Overførsel af for lille beløb til sælger i forbindelse med ejendomskøb.
| Sagsnummer: | 176 /2006 |
| Dato: | 21-12-2006 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Peter Stig Hansen, Lotte Aakjær Jensen, Rut Jørgensen, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Fejlekspedition - ejendomshandel
|
| Ledetekst: | Overførsel af for lille beløb til sælger i forbindelse med ejendomskøb. |
| Indklagede: | Salling Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører klagerens krav om erstatning som følge af, at der i forbindelse med klagerens køb af en ejerlejlighed blev overført et for lille beløb til sælger.
Sagens omstændigheder.
I juni 2005 rettede klageren henvendelse til indklagede vedrørende køb af en ejerlejlighed med overtagelse den 15. juli 2005. Købesummen var på 1.798.000 kr. med en udbetaling på 90.000 kr.
Klageren, der netop havde solgt en andelslejlighed, ønskede at anvende 500.000 kr. af provenuet ved salget til ejerlejlighedskøbet.
Den 16. juni 2005 sendte indklagede nogle forslag til restfinansieringen på ca. 1,3 mio. kr. Klageren besluttede sig for et 4 % lån i Totalkredit med en hovedstol på 1.350.000 kr.
Klageren underskrev købsaftalen vedrørende ejerlejlighedskøbet den 17. juni 2005. Købsaftalen var betinget af klagerens advokats (A's) godkendelse. A godkendte handlen på betingelse af, at lejligheden, der var indrettet i en tagetage, kunne godkendes til beboelse. Dokumentation i form af en ibrugtagningstilladelse skulle foreligge inden overtagelsen.
Den 1. juli 2005 udstedte indklagede en anfordringsgaranti til sælgeren på 1.798.000 kr. til sikkerhed for "betaling af restkøbesum vedrørende hushandel". Garantien var gyldig til den 1. august 2005.
Ved telefaxskrivelse til A af 1. juli 2005 bekræftede indklagede med henvisning til telefonsamtale samme dag, at der under forudsætning af A's godkendelse var fremsendt restkøbesumsgaranti på 1.798.000 kr. gældende indtil 1. august 2005, og at der pr. den 1. august 2005 var indgået fastkursaftale om nyt tilbudt 30-årigt 4 % Totalkreditlån på 1.350.000 kr.
Den 10. oktober 2005 blev der af kommunen udstedt en ibrugtagningstilladelse for lejligheden.
Ved skrivelse af 24. oktober 2005 til indklagede oplyste A, at der nu forelå ibrugtagningstilladelse. Skrivelsen var vedlagt en kopi af et af A udarbejdet skøde om overtagelse af ejerlejligheden pr. den 15. oktober 2005.
Vedrørende klagerens salg af andelslejlighed blev der den 28. oktober 2005 indsat et acontoprovenu på 850.000 kr. på klagerens privatkonto hos indklagede. Cirka 250.000 kr. af provenuet blev anvendt til indfrielse af klagerens privatlån og billån. Endvidere blev der overført i alt 500.000 kr. til klagerens lånesagskonto vedrørende ejerlejlighedskøbet.
Samme dag overførte indklagede 1.708.000 kr. til A med følgende meddelelse:
"Restkøbesum i.f.m. køb af [lejlighed].
Beløbet overføres under forudsætning af, at køber modtager endeligt tinglyst skøde på ejendommen.
I bedes meddele så snart skødet fremsendes til tinglysning således nyt Totalkreditpantebrev kan fremsendes til tinglysning."
Skødet blev underskrevet af klageren den 16. november 2005 og af sælger den 22. november 2005. Vedrørende købesummen fremgår bl.a.:
"A. | Kontant er betalt hos ejendomsmæglerfirmaet | kr. | 90.000,00 | |
B. | Kontant indbetales i sælgers pengein-stitut pr. overtagelsesdagen til depone-ring | kr. | 1.708.000,00 | |
Købesum i alt | kr. | 1.798.000,00 | " |
Den 6. december 2005 meddelte sælgers advokat i henhold til fuldmagt endeligt skøde på ejerlejligheden, idet "købesummen nu er berigtiget på aftalt måde".
Den 5. december 2005 sendte A følgende foreløbige opgørelse til klageren.
Kontant købesum | kr. | 1.798.000,00 | |||
½ registreringsafgift | kr. | 6.100,00 | |||
salær for skøde | kr. | 4.000,00 | |||
+ moms | kr. | 1.000,00 | |||
porto copialia m.v. | kr. | 250,00 | |||
+ moms | kr. | 62,50 | |||
betalt til mægleren | kr. | 90.000,00 | |||
betalt den 31/10 2005 | kr. | 1.708.000,00 | |||
kr. | 1.798.000,00 | kr. | 1.809.412,50 | ||
kr. | 1.798.000,00 | ||||
Saldo i min favør | kr. | 11.412,50 | " |
A sendte en kopi af opgørelsen til indklagede, som den 8. december 2005 overførte 11.412,50 kr. til A fra lånesagskontoen.
Ved skrivelse af 22. december 2005 sendte A en kopi af det tinglyste skøde til indklagede.
Den 23. december 2005 blev lånesagskontoen opgjort med et provenu på 56.243,03 kr., som blev udbetalt til klageren.
