Afgørelse

Boligkredit. Renteregulering.

21403047
Boligkredit. Renteregulering.
Klageren havde i sin ejendom et garantilån og to rentetilpasningslån til det indklagede realkreditinstitut. Instituttet varslede i marts 2013 nye priser pr. 1. juli 2013 på realkreditlån til privatkunder. Samtidig tilbød instituttet klageren, at hans rentetilpasningslån frem til 30. juni 2013 gebyrfrit kunne omlægges til fastforrentet lån. Efter henvendelse fra klageren fremsendte instituttet i august 2013 en pantsætnings- og låneaftale vedrørende en boligkredit på 882.000 kr., hvoraf det fremgik, at renten var variabel og til enhver tid blev fastsat af instituttet i overensstemmelse med de almindelige forretningsbetingelser. Sidstnævnte indeholdt en beskrivelse af rentetilskrivningen på lånet. Klageren fik ligeledes udleveret instituttets Långuide, som indeholdt en beskrivelse af låntypen og dens karakteristika, herunder konstruktionen med tilknytning af en bankkonto med samme forrentning som lånet. Klageren underskrev endvidere et rådgivningsskema med en begrundelse for sit valg af låntype. I december 2013 meddelte instituttet klageren, at renten på såvel Boligkreditten som den tilknyttede bankkonto ville blive sat op. Klageren protesterede forgæves mod rentestigningen som værende i strid med aftalen og dens forudsætninger.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet enten skulle fastholde renten på 1,37 pct. på Boligkreditten eller at godtgøre klagerens omkostninger ved låneomlægning på 13.000 kr. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet bemærkede, at der ikke syntes at være nogen tvist mellem parterne i relation til instituttets generelle hjemmel til at ændre renten, men at klageren imidlertid anfægtede den konkrete renteforhøjelse under henvisning til, at den var i strid med de oplysninger og de forudsætninger, hvorunder han foretog omlægning af de to rentetilpasningslån til en Boligkredit Real. Over for den klare hjemmel i aftalegrundlaget fandt Nævnet det ikke godtgjort, at der var givet klageren en garanti for eller tilsikring af, at renten ikke kunne stige som sket. Nævnet bemærkede om rådgivningen, at det er væsentligt, at det i rådgivningen om variabelt forrentede udlånsprodukter generelt fremhæves, at der er en risiko ved renteændringer, ligesom det for det konkrete produkt bør fremhæves, at risikoen ved en negativ renteudvikling kan imødegås ved udnyttelse af den indlånskonto, som kan knyttes til en Boligkredit Real, og som forrentes med samme rente som kreditten. Som sagen var oplyst, var der ikke grundlag for at fastslå, at instituttet ikke havde ydet klageren en sådan rådgivning. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.

K E N D E L S E

afsagt den 10. april 2015


JOURNAL NR.: 2014-01-03-047-B


INSTITUT: BRFkredit A/S


KLAGEEMNE: Boligkredit. Renteregulering.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 17. november 2014
Den 20. marts 2015

SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Per F. Møller
Anna Marie Ringive
Søren Hoffmann Christiansen
Jacob Elverum




SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren havde i sin ejendom 3 lån til det indklagede realkreditinstitut, henholdsvis et garantilån på 625.000 kr. og 2 rentetilpasningslån på 866.700 kr. og 321.300 kr.

Indklagede fremsendte den 18. marts 2013 følgende brev til klageren om nye priser:

”Nye priser på realkreditlån til privatkunder
Skærpede krav fra myndigheder, investorer og ratingbureauer betyder, at realkreditlån og især korte rentetilpasningslån og afdragsfrie lån er blevet dyrere for realkreditinstitutterne at udbyde. Derfor indfører …(indklagede)… en ny prisstruktur, hvor prisen fastsættes ud fra det enkelte låns risiko og kapitalomkostninger. Det betyder, at der fremover vil være en tættere sammenhæng mellem prisen på lånet og den risiko og de omkostninger, der er forbundet med lånet for …(indklagede)… Den varslede ændring for nedenstående lån træder i kraft den 1. juli 2013.

Hvad betyder det for dig?
Lånenummer Lånetype Ændring i bidragssats pr. år Tillæg for afdragsfrihed
… Rentetilpasningslån 0,40559 0,21296
… Garantilån 0,00000 0,04200
… Rentetilpasningslån 0,20450 0,28750
Denne meddelelse vedrører kun de ovennævnte lån

Tillægget for afdragsfrihed betales kun i perioder, hvor afdragsfriheden er aktiveret på lånet.

…(Indklagede)… varsler samtidig, at kursskæring ved rentetilpasning fremover kan være op til 0,20 kurspoint. Det betyder, at jo oftere et lån rentetilpasses, desto større vil effekten af en kursskæring være. Den konkrete sats fastsættes før opsigelsesfristen til rentetilpasningen.

Gebyrfri omlægning af rentetilpasningslån
Som kunde med rentetilpasningslån tilbydes du frem til 30. juni 2013 en gebyrfri omlægning til et fastforrentet lån. Gebyrfri omlægning betyder, at du ikke skal betale ekspeditionsgebyr, tinglysningsservicegebyr og kurtage.”

Efter det oplyste rettede klageren umiddelbart herefter henvendelse til indklagede med henblik på omlægning af rentetilpasningslånene.

Indklagede fremsendte den 21. august 2013 en pantsætnings- og låneaftale til klageren vedrørende en boligkredit på 882.000 kr. Af pantsætnings- og låneaftalen fremgår blandt andet følgende:

”Lånets øvrige vilkår

For Pantsætnings- og Låneaftalen med bilag og det tinglyste pantebrev gælder også Justitsministeriets Almindelige Betingelser (B), …(indklagedes)… vedtægter, og bestemmelser vedtaget i medfør af vedtægterne, herunder …(indklagedes)… almindelige forretningsbetingelser og Låntypevilkår.



Rente
Renten er variabel og fastsættes til enhver tid af …(indklagede)… i overensstemmelse med bestemmelserne i …(indklagedes)… almindelige forretningsbetingelser.”

Klageren fik efter det oplyste samtidig udleveret indklagedes Långuide, som indeholder blandt andet følgende bestemmelser:

”HVAD ER LÅNGUIDEN?
LånGuiden er en vigtig del af din lånetilbudspakke. Du bør derfor læse LånGuiden igennem og gemme den sammen med dine øvrige dokumenter vedrørende lånet.
…

Særligt om Boligkredit som realkredit
En Boligkredit fra …(indklagede)… er en ny type realkreditlån, der på en række punkter adskiller sig fra traditionelle realkreditlån. Der er ikke den sædvanlige snævre sammenhæng mellem på den ene side realkreditlånet og på den anden side de bagvedliggende obligationer, og låntager gøres ikke bekendt med den bagvedliggende finansiering af lånet. Det får betydning både ved udbetaling og indfrielse. Lånet udbetales altid til kurs 100, hvorfor fx kurssikring ikke er relevant. Indfrielse sker også altid til kurs 100, hvorfor det ikke er muligt at udnytte udsving i renteniveauet til ned- eller opkonvertering.

En stor del af den generelle information, du finder i LånGuiden, relaterer sig til sammenhængen mellem et realkreditlån og de bagvedliggende obligationer. Den information gælder derfor ikke for en Boligkredit som realkredit. Hvis du er i tvivl om, hvad der gælder for en Boligkredit som realkredit, opfordrer vi dig til at kontakte vores kundecenter. Med hensyn til omkostninger i forbindelse med etablering af en Boligkredit som realkredit henvises til Prisoversigten.
…

…(INDKLAGEDES)… ALMINDELIGE FORRETNINGSBETINGELSER, PR. 15. JUNI 2013
…

Priser
Bidrag, rentetillæg, rente m.v.
Udover afdrag og rente kan …(indklagede)… opkræve bidrag, rentetillæg, kursskæring, morarente samt andet vederlag.

De satser, der gælder på tidspunktet for udarbejdelse af et lånetilbud, vil fremgå af Pantsætnings- og Låneaftalen eller …(indklagedes)… prisoversigt.

Satserne – herunder minimumsbidrag og metode for beregning af bidragssats og renten på lån uden oplysning om tilhørende obligationer – kan ændres for både grupper af lån og individuelle lån efter følgende principper:

Hvis ændringen omfatter grupper af lån og er til låntagers ugunst, skal ændringerne varsles mindst 1 måned før den første periode, ændringen skal gælde for – for lån uden oplysning om tilhørende obligationer kan ændring efter a) dog ske uden varsel – og være begrundet i et eller flere af følgende forhold:

a) Penge eller kreditpolitiske ændringer i ind- eller udland, der påvirker …(indklagedes)… adgang til penge- eller obligationsmarkederne eller det almindelige renteniveau af betydning for …(indklagede)…

b) Markedsmæssige eller forretningsmæssige grunde – dette kan fx være, for at imødegå øgede omkostninger på grund af tab eller hensættelser, skatter og afgifter, for at opretholde eller styrke kapitalgrundlaget samt øgede krav til kapitalberedskabet og/eller lov- eller myndighedskrav eller – for lån uden oplysning om tilhørende obligationer – hvis prisfastsættelsen af kapitalfremskaffelsen er behæftet med ekstraordinær usikkerhed, fordi penge- eller obligationsmarkederne – ikke kun i få bankdage – i væsentlig grad fungerer unormalt.

c) …(Indklagede)… ønsker at ændre sin generelle prisfastsættelse af forretningsmæssige grunde, fx af indtjeningsmæssige årsager eller for at udnytte sine ressourcer eller kapacitet på en mere hensigtsmæssig måde.

