Afgørelse

Spørgsmål om tab ved mistet kurstabsfradragskonto

Indledning.

Denne klage vedrører, om indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar i forbindelse med klagernes køb af en fast ejendom, hvori der indestod et realkreditlån med en tilknyttet kurstabsfradragskonto.

Sagens omstændigheder.

Den 27. november 2002 underskrev klagerne købsaftale om køb af en villa med overtagelse 1. april 2003. Købesummen på 1.385.000 kr. skulle berigtiges kontant.

Klagerne har anført, at de inden underskrift af købsaftalen henvendte sig til indklagede med henblik på at sikre sig, at deres økonomi kunne bære det påtænkte køb. Indklagede tilbød i denne forbindelse rådgivning omkring finansiering samt hjemtagelse af lån. Indklagede har anført, at klagerne først efter underskrift af købsaftalen modtog den endelige rådgivning om finansieringen af købet.

Klagernes nye ejendom var behæftet med et kontantlån i Nykredit, som klagerne ikke skulle overtage. Til lånet, der havde en restløbetid på 28,5 år, var knyttet et kurstabsfradrag på ca. 180.000 kr. Lånet fremgik hverken af salgsopstillingen eller af købsaftalen udfærdiget i forbindelse med handlen.

Klagerne valgte ved finansieringen af ejendomskøbet at optage et rentetilpasningslån med tilpasning af rente hvert tredje år. Lånets løbetid blev aftalt til 21,67 år; lånet blev udbetalt den 28. marts 2003.

Primo juni 2003 blev indklagede bekendt med kurstabsfradraget på det nu indfriede lån. Indklagede orienterede klagerne herom. Klagerne drøftede herefter med indklagede muligheden for udnyttelse af kurstabsfradraget.

Ved skrivelse af 26. august 2003 meddelte indklagede klagerne, at indfrielse af det eksisterende lån med henblik på at optage et nyt, således at kurstabsfradraget kunne udnyttes, ville medføre omkostninger for klagerne, som stort set ville eliminere værdien af kurstabsfradraget.

Ved skrivelse af 1. oktober 2003 fremsatte klagerne krav om, at indklagede betalte erstatning svarende til nutidsværdien af det mistede kurstabsfradrag. Klagerne fandt indklagede erstatningsansvarlig, idet en oplysning om kurstabsfradraget ville have påvirket deres overvejelser i forbindelse med hjemtagelse af realkreditlånet. Indklagede afviste klagernes krav.

Parternes påstande.

Klagerne har den 1. december 2003 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 36.711,01 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at de først efter hjemtagelsen af rentetilpasningslånet blev bekendt med kurstabsfradraget tilknyttet det tidligere lån.

Indklagede burde som rådgiver i forbindelse med deres beslutning om finansieringen af købet have indhentet alle oplysninger om det indestående lån og ville i så fald være blevet bekendt med kurstabsfradragskontoen. Indklagede kunne f.eks. have rettet henvendelse til den medvirkende ejendomsmægler og anmodet denne om at fremkomme med oplysninger. Indklagede har derfor udvist en fejl, som har påført dem et tab.

Havde de kunnet udnytte kurstabsfradraget, ville de have brugt de frigjorte midler til at afvikle anden højere forrentet gæld.

Indklagede har anført, at efter, at man var blevet bekendt med eksistensen af kurstabsfradraget, undersøgte man mulighederne for, at klagerne kunne udnytte det.

Efter ligningslovens § 6 skal det nye realkreditlån have minimum samme løbetid som det indfriede lån. Herudover skal det nye lån være udbetalt senest 12 måneder efter indfrielsen af det gamle lån. Klagerne ønskede et realkreditlån med en løbetid på 21,67 år. Betingelserne for videreførelse af kurstabsfradraget var ikke opfyldt, idet restløbetiden på det indfriede lån var 28 ½ år.

Indfrielse af det af klagerne optagne rentetilpasningslån med henblik på optagelse af et lån, således at kurstabsfradraget kan udnyttes, vil medføre en større omkostning for klagerne end værdien af kurstabsfradraget, hvorfor man ikke har kunnet anbefale denne løsning.

Indklagede har ikke handlet ansvarspådragende, idet man ikke var bekendt med kurstabsfradraget. Der fremgik intet om fradraget af købsaftalen eller salgsopstillingen eller af de af yderligere oplysninger, som man indhentede.

Da kurstabsfradraget ikke fremgik af handlens dokumenter, havde klagerne ikke en berettiget forventning om at kunne udnytte kurstabsfradraget. Kurstabsfradraget var ikke inddraget i ejendomshandlen, og ejendomsmægleren var tilsyneladende ikke opmærksom på fradraget.

Klagernes vurdering af prissætning på ejendommen kan således ikke have været påvirket af et eventuelt kurstabsfradrag, da klagerne ikke var bekendt hermed.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet lægger til grund, at indklagede ikke i forbindelse med de dokumenter, som banken modtog i forbindelse med klagernes køb af ejendommen, fik kendskab til, at der til det eksisterende lån i ejendommen var knyttet en kurstabsfradragskonto. Ankenævnet finder, at indklagede ikke havde pligt til selvstændigt at undersøge, om der forelå en sådan konto. Ankenævnet finder herefter ikke, at indklagede har begået fejl ved sagens ekspedition.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.