Underskud på omprioriteringskonto. Medfinansiering af løbende terminsydelse m.v.
| Sagsnummer: | 370/1994 |
| Dato: | 09-03-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Niels Busk, Allan Pedersen, Bjarne Lau Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Underskud på omprioriteringskonto. Medfinansiering af løbende terminsydelse m.v. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indklagedes Næstved afdeling foretog i andet halvår 1993 en omprioritering af en fast ejendom tilhørende en andelsboligforening med 4 andelshavere. Ved omlægningen erstattedes tre lån til Realkredit Danmark med en obligationsrestgæld på ca. 736.000 kr. med et kontantlån på 774.000 kr. ligeledes hos Realkredit Danmark. Endvidere betaltes et ekstraordinært afdrag på ca. 16.000 kr. til en efterstående panthaver med sædvanlig omprioriteringsklausul. Ved omprioriteringens afslutning var saldoen på den til brug for sagen oprettede omprioriteringskonto negativ med ca. 34.000 kr. Klagen angår, om indklagede har pådraget sig ansvar i denne forbindelse.
Klageren (den ene af 4 andelshavere) anmodede medio 1993 Kreditforeningen Danmark om et omprioriteringstilbud. Dette forelå i august 1993. Klageren havde forinden drøftet omprioriteringen med indklagede, som skulle forestå denne. Efter at klageren og de andre tre andre andelshavere havde underskrevet pantebrevet, viste det sig, at dette ikke var korrekt udfyldt fra kreditforeningens side, og et nyt pantebrev blev rekvireret. Erstatningspantebrevet blev underskrevet den 8. oktober 1993 hos indklagede, som fremsendte det til tinglysning den 20. oktober 1993. Indklagede modtog pantebrevet retur fra tinglysningen den 16. november 1993 og anmodede den 15. december 1993 kreditforeningen om udbetaling. Lånet udbetaltes den 17. december 1993, idet provenuet anvendtes til indfrielse af de tre eksisterende lån. Et underskud på 8.728,41 kr. i denne forbindelse fremsendtes af indklagede til kreditforeningen, idet beløbet blev hævet på omprioriteringskontoen.
Ved indfrielsen af de tre eksisterende lån medregnedes terminsydelsen for december 1993 med i alt 28.469,44 kr., ligesom der beregnedes differencerente med 12.834,88 kr.
Den 4. februar 1994 betalte indklagede som ekstraordinært afdrag på det efterstående pantebrev og med tillæg af renter 16.325,42 kr., som blev hævet på omprioriteringskontoen. Den 6. juli 1994 blev omprioriteringskontoen afsluttet, idet indklagede forinden havde hævet 4.115 kr. i gebyr for sagens ekspedition.
Klageren har ved klageskema af 22. juni 1994 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale underskudet på omprioriteringskontoen.
Indklagede har oplyst, at man er indstillet på pr. kulance at tilbagebetale halvdelen af ekspeditionsgebyret eller 2.060 kr. Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at omprioriteringen af ejendommen var foranlediget af, at to af andelshaverne trak sig ud af bofællesskabet. Han henvendte sig ultimo maj 1993 til indklagede for at få oplyst, om udgifter i forbindelse med en låneomlægning kunne blive dækket af en kassekredit. Han fik da at vide, at udgifterne ville blive medfinansieret i det nye lån, hvorfor der ikke ville være behov for en kassekredit. Af en konsekvensberegning fra primo september 1993 udarbejdet af indklagede fremgik, at indklagede skulle have 6.000 kr. i gebyr for omlægningen. Efter at han havde rykket for sagens ekspedition, blev omlægningen gennemført i december 1993. I februar 1994, hvor han var i den pågældende afdeling i anden anledning, meddelte den medarbejder, som havde forestået omprioriteringen, at der var et underskud på omprioriteringskontoen, og at der skulle betales 16.000 kr. til den efterstående panthaver. Han var ikke orienteret herom forinden.
Indklagede har anført, at det erkendes, at omprioriteringen burde have været foretaget en måned tidligere end sket. Merudgiften for klageren herved beløber sig til ca. 700 kr., men indklagede vil pr. kulance tilbagebetale halvdelen af ekspeditionsgebyret på 2.060 kr. Underskuddet på omprioriteringskontoen skyldes hovedsagelig, at betalingen af decemberterminen med ca. 28.500 kr. på de eksisterende lån blev finansieret via det nye kreditforeningslån. Herudover betaltes differencerente med ca. 10.000 kr. Når der tages højde for den skattemæssige værdi af differencerenten, har omprioriteringen samlet ikke medført nogen udgift. Klageren har siden februar 1994 været bekendt med, at omprioriteringskontoens saldo var negativ, og i maj måned 1994 blev der indgået aftale med klageren om kontoens indfrielse.
Ankenævnets bemærkninger:
En væsentlig årsag til underskuddet på klagerens omprioriteringskonto var, at der i forbindelse med indfrielsen af de eksisterende lån tillige betaltes den løbende termin med i alt ca. 28.500 kr., hvorved provenuet fra det nye lån reduceredes tilsvarende. Havde decemberterminen været betalt uafhængigt af omprioriteringssagen, ville underskuddet på omprioriteringskontoen således kan have været ca. 6.000 kr. Ankenævnet finder heller ikke grundlag for at pålægge indklagede at betale dette underskud, hvorved bemærkes, at det ekstraordinære afdrag på ca. 16.000 kr. på det efterstående private pantebrev, som var en anden væsentlig årsag til underskuddet på omprioriteringskontoen, ikke er udtryk for et tab for klageren og de øvrige andelshavere. Efter det foreliggende må det imidlertid lægges til grund, at indklagede ved ekspeditionen af omprioriteringssagen ikke i fornødent omfang har informeret klageren om de nævnte sammenhænge. På denne baggrund og under hensyn også til det af indklagede selv anførte om forsinkelsen på ca. 1 måned, findes indklagede at burde godtgøre klageren halvdelen af det betalte ekspeditionsgebyr eller 2.060 kr.
Som følge heraf
Indklagede bør inden 4 uger betale klageren 2.060 kr. Klagegebyret tilbagebetales klageren.