…”

Klageren underskrev den 3. september 2013 et rådgivningsskema, hvoraf fremgår følgende:

”Væsentligste egenskaber ved en 30-årig Boligkredit:
Boligkredit som realkredit består af et realkreditlån kombineret med en konto i et pengeinstitut. Pengene fra realkreditlånet indsættes på kontoen i pengeinstituttet og betaling af terminsydelser sker fra denne konto. Renten på realkreditlånet er variabel og fastsættes til enhver tid af …(indklagede)… i overensstemmelse med bestemmelserne i …(indklagedes)… almindelige forretningsbetingelser. Indlånsrenten på kontoen svarer til udlånsrenten på realkreditlånet. Dette gælder dog kun for indlån svarende til restgælden på realkreditlånet. Nettorenteudgiften svarer derfor til, at der betales rente af forskellen på restgælden på lånet og indestående på kontoen. Lånet er afdragsfrit i de første 10 år. Alt andet lige vil ydelsen stige efter udløbet af den afdragsfrie periode. Hvis ikke andet er aftalt skal de udskudte afdrag betales sammen med den sidste terminsydelse, alternativt kan man vælge at amortisere lånet til nul efter den afdragsfrie periode er udløbet.
Til kontoen i pengeinstituttet er knyttet netbank, og det er muligt at få Visa Dankort.

Indestående på bankkonti betragtes i relation til formueopgørelsen, i forbindelse med ansøgning om visse sociale ydelser, som likvid formue. Dette kan have betydning for muligheden for at modtage disse ydelser.
…

Begrundelse for valget af lånet i lyset af min økonomiske situation:
Der er valgt en Boligkredit som realkredit, da denne låntype giver større fleksibilitet end et traditionelt realkreditlån. Der kan løbende hæves og indsættes beløb. På grund af ovennævnte rentetilskrivning svarer nettorenteudgiften til, at der betales rente af forskellen på restgælden på lånet og indestående på kontoen.

Øvrige råd:
Et alternativ til Boligkredit som realkredit med pant inden for 80% af ejendommens værdi kan være et realkreditlån med variabel rente, eksempelvis af typen rentetilpasningslån med årlig rentetilpasning. Lånet har også en variabel rente, men har dog ikke samme fleksibilitet som en Boligkredit. Til gengæld vil det typisk have en lidt lavere rente.
ÅOP (årlige omkostninger i procent) på en 30-årig Boligkredit udgør 1,4%.
ÅOP på et 30-årigt Rentetilpasningslån med en fastrenteperiode på 1 år udgør 0,8%.”

Den 13. december 2013 fremsendte indklagede følgende brev til klageren om ændring af renten på Boligkreditten:

”Du har tidligere modtaget et tilbud på Boligkredit Real. Vi skriver til dig, da vi med virkning fra den 1. april 2014 forhøjer renten på Boligkredit Real til 1,995% eller 2,115%. Renten afhænger af om din belåningsgrad er under eller over 60%.

Årsagen til forhøjelsen er et ønske om at forbedre lønsomheden, da skærpede krav fra myndigheder, investorer og ratingbureauer har gjort det dyrere for realkreditinstitutterne at udbyde realkreditlån. Boligkredit Real har længe været et af de absolut billigste produkter af sin art på markedet. Efter renteændringen er dit produkt fortsat blandt de billigste, der udbydes. Ændringen sker i overensstemmelse med …(indklagedes)… udlånsregulativ og bestemmelsen om ændring af rentetillæg i afsnittet om Priser i …(indklagedes)… almindelige forretningsbetingelser.

Du får samme rente af dit indestående, som du betaler på lånet
Med virkning fra samme dato ændres renten på den tilknyttede Boligkredit Konto i …(koncernforbundet pengeinstitut)… Ændringen betyder, at den del af dit indestående, der er mindre end restgælden på realkreditlånet, forrentes med samme rentesats som lånet. Den del af dit indlån, der er større end restgælden på dit realkreditlån, forrentes uforandret med en variabel rente, der svarer til og følger vilkårene for …(det koncernforbundne pengeinstituts)… Basiskonto. Du kan se rente og vilkår på …(indklagedes hjemmeside)… …”

Klageren rettede den 27. januar 2014 henvendelse til indklagede, idet han var utilfreds med resultatet af låneomlægningen:

”Vi havde 2 rentetilpasningslån der skulle rentetilpasses i 2013. Jeg drøfter dette med …(indklagedes)… rådgiver telefonisk et par gange og vi bliver enige om at det mest fornuftige for os var at vælge …(indklagedes)… boligkredit i hvert fald på det ene af lånene med en rente på 1,37%.

Medvirkende til valget var at …(indklagede)… havde hævet bidraget på rentetilpasningslånene, og at der ikke skulle betales bidrag på en boligkredit. Renten på boligkreditlånet fik jeg oplyst til at have været uændret i længere tid og at den fulgte Cibor3 renten plus 1,1% = 1,37%. Vores sondering om der var andre muligheder viste at …(indklagedes)… Boligkredit var konkurrencedygtigt.

Vi har en gennemgang af vores økonomi og en vurdering af vores hus med …(indklagedes)… Senior kunderådgiver … den 21. august 2013. – Han bekræfter at renten på en Boligkredit følger Cibor3 renten og at der efter hans opfattelse ikke var planlagt ændringer af dette. Vi beslutter derfor at omlægge begge lån fra rentetilpasningslån med restgæld på ca. kr. 866.000 til en Boligkredit på kr. 882.000 med rente 1,37% med virkning fra 1. januar 2014. Forskel i lånerestgæld på ca. kr. 16.000 finansierede omlægningen, med stempel og tinglysningsgebyr på kr. 3.420 og …(indklagede)… gebyrer på kr. 10.950 og et provenu på ca. kr. 1.545.

