Afgørelse

Indsigelse mod hæftelse for forhøjelse af boliglån

Indledning

Denne sag vedrører, om Danske Bank er forpligtet til at dække et underskud på ca. 17.000 kr., der opstod i forbindelse med klagerens bolighandel, primært på grund af, at det boliglån som klageren optog hos banken, blev etableret med en for lav hovedstol.

Sagens omstændigheder

Klageren er kunde i Danske Bank. I august 2012 forhandlede han med et konkursbo om at købe en ejerlejlighed, hvori han boede til leje. I den forbindelse var han i dialog med banken om finansiering og spurgte den 16. august 2012 via e-mail, om det kunne lade sig gøre med en udbetaling på 25.000 kr. Samme dag svarede klagerens bankrådgiver, at hun ville kigge på det og vende tilbage. Den 22. august 2012 spurgte klageren via e-mail, om bankrådgiveren havde ”kigget på det?”. Af bankens e-mail af 23. august 2012 fremgår:

”Ja jeg har kigget på det og det ser som udgangspunkt fint ud, det afhænger dog stadigvæk af at vi kan få belåning igennem hos [realkreditinstitut], til dette skal jeg bruge den endelige købsaftale.”

Af bankens e-mail af 30. august 2012 til klageren fremgår:

”…

Med hensyn til egenfinansiering, så kan jeg se der står 40.000 kr. på din konto, jeg har regnet med at du kommer med min. 50.000 kr. Samt du selv betaler advokaten for hans omkostninger. Jeg vil bare lige høre om de resterende 10.000 kr. skal jeg trække dem fra din lønkonto?

…”

Ved købsaftale af 14. september 2012 købte klageren ejerlejligheden for 370.000 kr. Det fremgår af aftalen, at depositum og lejetilgodehavende på i alt 40.070,24 kr. skulle afregnes som udbetaling, således at klageren skulle deponere restkøbesummen på 329.929,76 kr. hos sælgers advokat på underskriftsdagen. Klagerens advokat skulle berigtige handelen, og klageren skulle selv afholde omkostningerne til egen advokat.

Den 24. september 2012 sendte klagerens advokat en faktura til klageren på 14.300 kr. inkl. moms.

Den 27. september 2012 overførte banken købesummen på 370.000 kr. til sælgers advokat. I den forbindelse hævede banken 40.070,24 kr. fra klagerens indlånskonto i banken og oprettede en køberkonto, der efter overførslen havde en negativ saldo på 329.929,76 kr.

Klageren og banken havde herefter en e-mail korrespondance, idet der var opstået uenighed om, hvorvidt klagerens egenfinansiering (udbetaling) skulle udgøre 25.000 kr. eller 40.000 kr. Klageren har oplyst, at parterne på et møde den 5. oktober 2012 aftalte, at klagerens egenfinansiering skulle være 25.000 kr., og at de aftalte, at klageren skulle optage et boliglån på 65.626,52 kr., der skulle tilbagebetales over 48 måneder.

Ved mail samme dag bekræftede klageren, at han skulle optage et afdragsfrit F5 lån og et boliglån med afvikling over fire år.

Den 17. oktober 2012 overførte banken 14.300 kr. fra køberkontoen til klagerens advokat. Køberkontoen havde herefter en negativ saldo på 344.208,49 kr.

Den 18. oktober 2012 sendte banken en aftale om finansiering og tinglysning til klageren, hvoraf fremgår, at klageren skulle optage et realkreditlån med en hovedstol på 276.000 kr. og et boliglån med en hovedstol på 65.626 kr. På et ikke oplyst tidspunkt, fik klageren tilsendt låneaftale som anført.

Den 19. oktober 2012 blev der overført refusionssaldo på 39.482,65 kr. til klagerens indlånskonto i banken. I beregningen indgik klagerens tilgodehavende hos sælger på 40.070,24 kr.

Den 30. oktober 2012 blev låneprovenu fra realkredit- og boliglån overført til køberkontoen, henholdsvis 273.586 kr. og 63.114 kr. Køberkontoen havde herefter en negativ saldo på 15.508,50 kr.

Ved brev af 2. november 2012 fik klageren tilsendt en ny låneaftale, hvorefter boliglånet blev forhøjet med 17.209 kr. inklusive stiftelsesomkostninger på 1.700 kr., som banken efterfølgende frafaldt.

I en efterfølgende korrespondance diskuterede klageren og banken, hvorvidt underskuddet på køberkontoen skulle finansieres ved en forhøjelse af boliglånet, ved overførsel fra klagerens indlånskonto, eller om banken skulle give afkald på at opkræve beløbet.

Efterfølgende nåede banken og klageren til enighed om, at boligkontoen blev indfriet ved en forhøjelse af boliglånet på 17.000 kr. uden stiftelsesomkostninger, men at klageren skulle få spørgsmålet prøvet af Pengeinstitutankenævnet.

Parternes påstande

Den 28. oktober 2013 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal anerkende, at han ikke hæfter for låneforhøjelsen på 17.000 kr.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken godkendte en udbetaling på 25.000 kr. Da han havde et tilgodehavende på 40.000 kr., passede beløbet fint med udbetalingen og udgiften til advokat.

Han henholder sig til den underskrevne låneaftale, hvor han optog et lån på 65.626,52 kr. som skulle tilbagebetales over 48 måneder. Han var i god tro.

Banken vil forhøje hans boliglån, så det vil tage 58 måneder at betale det tilbage. Det er i strid med den aftale, han indgik på mødet den 5. oktober 2012.

Banken har været meget mangelfuld i deres hjælp undervejs, også set i lyset af, at han havde gjort opmærksom på, at han ikke kendte til ejendomshandel i forvejen.

Danske Bank har anført, at det udtrykkeligt fremgik af den købsaftale, som klageren underskrev, at købesummen var 370.000 kr., der skulle berigtiges delvist ved modregning med de 40.070,24 kr., som klageren havde til gode hos sælger.

Det fremgik også udtrykkeligt, at klageren derudover skulle betale udgiften til egen advokat.

Klageren kunne derfor ikke have en berettiget forventning om, at det beløb han havde til gode hos sælger også skulle dække betaling af egen advokat.

Banken har ikke i forbindelse med godkendelsen af køb af lejligheden givet udtryk for eller tilsikret, at klageren maksimalt ville kunne komme til at betale 40.000 kr. i ”udbetaling” og omkostninger til advokat.

Banken tilkendegav tværtimod, at klageren måtte regne med en egenfinansiering på minimum 50.000 kr. og skulle betale udgift til egen advokat. Dette skete før han underskrev købsaftalen.

Udgiften til advokat og tinglysningsafgift, som klageren var forpligtet til at betale, blev betalt af banken efter klagerens anmodning. Klageren var forpligtet til at dække det overtræk, som opstod på køberkontoen som følge af denne betaling.

Klagerens accept af låneforhøjelsen med heraf følgende indfrielse af den negative saldo på køberkontoen udspringer af denne forpligtelse.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren købte den 14. september 2012 en ejerlejlighed for 370.000 kr. Udover købsprisen skulle klageren afholde udgifter til egen advokat, som skulle berigtige handelen.

Danske Bank havde givet klageren finansieringstilsagn, men der opstod uenighed mellem parterne om, hvorvidt klagerens egenfinansiering skulle være 25.000 kr. eller 40.000 kr. I begge tilfælde tillagt udgift til advokat og berigtigelsesomkostninger.

Efter et møde med klageren den 5. oktober 2012 udarbejdede banken en låneaftale med en hovedstol på 65.626,52 kr., hvilket forudsatte en egenfinansiering på ca. 40.000 kr. med tillæg af udgifter til advokat og berigtigelsesomkostninger. Da klageren fastholdt en egenfinansiering på 25.000 kr., udarbejdede banken dokumenter til brug for en forhøjelse af lånet på ca. 17.000 kr. Banken har frafaldet krav om stiftelsesomkostninger.

Ankenævnet finder, at banken ved at tilbyde omkostningsfri forhøjelse af boliglånet, har stillet klageren som han oprindeligt havde ønsket, det vil sige med en egenfinansiering på 25.000 kr. med tillæg af udgifter til advokat og berigtigelsesomkostninger. Ankenævnet finder ikke, at banken ved udarbejdelse af den oprindelige låneaftale, eller på anden måde, har givet klageren anledning til at tro, at han ikke samlet set ville komme til at hæfte for den fulde købspris tillagt advokat- og berigtigelsesomkostninger.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.