Afgørelse

Bidragssats. Tolagsbelåning.

21410154
Bidragssats. Tolagsbelåning.
Klageren, der var i gang med at nyopføre en ejendom, modtog i februar 2014 fra et af de pengeinstitutter, som er autoriseret låneformidler for det indklagede realkreditinstitut, en vejledende beregning af finansieringsmulighederne, som bestod af 3,5 pct. 30-årigt obligationslån med 10 års afdragsfrihed som grundlån til en bidragssats på 0,53 pct. p.a. og et 1,5 pct. 9-årigt obligationslån som toplån til en bidragssats på 1 pct. p.a. Af de udstedte pantebreve samt af instituttets Långuide fremgik det, at der som en del af ydelserne skulle betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde kunne ændres af instituttet. Långuiden indeholdt endvidere en angivelse af de forhold, der kunne føre til sådanne ændringer. Instituttet varslede i august 2014 bidragsforhøjelse på klagerens grundlån. Efter henvendelse fra klageren fremsendte instituttet i oktober 2014 en redegørelse til klageren for baggrunden for og hjemlen til bidragsforhøjelsen.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle tilbagekalde den i august 2014 varslede bidragsforhøjelse og nedsætte bidraget på begge lån til en sats på 0,6125 pct. svarende til prisen for et lån i belåningsintervallet 0-80 pct. med fast rente og afdrag. Endvidere påstod klageren realkreditinstituttet tilpligtet at yde ham godtgørelse for hans tidsforbrug i forbindelse med klagesagen. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet fastslog, at der ikke var tvist mellem parterne om realkreditinstituttets ret til at foretage bidragsforhøjelser, men derimod om, hvorvidt instituttet som følge af anvendelsen af en tolagsbelåningsmodel på tidspunktet for klagerens låneoptagelse havde forpligtet sig til at sikre, at bidraget på klagerens to lån tilsammen ikke oversteg det bidrag, klageren skulle betale ved belåning i ét lag. Klageren havde således anført, at tolagsbelåningen havde afskåret ham fra at foretage det valg, han ønskede i forbindelse med låneoptagelsen, og at det havde den virkning, at hans bidrag var større, end de ville have været uden tolagsbelåning. Nævnet fandt, at det ikke kunne kritiseres, at instituttet på det pågældende tidspunkt kun ønskede at tilbyde tolagsbelåning, og at instituttet derfor ikke var forpligtet til at sikre, at bidragssatserne ikke oversteg satserne ved belåning i ét lag. Nævnet bemærkede hertil, at klageren tiltrådte lånene på de tilbudte vilkår. Nævnet frifandt som følge af det anførte realkreditinstituttet.


K E N D E L S E

afsagt den 1. juni 2015



JOURNAL NR.: 2014-01-10-154-T


INSTITUT: Totalkredit A/S


KLAGEEMNE: Bidragssats. Tolagsbelåning.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 27. april 2015


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Anna Marie Ringive
Bent Olufsen
Per Englyst
Lars K. Madsen



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren, der efter det oplyste var i gang med at nyopføre en ejendom, henvendte sig den 7. februar 2014 til et af de pengeinstitutter, som er autoriseret låneformidler for det indklagede realkreditinstitut:

”Hej …

Hvordan går det med vurderingen af vores ejendom? Som jeg ser det ser kurserne pt. fordelagtige ud for os.”

Samme dag fremsendte det låneformidlende pengeinstitut en vejledende beregning af finansieringsmulighederne til klageren. Beregningen var ledsaget af følgende e-mail:

”Hej
Som aftalt får du her beregning ydelse (Pakke A) på 80% belåning af vurderingen. I kursen er der taget højde for en kurssikring, hvis det var i dag, vi sikrede lånet. Grundlånet koster 0,5779 i kursfradrag og toplånet 0,2995 i kursfradrag. Dette fradrag vil falde jo kortere tid kurssikringen skal vare.

I øvrigt til jeg lige nævne, at vi i denne uge introducerer nye boligfinansieringsprodukter, Stjerne Prioritetskredit og Stjerne Prioritetslån.

Prioritetskreditten er en variabel løsning f.eks. i stedet for Toplånet, hvor man kan placere evt. indlånsoverskud og trække det ud igen efter behov.

Rente er på 2,95% variabel rente og 1% provision af maksimum. Denne mulighed giver en større fleksibilitet for afdrag i forhold til et fastlån, dog skal man have for øje at der er afdragsfrihed på de første 60% lån i ejendommen.

Lad os tale sammen i næste uge…”

Den vejledende beregning indeholdt følgende specifikationer af lån:

”Specifikation af lån
Nøgletal Fastforrentet Fastforrentet
Obligationslån, obligationslån,
1,50% 3,50%
Toplån Grundlån
Lånets løbetid i år 9 30
Lånets rentesats i procent 1,50 3,50
Lånets bidragssats i procent 1,00 0,53
Antal afdragsfrie år - 10
1.års ydelse pr. år før skat 83.321 78.204
1.års ydelse pr. år efter skat 78.512 54.010
Heraf afdrag pr. år 67.780 0
Hovedstol 648.000 1.939.000
Kurs 98,18 98,50
Årlige omkostninger i procent før skat
(ÅOP) 3,09 4,35
Långiver …(Indklagede)… …(Indklagede)…
…”

Den 9. februar 2014 meddelte klageren det låneformidlende pengeinstitut, at han ønskede lånepakken, og at han ønskede kurssikring den efterfølgende mandag, medmindre kurserne gik helt amok.

Den 10. februar 2014 bekræftede det låneformidlende pengeinstitut i e-mail til klageren, at der var foretaget kurssikring:

”Hej

Kurserne er låst:

Grundlån kurs 98,7537 bliver nominel hovedstol: 1.937.000 kr.
Toplån kurs 98,2657 bliver nominel hovedstol: 648.000 kr.

Jeg kontakter jer når lånetilbud er klar til underskrift.

Tak for mail vedr. korr. med byggefirmaet. Dejligt at de forventer at kunne overholde tidsfristen.”

Efter det oplyste fik klageren den 2. april 2014 udbetalt henholdsvis et afdragsfrit, fastforrentet obligationslån på 1.934.000 kr. og et fastforrentet obligationslån på 648.000 kr.

Af de for lånene udstedte pantebreve fremgår blandt andet følgende:

”Særlige bestemmelser

Vilkår for lånet
For lånet gælder de af …(indklagedes)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen. Henvisningen til vedtægterne i Justitsministeriets almindelige betingelser AB skal forstås som en henvisning til bestemmelser fastsat af …(indklagedes)… bestyrelse med hjemmel i …(indklagedes)… vedtægter.

Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbestemmelser” i Långuiden samt ”Særlige bestemmelser” i nuværende låne- og pantsætningsaftale.
…

Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.

…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidrag og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidrag, ændres terminsydelsen i forhold hertil.”

Indklagedes Långuide indeholder følgende afsnit om bidrag:

”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelsen af lånet.

Bidragssatsen er afhængig af ejendomskategori, låntype, belåningsinterval (lånets prioritetsstilling på optagelsestidspunktet i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen) og lånets hovedstol.

Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse.

Ændring af bidrag og gebyrer mv.
Bidrag kan ændres i lånets løbetid efter …(indklagedes)… beslutning. …(Indklagede)… kan endvidere ændre eller indføre gebyrer, kursskæring, morarenter mv. i eksisterende låneforhold.

…(Indklagede)… kan forhøje bidraget ændre eller indføre gebyrer, kursskæring, morarenter mv. med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelsen eller andre prisændringer i eksisterende låneforhold kan ske som følge af øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger eller i øvrigt, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af indtjeningsmæssige grunde, herunder – men ikke alene – behov for forbedring af kapitalgrundlaget.

Ændringer i satserne kan tillige ske som følge af, at …(indklagede)… imødegår krav fra lovgivere, offentlige institutioner, rating institutter og/eller andre interessenter, som har betydning for …(indklagedes)… forretningsmodel.

…(Indklagede)… kan ændre beregningsmetoden for bidraget med tre måneders varsel til en termin, med virkning fra førstkommende termin, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af administrative, markedsmæssige eller konkurrencemæssige grunde.”

Indklagede fremsendte den 28. august 2014 følgende brev til klageren om nye priser:

”Nye priser på realkreditlån
1. januar 2015 forhøjer …(indklagede)… bidragssatser på realkreditlån. Bidragssatserne ændres, så de i højere grad modsvarer de omkostninger, kapitalkrav og risici, der er forbundet med den pågældende låntype.

Realkreditlån fra …(indklagede)… vil fortsat være en attraktiv måde at finansiere din bolig på.

Det nye bidrag opkræver vi først gang som en del af din ydelse ved udgangen af marts måned 2015.

Hvad betyder det for dig?
Låntype Obligationslån afdragsfrihed
Restgæld pr. 31. december 2014 i kr. 1.934.000,00
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,5332
Ny årlig bidragssats fra 1. januar 2015 i pct. 0,6496
Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) 562,80
Bidragssatsen er fastsat ud fra belåningsintervallet på lånets tilbudstidspunkt.