Den 13. december 2013 får vi brev fra …(indklagede)… om at renten på Boligkredit Real stiger 1. april 2014 til 1,995%. Da Cibor3 stadig er ca. 0,27% er stigningen udelukkende begrundet i …(indklagedes)… ønske om at forbedre lønsomheden. En prisstigning på ca. 50% synes vi ikke er rimelig. Slet ikke set i lyset af at det var en helt ny aftale, som endnu ikke var trådt i kraft. Indtil videre har vi jo kun haft omkostninger ved omlægningen, og vi har finansieret …(indklagedes)… omkostninger ved omlægningen. Yderligere mener vi at …(indklagedes)… rådgivere må have kendt til den planlagte renteændring. En rente på 1,995% synes ikke særlig attraktiv i 2014 på den form for lån.

Iflg. dagspressen tilbyder visse pengeinstitutter lignende lån med lavere rente med finansiering via …(indklagede)…

Vi mener …(indklagede)… bør fortsætte med den tilbudte rente på 1,37% på vores Boligkredit eller alternativt at godtgøre os de omkostninger på kr. 14.500 som vi har haft ved omlægningen.”

Indklagede fremsendte den 21. marts 2014 følgende besvarelse til klageren pr. e-mail:

”Jeg beklager den meget lange ekspeditionstid på din henvendelse.

Som tidligere nævnt, er årsagen til forhøjelsen blandt andet de skærpede krav fra myndigheder, investorer og ratingbureauer har gjort det dyrere for realkreditinstitutterne at udbyde realkreditlån. Ændringen kom på det tidspunkt hvor det forretningsmæssigt var nødvendigt. På tidspunktet for drøftelserne om optagelsen af Jeres Boligkredit Real, var denne beslutning ikke aktuel, hvorfor der ikke er tilbageholdt oplysninger i forbindelse med rådgivningen herom.

Ændringen sker i overensstemmelse med …(indklagedes)… udlånsregulativ og bestemmelsen om ændring af rentetillæg i afsnittet om Priser i …(indklagedes)… almindelige forretningsbetingelser.

Boligkredit Real har længe været et af de absolut billigste produkter af sin art på markedet. Efter renteændringen er Jeres produkt fortsat blandt de billigste, der udbydes.

Jeres frustrationer er forståelige, men det giver desværre ikke anledning til ændringer i de varslede forhold.”

Efter fornyet henvendelse fra klageren fremsendte indklagede den 23. april 2014 endnu en redegørelse til klageren:

”Jeg beklager den lange ekspeditionstid på din henvendelse.

Som tidligere nævnt, er årsagen til forhøjelsen et ønske om at forbedre lønsomheden, da skærpede krav fra myndigheder, investorer og ratingbureauer har gjort det dyrere for realkreditinstitutterne at udbyde realkreditlån. Boligkredit Real har længe været et af de absolut billigste produkter af sin art på markedet. Efter renteændringen er dit produkt fortsat blandt de billigste, der udbydes. Ændringen sker i overensstemmelse med …(indklagedes)… udlånsregulativ og bestemmelsen om ændring af rentetillæg i afsnittet om priser i …(indklagedes)… almindelige forretningsbetingelser.

Jeg har for god ordens skyld sat et link til ”…(indklagedes)… Almindelige Forretningsbetingelser” … side 40 afsnit vedr. priser.

Samtidig vil jeg henvise til Pantsætnings- og Låneaftale du har underskrevet i forbindelse med optagelsen af lånet. (Du har i den oprindelige tilbudsmappe en kopi af Pantsætnings- og Låneaftale) på side 3 står der følgende under Lånets øvrige vilkår.

Rente

Renten er Variabel og fastsættes til enhver tid af …(indklagede)… i overensstemmelse med bestemmelserne i …(indklagedes)… Almindelige forretningsbetingelser.

Du skriver i din mail at du, ”mener at …(indklagedes)… rådgivere må have kendt til den planlagte renteændring”. Dette er selvfølgelig ikke tilfældet.

På baggrund af ovenstående information og henvisninger til …(indklagedes)… Almindelige Forretningsbetingelser og den underskrevne Pantsætnings- og Låneaftale fastholder …(indklagede)… renteændringen.

…”

Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet enten at fastholde renten på 1,37 pct. på Boligkreditten eller at godtgøre klagerens omkostninger ved låneomlægning på 13.000 kr.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at han i forbindelse med, at 2 rentetilpasningslån skulle rentetilpasses i 2013, har omlagt lånene til en Boligkredit. Lånene var et F1 og et F5 lån med en samlet restgæld på ca. 870.000 kr. Låneomlægningen skete efter rådgivning fra indklagede. Klagerens hensigt var oprindelig at omlægge begge lånene til F5 lån, der i august 2013 skønnedes at ville få en samlet årlig rente- og bidragssats på ca. 2,2 pct. pr. december 2013.

