Spørgsmål om ændring af finansiering af ejendomshandel.
| Sagsnummer: | 498/2000 |
| Dato: | 24-10-2001 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Jette Kammer Jensen, Kåre Klein Jensen, Ole Reinholdt, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ændring af finansiering af ejendomshandel. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører, om indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar ved rådgivning af klageren med hensyn til finansieringen af en ejendomshandel.
Sagens omstændigheder.
Primo juli 1999 rettede klageren henvendelse til indklagedes Sønderborg afdeling i forbindelse med sin overvejelse om køb af en bestemt fast ejendom. Klageren medbragte en uunderskrevet købsaftale vedrørende den pågældende ejendom. Ifølge denne var ejendommens kontantpris 1.860.000 kr. Handelen skulle gennemføres som en finansieret handel til en købesum på 1.894.089,27 kr., der skulle berigtiges ved deponering af 50.000 kr. og 65.000 kr. hos henholdsvis den medvirkende mægler og købers pengeinstitut, overtagelse af et Nykreditlån med en restgæld på 1.139.407,03 kr., optagelse af et ejerskiftelån på 417.000 kr. og udstedelse af et sælgerpantebrev på 222.682,24 kr. Kontantværdien af det overtagne Nykreditlån indgik med 1.119.467,41 kr. beregnet på grundlag af kurs 98,25 på de bagvedliggende obligationer samt med tillæg af sparede indfrielsesomkostninger på 1.879,20 kr. Ejendommens overtagelse var aftalt til 1. september 1999.
Klageren har anført, at indklagede meddelte hans advokat, at man ville forestå finansieringen af købet således, at handlen blev gennemført som en kontanthandel med hjemtagelse af et nyt 6% obligationslån på 1.587.000 kr. fra BG Kredit, der er koncernforbundet med indklagede.
Indklagede har anført, at det aftaltes med klageren, at handlen skulle bibeholdes som en finansieret handel. Det eksisterende Nykreditlån skulle herefter konverteres sammen med det i købsaftalen anførte ejerskiftelån. Indfrielsen af det overtagne lån kunne kurssikres til en lavere kurs end 98,25. Klageren blev henvist til sin advokat med henblik på en gennemgang af handlens juridiske aspekter.
Den 5. og 7. juli 1999 underskrev henholdsvis sælger og klageren købsaftale om ejendommen. Kontantprisen var fortsat 1.860.000 kr. Handelen skulle gennemføres som en finansieret handel til en købesum på 1.894.439,14 kr. I forhold til det tidligere udkast til købsaftale var ejerskiftelånet nedsat til nominelt 360.000 kr. og sælgerpantebrevet forøget til nominelt 280.032,11 kr.
Den 9. juli 1999 indgik klageren med indklagede kurskontrakt om kurssikring af indfrielsen af Nykreditlånet. Kurssikringen skete til kurs 93,15 med afvikling 31. august 1999. Samtidig blev der indgået kurskontrakt vedrørende hjemtagelse af det forudsatte nye lån på 1.587.000 kr. samme dato.
Den 9. juli 1999 fremsendte den medvirkende mægler kopi af købsaftalen til indklagede.
Ved skrivelse af 20. juli 1999 fremsendte indklagede lånetilbud vedrørende det forudsatte lån på 1.587.000 kr. fra BG Kredit til klagerens advokat med henblik på underskrift og tinglysning. Af lånetilbudet fremgik, at der af provenuet skulle indfries et "nuværende lån" på 1.139.407 kr., således at nettoprovenuet ville være ca. 380.000 kr.
Ved skrivelse af 9. august 1999 orienterede klagerens advokat klageren om, at han fra indklagede havde modtaget kreditforeningslånet samt sælgerpantebrevet. Advokaten anførte endvidere:
"Der overtages således ikke bestående lån og jeg har i den anledning udarbejdet skødet som en kontant handel, jf. vedlagte kopi."
Af skrivelsen fremgik, at klageren den 11. august 1999 skulle underskrive skøde m.v. hos advokaten.
Indklagede har anført, at man kontaktede klagerens advokat den 23. august 1999 med henblik på at få tilsendt opgørelse over restkøbesum og omkostninger til brug for deponering i henhold til købsaftalen. Man blev da orienteret om indholdet af advokatens skrivelse af 9. august 1999 til klageren. Ved en ny henvendelse til advokaten modtog indklagede endvidere oplysning om, at sælgeren af ejendommen ønskede at overflytte det eksisterende Nykreditlån til en anden ejendom. Indklagede foranledigede herefter kurskontrakten vedrørende indfrielsen af det eksisterende Nykreditlån slettet.
Som svar på en henvendelse af 8. september 1999 fra indklagede anførte klagerens advokat i skrivelse af 22. september 1999 bl.a.:
"Det har under hele forløbet været min klare opfattelse, at der var tale om en kontant handel, når køber som her vælger en anden finansiering, som den er foreslået af sælger/formidler. [Indklagede] har ikke på noget tidspunkt før i forbindelse med opløsning af kurskontrakten på det indestående lån, gjort opmærksom på at der i realiteten mere var tale om overtagelse af indestående lån efterfulgt af en konvertering og supplerende belåning. Da lånedokumenterne på BG-lånene fremsendes den 20. juli 1999 uden nogen former for meddelelse om at der reelt er tale om en overtagelse af eksisterende lån, mener jeg ikke det er min pligt at undersøge forholdet nærmere, men derimod [indklagedes] pligt at oplyse om den valgte fremgangsmåde. Samtalen med [indklagedes medarbejder] giver heller ingen mening såfremt det der i stedet skulle sikres var, at der kunne ske gældsovertagelse af det indestående Nykredit-lån.
Jeg forstår ikke helt problematikken. Når [indklagede] vil forestå belåningen, må banken på sædvanlig vis sikre sig, at de lån, de disponerer over, herunder kurskontrakt på Nykredit-lånet, også rent faktisk er rettigheder, banken eller kunden råder over."
Parternes påstande.
Klageren har den 22. december 2000 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 83.092,14 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at indklagede ved at rådgive til at ændre handlen til en kontanthandel og hjemtagelse af et nyt kreditforeningslån påførte ham et tab på 54.121,83 kr. Beløbet udgør forskellen mellem det beløb, hvortil det eksisterende Nykreditlån kunne være overtaget (kurs 98,25), og den kursværdi, hvortil det nye lån blev hjemtaget (kurs 93,50). Hertil kommer tabt godtgørelse for sparet indfrielse på 1.879,20 kr.
Der blev desuden ikke sørget for, at det eksisterende låns stempelbeløb blev overført til det nye lån, hvorved han led et tab på 17.091,11 kr. svarende til stempelværdien af restgælden på Nykreditlånet på 1.139.407,03 kr. Han led yderligere tab på anslået 10.000 kr. ved gebyr til kurskontrakt og øvrige låneomkostninger.
Indklagede har anført, at man på intet tidspunkt rådgav klageren til at gennemføre handlen som en kontanthandel. Tværtimod blev klageren rådet til at bibeholde handlen som en finansieret handel.
Netop fordi såvel klageren som indklagede forudsatte handlen gennemført som en finansieret handel, rådede man til at kurssikre både indfrielsen af det eksisterende lån samt det nye lån.
Indklagedes rådgivning forudsatte endvidere, at det bestående lån ikke blev overført til sælgers nye ejendom, således at der kunne ske stempeloverførsel til det nye lån. Overførsel af stempelbeløbet fremgår af BG Kredits lånetilbud, som fremsendtes til klagerens advokat. Indklagede var uden indflydelse på, at klagerens advokat godkendte, at det indestående lån blev overført til sælgers nye ejendom.
Indklagede har forgæves søgt at få klagerens advokat til at påtage sig erstatningsansvaret over for klageren.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ifølge købsaftalen skulle handelen gennemføres som en finansieret handel. Efter det foreliggende, herunder den omstændighed, at indklagede tilrådede klageren at lade indfrielsen af det eksisterende Nykreditlån kurssikre, finder Ankenævnet ikke grundlag for at antage, at indklagede tilrådede klageren i stedet at gennemføre handelen som en kontanthandel, idet det tværtimod må lægges til grund, at indklagede rådede klageren til at bibeholde den i købsaftalen forudsatte finansiering, således at klageren kunne udnytte, at Nykreditlånet kunne indfries til en lavere kurs end den, der i købsaftalen var anvendt ved beregningen af den finansierede købesum. Ankenævnet finder heller ikke grundlag for at fastslå, at indklagede har pådraget sig erstatningsansvar som følge af mangelfuld orientering af klagerens advokat, hvorved bemærkes, at det fremgik af lånetilbudet fra BG Kredit, som indklagede fremsendte til advokaten, at Nykreditlånet forudsattes indfriet af klageren.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge.