Afgørelse

Bidragsindplacering. Værdiansættelse.

21603082
Bidragsindplacering. Værdiansættelse.
I klagerens ejendom indestod der tre rentetilpasningslån til det indklagede institut. Af de udstedte pantebreve fremgik det, at de i pantebrevene anførte bidragssatser kunne forhøjes efter instituttets beslutning, ligesom instituttet kunne ændre beregningsprincipperne for bidrag. Instituttet varslede i september 2014 forhøjelser af bidragene over for klageren. Klageren henvendte sig efterfølgende til instituttet, idet han var utilfreds med den værdiansættelse, der var lagt til grund i forbindelse med bidragsreguleringen. Dette førte til en aftale om, at klagerens ejendom skulle revurderes. Efter en revurdering af klagerens ejendom fastholdt instituttet vurderingen.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle tilbagebetale for meget opkrævet bidrag samt anerkende, at ejendommen stadig var 2.100.000 kr. værd. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet henviste til, at instituttet ifølge aftalegrundlaget kunne forhøje bidragssatsen og ændre beregningsmetoden for bidraget på klagerens tre lån, ligesom instituttet kunne opkræve kursskæring. Klageren anfægtede da heller ikke denne hjemmel. Ifølge de oplysninger, som Nævnet fra tidligere sager var i besiddelse af, var den aktuelle bidragsforhøjelse sket på basis af en bidragsberegningsværdi, som svarede til en tilnærmet LTV (belåningsgrad) på de enkelte ejendomme. Klageren havde krævet, at der ved beregningen af bidragssatsen skulle anvendes den aktuelle salgspris for ejendommen på 2,1 mio. kr., som en lokal ejendomsmægler havde fastsat. Hertil bemærkede Nævnet, at hverken realkreditvurderinger i forbindelse med nyudlån eller vurderingerne i forbindelse med LTV-overvågningen, herunder vurderinger ud fra en statistisk model, tilsigter at afspejle en aktuel salgsværdi, men alene den værdi, som kan danne grundlag for belåning, at det tilkom instituttet at fastsætte sidstnævnte værdi under hensyntagen til de regler, der er fastsat herfor i den finansielle lovgivning og instrukser fra tilsynsmyndigheden, og at statistiske modeller indebærer en vis risiko for udsving. Nævnet bemærkede hertil, at instituttet havde foretaget en kontrolvurdering af klagerens ejendom, som ikke førte til et andet resultat end den statistisk fastsatte værdi. Aftalegrundlaget gav endvidere ikke grundlag for at fastslå en pligt for instituttet til at tilpasse bidragssatserne til den til enhver tid aktuelle sikkerhedsmæssige placering af lånene. Nævnet frifandt derfor realkreditinstituttet.

K E N D E L S E

afsagt den 4. januar 2017


JOURNAL NR.: 2016-01-03-082-B


INSTITUT: BRFkredit A/S


KLAGEEMNE: Bidragsindplacering. Værdiansættelse.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 14. december 2016


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Bent Olufsen
Anna Marie Ringive
Søren Hoffmann Christiansen
Anne Vibeke Ellegaard Povlsen




SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Efter det oplyste indestod der i klagerens ejendom et rentetilpasningslån på 576.000 kr.. som var optaget i 2005, samt et rentetilpasningslån på 400.000 kr., som var optaget i 2008. De nævnte lån overtog klageren angiveligt i forbindelse med sin erhvervelse af ejendommen.

Klageren optog endvidere i 2011 et rentetilpasningslån på 500.000 kr. Alle rentetilpasningslånene blev ydet med indledende afdragsfrihed.

De udstedte pantebreve for lånene på 576.000 kr. og 400.000 kr. indeholder følgende oplysninger:

”Som tillæg til hver terminsydelse betales et kvartårligt bidrag p.t. …(0,1497725 % for lånet på 576.000 kr. og 1,120745 % for lånet på 400.000 kr.)… af lånerestgælden, dog minimum p.t. 225,00 kr. Bidraget forfalder samtidigt med terminsydelsen og vedrører samme periode som denne. Se om ”Bidrag” under Særlige bestemmelser”.
…
Særlige bestemmelser
…
Bidrag
Den anførte bidragssats og det anførte minimumsbidrag kan forhøjes efter beslutning af …(indklagedes)… bestyrelse, der ligeledes kan ændre beregningsprincipperne for bidrag.”

Af pantebrevet for lånet på 500.000 kr. fremgår følgende om bidrag:

”Bidrag:
Grundlag for beregningen af bidragssatsen: Lånerestgæld
Minimumsbeløb: 225 DKK
Procentsats: 0,2521%

Øvrige betalingsvilkår: Lånet tilbagebetales med terminsydelser, der består af rente og afdrag. Renten beregnes af restgælden. Desuden betales bidrag der forfalder samtidigt med terminsydelsen og vedrører samme periode som denne.

Den anførte bidragssats og det anførte minimumsbidrag samt beregningsprincipperne for bidrag kan ændres efter beslutning af …(indklagedes)… bestyrelse i henhold til bestemmelserne i ”Regulativ for …(indklagedes)… udlån og obligationer”.”

Indklagede fremsendte den 26. september 2014 følgende brev til klageren om nye priser:

”Ændring af priser på realkreditlån til privatkunder
…(Indklagede)… forhøjer priserne på visse typer af realkreditlån. Baggrunden er et ønske om at imødekomme skærpede krav fra myndigheder og ratingbureauer, som bl.a. betyder, at der er behov for at nedbringe mængden af lån med afdragsfrihed og variabel rente.


Fra 1. januar 2015 betyder justeringerne følgende for dig
Lånenummer Låntype Ændring i bidragssats pr. år med Ændring i tillæg for
afdrag afdragsfrihed
… *Rentetilpasningslån 0,00000 0,02500
… *Rentetilpasningslån 0,18276 0,08546
… *Rentetilpasningslån 0,27202 0,33717
Denne meddelelse vedrører kun ovennævnte lån. Tallene er angivet i procentpoint. Tillægget for afdragsfrihed betales kun i perioder, hvor afdragsfriheden er aktiveret på lånet.

I det tidligere fremsendte rentetilpasningsbrev, er de oplyste terminsydelser beregnet med den nuværende bidragssats. For rentetilpasningslån med fast ydelse gælder, at den varslede bidragsændring træder i kraft næste gang lånet rentetilpasses.

…(Indklagede)… varsler samtidigt, at kursskæringssatsen fremover for alle rentetilpasninger er 0,20 kurspoint, dog 0,30 for rentetilpasningslån med 1- og 2-årig fastrenteperiode. De første lån, der berøres af denne ændring, er lån, der skal rentetilpasses med virkning fra 1. april 2015.

Prisjusteringerne gør det yderligere attraktivt at afdrage og vælge lånetyper med længere fastrenteperiode.

Ændringerne sker i overensstemmelse med …(indklagedes)… udlånsregulativ og bestemmelsen om ændring af bidrag, rentetillæg, rente m.v. i afsnittet om priser i …(indklagedes)… almindelige forretningsbetingelser.

Hvis du vil vide mere
Du kan læse mere om vores priser, der fortsat ligger absolut konkurrencedygtigt i markedet, på …(indklagedes hjemmeside)…

Rabat ved omlægning til fastforrentet lån med afdrag
Som kunde med rentetilpasningslån eller lån med afdragsfrihed, tilbydes du frem til 31. december 2015 en kontantrabat på 5.000 kr. ved omlægning til et fastforrentet lån med afdrag. Med et sådant lån får du fordelen af de for tiden lave renter i resten af lånets løbetid. På …(indklagedes)… hjemmeside/Mine lån kan du nemt og enkelt bestille et lånetilbud.”

Indklagedes Almindelige Forretningsbestemmelser indeholder følgende afsnit om priser:

”Priser
Bidrag, rentetillæg, rente m.v.
Udover afdrag og rente kan …(indklagede)… opkræve bidrag, rentetillæg, kursskæring, morarente samt andet vederlag.

De satser, der gælder på tidspunktet for udarbejdelse af et lånetilbud, vil fremgå af Pantsætnings- og Låneaftalen eller …(indklagedes)… prisoversigt.