Under telefonsamtaler gjorde indklagede ham imidlertid opmærksom på, at han ved at vælge en Boligkredit kunne opnå en rente på kun 1,37 pct. p.a., og at der ikke var bidrag på en Boligkredit. Der ville således være en besparelse på 7.000 kr. p.a. Omkostningerne ved omlægningen ville være ca. 13.000 kr., og disse ville således være dækket efter 2 års besparelser.
Indklagede oplyste mundtligt den 21. august 2013, at renten på Boligkredit havde været uændret i lang tid og fulgte Cibor3 renten plus et tillæg, og at CIBOR3 var ca. 0,27 pct.

Indklagede havde i flere omgange hævet bidragssatser på realkreditlån, så klageren syntes, at det var en god ide at omlægge til en Boligkredit uden bidrag. Indklagede ordnede alle formalia, så Boligkredit kunne være på plads fra 1. januar 2014.

Den 13. december 2013 fik klageren et brev fra indklagede om, at indklagede med virkning fra 1. april 2014 ændrede renten på Boligkredit fra 1,37 til 1,99 pct., dvs. en forhøjelse på 50 pct.

Klagerens besparelse blev således reduceret til 0,2 pct. eller 1.700 kr., så først efter 8-10 år vil klageren få gevinst af omlægningen.

Da klageren ikke ville have valgt omlægningen, hvis indklagede havde givet korrekte oplysninger, mener han, at indklagede skal fastholde renten på 1,37 pct. eller godtgøre ham omkostninger til omlægningen på 13.000 kr.

Til indklagedes udtalelse har klageren følgende bemærkninger:

Indklagede anfører, at varslingen af rentestigningen på Boligkreditten er sket samtidig med varslingen af bidragsforhøjelser på de øvrige realkreditlån. Dette er ikke korrekt. Der er ca. 9 måneder mellem de 2 prisstigninger.

Ændringen af renten på Boligkreditten blev som oplyst af indklagede varslet den 13. december 2013.

Varslingen af bidragsforhøjelser på realkreditlån skete den 18. marts 2013 og var den direkte årsag til, at klageren allerede den 26. marts 2013 kontaktede indklagede. Her fik klageren oplyst, at han kunne undgå de varslede prisstigninger, hvis han skiftede til Boligkredit, hvor man ikke betalte bidrag, men at det ikke kunne betale sig at omlægge, før lånene kunne opsiges i december 2013. Isoleret set betød den varslede ændring i bidragssatserne ca. 0,2-0,4 pct. højere ÅOP.

Indklagede fremfører også, at han ikke har dokumenteret noget økonomisk tab. I hans klage er brugt de tal, som fremgår af indklagedes egne beregninger i lånedokumenterne. Alene restgældsforøgelsen på 16.000 kr. til dækning af omkostningerne ved låneomlægningen er et tab.

Ved mødet den 21. august 2013, hvor de gennemgik de forskellige alternativer, var det afgørende for klageren, at der ville være en årlig besparelse ved at vælge Boligkredit med ÅOP på 1,37 pct. i stedet for rentetilpasningslån F5. Besparelsen ved at vælge Boligkredit i stedet for F5 blev vurderet til ca. 7.000 kr. årligt. Det blev også oplyst, at Boligkreditrenten havde været uændret i længere tid, og at der skulle ske ændring af CIBOR3 renten, før Boligkreditrenten ville blive ændret.

Det var derfor en stor overraskelse for ham, at Boligkreditrenten blev varslet ændret i december 2013 med hele 0,62 pct., så Boligkreditten nu har en ÅOP på 2,0 pct. og rentetilpasningslån F5 en ÅOP på 1,6 pct.

Det er som kunde svært at forstå, hvorfor Boligkreditrenten med de i brevene brugte argumenter skal stige mere end bidragssatserne og med en forsinkelse på 9 måneder. De skærpede krav fra myndighederne må vel være fremsat over for indklagede allerede inden det første brev om prisstigning blev udsendt i marts 2013.

Yderligere ligger Boligkreditten inden for 40 pct. af handelsværdien, så sammenhængen mellem risiko og omkostninger i form af rente og bidrag har indklagede lavet drastisk om ved at lade Boligkreditrenten stige fra 1,37 til 1,99 pct.

Klageren mener, at indklagedes rådgivning til ham har været vildledende.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren i april 2012 kontaktede indklagede telefonisk, fordi han ville omlægge et rentetilpasningslån til en Boligkredit Real. Rentetilpasningslånet på 866.700 kr. havde femårig rentetilpasning, og det skulle refinansieres i 2012. Indklagede valgte i stedet for en Boligkredit Real at omlægge til et lån med årlig refinansiering.

En Boligkredit Real er et realkreditlån med variabel rente, der kombineres med en indlånskonto i det koncernforbundne pengeinstitut. Provenuet fra realkreditlånet indsættes på bankkontoen. Terminsydelserne på realkreditlånet betales fra bankkontoen. Kontoen har den samme indlånsrente, som realkreditlånet er forrentet med, således at der netto først betales rente, når der hæves på kontoen.

