Afgørelse

Rådgivning i forbindelse med indgåelse af renteswap. Omkostninger ved udtræden.

Indledning.

Denne sag vedrører klagerens indsigelser om mangelfuld rådgivning i forbindelse med indgåelse af en renteswapaftale med Danske Bank i 2008.

Sagens omstændigheder.

Klageren i denne sag er en andelsboligforening.

I 2008 var foreningens ejendom behæftet med et 30-årigt fastforrentet kontantlån på 19.600.000 kr. og et Flexlån F1 på 57.071.000 kr.

I sommeren 2008 drøftede foreningens bestyrelse en omlægning af F1 lånet til fast rente. Drøftelserne mundede ud i muligheden for henholdsvis Flexlån F10 eller Realkredit Danmark Cibor6 tilknyttet en 10-årig renteswap. Ved e-mail af 16. juli 2008 sendte banken bl.a. en graf, der viste rentefølsomheden for en 10-årig swap med restløbetider på 3, 5 og 7 år. Rentefølsomheden for et 10-årigt Flexlån var tilnærmelsesvis ens.

Den 15. august 2008 blev der afholdt et møde mellem banken og et udvalg nedsat af foreningen. I en e-mail til banken af samme dato anførte udvalget bl.a.:

"…

Mange tak for et rigtig godt møde her i […], hvor vi fik afdækket alle vores spørgsmål og forbehold omkring cibor6 swap-aftalen!

Jeg skal derfor også på udvalgets vegne bekræfte, at vi er enige om at indstille til bestyrelsen at anbefale at omlægge vores nuværende F1 lån til et Cibor6 (RD lån) med en Danske Bank Swap-aftale med fast rente på 10 år samt afdragsfrihed i 20 år, da det er den billigste løsning og har stort set samme risikoprofil som et F10. … "

Ved brev af 6. oktober 2008 sendte banken et tilbud til foreningens administrator om "Rentesikring af realkreditlån -via renteaftale med banken (Renteswap)". Af tilbuddet fremgår bl.a.:

"…

F.s.v.a. Realkreditlånet:

Foreningen optager ønsket realkreditlån på baggrund af RD CIBOR6®.

Rentesikring:

Der etableres en selvstændig aftale [en såkaldt renteswap] med Danske Bank.

Aftalen med Danske Bank medfører, at foreningen skal betale et beløb til banken svarende til, at foreningen havde en fast rente på realkreditlånet. Danske Bank betaler omvendt et beløb svarende til den variable rente på realkreditlånet.

Det svarer samlet til, at renten på realkreditlån "fastlåses" for den ønskede periode.

Da der ikke er afvikling på basis lånet, vil der være symmetri imellem gældens størrelse på basis lånet og renteaftalen [renteswappen].

…

Rente: Foreningen modtager CIBOR6 og betaler den aftalte faste rente, som beskrevet i aftalen.

…

Danske Bank har følgende forudsætninger for at etablere en Renteswap:

…

4.

Det skal tydeligt fremgå af indkaldelsen/referatet fra generalforsamlingen, at foreningen

…

Som optakt til en ekstraordinær generalforsamling i foreningen den 27. oktober 2008 udsendte bestyrelsen den 15. oktober 2008 et brev til foreningens medlemmer. Af brevet fremgår bl.a.:

Målsætningen for økonomiudvalget og bestyrelsen

Uafhængig af finanskrisen har det været magtpåliggende for os at sikre ro omkring driftsbudgettet og boligafgiften i en række år fremover og dermed sikre, at andelshaverne ikke får nogen overraskelser på grund af udsving i renteniveauet. Derfor et det vigtigt, at vi dels kunne få låst renten fast de næste 10 år i forbindelse med låneomlægningen og dels sikre fortsat afdragsfrihed på det nye lån for de næste 20 år.

Låneomlægning

Indledningsvis skal det nævnes, at vi er bekendt med at den bedst mulige løsning som imødekommer vores målsætninger ikke nødvendigvis er det nemmeste type produkt at forstå, hvorfor vi som altid opfordrer andelshavere til at søge råd og vejledning hos jeres egne rådgivere inden den ekstraordinære generalforsamling. Der vil endvidere være rådgivere fra Realkredit Danmark og Danske Bank til at gennemgå lånet i detaljer samt lånets risikoprofil, når vi mødes den 27. oktober 2008. Se venligst også vedlagte bilagsmateriale fra Realkredit Danmark og Danske Bank.

Bestyrelsen beder om fuldmagt til at optage et variabelt forrentet Cibor6 realkreditlån med 6 mdr.’s rentetermin, hvor til der knyttes en Danske SWAP (rentebytteforretning), hvor den variable rente byttes ud med fast rente i 10 år.

…"

Til brug for generalforsamlingen udarbejdede banken et præsentationsmateriale bestående af plancher på i alt 15 sider. Heraf fremgik de af banken forudsatte oplysninger, jf. tilbuddet af 6. oktober 2008. Endvidere fremgik bl.a.:

…

Gældssammensætning

…"

Ifølge referatet fra den ekstraordinære generalforsamling blev bestyrelsen bemyndiget til at indgå en renteswapaftale med banken. På grund af en ufordelagtig udvikling i kursen på cibor6 blev det besluttet i stedet at beholde F1 lånet og i tilknytning hertil etablere en 10-årig renteswapaftale baseret på cibor12. Af referatet fremgik de af banken forudsatte oplysninger, jf. tilbuddet af 6. oktober 2008. Endvidere fremgik bl.a.:

"…

Renten låses fast for de næste 10 år på baggrund af Cibor12, da der ikke kan laves en renteswap alene på F1. Ulempen er, at foreningen fortsat vil have en risiko for forskellen mellem de to årlige rentesatser cibor12 og F1.

…

Dette betyder at:

Ved afstemningen blev bestyrelsen bemyndiget til at bibeholde det eksisterende lån F1 (med afdragsfrihed på 16 år) og samtidig indgå en 10-årig renteswapaftale som overbygning til styring af foreningens renterisiko vedrørende realkreditlånet. Bestyrelsen bekendtgjorde, at man ville indgå renteswapaftalen med Danske Bank allerede næste dag. (Renten blev endeligt fastsat til 5,065%.)"

I umiddelbar forlængelse af generalforsamlingen blev der mellem foreningen og banken indgået en rammeaftale om handel med valuta og derivater.

Ved brev af 28. oktober 2008 til foreningens administrator bekræftede banken, at der var indgået aftale om en renteswap på grundlag af en hovedstol på 57.071.000 kr. Foreningen skulle betale en fast rentesats på 5,065 %, mens banken skulle betale en variabel rente svarende til Cibor12.

Ved brev af 11. juli 2009 gjorde foreningen indsigelse om mangelfuld rådgivning om renteswappen. Indsigelserne blev afvist af banken ved brev 17. juli 2009.

Pr. den 31. december 2009 havde renteswappen en markedsværdi på 6.116.682 kr. i foreningens disfavør.

Parternes påstande.

Den 2. februar 2010 har foreningen indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, atDanske Bank skal stille foreningen som om renteswapaftalen ikke var indgået, og dermed med tilbagevirkende kraft frigøre foreningen fra forpligtelserne i henhold til renteswapaftalen.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Foreningen har anført, at Danske Banks rådgivning om vilkårene for indfrielse af renteswapaftalen før udløb, og herunder principperne for fastsættelse af markedsværdien, var mangelfuld og vildledende.

På baggrund af præsentationsmaterialet var de af den opfattelse, af indfrielse før udløb kunne ske til markedsprisen, som på baggrund af renteudviklingen kunne falde. Det fremgik imidlertid ikke, at markedsprisen kunne være negativ. Det fremgår heller ikke, at markedsværdien er forskellig set fra kundens og bankens side.

Det anførte om "værdi af gæld" i skemaet i præsentationsmaterialet viser ikke, at der skal betales en overkurs for at komme ud af aftalen, ligesom det ikke er præciseret, om forøgelsen af gældens værdi sker i positiv eller negativ retning.

Foreningens medlemmer blev ikke gjort bekendt med tilbuddet af 6. oktober 2008, der blev sendt til administrator.

På den ekstraordinære generalforsamling fremlagde banken en hel ny model for renteswap, nemlig en 10-årig renteswapaftale baseret på Cibor12. Der blev ikke redegjort for vilkårene for indfrielse før udløb i forbindelse med præsentationen af denne nye model.

Foreningen ville ikke have indgået renteswapaftalen, hvis man havde vidst, at markedsværdien ville være negativ i foreningens disfavør med ca. 6 mio. kr. mindre end et år efter indgåelsen.

Foreningen har reelt ikke mulighed for at komme ud af renteswapaftalen før udløb, idet restgælden herved vil blive væsentligt forøget. Forudsætningerne for aftalen er således bristet.

Banken var klar over, at foreningen ville støtte sig til den dokumenterede rådgivning, som fremgår at præsentationsmaterialet.

Foreningen fik den opfattelse, at betalingen for at blive frigjort for aftalen ville falde, hvis markedsværdien faldt. Man burde ikke have indset, at prisen tværtimod steg, idet det, der skulle betales, var den stigende markedspris set fra bankens synspunkt.

