Omprioritering, rådgivning.
| Sagsnummer: | 71/1993 |
| Dato: | 20-09-1993 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Peter Møgelvang-Hansen, Peter Stig Hansen, Jørn Ravn, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Omprioritering, rådgivning. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved slutseddel af 29. august 1992 solgte klageren sit fritidshus. I forbindelse med salget skulle ejendommen omprioriteres for klagerens regning. Den medvirkende ejendomsmægler havde i den forbindelse foretaget en provenuberegning hvoraf fremgik, at klageren ved salget ville opnå et provenu på 16.376 kr.
Klageren rettede henvendelse til indklagedes Sundbyvester afdeling og anmodede denne om at foretage omprioriteringen. I forbindelse med omprioriteringen skulle der hjemtages et ejerskiftelån i Nykredit på 200.000 kr., indfries et lån i Kreditforeningen Danmark med en restgæld på 152.800 kr., og et lån i Nykredit med en restgæld på ca. 22.500 kr., samt et privat pantebrev med en restgæld på ca. 100.300 kr.
Den 18. september 1992 indgik klageren en fastkursaftale, for så vidt angik hjemtagelsen af ejerskiftelånet. Kurskontraktens afviklingsdag var den 10. november 1992. For så vidt angår indfrielserne aftaltes det, at obligationerne til indfrielse af lånet i Kreditforeningen Danmark, et 9% mix-lån, skulle indkøbes straks, mens lånet i Nykredit skulle modregnes ved hjemtagelsen af ejerskiftelånet.
Til brug for omprioriteringen ydede indklagede ved kreditkontrakt af 22. september 1992 klageren en boligskiftkonto med et maksimum på 200.000 kr. Kredittens rentesats blev aftalt til oprindeligt 15,5%. Det var i kreditkontrakten anført, at denne skulle indfries senest 6 måneder efter oprettelsen. Til sikkerhed for kreditten fik indklagede transport i bl.a. provenu ved salg af sælgerpantebrev samt ejerskiftelån. Obligationerne til indfrielse af lånet i Kreditforeningen Danmark blev købt til kurs 99 og 98,75, og blev den 23. september 1992 afregnet over klagerens boligskiftkonto; lånet blev herefter indfriet den 5. oktober 1992.
Efter omprioriteringssagen var afsluttet blev boligskiftkontoen opgjort den 14. december 1992 med en negativ saldo på 3.191,27 kr., som blev debiteret klagerens løbende konto; denne blev tillige debiteret indklagedes gebyr på 2.100 kr. for hjemtagelse af ejerskiftelånet, 200 kr. for kurskontrakten og 550 kr. for indfrielse af aflysning af pantebreve, i alt 2.850 kr.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at godtgøre hendes tab, som følge af indklagedes dårlige rådgivning. Klageren har nedlagt påstand om, at indklagede tilpligtes at yde hende en erstatning på 10.000 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at indklagede har ydet fejlagtig rådgivning ved at lade hende indgå en kurskontrakt den 18. september 1992, 2 dage før den franske Maastricht afstemning. Indklagede rådede endvidere klageren til at oprette en boligskiftkonto på 200.000 kr. til en rente på ca. 16% p.a. Låneprovenuet blev anvendt til indkøb af obligationer til indfrielse af et kreditforeningslån med en rente på 9%. Hertil kommer en medarbejders uhøflige opførsel. Klageren har endvidere klaget over, at indklagede uden hendes samtykke har trukket beløb vedrørende omprioriteringssagen på hendes lønkonto.
Indklagede har anført, at der fredag den 18. september 1992 afholdtes et møde med klageren i indklagedes Sundbyvester afdeling med henblik på at aftale forløbet med omprioriteringen. På mødet orienterede indklagede om muligheden for at kurssikre. Som følge af folkeafstemningen i Frankrig om Mastricht-aftalen var forventningerne til de fremtidige kurser usikre, og afdelingen forklarede, at hvis klageren ønskede kurssikring, ville det på grund af ejendomshandlens lave provenu være nødvendigt at kurssikre både ejerskiftelånet og de lån, der skulle indfries. Da klageren ønskede at kurssikre, blev der indgået fastkursaftale for så vidt angik hjemtagelsen af ejerskiftelånet. Med hensyn til indfrielserne viste det sig uforholdsmæssigt dyrt at kurssikre, idet terminskøb blev tillagt 3 kurspoint. Det var derfor indklagedes vurdering, at det ville være billigere for klageren straks at indkøbe obligationerne, hvilket skete efter aftale med klageren. Derved blev klageren belastet med en rente af indklagedes udlæg, der var højere end obligationsrenten. Betydningen heraf formindskedes dog, idet renteudgiften er fradragsberettiget og samtidig sparede klageren for kurstillægget på 3 kurspoint, der ikke er fradragsberettiget. Klageren har således ikke lidt noget tab ved den valgte fremgangsmåde ved kurssikringen. Omprioriteringen har ikke givet klageren det provenue, som ejendomsmæglerens beregning viste, hvilket bl.a. skyldes, at der ved beregningen ikke var taget højde for bankgebyrer, betaling af terminsydelse pr. 30. september 1992, at provenuet fra sælgerpantebrevet blev ca. 1.000 kr. mindre end forudsat, stempel til boligskiftkonten med 600 kr., og renter af indklagedes udlæg ved omprioriteringen af de 4.024,50 kr. Ifølge beregningen skulle ejendomsmæglersalær og annonceudgifter m.v. andrage ca. 23.000 kr. Der blev deponeret 25.000 kr., som debiteredes boligskiftkontoen hos ejendomsmægleren til dækning herfor, men det resterende beløb på 2.000 kr. blev ikke tilbageført til boligskiftkontoen. Indklagede har under behandlingen af omprioriteringssagen frafaldet etableringsprovision af boligskiftkonten. Boligskiftkontoen skulle ifølge kontrakten indfries i sin helhed senest 6 måneder efter oprettelsen. Baggrunden herfor er, at kreditten skal indfries, når omprioriteringen er tilendebragt, hvilket blev anslået til at kunne ske indenfor 6 måneder. Klageren var klar over dette forhold, og klageren kan ikke have haft forventning om, at en restsaldo i indklagedes favør ikke skulle indfries. Kontoen kunne derfor indfries, når sagen var færdigekspederet.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder ikke tilstrækkeligt grundlag for at statuere, at den af indklagede givne rådgivning har været fejlagtig eller uhensigtsmæssig. Det bemærkes herved, at nævnet finder det betænkeligt at kritisere indklagede for ikke at have frarådet klageren at kurssikre. Der ses herefter ikke at foreligge forhold, der kan begrunde, at klageren skulle være berettiget til erstatning. Det findes ikke at kunne kritiseres, at indklagede ordnede mellemværendet efter omprioriteringssagen gennem debitering af lønkontoen.
Som følge af det anførte
Den indgivne klage tages ikke til følge.