Satserne – herunder minimumsbidrag og beregning af bidrag og renten på lån uden oplysning om tilhørende obligationer – kan ændres for både grupper af lån og individuelle lån efter følgende principper:

Hvis ændringen omfatter grupper af lån og er til låntagers ugunst, skal ændringerne varsles mindst 3 måneder før den første periode, ændringen skal gælde for – for lån uden oplysning om tilhørende obligationer kan ændring efter a) dog ske uden varsel – og være begrundet i et eller flere af følgende forhold:

a) Penge eller kreditpolitiske ændringer i ind- eller udland, der påvirker …(indklagedes)… adgang til penge- eller obligationsmarkederne eller det almindelige renteniveau af betydning for …(indklagede)…

b) Markedsmæssige eller forretningsmæssige grunde – dette kan fx være, for at imødegå øgede omkostninger på grund af tab eller hensættelser, skatter og afgifter, for at opretholde eller styrke kapitalgrundlaget samt øgede krav til kapitalberedskabet og/eller lov- eller myndighedskrav eller – for lån uden oplysning om tilhørende obligationer – hvis prisfastsættelsen af kapitalfremskaffelsen er behæftet med ekstraordinær usikkerhed, fordi penge- eller obligationsmarkederne – ikke kun i få bankdage – i væsentlig grad fungerer unormalt.

c) …(Indklagede)… ønsker at ændre sin generelle prisfastsættelse af forretningsmæssige grunde, fx af indtjeningsmæssige årsager eller for at udnytte sine ressourcer eller kapacitet på en mere hensigtsmæssig måde.

Hvis ændringen er individuel, skal en ændring til ugunst for låntager varsles mindst 3 måneder før, ændringen skal gælde og være begrundet i et eller flere af følgende forhold:

a) Låntager har eller har haft misligholdt sine forpligtelser efter aftalen.

b) Der er sket ændringer i de individuelle forhold vedrørende låntager og/eller ejendommen, der blev lagt til grund ved fastsættelsen af låntagers vilkår, fx låntagers eller kautionistens økonomi, låntagers ejer- eller ledelsesforhold, pantets værdifasthed, pantets omsættelighed eller engagementets omfang, rentabilitet og beskaffenhed i øvrigt.

Er …(indklagede)… underlagt et balanceprincip fastlagt efter loven, kan …(indklagede)…, uanset ovenstående, uden varsel forhøje lånets rente eller et eventuelt tillæg hertil, så renten inklusive eventuelt tillæg har en størrelse, der dækker såvel kreditors opfyldelse af det relevante balanceprincip som …(indklagedes)… rentemarginal/bidrag.

Ændring af morarentesatsen eller beregningsmetoden til ugunst for låntager kan ske uden varsel, hvis ændringen er begrundet i udefrakommende forhold, som …(indklagede)… ikke har indflydelse på. I andre tilfælde skal en ændring til låntagers ugunst varsles mindst 1 måned før, ændringen skal gælde.”

Klageren henvendte sig efterfølgende til indklagede, idet han var utilfreds med den værdiansættelse, der var lagt til grund i forbindelse med bidragsreguleringen. Dette førte til en aftale om, at klagerens ejendom skulle revurderes.

Indklagede fremsendte den 15. marts 2016 følgende orientering til klageren om resultatet af revurderingen af hans ejendom:

”Du har henvendt dig omkring bidragssatserne på dine lån i …(indklagede)…, og har i den sammenhæng haft en del korrespondance med teamleder …

I den forbindelse har du stillet en række spørgsmål, og det blev aftalt, at vi revurderede værdien af ejendommen.

Denne revurdering er nu gennemført.

En vurdering af ejendommen tager udgangspunkt i den fysiske besigtigelse, som understøttes af en stor mængde statistiske data. De generelle forudsætninger for udarbejdelse af en vurdering som grundlag for en belåning nødvendiggør en vis forsigtighed, hvorfor udgangspunktet vil være lavere end faktuelle handelspriser og aktuelle udbudspriser på sammenlignelige ejendomme. Vi har været det statistiske vurderingsgrundlag nøje igennem, og der er ikke konstateret fejl i de bagvedliggende data. Det er vores vurdering, at udgangspunktet for vurderingen er retvisende.

Den aktuelle vurdering giver ikke grundlag for at ændre den nuværende bidragssats på dine lån.

Du spørger også til det oprindelige grundlag for bidragssatserne, og ændringerne af disse. Her vil jeg henvise til de oprindelige lånetilbud hvor der under ”Oplysninger om nyt lån” står følgende; ”Den fastsatte bidragssats og minimumsbidrag kan forhøjes, ligesom beregningsprincipperne kan ændres.” og det fremgår af pantebrevets side 2 ”Særlige bestemmelser” at, ”Den anførte bidragssats og det anførte minimumsbidrag kan forhøjes efter beslutning af …(indklagedes)… bestyrelse, der ligeledes kan ændre beregningsprincipperne for bidrag.”, under punktet Bidrag. I henhold til disse bestemmelser er de omtalte bidragsforhøjelser varslet på baggrund af de gældende regler herfor. Supplerende oplysninger kan findes i vores låneguide, som kan findes på …(indklagedes)… hjemmeside.