Klageren henvendte sig forud for refinansieringen i august 2013 til indklagede med henblik på omlægning af rentetilpasningslånet til en Boligkredit Real. Klageren fik den 21. august 2013 tilsendt tilbud om optagelse af en Boligkredit Real på 882.000 kr. Tilbuddet bestod blandt andet af en ”Aftale om TinglysningsService” og en ”Låne- og Pantsætningsaftale”. Klageren underskrev aftalerne den 3. september 2013. Herudover bestod tilbuddet af en aftale om oprettelse af en tilhørende bankkonto og af det af klageren fremlagte rådgivningsskema. Lånet blev udbetalt i overensstemmelse med det aftalte den 30. december 2013.

Den 13. december 2013 varslede indklagede en generel rentestigning på Boligkredit Real. Rentestigningen var som de samtidigt foretagne bidragsstigninger på øvrige realkreditlån begrundet med ønske om forbedret lønsomhed og skærpede krav fra myndigheder og investorer. Renteforhøjelsen blev varslet med virkning fra den 1. april 2014.

Det fremgår af låne- og pantsætningsaftalen, at renten på klagerens lån er variabel, og at den fastsættes af indklagede i overensstemmelse med indklagedes almindelige forretningsbestemmelser.

Sammen med tilbuddet modtog klageren indklagedes Långuide. Af Långuiden pr. den 15. juni 2013 fremgår det, at Långuiden er en integreret del af aftalegrundlaget mellem klageren og indklagede. I LånGuiden findes blandt andet en beskrivelse af Boligkredit Real og indklagedes almindelige forretningsbestemmelser, der indeholder et afsnit om priser. Heri er det anført, at renteændringer skal varsles mindst 1 måned før den første periode, ændringerne skal gælde for. Det kan således konstateres, at ændringerne er varslet rettidigt. Det følger videre, at ændringerne blandt andet kan være begrundet i markedsmæssige eller forretningsmæssige forhold, for eksempel opretholdelsen eller styrkelsen af kapitalgrundlaget, øgede krav til kapitalberedskabet, samt af indtjeningsmæssige årsager.

ANBRINGENDER:
Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gøres det gældende, at rentestigningen har hjemmel i aftalegrundlaget mellem parterne, og at indklagede ikke på nogen måde har tilsikret klageren, at renten ikke ville blive ændret.

Indklagede har noteret, at klageren ikke ses at anfægte indklagedes ret til at foretage generelle forhøjelser, ligesom klageren ikke ses at gøre gældende, at stigningen er urimelig. Det bemærkes i øvrigt hertil, at indklagede som kreditgiver er berettiget til at vurdere, hvilken størrelse renteforhøjelsen skal andrage under hensyn til blandt andet indklagedes omkostninger og risici, herunder risikoen for tab samt regulerings- og markedsmæssige krav til finansielle virksomheders kapitalgrundlag og indtjening, hvorfor renteforhøjelserne kan gennemføres.

På tidspunktet for tilbudsaftalen var der ikke truffet konkrete beslutninger om, at renten på Boligkredit Real skulle stige, eller hvor meget stigningen skulle udgøre. De tilkendegivelser, klageren måtte have fået fra kunderådgiveren, kan derfor ikke have været andet og mere end forventninger baseret på erfaring og ikke en tilsikring baseret på faktiske forhold. Klageren har således ikke dokumenteret at være blevet misledt eller fejlagtigt rådgivet ved låneomlægningen.

Aftalegrundlaget hjemler adgang for indklagede til at sætte renten op, og klageren kan derfor ikke have haft en berettiget forventning om, at netop klageren skulle være fritaget for de generelle stigninger, der måtte komme på det valgte låneprodukt. Klageren ville i øvrigt også have fået en stigning i bidraget, hvis klageren ikke havde foretaget omlægningen. Klageren har ikke dokumenteret at have lidt et økonomisk tab, og idet Realkreditankenævnet efter fast praksis ikke tilkender godtgørelse for skuffede forventninger, kan klageren ikke få medhold i sin påstand om, at indklagede skal erstatte eller godtgøre klageren omkostningerne ved omlægningen.

Det gøres således samlet gældende, at

at rentestigningen har hjemmel i aftalegrundlaget mellem parterne, hvorfor klageren ikke kan gøre indsigelse over for stigningen,

at indklagede ikke på noget tidspunkt har tilsikret klageren, at renten på det valgte låneprodukt ikke ville stige, hvorfor klageren ikke af denne grund kan forlange renten fastholdt på det niveau, den lå på ved tilbudsafgivelsen,

at indklagede i øvrigt som kreditgiver er berettiget til at vurdere, hvilken størrelse renteforhøjelsen skal andrage under hensyn til blandt andet indklagedes omkostninger og risici, herunder risikoen for tab samt regulerings- og markedsmæssige krav til finansielle virksomheders kapitalgrundlag og indtjening, hvorfor renteforhøjelserne kan gennemføres,

at klageren ikke har dokumenteret noget økonomisk tab, hvorfor klageren ikke kan få medhold i en påstand om erstatning,

at Realkreditankenævnet efter fast praksis ikke tilkender godtgørelse for skuffede forventninger, hvorfor klageren ikke kan få medhold i sin påstand om omkostningsgodtgørelse eller anden godtgørelse,

at klageren heller ikke på andet grundlag kan kræve renten fastholdt på niveauet på tilbudsaftalen eller få godtgjort sine omkostninger ved omlægningen af sine lån.


OPLYSNINGER FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

På forespørgsel fra Nævnet har indklagede den 3. februar 2015 oplyst følgende:

”Forud for Klagers beslutning om at omlægge rentetilpasningslånet til en boligkredit, havde Klager drøftelser med …(indklagedes)… seniorkunderådgiver. Klager blev under denne dialog rådgivet om bl.a. den fleksibilitet, der er indbygget i produktet i kraft af, at indeståendet på den tilhørende bankkonto forrentes med samme rente som realkreditlånet. Derved betaler kunden reelt kun rente af nettoudlånet. Denne fleksibilitet var Klager således bekendt med, Men det var ikke et afgørende tema for Klager, der, som også klagen til ankenævnet bærer præg af, især var orienteret mod at opnå en besparelse på den løbende betaling primært i kraft af forskellen mellem rentebetalingen på boligkreditten og rente- og bidragsbetalingen på de eksisterende rentetilpasningslån.

Det må således med stor sikkerhed antages, at Klagers primære begrundelse for omlægningen var at opnå den lavere løbende ydelse. Det fremgår også af såvel klageskrift som af Klagers brev af 16. maj 2014, at hans primære ønske var at opnå en årlig besparelse i kraft af den daværende lavere rente på boligkreditten.

…(Indklagede)… har ikke på noget tidspunkt tilkendegivet eller på anden måde antydet, at tillægget til referencerentesatsen på boligkreditten, CIBOR 3, skulle være fast. Uagtet, at størrelsen af tillægget ikke var blevet ændret i en længere periode, var Klager bekendt med, at det kunne ændres. Klager har også været bekendt med og accepteret, at renten på boligkreditten i øvrigt varierede med CIBOR 3.

Et alternativ til den gennemførte omlægning havde umiddelbart været at bibeholde de eksisterende lån, dog således at F1-lånet (restgæld ca. 320.000 kr.) fik ændret fastrenteperioden fra 1 år til 5 år.

En sådan beslutning kan sammenstilles med den trufne beslutning med omlægning til en Boligkredit. Målt på perioden 1. januar 2014 til 31. december 2018 ville kundens betalinger have været følgende:

Oprindelige lån Rente Bidrag Brutto (kr.) Netto (kr.) Restgæld (kr.)
Lån 1 (oprind. F1) 1,35 pct. 1,16 pct. 68,422 48.169 544.684
Lån 1 (oprind. F5) 1,35 pct. 1,15 pct. 40,179 28.286 321.300
Gebyrer 2.000 2.000
I alt oprind. 1.lån 110.602 78.456 865.984
Nyt lån Rente Bidrag Brutto Netto Restgæld
Boligkredit 1,365/1,995 0 86.590 60.960 882.000
Forskel -24.011 -17.496 16.016

I beregningerne er forudsat, at:

• F1-lånet ændres til et F5 lån og tilknyttes afdragsfrihed.
• Ændringerne på F1-lånet udløser et gebyr, der skal betales kontant.
• Bidraget på lånene er fastholdt på 2013-niveau.
• Renten på Boligkreditten er fast 1,995 i resten af perioden.

Der er heller ikke taget højde for evt. renteindtægter på indeståender på den til Boligkreditten tilknyttede konto i …(koncernforbundet bank).

Afslutningsvist bemærkes, at den af Klager valgte Boligkredit må anses for mere fordelagtig i den nuværende gunstige rentesituation, idet den kan indfries til kurs 100. Alternativet, et rentetilpasningslån F5, er derimod inkonverterbart og skulle i givet fald indfries til overkurs.

Samlet gøres det gældende,

• at Klager har kendt fordele og ulemper samt risici ved at omlægge sine rentetilpasningslån til en boligkredit,
• at Klager på oplyst grundlag har truffet et bevidst valg med henblik på at opnå en besparelse på grundlag af den aktuelle forskel i rentesatsen,
• at indklagede på beslutningstidspunktet ikke kunne oplyse yderligere om ændring af marginalen, da dette ikke var besluttet.”


Klageren har den 9. februar 2015 afgivet følgende bemærkninger hertil:

”…(Indklagede)… har i ovennævnte brev lavet en total beregning for 5 år for perioden 2014-2018 på udgifterne ved at beholde oprindelige lån som F5 lån og hvad mine udgifter vil være med Boligkredit med rente 1,995%.

Beregningerne bekræfter mine tidligere oplysninger om at omkostningerne ved omlægningen på kr. 16.016 først er betalt efter 5 år. Besparelse er kr. 17.496 eller kr. 3.500 pr. år.