Renteswappen var ikke et velkendt produkt, og banken kunne derfor ikke antage, at foreningen var bekendt med mekanismerne for fastsættelsen af markedsværdien.

Bankens mangelfulde, vildledende og urigtige angivelser i præsentationsmateriale havde væsentlig indflydelse på foreningens adfærd på markedet.

Som professionel overfor foreningens som forbruger, er banken nærmest til at bære risikoen for fejl og uklarheder i materialet og rådgivningen.

Danske Bank har anført, at renteswapaftalen blev indgået på et fuldt oplyst grundlag.

Foreningen lagde vægt på en finansieringsløsning, der sikrede et fast renteniveau i en given periode, afdragsfrihed og lavest mulige omkostninger.

Det er foreningens egen risiko, at renten efter indgåelsen af renteswapaftalen faldt til et lavere niveau, og dermed udviklede sig anderledes end forventet.

Forud for generalforsamlingen havde banken en tæt dialog med foreningens bestyrelse. På mødet den 15. august 2008 blev den fremsendte graf drøftet. Det blev tydeliggjort, at hvis renten faldt, skulle foreningen betale en overskurs ved indfrielse før tid. Dette gjaldt både Flexlån og renteswap.

Foreningens medlemmer modtog både forud for og på generalforsamlingen detaljeret information om den påtænkte låneoptagelse samt risikoen herved. Medlemmerne var endvidere blevet opfordret til at søge bistand fra egne rådgivere.

Foreningens medlemmer havde fornødent kendskab og erfaring til at kunne gennemskue, at der ikke skulle betales mindre for at komme ud af aftalen, hvis renten faldt.

Det fremgår af skemaet i præsentationsmaterialet, at gælden stiger, hvis renten falder, og at det således koster en overkurs at komme ud af aftalen.

Af bankens forudsætninger for aftalen, der fremgik af såvel tilbuddet af 6. oktober 2008, indkaldelsen til generalforsamlingen og præsentationsmaterialet, er det anført, at markedsværdien afhængig af udviklingen kan være i foreningens disfavør.

Foreningens bestyrelse var ansvarlig for, at medlemmerne forud for generalforsamlingen havde fået fyldestgørende information om den påtænkte finansiering.

Kursrisikoen ved indfrielse før udløb var stort set ens for de to modeller RD Cibor6 tilknyttet renteswap og Flexlån F1 tilknyttet renteswap.

Foreningen havde i efteråret 2007 og foråret 2008 drøftet forskellige finansieringsmodeller med såvel Danske Bank som et andet pengeinstitut. Foreningen anmodede om valutalån og valutaswap i CHF og EUR, hvilket bankens frarådede. En alternativ finansieringsløsning med et fast forrentet obligationslån på 7 % var efter foreningens opfattelse for dyr.

Foreningens målsætning om at sikre renten i en lang periode blev opfyldt.

Markedsværdien af swappen har kun betydning ved eventuel førtidig opgørelse af swappen. Hvis foreningen lader swappen løbe til udløb, sker der ikke nogen opgørelse.

Swaprenten var på etableringstidspunktet ca. 0,85 procentpoint billigere end F10 løsningen. Foreningen opnåede herved en årlig besparelse på ca. 487.000 kr. Foreningens urealiserede kurstab ville have været større, hvis F10 lånet var blevet valgt i stedet.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Det lægges til grund, at formålet med renteswapaftalen var at sikre andelsboligforeningen mod stigende boligafgift som følge af renteudviklingen.

Dette formål blev opfyldt ved den ordning der blev drøftet i sommeren 2008, hvor rentebetalingerne på et forudsat cibor6 realkreditlån blev udlignet ved bankens betalinger i henhold til bankens betalinger (cibor6) i henhold til en renteswapaftale. Foreningens reelle renteudgift udgjorde herefter den faste rente ifølge renteswapaftalen.

På grund af en ufordelagtig udvikling i kursen på cibor6 i perioden frem til aftaletidspunktet blev det i stedet besluttet at beholde realkreditlånet som et F1 lån og at etablere renteswapaftalen baseret på cibor12. Aftalen opfyldte herefter ikke ovennævnte typeforudsætning.

Ankenævnet finder, at det må lægges til grund, at foreningen i tilstrækkeligt omfang blev informeret om konsekvenserne af, at aftalerne blev ændret i forhold til drøftelserne i sommeren 2008. Ankenævnet har herved navnlig lagt vægt på referatet fra foreningens ekstraordinære generalforsamling den 27. oktober 2008, hvor det er fremhævet, at "ulempen er, at foreningen fortsat vil have en risiko for forskellen mellem de to årlige rentesatser cibor12 og F1", ligesom der er i referatet er redegjort for mulige konsekvenser.

Som følge heraf træffes følgende

afgørelse: