Krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning i forbindelse med ejendomssalg og omlægning af lån.
| Sagsnummer: | 98/2023 |
| Dato: | 28-02-2024 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Jonas Thestrup Nielsen, Jimmy Bak, Morten Bruun Pedersen og Kim Korup Eriksen. |
| Klageemne: |
Rådgivning - låneomlægning
|
| Ledetekst: | Krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning i forbindelse med ejendomssalg og omlægning af lån. |
| Indklagede: | Arbejdernes Landsbank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning i forbindelse med ejendomssalg og omlægning af lån.
Sagens omstændigheder
Klagerne, M og H, var kunder i Arbejdernes Landsbank.
Klagerne ejede ejendom 1 og ejendom 2. De havde et fastforrentet 0,5 % realkreditlån i ejendom 1 via banken.
Af et skatteregnskab fra 2020 for M’s enkeltmandsvirksomhed vedrørende udlejning af ejendomme fremgår under anlægsaktiver, grunde og bygninger, at der havde været en tilgang i aktiver i årets løb på 1.667.150 kr.
Banken har oplyst, at klagerne købte ejendom 3 den 1. september 2021. Klagerne har oplyst, at de for at finansiere købet optog et banklån som mellemfinansiering i banken.
Klagerne indgik en formidlingsaftale af 20. januar 2022 med ejendomsmægler 1 om salg af ejendom 1. Ejendommen blev udbudt til ejendomsmæglerens værdiansættelse på 4.775.000 kr.
Af et salgsbudget af 21. marts 2022 udarbejdet af ejendomsmægler 2 vedrørende ejendom 2 fremgår, at ejendom 2 var vurderet til 2.298.000 kr. Klagerne har oplyst, at ejendom 2 blev sat til salg i marts 2022.
Ved aftale af 22. april 2022 forlængede klagerne formidlingsaftalen om salg af ejendom 1 med ejendomsmægler 1 med nyt udløb den 6. juni 2022. Klagerne indgik efterfølgende en formidlingsaftale af 20. maj 2022 med ejendomsmægler 3 om salg af ejendom 1. Ejendommen blev udbudt til ejendomsmæglerens værdiansættelse på 4.495.000 kr.
Ved e-mail af 21. september 2022 til banken anmodede M om at blive kontaktet telefonisk, da der ikke var sket salg.
Ved e-mail af 28. september 2022 til banken sendte M en invitation til et møde, der blev afholdt samme dag.
Klagerne har oplyst, at de i forlængelse af mødet sendte en e-mail af 29. september 2022 til banken med en plan over, hvad der skulle ske, herunder at ejendom 2 skulle sælges, og at de ønskede at konvertere deres lån. Af e-mailen fremgår, at tre dokumenter navngivet ”lån”, ”budget” og ”låneoversigt inkl. salg” var vedhæftet. Af dokumentet ”lån” fremgår vedrørende ejendom 3, at værdien var 5.000.000 kr., og at værdien af ejendom 1 var 4.500.000 kr. Af dokumentet ”låneoversigt inkl. salg” fremgår bl.a.:
”[…]
1.672.000,00 kr. Salg af [ejendom 2]
65.717,00 kr. konvertering af lån [ejendom 2]
[…]”
Af bilaget ”budget” fremgår bl.a. punktet ”indkomst udlejning” under indtægter.
Af kursinformation fra Nasdaq fremgår, at lukkekursen for 0,5NYK01EA40 pr. 29. september 2022 var 72,9. Banken har oplyst, at dette var lukkekursen på klagernes fastforrentede 0,5 % realkreditlån i ejendom 1.
I perioden fra den 6. til den 13. oktober 2022 havde M en korrespondance med bl.a. en advokat om salg af ejendom 2 til en salgspris på 1.667.000 kr.
Den 11. oktober 2022 accepterede banken en mødeinvitation fra M om afholdelse af et møde den 17. oktober 2022.
Samme dag underskrev M en lejekontrakt om udlejning af ejendom 1 til en årlig leje på 156.000 kr.
Banken har oplyst, at ejendom 2 blev solgt til M’s forældre for 1.667.000 kr. med handelsdato den 15. oktober 2022.
Ved e-mail af 17. oktober 2022 sendte M lejekontrakten for ejendom 1 til banken. Hertil svarede banken ved e-mail samme dag, at ejendom 1 krævede en fysisk vurdering, før banken kunne omlægge lånene i ejendommen, samt at en vurderingsmand ville kontakte M med henblik på at lave en aftale. Samme dag oplyste M, at alle klagernes lån på grund af skattemæssige fordele blev omlagt til F-Kort med afdragsfrihed.
Ved e-mail af 20. oktober 2022 til M meddelte banken, at Totalkredit ønskede en kopi af M’s oprindelige formidlingsaftale med ejendomsmægler 1 og en kopi af formidlingsaftalen med den nye ejendomsmægler. Ved e-mail samme dag sendte M en række dokumenter til banken.
Ved e-mail af 9. november 2022 til banken skrev M:
”Jeg har ikke høre noget fra vunderingsmanden.
Vi vil rigtigt gerne til at omlægge vores lån da vi ikke synes det er så sjovt at betale renter. Jeg synes at det er rigtigt dumme penge og vores hus på [ejendom 2] er solgt og alt er på plads. Kan du give en tilbagemelding på hvornår der sker noget ?”
Ved e-mail af 14. november 2022 til banken bad klageren om at blive kontaktet telefonisk. Ved e-mail af samme dag til banken skrev M:
”Er ved at være meget frustreret over dette forløb, da vi ikke rykke os nogen steder hen. Der er flere faktor som nu gør at vi står med sorteper, da vi er låst i vores situation.
Vi har under hele forløbet blevet fortalt at vi bare skulle af med et af vores tre huse og derved kunne vi gøre hvad vi ville med de to andre huse. Det er vel ved at være godt en måned siden, at vi fik oplyst at der skulle en mand ude fra kreditforeningen for at lave en vundering af vores hus på [ejendom 1] fordi vi lejer det ud.
Denne løsning med udlejning er blevet fremlagt for et godt stykke tid siden og det eneste krav der blev stillet den gang, var af et af huse skulle sælges hvilket er sket.
Der er flere punkter som gør at vi lider et tab på flere områder.
1. Vi står og har et banklån på 2.249.976,04 kr. som bliver ved med at trække renter. Det er ca. 25.000 kr. vi skal betale jer næste gang og det var vores klare opfattelse at når et af hus var solgt kunne vi om lægge lånet til et kreditlån, med mindre renter.
2. Vi har nu lejet huset ud og vi har oprettet en konto for at håndterer kommende indtægt og udgifter. Vores problem er at de udgifter skulle være gået ind på denne konto, da det udgør et regnskabsmæssigt grundlag hvor [H’s] selvangivelse danner grundlag for regnskabet. Og det vil sige at de udgifter som skulle være oprettet ikke, kommer ind på konto og derved kan disse ikke trækkes fra. Så nu skal vi til at betale af vores privat opsparing i sted for at have husleje fra [ejendom 1] betaler den. Og tilmed skal vi til at betale skat af leje indtægten, fordi vi ikke har noget at trække fra.
3. Vores forhåbning var også at om konvertere vores fast forrente lån som vi har i [ejendom 1] og [ejendom 3], for at få en kursgevinst i realkreditlån. Men vi er låst pga. en vunderingsmand som tidligere nævnet. Penge fra handlen med [ejendom 2], har stå på kontoen siden 14-10-2022 og dette har være godt grundlag for at kunne om konvertere, selvom det så skulle være 6 dage efter, var der stadig muligheder. Det eneste vi kan se, er at kursgevinst bliver dårligere dag for dag, men vi kan bare stå at se på at den gevinst vi have håbet på bliver mindre og mindre.
Vi ser for det første at der sker noget i denne sag, så vi får noget fremdrift og derefter at vi finder en løsning på det tab vi får da sagen har trukket ud.”
Ved e-mail af 16. november 2022 til M meddelte banken:
”Så er der nyt fra Totalkredit og bankens Kreditkontor og det bliver en anden løsning end du havde forventet.
Når [ejendom 1] er udlejet så bliver ejendommen værdiansat på en anden måde og det giver en begrænset mulighed for långivning i denne ejendom. Selvom ejendommen har en aktiv vurdering på kr. 4.300.000 så falder denne da der skal laves en rentabilitetsvurdering pga. udlejningen. Derfor falder den interne vurdering til 2.790.900 i mine og Totalkredits øjne. Og min Kreditafdeling vil så max. have 60% belåning i [ejendom 1] ud fra den nye vurdering. Samtidig vil jeres samlede gældsfaktor ligge over 4 og det giver også flere begrænsninger ifht. valg af finansieringsløsninger.
Jeg har fået bevilget denne løsning så vi kan få indfriet mellemfinansieringslånet + de renter der mangler at blive tilskrevet.
[Ejendom 1]
• Der bliver ikke lavet om jeres lån da jeg kun kan tilbyde at omlægge jeres realkreditlån om til 5% fastrente med afdrag og uden provenu
[Ejendom 3] belånes op til 80%:
• Jeres 1% fastrente lån indfries og erstattes med:
? 40% belåning som 5% fastrente med afdrag
? 40% belåning som F-kort med afdrag
? Samlet provenu i niveau kr. 1.837.000
Egenbetaling:
• Provenuet fra salg af [ejendom 2] kr. 379.000 på ”millionen kontoen”, pengene på ”[ejendom 2]-kontoen” kr. 100.000 + evt. depositum og forudbetalt husleje på ”[ejendom 1]-kontoen” kr.100.000 benyttes til at indfri resten af mellemfinansieringslånet
Vil du ringe til mig da der helt sikkert vil være spørgsmål.”
Ved e-mail af samme dag til banken anmodede M om at blive kontaktet telefonisk.
Af kursinformation fra Nasdaq fremgår, at lukkekursen for 0,5NYK01EA40 pr. 16. november 2022 var 80,9.
Af kursinformation fra Nasdaq fremgår, at lukkekursen for 1NYK01EA53 pr. 16. november 2022 var 75,29. Banken har oplyst, at dette var lukkekursen på klagernes 1 % fastforrentede lån i ejendom 3.
Af skærmprint fra Totalkredits hjemmeside med beregninger af 29. november 2022 fremlagt af klagerne fremgår, at den skønnede boligværdi af ejendom 3 var angivet til 4.135.000 kr., og at restgælden i realkredit udgjorde 1.939.438 kr. Endvidere fremgår, at den skønnede boligværdi af ejendom 1 udgjorde 4.260.000 kr., og at restgælden i realkredit udgjorde 1.539.674 kr.
Ved breve af 10. januar 2023 til banken sendte Totalkredit tilbud på indfrielse af lån pr. 16. januar 2023 vedrørende ejendom 1 og ejendom 3.
Banken har oplyst, at klagerne skiftede pengeinstitut og omlagde deres lån pr. 16. januar 2023.
Af kursinformation fra Nasdaq fremgår, at lukkekursen for 0,5NYK01EA40 pr. 16. januar 2023 var 79,26, og at lukkekursen for 1NYK01EA53 pr. 16. januar 2023 var 74,5.
Klagerne klagede til banken over mangelfuld og vildledende rådgivning og fremsatte krav om erstatning.
Klagerne har fremlagt en oversigt over deres konti i banken.
Parternes påstande
Den 4. februar 2023 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Arbejdernes Landsbank skal betale erstatning for deres tab i forbindelse med hussalg, konvertering af lån og betaling af for høje renter.
Arbejdernes Landsbank har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har bl.a. anført, at banken har ydet mangelfuld rådgivning og har vildledt dem i forbindelse med omlægning af lån og hussalg. Banken bør dække det tab, de har lidt i den forbindelse.
De solgte ejendom 2 med tab. Salget skete efter rådgivning fra banken.
Derudover fik de ikke lov til at konvertere deres lån, der den 28. september 2022 kunne have givet dem en gevinst på 968.379 kr.
Det fremgår af oversigten over deres konti, at de har en god økonomi med lån for 5.083.628,10 kr., hvilket kunne have været 701.129,06 kr. mindre.
De var løbende i dialog med banken, og banken var velinformeret undervejs om de økonomiske forhold og planer for ejendommene.
Banken har oplyst, at den på grund af Finanstilsynets regler ikke kunne låne dem pengene, så de kunne komme i mål med belåningen. Dette undrer dem, da det har vist sig muligt to gange ved to andre banker.
På mødet med banken den 29. september 2022 var alt muligt. Det blev sagt, at de næsten havde valgfrihed i forhold til hvilket lån, de ønskede, samt at de kunne lave en opkonvertering af lånet, når de havde lyst. Efter mødet sendte de deres ønske om opkonvertering af lån og budget mv. til banken. De sendte en plan over, hvad der skulle ske. Det fremgik tydeligt, at ejendom 2 skulle sælges, og at de ønskede at konvertere deres lån. De modtog ingen indvendinger fra bankens side.
Det er ikke korrekt, at de først oplyste banken om udlejning af ejendom 1 den 17. oktober 2022. De oplyste allerede herom ved opstart af salgsprocessen af ejendom 3 i marts-april 2022.
På mødet den 29. september 2022 blev banken igen oplyst omkring udlejning. Dette er dokumenteret ved e-mailen af 29. september 2022 til banken.
Banken oplyste på intet tidspunkt, at ejendom 1 skulle sælges som forudsætning for, at banken kunne finansiere købet af ejendom 3. Banken oplyste, at de skulle sælge én af ejendommene. Banken godkendte, at det skulle være ejendom 2.
Banken oplyste ikke, at det ikke var en mulighed med belåningsløsninger. Der var en del telefonsamtaler samt møder, hvor banken havde mulighed for at stoppe processen, såfremt det ikke var muligt.
Vurderingen af belåningen efter salget af ejendom 2 viser, at banken alene forholdt sig til ejendom 1 og ikke så sagen som en helhed. Banken undlod at vurdere ejendom 3 og tog udgangspunkt i værdien fra købstidspunktet. Deres renovering af ejendom 3 burde have forhøjet ejendommens værdi. Ejendom 3 er senere blevet vurderet af to andre banker, hvor værdien af boligen blev vurderet til 5.500.000 kr.
Den 17. oktober 2022 holdt de et møde med banken, da der ikke var udvikling i sagen, og da banken ikke overholdt de aftaler, de havde indgået. De aftalte, at der skulle ske noget. De rykkede banken for svar den 9. november 2022 og to gange den 14. november 2022. Først den 16. november 2022 svarede banken, hvor den lagde op til, at de skulle overdrage deres samlede økonomi til banken og blive økonomisk hårdt pressede i en sådan grad, at deres økonomi ikke kunne hænge sammen.
Det er ikke korrekt, når banken anfører, at de ikke kunne generere et stort nok overskud til, at mellemfinanseringslånet kunne indfries.
Arbejdernes Landsbank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at sagen bør afvises under henvisning til sagens bevisførelse, jf. § 5, stk. 3, nr. 4, i Ankenævnets vedtægter.
Banken har til støtte for frifindelsespåstanden bl.a. anført, at klagerne gennem forløbet har haft deres egen agenda, og at forudsætningerne løbende er ændret fra klagernes side, og at det har ændret på tidsforløbet og på den løsning, som banken har kunnet tilbyde klagerne.
Det var oprindeligt klagernes plan, og det var aftalt med banken, at ejendom 1 skulle sælges som en forudsætning for, at banken kunne finansiere købet af ejendom 3, idet klagerne ikke kunne godkendes af banken til at eje tre ejendomme.
Når ejendom 1 var solgt, var det planen, at lånet til mellemfinansiering af ejendom 3 skulle indfries med provenuet fra salget af ejendom 1. I 2022, hvor en forlængelse af mellemfinansieringslånet blev drøftet første gang, var det bankens vurdering, at der ville være valgfrihed vedrørende de forskellige realkreditlån under den forudsætning, at ejendom 1 blev solgt. Der var på dette tidspunkt ikke tale om udlejning af ejendom 1.
På et møde mellem banken og klagerne den 29. september 2022 blev klagernes muligheder drøftet. Efter mødet ændrede vilkårene sig, da klagerne valgte at beholde ejendom 1 og solgte ejendom 2 kort tid efter. Det var ikke oplyst, at klagerne havde i tankerne at sælge ejendommen til M’s forældre til meget lempelige vilkår. Hvis ejendom 1 var blevet solgt til udbudsprisen 4.495.000 kr., som anført i formidlingsaftale af 20. maj 2022 eller eventuelt op til 500.000 kr. lavere, ville det have været en helt anden sag. I så fald ville klagerne have haft næsten uanede muligheder, da gældsbyrden ville være markant reduceret med en gældsfaktor under fire og en lav belåningsprocent.
Klagerne købte ejendom 3 og blev, i forbindelse med at mellemfinansieringslånet skulle forlænges for tredje gang i september 2022, oplyst af banken, at hvis der ikke var sket salg af ejendom 1 eller ejendom 2 senest den 1. januar 2023, ville det være nødvendigt også at sætte ejendom 3 til salg.
Ejendom 2 blev vurderet til 2.298.000 kr., men klagerne solgte ejendommen til M’s forældre til 1.667.000 kr. Banken fik besked herom af klagerne den 11. oktober 2022. Banken var ikke en del af aftalen omkring salget af ejendom 2.
Klagerne valgte på eget initiativ at udleje ejendom 1 i stedet for at foretage et salg. Banken blev oplyst om boligens udlejning den 17. oktober 2022. Banken var ikke en del af aftalen om udlejning af ejendom 1.
Klagerne har gennem hele forløbet været orienteret om, at der ikke kunne foretages konverteringer af de forskellige lån, inden det var klart, hvad der kom til at ske med de forskellige ejendomme.
Efter udløb af de eksisterende vurderinger på ejendom 3 og ejendom 1 bestilte banken nye vurderinger hos Totalkredit. For så vidt angår ejendom 1, blev det oplyst til Totalkredit, at ejendommen skulle udlejes. Udlejningen af ejendom 1 skulle godkendes af Totalkredit, før Totalkredits vurderingsmand ville besigtige ejendom 1. Klageren blev oplyst herom i e-mail af 17. oktober 2022.
Årsagen til, at der ikke blev foretaget en fornyet fysisk vurdering af ejendom 3, var, at banken under hele forløbet forventede, at vurderingen af ejendom 1 var tilstrækkelig til at opnå den nødvendige finansiering.
Da banken sendte sit finansieringsforslag af 16. november 2022 til klagerne, og da de herefter talte sammen, vendte klagerne ikke tilbage til banken. Banken fik ikke mulighed for at foreslå, at ejendom 3 skulle genvurderes for at lave en anden løsning.
Idet banken tidligst kunne vurdere lånemulighederne i november 2022 efter salg af ejendom 2 samt efter modtagelse af vurderinger og behandling i bankens kreditafdeling, kan klagernes henvisninger til kurser, der ligger inden dette tidspunkt, ikke tillægges nogen værdi.
Banken har foretaget en kreditmæssig helhedsvurdering af klagernes økonomi og rådgivet ud fra denne. Banken har givet det lånetilbud, som den ønskede ud fra dens kredit- og kreditværdighedsmæssige vurdering. Banken har rådgivet korrekt i henhold til det lånetilbud, som den har kunnet tilbyde klagerne.
Banken har ikke givet mangelfuld rådgivning eller forhalet sagen og er ikke ansvarlig for et eventuelt tab eller påløbne omkostninger i forbindelse med køb, salg, konvertering af lån eller udlejning af klagernes ejendomme.
Klagerne har ikke lidt et tab i forbindelse med bankens behandling af klagernes omprioriteringssag, da klagerne i forbindelsen med omlægningen af lån i nyt pengeinstitut i januar 2023 opnåede en mere fordelagtig kurs, end klagerne ville kunne have opnået i november 2022. Klagerne har gjort gældende at have lidt et tab på 701.129,06 kr., men dette er ikke retvisende. Pr. 16. november 2022 havde klagernes 1 % fastrentelån i ejendom 3 en lukkekurs på 75,29, og klagernes fastforrentede 0,5 % lån i ejendom 1 en lukkekurs på 80,9.
Klagerne henviser til to specifikke låneomlægninger pr. 29. september 2022. Men der tages ikke udgangspunkt i en korrekt udgave af klagernes 0,5 % lån i ejendom 1.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende og skal ikke yde godtgørelse til klagerne. Subsidiært skal banken betale et mindre beløb end påstået af klagerne.
Ankenævnets bemærkninger
Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder grundlag for at afvise klagen.
Klagerne, M og H, var kunder i Arbejdernes Landsbank.
Klagerne ejede ejendom 1 og ejendom 2. De havde et fastforrentet 0,5 % realkreditlån i ejendom 1 via banken.
Den 1. september 2021 købte klagerne ejendom 3 og optog et banklån som mellemfinansiering i banken. Den 11. oktober 2022 underskrev M en lejekontrakt om udlejning af ejendom 1, og ejendom 2 blev solgt til M’s forældre med handelsdato den 15. oktober 2022.
Klagerne rykkede banken for vurdering af ejendom 1 og omlægning af lån. Banken tilbød klagerne omlægning af deres lån i ejendom 3. Efterfølgende klagede klagerne til banken over mangelfuld og vildledende rådgivning og fremsatte krav om erstatning.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken ydede mangelfuld rådgivning i forbindelse med klagernes salg af ejendom 2 og klagernes muligheder for omlægning af lån.
Ankenævnet finder det i øvrigt ikke godtgjort, at banken har pådraget sig et erstatningsansvar over for klagerne.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.