For fuldstændighedens skyld har jeg lavet den samme beregning, men med den aftalte boligkredit rente på 1,365%.


Oprindelige lån Rente Bidrag Brutto (kr.) Netto (kr.) Restgæld (kr.)
Lån 1 (oprind. F1) 1,35 pct. 1,16 pct. 13.685 9.634 544.684
Lån 1 (oprind. F5) 1,35 pct. 1,15 pct. 8.036 5.657 321.300
Gebyrer 400 400
I alt oprind. 1.lån 22.120 15.691 865.984
Nyt lån Rente Bidrag Brutto (kr.) Netto (kr.) Restgæld (kr.)
Boligkredit 1,365 0 12.039 8.476 882.000
Forskel -10.081 -7.216 16.016
Besparelse betalt efter (år) 2,2

Forudsætninger:
F1 ændres til F5
Gebyr ved omlægning af lån fra F5 til F1 er skønnet til kr. 400
Renten på Boligkreditten er fast 1,365%

Som det fremgår, var der på beslutningstidspunktet i august 2013 en forventning om at efter 2 år var omkostninger ved omlægningen betalt.

Efter at …(indklagede)… havde varslet nye bidragssatser i foråret 2013 havde jeg en samtale med en medarbejder i …(indklagedes)… kundecenter, der gør opmærksom på, at hvis vi vil være fri for bidrag på realkreditlån havde de et produkt der hed Boligkredit med en højere rente end F1, men helt uden bidrag. Mit F1 lån der skulle rentetilpasses i dec. 2013 kunne evt. omlægges, men at det skulle vente til nogle måneder før årsskiftet, da en omlægning i ”utide” ville være for dyr.

Der blev derfor aftalt et møde med seniorrådgiver … den 21. august 2013, idet han samtidig skulle lave en vurdering af handelsprisen på vores ejendom.

Vores dagsorden var blandt andet at få en lavere omkostning og hvis der var en passende friværdi undgå afdrag, idet vi oplyste at vi planlagde grundet vores alder at skifte bopæl indenfor 5-8 år.

Med den nye vurdering af handelspris kunne vi konstatere at restgælden var under 60% af handelsværdien, så det var forsvarligt at stoppe med afdrag.

Ligeledes blev det nævnt at udviklingen i bidragssatser nok ikke var stoppet og at renten på Boligkredit på 1,365% havde været uændret i lang tid og at den normalt fulgte Cibor 3 renten.

Cibor 3 renten var i august 0,27% og er i dag -0,3%.

Vi lavede også nogle beregninger på konsekvensen af at vælge Boligkredit. Ved at beholde de nuværende F1 og F5 lån blev ÅOP 2,2% mod boligkreditten, der havde en ÅOP på 1,37%.

Vi fandt også ud af at omkostningerne til omlægningen ved at omlægge F1 ikke ville blive ret meget højere, hvis også F5 lånet blev omlagt, så derfor valgte vi at omlægge begge lån til Boligkredit, med virkning fra 1. januar 2014.

Det var derfor en stor overraskelse da ..(indklagede)… den 13. december 2013 varslede en prisstigning på 50% på Boligkredit fra en rente på 1,365% til 1,995%.

Yderligere ligger Boligkreditten indenfor 40% af handelsværdien, så sammenhængen mellem risiko og omkostninger i form af rente og bidrag har …(indklagede)… lavet drastisk om ved at lade Boligkredit renten stige.

Som udviklingen har været er det vist kun …(indklagedes)… boligkredit der er steget. Generelt er renten på boliglån i dag på et lavere niveau end i 2013.

Jeg mener …(indklagedes)… rådgivning til mig har været vildledende, og at …(indklagede)… bør betale omkostninger ved låneomlægningen eller beholde den aftalte rente på 1,365% i 3 år.”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Der synes ikke at være nogen tvist mellem parterne i relation til indklagedes generelle hjemmel til at ændre renten.

Klageren anfægter imidlertid den konkrete renteforhøjelse under henvisning til, at den er i strid med de oplysninger og de forudsætninger, hvorunder han foretog omlægning af de to rentetilpasningslån til en Boligkredit Real.

Over for den klare hjemmel i aftalegrundlaget finder Nævnet det ikke godtgjort, at der er givet klageren en garanti for eller tilsikring af, at renten ikke kunne stige som sket.

Nævnet bemærker om rådgivningen, at det er væsentligt, at det i rådgivningen om variabelt forrentede udlånsprodukter generelt fremhæves, at der er en risiko ved renteændringer, ligesom det for det konkrete produkt bør fremhæves, at risikoen ved en negativ renteudvikling kan imødegås ved udnyttelse af den indlånskonto, som kan knyttes til en Boligkredit Real, og som forrentes med samme rente som kreditten. Som sagen er oplyst, er der ikke grundlag for at fastslå, at indklagede ikke har ydet klageren en sådan rådgivning.

Som følge af det anførte

b e s t e m m e s


Indklagede, BRFkredit A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen