Spørgsmål, om frigivelse af købesum skulle have fundet sted tidligere end sket. Krav om erstatning for merrenteudgift.
| Sagsnummer: | 155 /2002 |
| Dato: | 06-12-2002 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Karen Frøsig, Rut Jørgensen, Sonny Kristoffersen, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - frigivelse
|
| Ledetekst: | Spørgsmål, om frigivelse af købesum skulle have fundet sted tidligere end sket. Krav om erstatning for merrenteudgift. |
| Indklagede: | Sparekassen Sjælland |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet, om indklagede bærer ansvaret for, at restkøbesummen i forbindelse med klagerens ejendomssalg ikke blev frigivet tidligere end sket.
Sagens omstændigheder.
I maj 2001 solgte klageren sin faste ejendom for en kontantpris på 1,5 mio. kr. med overtagelse den 1. juni 2001. På ejendommen var der tinglyst et privat pantebrev med en restgæld på ca. 725.000 kr. samt et ejerpantebrev på 100.000 kr., der var håndpantsat til klagerens pengeinstitut, P. Der medvirkede ikke ejendomsmægler ved handlen.
Ved skrivelse af 1. juni 2001 fremsendte købers pengeinstitut til indklagede en check på 1,5 mio. kr. til deponering i henhold til købsaftalen, som var vedlagt skrivelsen, og til frigivelse "når der foreligger tinglyst, anmærkningsfrit skøde til køberne".
Ved skrivelse af 29. august 2001 fra købers advokat fik indklagede meddelelse om, at skødet nu var "tinglyst med retsanmærkning om pantegæld ifølge ejerpantebrev og privat pantebrev". Endvidere fremgår blandt andet:
"Da [indklagede] , på sælgers vegne skal indfri prioriteter, der ikke skal overtages, beder jeg venligst [indklagede] meddele mit kontor, når skødet kan fremsendes til annullation af retsanmærkning."
Indklagede har oplyst, at man ved modtagelsen af advokatens skrivelse kontaktede klageren og anmodede om oplysninger om pantebrevene. Oplysninger om det private pantebrev blev modtaget den 5. september 2001. På baggrund af meddelelsespåtegningen på ejerpantebrevet kontaktede man P, der krævede 1,8 mio. kr. for at aflyse ejerpantebrevet. Man oplyste om P's krav til købers advokat, som herefter meddelte, at indklagede skulle afvente nærmere instruks.
I slutningen af september og begyndelsen af oktober 2001 noterede indklagede transporter i provenuet af ejendomssalget til henholdsvis to udlægshavere (i alt ca. 50.000 kr.) og til P.
Indklagede har oplyst, at man den 16. oktober 2001 modtog en skrivelse fra P om indeståelse for sletning af ejerpantebrevet mod betaling af 115.000 kr.
Den 24. oktober 2001 anmodede indklagede klageren om at underskrive en omprioriteringsformular med henblik på at disponere over de deponerede midler. Omprioriteringsformularen blev underskrevet af klageren den 9. november 2001.
Den 15. november 2001 indfriede indklagede det private pantebrev, ejerpantebrevet og de to udlæg med midlerne på deponeringskontoen.
Ved skrivelse af 19. november 2001 fremsendte P ejerpantebrevet i kvitteret i stand "under forudsætning af, de to udlæg foretaget i ejendommen indfries". Ved påtegning af 4. januar 2002 frafaldt P forbeholdet.
Det private pantebrev i kvitteret stand blev modtaget hos indklagede den 20. november 2001.
Den 10. januar 2002 fremsendte indklagede det private pantebrev og ejerpantebrevet til aflysning. Den 4. februar 2002 blev pantebrevene modtaget retur i aflyst stand.
Indklagede har oplyst, at man herefter henholdsvis den 20. februar, 28. februar og 6. marts 2002 rykkede købers advokat for frigivelse af deponeringen.
Ved skrivelse af 13. marts 2002 meddelte advokaten, at skødet nu var tinglyst anmærkningsfrit, hvorfor deponeringskontoen blev frigivet i henhold til transport.
Den 21. marts 2002 blev ejendomssalget afsluttet med et provenu på 619.946,61 kr. Indklagedes gebyr for ekspedition af sagen udgjorde 7.250 kr. Rentetilskrivningen på deponeringskontoen udgjorde i alt 18.534 kr.
Parternes påstande.
Den 8. april 2002 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en kompensation for den merrenteudgift, han er blevet påført som følge af den lange sagsbehandlingstid.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at han kort før deponeringen indgik en aftale med en navngiven medarbejder hos indklagede om, at indklagede skulle ekspedere ejendomshandlen. Det har formodningen imod sig, at han skulle have foranlediget 1,5 mio. kr. overført til indklagede uden at være sikker på, at indklagede ønskede at påtage sig opgaven. Indklagede burde i hvert fald have undret sig over deponeringen, navnlig fordi han ikke var fast kunde, og burde på grundlag heraf have rettet henvendelse til ham.
Sagsbehandlingstiden har været urimeligt lang. Han kunne berettiget forvente, at handlen var afsluttet efter 2-3 måneder. Indklagede begyndte først efter ca. 2½ måned at indhente oplysninger om kreditorerne på de hæftelser, der skulle indfries, og indhentede først hans underskrift på omprioriteringsfuldmagten efter ca. 4½ måned.
Indklagede burde have indset, at P ikke kunne kræve, at der skulle erlægges 1,8 mio. kr. til indfrielse af ejerpantebrevet på 100.000 kr. Indklagede burde have henvendt sig til ham herom frem for at henholde sig til en instruks fra købers advokat om at forholde sig afventende.
Han rykkede indklagede flere gange, da han ca. 3 måneder efter handlen blev klar over, at der ikke var sket noget i sagen.
Han havde et engagement med P, som skulle indfries med provenuet af ejendomshandlen. Da renten på engagementet var på ca. 10%, blev han som følge af den lange sagsbehandlingstid påført en væsentlig merrenteudgift.
Indklagede har anført, at man først den 29. august 2001 blev anmodet om at foretage sagsbehandlingen i ejerskiftesagen. Klagerens forklaring om, at han har indgået en telefonisk aftale med indklagede om ejerskiftesagen, har ikke kunnet verificeres. Der foreligger ingen registreringer om en sådan samtale, og ingen medarbejdere kan erindre at have talt med klageren herom. Deponeringen blev foretaget af købers pengeinstitut til fordel for klageren, men da der ikke medvirkede ejendomsmægler, manglede mange af de informationer, der normalt kan hentes af det materiale, der medsendes fra ejendomsmægleren. I forbindelse med deponeringen forelå der ikke instruktion om, at indklagede skulle påbegynde sagsbehandlingen.
Det lange sagsforløb kan ikke bebrejdes indklagede. Alle formalia var først på plads den 9. november 2001, og indklagede kunne først på dette tidspunkt påbegynde indfrielse af det private pantebrev, ejerpantebrevet og udlæggene. Endelig frigivelse af deponeringskontoen blev først modtaget fra berigtigende advokat den 14. marts 2002.
Der var ikke sikkerhed for, at ejerpantebrevet kunne indfries til pålydende værdi, idet det kunne være pantsat for et langt større beløb. Med den første oplysning fra P om, at der skulle betales 1,8 mio. kr., for at P ville frigive ejerpantebrevet, ville det ikke være muligt at gennemføre sagen. Det var nødvendigt at opnå sikkerhed for, at sagen kunne gennemføres, og at præjudicerende retsanmærkninger kunne slettes.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder, at indklagede i forbindelse med modtagelsen af deponeringen på 1,5 mio. kr. burde have rettet henvendelse til klageren med henblik på indgåelse af skriftlig aftale med klageren om ekspeditionen af ejerskiftesagen. Ankenævnet finder endvidere, at indklagede burde have rettet henvendelse til klageren om de problemer, der opstod i forbindelse med indfrielsen af ejerpantebrevet håndpantsat til P.
Det skønnes, at sagsbehandlingstiden i givet fald kunne have været begrænset med ca. 3 måneder. Indklagede bør som følge heraf godtgøre klageren de dokumenterede merrenteudgifter, som klageren måtte være blevet påført som følge af, at ejerskiftesagen først blev afsluttet den 21. marts 2002 frem for den 21. december 2001.
Ankenævnet har ikke herved taget stilling til, om klageren kan gøre et krav gældende mod P og/eller advokaten.
Som følge heraf
Indklagede skal inden 4 uger til klageren betale en erstatning som ovenfor anført med tillæg af renter efter renteloven fra den 8. april 2002.
Klagegebyret tilbagebetales klageren