Afgørelse

Spørgsmål om erstatningsansvar for manglende rådgivning om hjemtagelse af realkreditlån i endnu ikke udmatrikuleret byggegrund.

Medhold klager


Indledning.

Denne klage vedrører, om klageren har et erstatningskrav mod Sydbank i anledning af bankens manglende rådgivning om muligheden for hjemtagelse af et realkreditlån i forbindelse med finansieringen af et byggeri på en endnu ikke udstykket byggegrund.

Sagens omstændigheder.

Klageren har anført, at han i 2005 købte en byggegrund med overtagelse 15. september 2005. Byggegrunden var da ikke selvstændigt matrikuleret.

I november 2005 rettede klageren henvendelse til Sydbanks Skibhusvej afdeling med anmodning om finansiering af grundkøbet og byggeudgifter ved opførelsen af nyt hus.

Sydbank meddelte klageren, at der ikke kunne hjemtages et realkreditlån, forinden der var sket endelig udstykning af grunden.

Klageren har anført, at købet af grunden samt første byggerate blev finansieret ved overskud fra salget af hans og ægtefællens tidligere ejendom.

I marts 2006 ydede Sydbank klageren og dennes ægtefælle, H, et 30-årigt prioritetslån på 1.578.100 kr. Klageren og H underskrev i denne forbindelse et pantebrev med pant i grunden. Lånets rente var variabel og p.t. 3,75 % p.a. Pantebrevskreditor kunne give tilladelse til afdragsfrihed i en eller flere perioder på til sammen højst 10 år. Af et samtidigt oprettet lånedokument om prioritetslånet fremgår, at lånet først skulle afvikles fra 1. april 2016.

Sydbank har anført, at lånedokumentet vedrørende prioritetslånet er et supplement til pantebrevet og indeholder nærmere vilkår for lånets afvikling m.v.; vilkårene i prioritetslånet er gældende frem for vilkårene i pantebrevet. Ved oprettelse af det yderligere lånedokument har man ønsket at give kunden større fleksibilitet, således at enhver ændring ikke kræver omkostninger til eksempelvis tinglysningsafgift men samtidig således, at ændringer sker under hensyn til pantebrevets vilkår set i forhold til efterstående tinglyste panthavere.

Klageren har anført, at han omkring november-december 2006 blev bekendt med, at andre i den pågældende udstykning havde finansieret grundkøb m.v. ved optagelse af et realkreditlån. Han kontaktede derfor Sydbank om baggrunden for bankens rådgivning, hvorefter et realkreditlån ikke havde kunnet hjemtages på det tidspunkt, hvor han først rettede henvendelse om en finansiering.

Ved skrivelse af 24. januar 2007 meddelte Sydbank klageren, at banken havde ønsket at være tilbageholdende med at medvirke til hjemtagelse og udbetaling af kreditforeningslån, før den belånte ejendom var særskilt matrikuleret. Banken afviste at have pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren i denne forbindelse.

Parternes påstande.

Klageren har den 15. marts 2007 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sydbank skal betale erstatning.

Sydbank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at det ville have været muligt i november 2005 at hjemtage et realkreditlån, uagtet byggegrunden endnu ikke var selvstændigt matrikuleret.

I november 2005 ville han kunne have hjemtaget et 4 % obligationslån til en langt bedre kurs end efterfølgende. Et sådant 4 % lån ville senere kunne være opkonverteret til et 6 % obligationslån, hvorved hans obligationsgæld ville værre blevet reduceret.

Ifølge bankens svar af 24. januar 2007 ønskede banken ikke, da han først henvendte sig, at medvirke til hjemtagelse af et realkreditlån som følge af, at ejendommen ikke var særskilt matrikuleret. Denne begrundelse svarer ikke til det, han fik oplyst i november 2005, hvor begrundelsen var, at det teknisk ikke kunne lade sig gøre at hjemtage et realkreditlån i en ikke selvstændigt matrikuleret byggegrund. Havde banken på det tidspunkt oplyst, at man ikke ønskede at medvirke til at hjemtage et kreditforeningslån, kunne han have søgt finansieringen andetsteds.

Sydbank har anført, at banken ved henvendelsen i november 2005 meddelte, at der ikke kunne hjemtages et realkreditlån, før ejendommen var endeligt udstykket.

Det er muligt inden endelig udstykning er sket at hjemtage et realkreditlån mod garanti fra det pengeinstitut, der hjemtager lånet. Det er op til det enkelte pengeinstitut at vurdere, om man vil medvirke hertil.

Klageren har ikke lidt tab som følge af, at der blev etableret et prioritetslån frem for et realkreditlån. Prioritetslånet udbetaltes til kurs 100 og var forrentet med en rente på 3,75 %. Renten er i dag 5,35 % svarende til en gennemsnitsforrentning i perioden på 4,5 %.

Havde klageren i november 2005 hjemtaget et 4 % obligationslån 2038, ville kurstabet have været ca. 83.000 kr. Klageren skulle endvidere betale garantiprovision i byggeperioden på 23.670 kr., ligesom der ville være meromkostninger ved et realkreditlån på 5.000 kr. Man har beregnet klagerens meromkostninger ved at hjemtage obligationslånet frem for prioritetslånet til ca. 116.000 kr. Selvom prioritetslånets rente i dag er 5,35 % med deraf forøgede renteudgifter, betales der alene ca. 9.700 kr. (brutto) mere i rente på prioritetslånet end på et 4 % obligationslån.

Det er bankens opfattelse, at klageren er blevet stillet bedre ved optagelse af prioritetslånet end ved optagelse af et 4 % obligationslån i november 2005. Kursen på 4 % obligationslånet var på daværende tidspunkt 94-95.

Med hensyn til den manglende mulighed for en opkonvertering til 6 % realkreditlån bemærker man, at ingen i november 2005 kunne forudsige, at renten inden for forholdsvis kort tid ville stige, således at en konverteringsmulighed kunne være aktuel.

Det bemærkes samtidig, at klageren i november-december 2006 blev bekendt med, at andre havde hjemtaget kreditforeningslån, uanset at udstykningen ikke var på plads. På dette tidspunkt havde klageren stadigvæk mulighed for at hjemtage 4 % 30-årigt lån og samtidig indfri prioritetslånet, således at han senere kunne have mulighed for at konvertere, hvis det netop var konverteringsmuligheden, som han lagde vægt på. Dette valgte klageren imidlertid ikke.

Klageren er endvidere i perioden blevet tilbudt optagelse af et 5 % obligationslån i stedet for prioritetslånet, hvilket klageren afslog. Kursen på 5 % obligationslånet var da omkring 99.

Det var ikke kendeligt for banken, at klageren ville lide tab ved ikke at opkonvertere i 2007. Klageren har ikke opfyldt sin tabsbegrænsningsforpligtelse, idet han ikke i november-december 2006 hjemtog et 4 % obligationslån.

Tages klagerens påstand til følge, har klageren kunnet spekulere gratis.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Det må anses for en fejl fra Sydbanks side, at banken ved klagerens henvendelse i november 2005 afviste at medvirke til hjemtagelse af et realkreditlån med henvisning til, at et realkreditlån først kunne hjemtages, når der var sket endelig udstykning af byggegrunden. Banken har ikke anført specifikke grunde til, at man for klagerens vedkommende ikke ønskede at medvirke til hjemtagelse af et realkreditlån som et forhåndslån. Da klageren opnåede et prioritetslån hos banken, lægger Ankenævnet til grund, at klageren opfyldte sædvanlige kreditmæssige betingelser for at opnå garanti.

På grund af bankens fejlagtige oplysning havde klageren ikke anledning til at foretage undersøgelse af, om finansieringen kunne ske ved realkreditlån ydet via et andet pengeinstitut/realkreditinstitut. Prioritetslånet blev udbetalt 1. marts 2006.

Klageren har anført, at han omkring november-december 2006 blev bekendt med, at bankens oplysning om muligheden for at hjemtage et forhåndslån ikke var korrekt. I hvert fald efter bankens svar ved skrivelse af 24. januar 2007 havde klageren anledning til at omlægge det hjemtagne prioritetslån til et realkreditlån og derved begrænse sit tab.

Ankenævnet finder på den baggrund, at banken er ansvarlig for det tab, som klageren måtte have lidt i tidsrummet 1. marts 2006 til 1. februar 2007.

Tabet bør derfor som udgangspunkt udmåles til det kurstab, som klageren har lidt ved ikke at hjemtage et realkreditlån den 1. marts 2006, men først den 1. februar 2007. Det forudsættes, at klageren ville have hjemtaget et lån i 4 % Nykredit 3D/2038. Hovedstolen på det forudsatte lån beregnes således, at det pr. 1. marts 2006 ækvivalerer hovedstolen på prioritetslånet på 1.578.100 kr.

Fra dette kurstab skal fragå klagerens besparelse ved ikke at have stillet garanti på 23.670 kr. og meromkostninger på 5.000 kr. ved optagelse af Nykreditlånet. Yderligere skal fragå klagerens besparelse vedrørende rentebetaling i perioden, idet banklånet havde en anslået gennemsnitlig rente på 4,5 %, mens realkreditlånet ville have en rente på 4 % med tillæg af bidragssats på anslået 0,5 %. Den samlede erstatning udgør ca. 18.000 kr.

Som følge heraf

Sydbank skal inden 4 uger betale klageren en erstatning som ovenfor beregnet med tillæg af renter efter renteloven fra den 15. marts 2007. Klagegebyret tilbagebetales klageren.