Som udgangspunkt fastsættes bidragssatsen på et lån samtidigt med udbetalingen, på baggrund af det datasæt som foreligger i den aktuelle situation.

Herefter reguleres bidragssatsen når der eventuelt sker en ændring i de generelle bidragssatser i …(indklagede)…, senest annonceret ultimo september 2014, med virkning fra og med 1.1.2015. Bidragssatsen beregnes ud fra lånerestgælden, og i den forbindelse skal man være opmærksom at der er angivet et minimumsbidrag pr. termin på de enkelte lån. Generelle bidragsændringer sker uafhængigt af eventuelle igangværende fastrenteforløb, og kan derfor medføre ydelsesændringer i løbet af en fastrenteperiode.

Dette betyder, at såfremt der sker en omlægning af et eksisterende lån, så genberegnes en ny bidragssats i forbindelse med udbetalingen af det nye. En ændring af refinansieringsperioden på et lån regnes ikke som en omlægning i denne forbindelse. Bidragssatsen ændres ikke i takt med en eventuel afvikling på lånet, eller en oprykkende panteret, hvis en eventuel foranstående prioritet nedbringes eller indfries. Der sker heller ikke en individuel ændring af bidragssatsen på det eksisterende lån, hvis der sker en ændring af værdien af den aktuelle ejendom, ved f.eks. forbedringer/tilbygninger/moderniseringer, eller markedsmæssige ændringer.

Derfor er udgangspunktet for bidragssatserne forankret i udbetalingstidspunkterne fra henholdsvis juni 2005, august 2008 og januar 2011 og de herefter følgende generelle bidragsændringer i …(indklagede)…, som indtræder uafhængigt af en eventuel fastrenteperiode.
De konkrete stigninger på dine lån kommer fra de forholdsmæssige ændringer der er varslet, med udgangspunkt i ovenstående. Vi har været dine konkrete bidragssatser igennem og kan konstatere, at disse er beregnet korrekt ud fra den model der er sat op herfor. Derfor er der ikke grundlag for at ændre bidragssatserne på dine lån.

Jeg håber, at jeg hermed har besvaret din henvendelse tilfredsstillende, om end …(indklagede)… ikke har kunnet komme dig i møde med dine ønsker om en reduktion af bidragssatserne på dine lån.”

Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at tilbagebetale for meget opkrævet bidrag samt anerkende, at ejendommen stadig er 2.100.000 kr. værd.

Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klagen angår, at indklagede har opjusteret bidragssatsen ved at sænke vurderingen af hans hus, uden at han er blevet informeret om dette. Nedvurderingen er sket 1. januar 2015, hvor vurderingen er ændret fra 2.100.000 kr. til 1.700.000 kr.

Dette er sket i forbindelse med, at indklagede sendte brev ud om, at indklagede hævede sine bidragssatser generelt. Men der stod ikke noget om, at indklagede ændrede vurderingen, som bidraget beregnes ud fra.

Han mener ikke, at indklagede kan gøre dette i det skjulte. Han har talt med en teamleder hos indklagede, som står for hans sag. Teamlederens svar var, at det ville være en for stor administrativ byrde at informere omkring husvurderingen, som bidragssatsen beregnes ud fra.

Den køber han ikke. Det kunne være et spørgsmål om at vise vurderingen på låneoversigten og automatisk sende besked om ændringer. Hans lån er ændret til F5 rente i oktober 2015 og er nu bundet i hhv. 4 og 5 år, uden at han kan ændre på lånet for derved at sænke bidraget.

Et andet punkt er, at selve vurderingen på 1.700.000 kr. ikke har hold i virkeligheden. Han har i forbindelse med denne sag fået vurderet huset af den lokale ejendomsmægler. Denne var sikker på, at huset kunne sælges til 2.100.000 kr. med en usikkerhed på plus minus 50.000 kr. Der er ikke belæg for at sige, at hans hus er faldet siden 2010. Hans hus ligger exceptionelt ved Gudenåen, og kvadratmeterpriserne i området kan ikke relateres til hans hus. Hans hus ligger så specielt, at kun en lokal mægler kan vurdere værdien.

Indklagede har indvilget i at vurdere hans hus, hvilket ikke har ført til nogen løsning.

Til indklagedes udtalelse har han følgende bemærkninger:

Indklagede fokuserer på ændringen af de generelle bidragssatser. Det er sagen uvedkommende, da han ikke anfægter dette. Kernen i hans klage er, at indklagede ikke har gjort opmærksom på, at man havde ændret beregningsgrundlaget, dvs. vurderingen af hans hus. Man udsendte kun brev om, at de generelle bidragssatser ville stige grundet kapitalkrav. Der stod ikke et ord om, at man ville komme med nye ejendomsvurderinger.

Hvis man havde gjort ham bekendt med, at man havde nedvurderet hans hus for at hæve bidragssatsen, ville han have kunnet flytte realkreditselskab. Nu har han låst sin rente i 5 år, og det vil være bekosteligt enten at begynde at afdrage eller flytte til et andet institut.

Indklagede anfører i sin udtalelse, at hvis værdien er usædvanlig, bliver reguleringen udtaget til manuel behandling. Dette er ikke sket i starten af 2015, hvor man sænkede ejendomsvurderingen. Kan indklagede bevise, at hans hus ikke er det eneste i området, som er vurderet ca. 20 pct. ned i værdi for perioden 2011 – 2015? I benægtende fald har han fået en uretfærdig behandling. Specielt når han samtidig i december 2015 fik huset vurderet til 2.100.000 kr. af den lokale mægler. Der er desuden foretaget en række forbedringer af huset siden 2012. Disse forbedringer har kostet i omegnen 150.000 – 200.000 kr. og burde ligeledes være afspejlet i ejendomsvurderingen.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren har tre rentetilpasningslån med afdragsfrihed, som er optaget i 2005, 2008 og 2011. Rentetilpasningslånene på 576.000 kr. og 400.000 kr. er ejerskiftelån, som klageren har gældsovertaget.

Af pantebrevene for lånene fremgår det, at bidragssatsen kan forhøjes efter beslutning af indklagedes bestyrelse, der ligeledes kan ændre beregningsprincipperne. Der er endvidere i pantebrevet vedrørende lånet på 500.000 kr. henvist til bestemmelserne i indklagedes udlånsregulativ.

Klageren blev senest i brev af 26. september 2014 orienteret om ændring i priser på realkreditlån. Her fik klageren oplyst baggrunden for ændringerne, nemlig at indklagede ønskede at imødekomme skærpede krav fra myndigheder og ratingbureauer, samt betydningen af ændringerne for klageren. Endvidere blev der i brevet henvist til, at ændringerne er sket i overensstemmelse med indklagedes udlånsregulativ samt bestemmelsen om ændring af bidrag, rentetillæg, rente m.v. i afsnittet om priser i indklagedes almindelige forretningsbetingelser. Ændringerne trådte i kraft pr. 1. januar 2015.

Af indklagedes almindelige forretningsbetingelser fremgår det ligeledes, at bidragssatserne kan ændres for både grupper af lån og individuelle lån, ligesom det er angivet, hvordan der skal varsles, og hvilke forhold som kan udløse en bidragsforhøjelse.

Klageren blev med mere end 3 måneders varsel orienteret om ændringerne, som i overensstemmelse med indklagedes almindelige forretningsbetingelser er begrundet i markedsmæssige eller forretningsmæssige forhold.

Bidragssatsen fastsættes som udgangspunkt ved udbetalingen af nyt lån. Foretages der en låneomlægning, vil bidragssatsen blive beregnet på ny. Rentetilpasningslån, hvor der sker ændring i refinansieringsperioden, regnes ikke som et nyt lån. Klagerens bidragssatser er derfor beregnet med udgangspunkt i udbetalingstidspunkterne 2005, 2008 og 2011 med de efterfølgende ændringer i bidragssatserne, som senest er varslet ved brev af 26. september 2014.

Indklagede har behørigt oplyst om, at der kan ske ændringer i bidragssatsen, samt hvilke forhold som kan medføre, at der sker ændring af satserne. Bidragssatsen afhænger af belåningsprocenten, låntype og afdragsfrihed. Afdragsfrie lån med kort rente medfører større risiko og større omkostninger for indklagede end f.eks. et fastforrentet obligationslån med afdrag. Hertil kommer øgede krav fra myndighederne og ratingbureauer, som medfører større krav til realkreditinstitutternes solvens, hvorfor indklagede og andre realkreditinstitutter har set sig nødsaget til at hæve bidragssatsen.

Når indklagede skal fastsætte ejendommens belåningsværdi i forbindelse med fastsættelse af bidragssatsen, sker det ved brug af statistiske beregninger. De statistiske beregninger, som indklagede bruger til beregning af bidragssatsen, er godkendt af Finanstilsynet. Ejendommens belåningsværdi fastsættes ud fra den senest fastlagte belåningsværdi. Herefter sker der en regulering på baggrund af statistiske oplysninger, som bl.a. bliver indhentet fra e-nettet, SKAT m.fl. Ejendomme, hvis værdi er usædvanlig bliver frasorteret og udtaget til manuel behandling, hvorefter der sker en besigtigelse af ejendommen for at vurdere, om værdien er retvisende eller skal korrigeres. Beregningerne er således saglige, ensartede og ikke-vilkårlige.

Ved den generelle ændring i bidragssatsen har indklagede også ændret beregningsprincipperne for beregning af bidragssatsen.
Den nævnte værdiansættelsesmodel, som indklagede anvender til beregning af bidragssatsen, er den samme, som Finanstilsynet har godkendt til brug for beregning af den løbende LTV-overvågning. Der er tale om en statistisk værdi. Der er derfor ikke tale om den samme værdi, som en ejendomsmægler umiddelbart vurderer, at ejendommen kan sælges til.

Indklagede har under sagens behandling noteret sig, at klageren ikke anfægter, at indklagede kan ændre bidragssatsen.

ANBRINGENDER

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende,

at indklagede efter aftalegrundlaget har ret til at hæve bidragssatsen og til at ændre beregningsprincipperne for bidragssatsen,

at klageren ved overtagelse/optagelse af lånene har accepteret lånevilkårene og derved, at der kan ske ændringer i bidragssatsen,

at varsel om forhøjelse af bidragssatsen skete i brev af 26. september 2014 og dermed mere end 3 måneder før, ændringen trådte i kraft,

at indklagedes statistiske beregninger er godkendt af Finanstilsynet, og

at indklagedes statistiske beregninger foretages på et sagligt, ensartet og ikke-vilkårligt grundlag.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Klageren har i sagen fremlagt amortisationsoversigter for de tre lån som indeholder en specifikation af ydelsen og dens fordeling på rente, afdrag og bidrag.

Klageren har endvidere fremlagt følgende vurdering af 20. december 2015 fra en lokal ejendomsmægler:

”Hermed vurdering af villaen …(klagerens ejendom)…

Som det fremgår af vedlagte så har jeg vurderet boligen til at kunne sælges for en kontantpris på ca. kr. 2.100.000,-. Det er derfor mit forslag at villaen udbydes til denne pris hvis boligen ønskes afhændet, men det er dig der bestemmer hvad villaen skal udbydes til.”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Ifølge aftalegrundlaget kan indklagede forhøje bidragssatsen og ændre beregningsmetoden for bidraget på klagerens tre lån, ligesom indklagede kan opkræve kursskæring. Klageren anfægter da heller ikke denne hjemmel.

Ifølge de oplysninger, som Nævnet fra tidligere sager er i besiddelse af, er den aktuelle bidragsforhøjelse sket på basis af en bidragsberegningsværdi, som svarer til en tilnærmet LTV (belåningsgrad) på de enkelte ejendomme.

Klageren har anført, at der for hans lån skal gælde bidragssatser, der fastsættes ud fra den salgspris på 2,1 mio. kr. for ejendommen, som en lokal ejendomsmægler har fastsat.

Hverken realkreditvurderinger i forbindelse med nyudlån eller vurderingerne i forbindelse med LTV-overvågningen, herunder vurderinger ud fra en statistisk model, tilsigter at afspejle en aktuel salgsværdi, men alene den værdi, som kan danne grundlag for belåning. Sidstnævnte værdi tilkommer det indklagede at fastsætte under hensyntagen til de regler, der er fastsat herfor i den finansielle lovgivning og instrukser fra tilsynsmyndigheden. Statistiske modeller indebærer en vis risiko for udsving. Det bemærkes hertil, at indklagede har foretaget en kontrolvurdering af klagerens ejendom, som ikke førte til et andet resultat end den statistisk fastsatte værdi.

Aftalegrundlaget giver endvidere ikke grundlag for at fastslå en pligt for indklagede til at tilpasse bidragssatserne til den til enhver tid aktuelle sikkerhedsmæssige placering af lånene, og Nævnet kan derfor ikke give klageren medhold. Nævnet bemærker i den forbindelse, at klageren for eventuelt at opnå lavere bidrag må foretage en omlægning af lånene.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, BRFkredit A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen