom, men fik pludselig besked om, at sagen var sendt i fogedretten og skulle afgøres der. På det tidspunkt var H atter i job igen. Efter forliget i fogedretten fastholdt de, at de stadig ville betale ca. 9.000 kr. pr. måned. Dette viser, at de hele tiden ønskede at betale gælden.
Bankens repræsentant lovede i fogedretten, at de ikke ville blive registreret i RKI. De gjorde efterfølgende banken opmærksom på aftalen, men banken overholdt ikke aftalen. Telefonsamtalen i maj 2016 var ikke en forespørgsel men en konstatering af, at banken ikke havde overholdt aftalen.
Nordea har anført, at klagernes engagement var misligholdt som følge af overtræk og restancer. Klagernes engagement blev på baggrund heraf opsagt som misligholdt efter en sædvanlig rykkerprocedure. Klagerne havde forud herfor gennem nogle år haft en særdeles anstrengt økonomi og havde betydelige gældposter til realkreditinstitutter, andre pengeinstitutter og finansieringsselskaber.
Bankens krav blev opgjort til 304.097,10 kr. i fogedretten, og klagerne underskrev uden forbehold et frivilligt forlig den 17. juli 2016, hvor de anerkendte den samlede gæld til banken på 325.935,10 kr.
Klagerne har anført, at vurderingen var for lav. Uanset vurderingen ønskede banken ikke at udvide engagementet med klagerne, som gennem længere tid havde misligholdt deres engagement med banken. Klagernes påstand om, at en evt. højere vurdering ville have medført en udvidelse af deres engagement med banken, er udokumenteret.
Den fremlagte oversigt over rykkerskrivelser og bankens interne kreditindstillinger og registreringer fra 2011 og fremefter viser, at klagernes økonomi gennem hele perioden var anstrengt.
Banken har ikke opkrævet mere end tre rykkergebyrer for samme overtræk eller restance.
Bankens indberetning af klagerne til RKI skete efter gældende regler. Klagernes påstand om, at banken under fogedretsmødet skulle have lovet dem, at de ikke ville blive registreret i RKI, er udokumenteret og afvises.
Ankenævnets bemærkninger
I juli 2015 anmodede klagerne om midlertidig henstand med deres boliglån i Nordea. I forbindelse hermed indhentede banken en vurdering af klagernes ejendom. Banken afviste herefter at give klagerne henstand. Det beroede på bankens egen afgørelse, om den ønskede at give klagerne henstand. Ankenævnet finder ikke, at der i den forbindelse kan pålægges banken et ansvar. Ankenævnet kan ikke pålægge banken at acceptere eller at indhente en ny vurdering af ejendommen.
I februar 2016, hvor klagernes tre konti i banken var i restance eller overtræk, opsagde banken klagernes engagement som misligholdt. Ankenævnet finder, at banken herefter var berettiget til at kræve misligholdelsesrenter.
To medlemmer – Astrid Thomas, der i medfør af Ankenævnets vedtægter § 16, stk. 1 er tillagt to stemmer, og Eva Hammerum – udtaler:
Vi finder ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte de anførte fordrings- og overtræksrenter på for tiden henholdsvis 16,5 % og 19,5 % p.a. som urimelige eller for at pålægge banken at tilbageføre tilskrevne renter. Rentesatserne fremgik af det frivillige forlig, som klagerne underskrev den 17. juli 2016.
To medlemmer – Morten Bruun Pedersen og Poul Erik Jensen– udtaler:
Vi finder, at de anførte rentesatser i lyset af det nuværende renteniveau overstiger det rimelige og bør nedsættes.
Der træffes om dette spørgsmål afgørelse efter stemmeflertallet.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken i fogedretten havde lovet klagerne, at de ikke ville blive registreret i RKI. Ankenævnet kan i øvrigt ikke tage stilling til klagerens påstand om at blive slettet i RKI, idet en evt. klage herom skal indgives til Datatilsynet, Borgergade 28, 5, 1300 København K, jf. lov om behandling af personoplysninger.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.