Forhøjelsen af bidragssatsen følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår.

Læs mere på …(indklagedes hjemmeside)…, eller kontakt dit pengeinstitut
På …(indklagedes hjemmeside)… kan du læse mere om de ændrede bidragssatser og se den nye prisstruktur. Du er naturligvis også velkommen til at kontakte dit pengeinstitut, hvis du har spørgsmål.”

Efter henvendelse fra klageren fremsendte indklagede den 13. oktober 2014 følgende redegørelse til klageren:

”Tak for din henvendelse om forhøjelse af bidraget på dit lån i …(indklagede)…

Det er aldrig rart at modtage et varsel om prisstigninger. Slet ikke, hvis man som du hellere ville have haft ét lån med afdrag, hvor prisen ikke stiger. Tankerne bag tolagsbelåning var fine, men vi må konstatere, at både krav og forudsætninger er ændret i dag, og derfor tilbyder vi nu igen etlagslån. Samtidig giver vi dig med tolagsbelåning mulighed for at minimere prisstigningen.

Det kan du læse mere om nedenfor, ligesom vi også vil forklare dig om vores baggrund for at hæve priserne.

Dine muligheder
Hvis du inden udgangen af 2015 vælger at omlægge dine lån til et lån med fast rente, Rentemax eller F-kort med afdrag, giver …(indklagede)… dig en rabat på op til 10.000 kr. på gebyret for optagelse af lån og sagsekspedition. På den måde kan du helt eller delvist undgå prisstigningen.

Vi vil derfor opfordre dig til at tage fast i rådgiveren i …(banken)… for at få undersøgt, hvad en omlægning vil koste. Sammen kan I vurdere, hvilken finansieringsløsning der er bedst for dig.

Du skal dog tillige være opmærksom på, at dit lån er ydet som et forhåndslån, hvorfor belåningen ikke er endelig og belåningsintervallet derfor ikke endeligt fastsat.

Belåningsintervallet er grundlaget for fastsættelsen af bidraget og bidraget vil derfor først være endeligt kendt, når ejendommen er fuldt færdigmeldt og lånet overgået fra forhåndslån til endeligt lån.

Baggrund for prisforhøjelsen
…(Indklagede)… indfører en prisstruktur, der skal gøre det mere attraktivt at vælge lån med afdrag og lån med længere tid mellem refinansieringerne.

Vi indfører den nye prisstruktur, fordi de ratingbureauer, som vurderer realkreditinstitutter og vores obligationer, er bekymret for antallet af lån uden afdrag og lån med kort tid mellem refinansieringerne. De lægger stor vægt på, at der sker en reduktion af antallet af disse lån. Formålet er dels at gøre boligmarkedet mere robust, dels at gøre obligationssalget i forbindelse med refinansieringerne så sikkert som muligt.

Låneomlægninger fra F1- og F2 til andre låntyper, herunder med afdrag vil medvirke til at opfylde kravene fra både ratingbureauer og myndigheder.

Myndigheder i EU og Danmark er af samme holdning som ratingbureauerne. Senest har Finanstilsynet som en del af den såkaldte tilsynsdiamant stillet krav om, at realkreditinstitutterne nedbringer antallet af F1- og F2-lån og lån uden afdrag.

Derfor er det på disse lån, at vi forhøjer bidragssatsen, mens boligejere med de øvrige låntyper ikke oplever stigninger. Samtidig er det også på F1- og F2-lån, at kursfradraget stiger mest. Og det er netop ved en omlægning fra disse låntyper, vi tilbyder rabat.

Må vi ændre priserne?
Vores mulighed for at ændre bidrag og gebyrer fremgår af låneaftalen (pantebrevet) og af vores almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån og for obligationshandel, som i dag står i …(indklagedes)… Långuide.

Jeg håber, at vi hermed har besvaret dine spørgsmål.”

Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at tilbagekalde den i august 2014 varslede bidragsforhøjelse og at nedsætte bidraget på begge lån til en sats på 0,6125 pct. svarende til prisen for et lån i belåningsintervallet 0-80 pct. med fast rente og afdrag. Endvidere påstår klageren indklagede tilpligtet at yde ham godtgørelse for hans tidsforbrug i forbindelse med klagesagen.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at han og hans ægtefælle i første halvår 2014 optog lån til deres nybyggeri. De ønskede, som det fremgår af sagen, fast rente og højt afdrag, svarende til pakke A hos indklagede. Dette var det sikreste lån, som det var muligt at optage, da ydelsesprofilen er kendt i hele lånets løbetid.

