Forsinket hjemtagelse af realkreditlån. Tabsbegrænsning. Spørgsmål om bortfald af reguleringsklausul.
| Sagsnummer: | 653/1994 |
| Dato: | 21-09-1995 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Jørn Rytter Andersen, Niels Bolt Jørgensen, Peter Nedergaard, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Forsinket hjemtagelse af realkreditlån. Tabsbegrænsning. Spørgsmål om bortfald af reguleringsklausul. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Ved slutseddel af februar 1994 solgte klageren, der er et dødsbo, en fast ejendom for 870.000 kr. Købesummen skulle berigtiges ved en udbetaling på 55.000 kr., et sælgerpantebrev på 140.000 kr. og et kontantlån på 675.000 kr. Kontantlånet skulle hjemtages af indklagedes Søborg afdeling. Slutsedlen indeholdt en reguleringsklausul, hvorefter sælgerpantebrevet skulle reguleres i tilfælde af, at kontantlånets obligationsmængde og dermed lånets ydelse afveg fra den forudsatte. Endvidere var anført:
"Køber er berettiget til at finansiere købet på anden måde, såfremt dette kan ske uden tab eller væsentlig ulempe for sælger.
Købers valg af finansiering giver ikke mulighed for regulering af ydelsen, jf. side 2 b [reguleringsbestemmelsen]."
Den 15. marts 1994 tilbød Realkredit Danmark et kontantlån på 675.000 kr. Lånet blev forudsat udbetalt på basis af 5% obligationer, i overensstemmelse med det i slutsedlen anførte.
Den 25. marts 1994 underskrev klageren omprioriteringsaftale med indklagede, hvorefter indklagede skulle forestå hjemtagelse af kontantlånet på basis af 5% obligationer. Klageren ønskede ikke kurssikring. Det blev samtidig aftalt, at indklagede skulle forestå tinglysning af skifteretsattest som adkomst på ejendommen, og at indklagede skulle give klageren besked, når pantebrevet var tinglyst, for herefter at afvente instruks fra klageren vedrørende hjemtagelsestidspunkt. De nævnte forhold fremgår af rubrikken "Bemærkninger" i omprioriteringsaftalen.
Den 28. marts 1994 fremsendte indklagede skifteretsattesten og pantebrevet til tinglysning.
Den 20. april 1994 fik indklagede dokumenterne retur fra tinglysning. Dokumenterne var afvist p.g.a. manglende ejendomsværdipåtegning på skifteretsattesten. Efter indhentelse af ejendomsværdipåtegning fremsendte indklagede den 25. april 1994 påny dokumenterne til tinglysning.
I skrivelse af 28. april 1994 til indklagede anførte købernes advokat bl.a.:
"I forlængelse af telefonsamtale d.d. bekræftes for en god ordens skyld, at køberne til ovennævnte ejendom kan vælge at hjemtage ejerskiftelån til anden rente end 5%, og at jeg således bliver orienteret, så snart pantebrevet er tinglyst."
Den 6. maj 1994 modtog indklagede pantebrevet retur fra tinglysning. Samme dag anmodede indklagede købers advokat om at meddele, på basis af hvilken obligationsrente ejerskiftelånet skulle udbetales.
Ved skrivelse af 13. maj 1994 til indklagede anførte købernes advokat:
"I forlængelse af telefonsamtale d.d. bekræftes for en god ordens skyld, at køberne ønsker obligationer hjemtaget i 8%, hvilket sælger er indforstået med, hvorfor jeg skal anmode om, at de igangsætter hjemtagelse hurtigst muligt.
Jeg vil, når hjemtagelse er sket, beregne sælgerpantebrev ud fra kurs på 5% obligationer på købsdagen og fremsende udkast af dette, samt udkast til skødet til Deres godkendelse."
Den 16. maj 1994 fremsendte indklagede pantebrevet til udbetaling hos Realkredit Danmark, som telefonisk den 19. maj 1994 meddelte, at gældsovertagelseserklæring ikke var modtaget. Indklagede kontaktede købers advokat herom samme dag, men p.g.a. advokatens ferie forelå gældsovertagelseserklæringen først den 3. juni 1994, hvor lånet blev hjemtaget.
Advokaten fremsendte den 14. juni 1994 en beregning af reguleringen af sælgerpantebrevet til indklagede. Ved skrivelse af 23. juni 1994 meddelte indklagede en rettelse til advokatens beregning af sælgerpantebrevet, som herefter blev reguleret til 57.864,03 kr. og solgt til indklagede til kurs 86. Reguleringen af sælgerpantebrevet skete ud fra kursen på 5% obligationer den 3. juni 1994.
Indklagede har fremlagt en skrivelse af 14. oktober 1994 fra Dansk Ejendomsmæglerforening vedrørende en sag, hvoraf Dansk Ejendomsmæglerforenings fortolkning af bestemmelsen om købers valg af finansiering fremgår. I skrivelsen er bl.a. anført:
"Såfremt køber egenhændigt har valgt en anden finansiering - herunder lån på basis af en anden obligationsrente - end den i købsaftalen aftalte, er det - som det fremgår af det vedlagte materiale - Dansk Ejendomsmæglerforenings opfattelse, at reguleringsbestemmelsen, jf. side 2b, er ude af kraft. Dette betyder med andre ord, at der efter Dansk Ejendomsmæglerforenings opfattelse efter omstændighederne ikke skal reguleres i sælgerpantebrevet og i den kontante udbetaling på baggrund af ændringer i obligationsmængden.
Foreningen kan dog ikke udtale sig om, hvorvidt der i den konkrete sag alligevel skal foretages en regulering på baggrund af ændringerne af obligationsmængden, idet dette dels beror på en konkret fortolkning af omstændighederne omkring valget af anden finansiering og dels beror på eventuel efterfølgende aftaler mellem parterne."
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning for forsinket hjemtagelse af ejerskiftelånet.
Indklagede har påstået frifindelse.
Parterne er enige om, at erstatningen, såfremt indklagede pålægges ansvar, kan opgøres til 35.029,22 kr.
Klageren har anført, at hjemtagelsen af ejerskiftelånet blev forsinket som følge af ekspeditionsfejl hos indklagede, og at indklagede derfor bør erstatte boets tab som følge af forsinkelsen. Indklagede begik fejl ved at sende pantebrevet til tinglysning uden at påse, om skifteretsattesten, der samtidig blev indleveret til tinglysning, var ejendomsværdipåtegnet, hvilket forsinkede ekspeditionen fra den 28. marts til den 25. april 1994.
Indklagede har anført, at klageren ikke var forpligtet til at tåle en regulering af sælgerpantebrevet. Det forhold, at klageren accepterede en regulering af købesummen, som om ejerskiftelånet var udbetalt på basis af 5% obligationer, er indklagede uvedkommende. Indklagede var ikke part i sagen og kunne derfor ikke tage stilling til, om parterne var forpligtet til at foretage en sådan regulering eller indgå aftaler med køber vedrørende spørgsmålet. Klageren kunne således have undgået tab, såfremt det var gjort gældende, at reguleringsklausulen var bortfaldet ved køberens valg af hjemtagelse på basis af 8% obligationer. Tab kunne ligeledes være undgået, såfremt klageren den 25. marts 1994 havde valgt at kurssikre ejerskiftelånet, hvilket blev anbefalet af indklagede.
Klageren har heroverfor anført, at såfremt indklagede var af den opfattelse, at reguleringsklausulen bortfaldt, hvis køber valgte at hjemtage ejerskiftelånet i andre obligationer end 5% obligationer, burde indklagede have informeret boet herom. Indklagede burde i hvert fald i forbindelse med korrektionen af hovedstolen på sælgerpantebrevet og købet af dette have gjort opmærksom på, at boet efter indklagedes opfattelse ikke var bundet af reguleringsklausulen i slutsedlen. Spørgsmålet, om hvorvidt regulering skal finde sted, beror på en konkret fortolkning af omstændighederne omkring valget af anden finansiering og på eventuelle efterfølgende aftaler mellem parterne. Køber traf aftale med indklagede om ændring af valg af obligationer ved hjemtagelse af ejerskiftelånet, hvorfor den af Dansk Ejendomsmæglerforening forudsatte "egenhændighed" ikke foreligger. Køber havde formodentlig ikke valgt at hjemtage lånet på basis af andre obligationer end de aftalte, såfremt dette indebar, at reguleringsklausulen bortfaldt. Kurssikring blev ikke foretaget, idet sagen forventedes ekspederet inden for normal tid. Indklagede burde have orienteret om, at hjemtagelsen af ejerskiftelånet p.g.a. ekspeditionsfejl ville blive forsinket, således at boet fik mulighed for at vurdere, om kurssikring på den baggrund skulle foretages.
Indklagede har heroverfor gjort gældende, at indklagede heller ikke i forbindelse med korrektionen af advokatens beregning af sælgerpantebrevets hovedstol tog stilling til, om klageren var forpligtet til at tåle en regulering.
Ankenævnets bemærkninger:
Indklagede begik en fejl ved at sende skifteretsattesten til tinglysning uden ejendomsværdipåtegning. Indklagede er derfor ansvarlig for det tab, klageren har lidt ved, at lånesagen blev forsinket i perioden 28. marts til 20. april 1994, hvilket tab parterne er enige om kan opgøres til 35.029,22 kr. Ankenævnet finder ikke grundlag for at begrænse erstatningspligten på baggrund af, at klageren den 25. marts 1994 havde haft mulighed for at foretage kurssikring, idet klageren var berettiget til at gå ud fra, at ekspeditionen af omprioriteringssagen gennemførtes uden ekspeditionsfejl fra indklagedes side.
Ankenævnet finder heller ikke grundlag for at begrænse indklagedes erstatningspligt, fordi klageren over for køberen undlod at gøre gældende, at reguleringsklausulen var bortfaldet. Herved bemærkes, at indklagede i hvert fald ved modtagelsen af købers advokats skrivelse af 13. maj 1994 burde have indset, at køber forudsatte, at regulering af sælgerpantebrevet kunne finde sted, uanset at køber valgte hjemtagelse af ejerskiftelånet på basis af 8% obligationer. Såfremt indklagede var uenig i denne opfattelse, burde indklagede have gjort handelens parter opmærksom herpå.
Ankenævnet finder herefter, at indklagede er afskåret fra at gøre gældende, at reguleringsklausulen er bortfaldet.
Som følge heraf
Indklagede bør inden fire uger betale 35.029,22 kr. til klageren. Klagegebyret tilbagebetales klageren.