Den 27. december 2005 blev et restprovenu på 76.711,65 kr. for salget af andelslejligheden indsat på klagerens privatkonto.
I februar 2006 blev det konstateret, at sælger ikke havde modtaget udbetalingen på 90.000 kr.
Indklagede tilbød i den forbindelse klageren en kredit på 90.000 kr. til variabel rente for tiden 4 % p.a. uden etableringsomkostninger. Derudover ville klageren blive godtgjort lånesagsomkostningerne til indklagede, som udgjorde i alt 3.875 kr.
Parternes påstande.
Den 10. juli 2006 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at han i tillid til, at handlen var korrekt ekspederet, anvendte de i alt ca. 132.000 kr., som han fik udbetalt, til møbler og andre nyanskaffelser. Disse køb ville han ikke have foretaget for lånte midler. Tværtimod var det hans hensigt efter ejerlejlighedskøbet netop kun at have gæld i form af realkreditlånet.
Det beror på en fejl hos indklagede, at udbetalingen på 90.000 kr. ikke blev overført til ejendomsmægleren. Ved udstedelsen af garantien forpligtede indklagede sig til at betale købesummen på 1.798.000 kr., og indklagede var klar over, at 90.000 kr. heraf skulle betales til ejendomsmægleren. Det fremgik af både købsaftalen, skødet og A's opgørelse, at det var forudsat, at udbetalingen på 90.000 kr. var betalt til ejendomsmægleren.
Det bestrides, at A skulle have meddelt, at der ikke måtte foretages betalinger uden A's godkendelse.
Det bestrides, at der alene var tale om en ekspeditionssag. Indklagede påtog sig det fulde økonomiske rådgivningsansvar i forbindelse med handlerne og var klar over, at han kun havde beskeden indsigt i økonomiske forhold, og at han ikke havde overblik over det endelige resultat af handlerne. Indklagede beregnede sig omkostninger for ekspeditionerne og påtog sig dermed også den rådgivningsforpligtelse, der var forbundet hermed.
Som følge af indklagedes fejl kan han blive nødsaget til at sælge de indkøbte møbler mv. med tab. Den tilbudte kassekredit er omkostningsmæssigt væsentligt dyrere end det realkreditlån, som han optog i forbindelse med købet. Endvidere har sælger krævet renter af de 90.000 kr. fra overtagelsesdagen. Endelig er han blevet påført advokatomkostninger i forbindelse med sagen.
Indklagede har anført, at klageren alene blev rådgivet i forbindelse med valget mellem fast forrentet og variabelt forrentet realkreditlån, idet klageren valgte at modtage rådgivning fra A, som er hans onkel. Der var således på forhånd taget stilling til, hvordan ejerlejlighedskøbet skulle finansieres, nemlig ved et kontantindskud på 500.000 kr. og et realkreditlån til dækning af restkøbesummen. Klageren ønskede i den forbindelse nogle låneberegninger med henblik på valg af låntype. Indklagede modtog fra A besked om valg af låntype, indgåelse af fastkursaftale og ændringen af købsaftalen.
Baggrunden for ændringen af købsaftalen var en manglende ibrugtagningstilladelse. Købsaftalen var betinget af A's godkendelse, og A meddelte telefonisk, at købsaftalen var ændret, at udbetalingen på 90.000 kr. ikke skulle erlægges, og at der ikke skulle ske nogen betaling uden hans godkendelse. Efter ønske fra A blev restkøbesumsgarantien stillet for hele købesummen. Ved telefaxskrivelsen af 1. juli 2005 blev den telefoniske aftale bekræftet.
Der blev ikke foretaget nogen udbetaling i henhold til garantien, der udløb den 1. august 2005. Indklagede blev heller ikke orienteret om de ændringer og drøftelser, der skete vedrørende overtagelsen. Man var således ikke bekendt med, om der skete betaling til ejendomsmægleren fra anden side.
Efter modtagelsen af skrivelsen af 24. oktober 2005 blev der indgået telefonisk aftale med A om overførslen af de 1.708.000 kr.
Der fremkom ingen indsigelser om beløbets størrelse, hverken fra A eller fra sælgers advokat.
Man var i god tro om, at der var indbetalt 90.000 kr. til ejendomsmægleren fra anden side, idet der blev tinglyst endeligt skøde. Endvidere fremgik beløbet af A's opgørelse af 22. december 2005.
Klageren har ikke lidt noget tab i forbindelse med sagen. Klageren har fået tinglyst anmærkningsfrit skøde på den købte ejerlejlighed og har desuden erhvervet aktiver i form af møbler mv. for de 90.000 kr., der skulle have været sendt til ejendomsmægleren til dækning af udbetalingen.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det findes ikke godtgjort, at klageren som følge af den manglende overførsel af 90.000 kr. til sælger er blevet påført et egentligt tab. Det forhold, at klageren blev skuffet i sine forventninger til, hvor stort et beløb han havde til rådighed til køb af møbler mv. kan ikke i sig selv begrunde et krav på økonomisk kompensation, jf. herved Højesterets dom gengivet i Ugeskrift for Retsvæsen 1996, side 200.
Ankenævnet finder det herefter ufornødent at tage stilling til, om og i så fald i hvilket omfang indklagede måtte være ansvarlig for fejlen.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge.