Frigivelse af deponeret købesum. Særlig aftale om tilbageholdelse af beløb til sikkerhed for udbedring af mangler.
| Sagsnummer: | 286/2001 |
| Dato: | 21-11-2001 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Mette Frøland, Inge Frølich, Peter Stig Hansen, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - tilbageholdelse for mangler
|
| Ledetekst: | Frigivelse af deponeret købesum. Særlig aftale om tilbageholdelse af beløb til sikkerhed for udbedring af mangler. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig ansvar over for klagerne som følge af frigivelse af en deponeret købesum i forbindelse med klagernes køb af en fast ejendom.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 23. februar 2001 købte klagerne et nyopført rækkehus med overtagelse den 1. maj 2001. Købesummen var 1.575.000 kr. med en udbetaling på 90.000 kr., som skulle deponeres hos ejendomsmægleren i forbindelse med købsaftalens underskrift. Af købsaftalens standardbestemmelser fremgår bl.a.:
"9. | Vilkår for kontant udbetaling/deponering | |
……… | ||
Af midler fra købsaftalens pkt. 9.2 og evt. 9.3 er berigtigende ejendomsmægler/advokat/depositar pligtig til at foretage betaling af: | ||
1. | pantegæld, der ikke skal overtages, | |
2. | evt. ejerskiftegebyr, ejerskiftebidrag og ejerskifteafdrag med rente til betalingsdagen, | |
3. | restancer, | |
4 | evt. refusionssaldo i købers favør, | |
5. | beløb, som ifølge handlens vilkår skal betales af sælger eller modregnes i købesummen, | |
6. | sælgers andel af handlens omkostninger, | |
7. | salgssalær og udlæg mv. til ejendomsmægler, såfremt det i købsaftalen under pkt. 9.1 hos ejendomsmægleren deponerede beløb er utilstrækkeligt til dækning heraf. | |
……… | ||
Berigtigende ejendomsmægler/advokat/depositar har pligt til at frigive provenuet til sælger alene med de under 1 til 7 nævnte fradrag, når skødet er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger. Såfremt køber i overensstemmelse med Lov om omsætning af fast ejendom § 18 stk. 2 eller i henhold til købsaftalen efter dennes indgåelse, vælger at berigtige en større del af købesummen end oprindeligt stipuleret kontant, er køber forpligtet til senest 8 dage efter, at sælger eller ejendomsmægler er underrettet herom, at foretage deponering af disse yderligere midler eller at stille bankgaranti for betalingen. Hvis der stilles garanti for beløbet, skal deponering dog senest finde sted som udbetaling jf. pkt. 9.2." |
Ved telefaxskrivelse af 11. april 2001 rettede klagerne henvendelse til sælger om et tillæg til købsaftalen, der indeholdt en liste over fejl og mangler ved ejendommen, som skulle udbedres inden overtagelsen. Tillægget blev underskrevet af klagerne, sælger og en medvirkende byggesagkyndig samme dag.
Ved skrivelse af samme dag, 11. april 2001, meddelte klagernes pengeinstitut, P, sælger, at man på vegne klagerne havde stillet en uigenkaldelig garanti for betaling af den kontante restkøbesum på 1.485.000 kr. Af skrivelsen fremgår bl.a.:
"Garantien afløses på overtagelsesdagen af kontantdeponering i et af sælger valgt pengeinstitut til frigivelse, når der foreligger anmærkningsfrit skøde. Ved frigivelsen tilbageholdes dog beløb, der skønnes at svare til evt. refusionssaldo i købers favør. Når der foreligger tinglyst skøde (med eller uden anmærkninger) kan der ske frigivelse af deponeringen til betaling af de i købsaftalens standardbestemmelse pkt. 9 nr. 1 - 7 nævnte ydelser - dog tidligst på overtagelsesdagen."
Skødet vedrørende handlen blev underskrevet af klagerne den 20. april 2001 og af sælger den 2. maj 2001. Ifølge skødet skulle bankgarantien på 1.485.000 kr. senest den 1. maj 2001 afløses af en kontantdeponering hos indklagede, der er sælgers pengeinstitut. De deponerede beløb skulle "reguleret med refusionssaldoen frigives til sælgers disposition, når nærværende skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger". Af skødets § 4 fremgår bl.a.:
"Køber og sælger har i fællesskab udarbejdet lister vedrørende allerede påviste mangler, der er underskrevet af parterne den 11. april 2001, og det er aftalt mellem parterne, at samtlige mangler skal være udbedret inden overtagelsesdagen. Såfremt der pr. overtagelsesdagen konstateres mangler, er køberen berettiget til at foretage tilbagehold i købesummen, svarende til udgifterne ved udbedring af konstaterede fejl og mangler."
Den 2. maj 2001 blev den af P udstedte garanti afløst af en kontantdeponering, idet P under henvisning til garantiskrivelsen fremsendte en check på 1.485.000 kr. til indklagede.
Den 18. maj 2001 udarbejdede indklagede en deponeringsmeddelelse om de 1.485.000 kr. til sælger. Af meddelelsen fremgår bl.a.:
"Deponeringen sker i overensstemmelse med bestemmelserne i den mellem parterne oprettede købsaftale af 23-02-2001, idet [indklagede] disponerer over deponeringen i henhold til købsaftalens pkt. 9.
Deponeringsbetingelser
Medmindre andet er bestemt frigives beløbet til sælger eller sælgers befuldmægtigede, når endeligt anmærkningsfrit skøde er tinglyst med adkomst for køber på den anførte ejendom."
Klagernes advokat meddelte ved skrivelse af 23. maj 2001 til indklagede, at skødet nu var tinglyst anmærkningsfrit, og at det deponerede beløb "med fradrag af ejendomsmæglerens eventuelle tilgodehavende og med fradrag af kr. 100.000,00 vedrørende ikke udbedrede mangler, kan frigøres til sælger". De 100.000 kr. skulle henstå deponeret indtil manglerne var udbedret.
Ved skrivelse af 28. maj 2001 meddelte indklagede advokaten, at hele det deponerede beløb var frigjort til sælger. Indklagede henviste til, at hele beløbet i henhold til vilkårene for P's betalingsgaranti kunne frigives ved tinglyst anmærkningsfrit skøde.
Ved telefaxskrivelse af 29. maj 2001 protesterede advokaten over frigivelsen under henvisning til, at der var indgået en særlig aftale mellem køber og sælger, hvorefter køber var berettiget til at tilbageholde i købesummen, indtil konstaterede mangler var udbedret.
Ved telefaxskrivelse af s.d. meddelte indklagede, at deponeringen ifølge vilkårene skulle frigives ved tinglyst anmærkningsfrit skøde, og at man først nu var blevet bekendt med skødets § 4.
Parternes påstande.
Den 10. august 2001 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at tilbageføre principalt 100.000 kr., subsidiært 50.000 kr., til deponeringskontoen indtil de konstaterede fejl og mangler er udbedret af sælger.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at de var berettigede til at tilbageholde en del af købesummen, indtil sælger havde udbedret de konstaterede fejl og mangler ved ejendommen, jf. tillægget til købsaftalen og § 4 i skødet.
Det fremgik klart af deres advokats skrivelse til indklagede om frigivelsen af købesummen, at der skulle tilbageholdes 100.000 kr. til dækning af ikke udbedrede mangler. Indklagede begik derfor en ansvarspådragende fejl ved at frigive hele købesummen til sælger.
Mangelsagen er ikke afsluttet, og de har en begrundet mistanke om, at sælger vil forsøge at trække sagen i langdrag og således slippe for udbedringen.
Tilbageholdelsen kan begrænses til 50.000 kr., hvilket beløb sandsynligvis er dækkende.
Indklagede har anført, at man i forbindelse med deponeringen fik instruktion fra P om frigivelse uden forbehold, når der forelå tinglyst anmærkningsfrit skøde. Man var derfor i forhold til sælger ikke berettiget til at foretage noget tilbagehold, da tinglyst anmærkningsfrit skøde forelå.
Ved frigivelsen havde man ikke kendskab til den bestemmelse i skødet, som klagerne nu påberåber sig.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ved klagernes advokats skrivelse af 23. maj 2001 om frigivelse af den deponerede købesum blev indklagede bekendt med, at der efter klagernes advokats opfattelse bestod en ret for klagerne til at tilbageholde 100.000 kr. af købesummen til sikkerhed for mangler.
Ankenævnet finder derfor, at indklagede, før købesummen blev frigivet til sælger, burde have rettet henvendelse til advokaten, således at denne fik lejlighed til indenfor en relativ kort frist at fremlægge dokumentation for tilbageholdsretten.
Ved at have undladt dette finder Ankenævnet, at indklagede har pådraget sig ansvar for manglerne, der fremgår at tillægget til købsaftalen, for et beløb op til 100.000 kr.
Ankenævnet finder herefter, at indklagede bør tilbageføre 100.000 kr. af deponeringen eller over for klagerne påtage sig at indestå for udbedring af de pågældende mangler.
Som følge heraf
Indklagede skal inden fire uger tilbageføre deponeringen for et beløb på 100.000 kr. eller påtage sig at indestå for udbedring af de mangler, som fremgår af tillægget til købsaftalen.
Klagegebyret tilbagebetales klagerne.