Hos indklagede fik man på det tidspunkt tolagsbelåning, og det var den eneste mulighed, jf. det låneformidlende pengeinstituts hjemmeside, som er citeret under ”Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet”. Bidragssatserne for disse lån var forskellige. For 0-60 pct. var bidragssatsen 0,5333 pct. og for 60-80 pct. var bidragssatsen 1,000 pct., jf. indklagedes prisblad gældende pr. oktober 2013, som er gengivet nedenfor.

Lånene er begge fastforrentet. Lånet fra 0-60 pct. er et 30-årigt lån med 10 års afdragsfrihed, og lånet fra 60-80 pct. er et 10-årigt lån med afdrag.

Den 28. august 2014 modtog han skrivelse fra indklagede om, at bidragssatsen på lånet fra 0-60 pct. ville stige fra 0,5332 pct. til 0,6496 pct., en stigning på ca. 21,8 pct. Begrundelsen var, at der ikke afdrages på lånet.

På baggrund af ovenstående fremsendte han en skriftlig klage til indklagede, som han den 13. oktober 2014 fik svar på. Indklagede afviste hans klage med argumenter, der mere antyder, at indklagede har lavet en fejl ved at tilbyde tolagsbelåning (som den eneste i sektoren). Efterfølgende har han telefonisk kontaktet afsenderen af svarskrivelsen for uddybning samt drøftelse af bidragsforhøjelsen. Dette har kun overbevist ham om, at bidragsforhøjelsen er sket på et forkert grundlag.

Han har optaget et fastforrentet lån med afdrag over 30 år med en belåningsprocent på 0-80 pct., og derfor bør hans bidragssats ikke stige, jf. prisbladet pr. 1. oktober 2013 og 1. januar 2015, som er gengivet nedenfor.

Såfremt bidragsforhøjelsen træder i kraft, vil han have to lån, hvor bidragssatserne begge er over 0,6125 pct., som er bidragssatsen for et lån fra 0-80 pct. med afdrag. At lånet er ydet som forhåndslån, er sagen uvedkommende.

Til indklagedes udtalelse har klageren følgende bemærkninger:

Det fremgår ikke klart, at indklagede har taget stilling til en række punkter, som klageren opfatter som væsentlige for belysningen af sagen. Han ønsker derfor svar på følgende:

• Han ønskede et lån med fast rente og højt afdrag fra 0-80 pct. Hvad forstår indklagede herved, og har han fået det?

• Har det i perioden med tolagsbelåning været muligt at optage lån med fast rente og højt afdrag uden at blive ramt af bidragsforhøjelse fra 1. januar 2015?

• Hvilket lån får man, hvis man i dag beder indklagede om et lån med fast rente og højt afdrag?

Kan indklagede bekræfte, at de er dårligere stillet (højere bidragssats), end hvis de havde optaget lån før eller efter tolagsbelåningen, hvis de optog lån med fast rente og højt afdrag?


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren pr. 2. april 2014 fik udbetalt to lån. Det ene lån blev udbetalt som et afdragsfrit fastforrentet obligationslån på 1.934.000 kr. Lånets afdragsfrihed udløber 31. december 2023, hvorefter der afdrages til udløb den 30. juni 2044. Det andet lån, der blev udbetalt som et fastforrentet obligationslån på 648.000 kr., afdrages til udløb den 30. juni 2023.

Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klageren og indklagede udgøres af låne- og pantsætningsaftalerne fra 2014. Begge suppleres af indklagedes Långuide.

Både låne- og pantsætningsaftalerne og Långuiden indeholder vilkår, hvorefter indklagede kan fastsætte og ændre såvel bidraget som beregningsprincipperne for bidrag.

Indklagede varslede i august 2014 bidragsstigninger over for klageren. Varslingerne skete i overensstemmelse med gældende regler, ankenævnspraksis og ovenstående aftalegrundlag mellem klageren og indklagede.

I forbindelse med behandling af klagesagen har indklagede orienteret klageren om mulighederne for omlægning af sine lån

Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at de udbetalte lån samlet set udgør en lånepakke med lån med fast rente og højt afdrag,

at indklagede har ydet klageren den type lån, som indklagede tilbød på lånetidspunktet,

at lånet på oprindelig 1.934.000 kr. har en afdragsfri periode frem til den 31. december 2023, og at bidraget på lånet er forhøjet, idet indklagede har hævet bidraget på lån med afdragsfrihed, og

at indklagede har været berettiget til at hæve bidragssatsen som varslet over for klageren.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Klageren har i sagen fremlagt følgende prisblade fra indklagede:

Gældende pr. 1. oktober 2013
…

Bidragssatser i procent p.a.³?
Lån til ejerboliger
Fast rente Variabel rente
Med afdrag Uden afdrag Med afdrag Uden afdrag

0-40% 0,3500 0,4000 0,4000 0,4500
40-60% 0,7500 0,8000 0,9500 1,0000
60-80% 1,0000 1,6000 1,2500 1,8500
0-60% 0,4833 0,5333 0,5833 0,6333
0-80% 0,6125 0,8000 0,7500 0,9375

- 0 -

Gældende pr. 1. januar 2015
…

Bidragssatser i procent p.a.3) Lån til ejerboliger
Fast rente Tilpasningslån F3 til F10,
RenteMax, F-kort Tilpasningslån F1 og F2
Med afdrag Uden afdrag Med afdrag Uden afdrag Med afdrag Uden afdrag
0-40% 0,3500 0,4500 0,4000 0,5000 0,4500 0,5500
40-60% 0,7500 1,0500 0,9500 1,2500 1,0000 1,3000
60-80% 1,0000 1,6000 1,2500 1,8500 1,5000 2,1000
0-80% 0,6125 0,8875 0,7500 1,0250 0,8500 1,1250

3. Bidragssatsen er afhængig af ejendomskategori, lånets belåningsinterval i forhold til boligens værdi og valg af lån-type. Ved til- og fravalg samt udløb af afdragsfrihed fastsættes bidragssatsen på ny, ud fra det belåningsinterval lånet havde på lånetilbudstidspunktet.

Klageren har endvidere fremlagt udskrift fra det låneformidlende pengeinstituts hjemmeside, hvoraf følgende fremgår:

”Tolagsbelåning i …(indklagede)…

…(Indklagede)… indførte tolagsbelåning den 25. juni. Det betyder, at du får to lån – samlet i én lånepakke – når du skal låne til boligen.

Det ene lån – grundlånet – dækker de første 60 procent af boligens værdi. Du kan her vælge mellem de samme låntyper som i dag.

Det andet lån – toplånet – dækker den del af belåningen, der overstiger 60 procent af boligens værdi. Dette lån er med afdrag.

Nuværende lån ændres ikke
De nuværende …(indklagede)… lån fortsætter uændret. Der sker heller ingen ændringer

• Hvis det nuværende lån skal rentetilpasse
• Hvis du optager et nye lån eller laver en låneomlægning på under 60% af boligens værdi
• Hvis du fx skifter mellem et etårigt og et femårigt rentetilpasningslån

Hvornår er du omfattet af tolagsbelåning?
Du får til gengæld to lån, hvis du skal

• Optage et nyt lån på mere end 60% af boligens værdi (45% af sommerhusets værdi)
• Omlægge dit lån eller optage et tillægslån, og din samlede belåning overstiger 60% af boligens værdi.

Tolagsbelåning betyder altså, at du får en lånepakke med to lån, et grundlån på 60% af boligens værdi, der indeholder de samme låntyper, du kender i dag, samt et toplån på 20% af boligens værdi. Toplånet er altid med afdrag. Du kan vælge mellem fem forskellige lånepakker.”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Der er ikke mellem parterne tvist om indklagedes ret til at foretage bidragsforhøjelser, men derimod om, hvorvidt indklagede som følge af anvendelsen af en tolagsbelåningsmodel på tidspunktet for klagerens låneoptagelse har forpligtet sig til at sikre, at bidraget på klagerens to lån tilsammen ikke overstiger det bidrag, klageren skulle betale ved belåning i ét lag.

Klageren anfører, at tolagsbelåningen afskar ham fra at foretage det valg, han ønskede i forbindelse med låneoptagelsen, og at det har den virkning, at hans bidrag er større, end de ville have været uden tolagsbelåning.

Nævnet finder, at det ikke kan kritiseres, at indklagede på det pågældende tidspunkt kun ønskede at tilbyde tolagsbelåning, og at indklagede ikke er forpligtet til at sikre, at bidragssatserne ikke overstiger satserne ved belåning i ét lag. Nævnet bemærker hertil, at klageren tiltrådte lånene på de tilbudte vilkår. Nævnet kan derfor ikke give klageren medhold i klagen.

Som følge af det anførte

b e s t e m m e s

Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen