Afgørelse

Indledning.

Denne sag drejer sig om, hvorvidt indklagede har pådraget sig erstatningsansvar over for klagerne ved at optage et lån med fast rente i forbindelse med en ejendomshandel, og om indklagede skal betale rentekompensation til klagerne, fordi de, mens ejendomshandelen blev afviklet, havde et stort indestående hos indklagede til en lav rente, samtidig med, at de betalte en høj rente på lånet.

Sagens omstændigheder.

Klagerne i denne sag er ægtefællerne M og H. Ultimo 1996 ønskede klagerne at sælge deres faste ejendom og købe en ny.

I klagernes ejendom indestod bl.a. et boliglån på oprindelig 150.825,61 kr., rente p.t. 10,5% p.a., ydet af indklagede ved gældsbrev af 22. juli 1994. Et ejerpantebrev på 225.000 kr. i ejendommen lå til sikkerhed for lånet. Af gældsbrevet fremgår bl.a.:

"Lånet forfalder til betaling med 8 dages varsel, hvis den ejendom, i hvilken håndpantsat ejerpantebrev for nærværende lån er tinglyst, sælges, eller der indkaldes til møde i anledning af tvangsauktion."

Forud for det ønskede ejendomskøb gav indklagede tilsagn om finansiering af klagernes samlede lånebehov, som ifølge et finansieringsforslag udarbejdet af klagerne var ca. 350.000 kr. Forslaget var udarbejdet på grundlag af følgende anslåede indtægter og udgifter:

Klagerne fører sag ved Landsskatteretten om beløbet på 460.000 kr.

Den 12. december 1996 underskrev klagerne købsaftale om køb af den nye ejendom, og ved købsaftale af 26. januar 1997 blev den gamle ejendom solgt.

Den 31. januar 1997 underskrev klagerne gældsbrev om et nyt lån hos indklagede på 400.000 kr. Ved lånets etablering beregnede indklagede sig bl.a. 10.000 kr. i stiftelsesprovision. Låneprovenuet på 384.085 kr. blev overført til H's løbende konto hos indklagede. Af provenuet blev 186.225 kr. anvendt til indfrielse af et pantebrev i den nye ejendom og 123.719 kr. blev overført til indfrielse af restgælden på boliglånet. Restbeløbet på 74.141 kr. var til klagernes rådighed. Af gældsbrevet fremgår bl.a.:

"Forrentning:

Det lånte beløb forrentes fra afregningsdagen og i en periode på 10 år frem (rentesikringsperioden) med en fast rente på 9,250 % om året. Renten beregnes kvartalsvis bagud og lægges til restgælden. Den nominelle årlige rente udgør 9,575 %.

Efter 10 års periodens udløb overgår lånet til variabel rente med en rentesats svarende til den af [indklagede] til enhver tid fastsatte rente for tilsvarende nye lån med samme låneformål, løbetid, ejendomstype og pantmæssige placering i ejendommen. Der kan dog eventuelt aftales en ny periode med fast rente, efter [indklagedes] til enhver tid gældende regler herom.

Opsigelse/indfrielse:

...

Der gælder dog følgende særlige vilkår ved indfrielser i rentesikringsperioden:

Indfrielsesbeløbet beregnes ved at tilbagediskontere lånets årlige betalinger i den resterende del af rentesikringsperioden. Betalingerne tilbagediskonteres til indfrielsesdagen med en referencerente der er summen af den effektive rente før skat gældende på indfrielsesdagen på 8% Dansk Stat stående lån 2006 (fondskode 991864), plus et tillæg på 1,75% point.

Er renteniveauet faldet fra oprettelsen til indfrielsen, skal lånet indfries til overkurs således, at der skal betales mere end den aktuelle restgæld. Er renteniveauet steget fra oprettelsen til indfrielsen, kan lånet indfries til underkurs således, at der skal betales mindre end lånets aktuelle restgæld.

Eksempler på indfrielseskurser ved forskellige renteniveauer og restløbetider, fremgår af bilag til nærværende gældsbrev.

Efter udløb af rentesikringsperioden kan restgælden indfries til kurs 100."

Til sikkerhed for lånet skulle indklagede have håndpant i et ejerpantebrev på 400.000 kr. i klagernes nye ejendom. Indklagede har oplyst, at man for at spare stempel fremsendte det nye pantebrev på 400.000 kr. til tinglysning sammen med det gamle ejerpantebrev på 225.000 kr., således at det gamle pantebrev blev kvitteret til aflysning, når det nye blev lyst uden præjudicerende retsanmærkninger. På grund af manglende aflysning af 3 lån i den nye ejendom blev ekspeditionen først gennemført den 27. juni 1997.

Ved check dateret 21. marts 1997 modtog indklagede provenuet på 257.061 kr. af ejerskiftelånet vedrørende salget fra BRFkredit. Beløbet blev indsat på M's løbende konto hos indklagede, hvis kreditrente var 1,004% årlig. Det resterende provenu af ejendomssalget indgik på M's konto den 7. august 1997, hvor handlen var endelig. Samme dag blev der overført 459.112 kr. til betaling af skattekravet, hvorom der fortsat verserede sag ved Landsskatteretten.

Af kontoudskrifterne for klagernes løbende konti hos indklagede fremgår, at der i perioden 24. marts til 7. august 1997 løbende indestod i alt mindst 300.000 kr.

Parternes påstande.

Den 16. december 1997 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en rentekompensation, at refundere 3.000 kr. i stiftelsesprovision og at acceptere indfrielse af lånet til kurs 100.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at etableringen af lånet på 400.000 kr. har medført forøgede renter, idet de i foråret 1997 havde et stort indestående til lav rente på deres løbende konti samtidig med, at de betalte en relativ høj rente på lånet. Indklagede var bekendt med, at der som følge af handlerne løbende ville komme indtægter og udgifter, og det var deres opfattelse, at lånet ville blive lavet således, at disse ville få kontoen til at "svinge op og ned" alt efter, hvordan pengestrømmen var. Først ved forløbets afslutning ville det vise sig, hvor stort det endelige lånebehov blev. De har endvidere lidt et rentetab som følge af, at ejendomssalgets afslutning måtte afvente annullering af ejerpantebrevet, som indklagede var flere måneder om at ekspedere. Indklagede bør betale en rentekompensation på ca. 11.000 kr. Ved etableringen af lånet på 400.000 kr. er de blevet pålagt forøgede omkostninger til stiftelsesprovision, idet de ved i stedet at have forhøjet det eksisterende boliglån kunne have sparet ca. 3.000 kr. i stiftelsesprovision. Indklagede var bekendt med, at de vedrørende betalingen af restskatten på 460.000 kr. førte sag ved Landskatteretten, og at de forventede at vinde sagen. Da lånet således kunne forventes indfriet hurtigt, var det ikke hensigtsmæssigt at etablere dette med særlige indfrielsesvilkår. Indklagede oplyste ikke om de særlige indfrielsesvilkår, som de først blev opmærksomme på, da de efterfølgende på grund af indklagedes dårlige rådgivning ønskede at indfri lånet.

Indklagede har anført, at der ved etableringen af lånet blev stilletden finansiering til rådighed, som klagerne anmodede om, herunder rådighedsbeløbet på 75.000 kr. Indklagede forestod ikke omprioriteringen ved salget, og provenuet fra BRFkredit blev uventet modtaget til indsættelse på M's løbende konto uden forbehold. For at spare renter kunne beløbet have været indbetalt til skattevæsenet, men indklagede modtog ikke anmodning herom. Aflysningen af ejerpantebrevet i den gamle ejendom og frigivelsen af provenuet ved salget af sælgerpantebrevet afventede handelens afslutning, og indklagede er uden indflydelse på, at dette først skete i august 1997. Indklagede er ikke forpligtet til at forrente ind- og udlån med samme rentesats. De særlige indfrielsesvilkår for lånet fremgår tydeligt af gældsbrevet og blev oplyst mundtligt for klagerne. Det er uvist, hvornår skattesagen bliver afgjort, og om klagerne får medhold. Ved lånets etablering oplyste klagerne, at de ikke regnede med pengene fra skattevæsenet. Det var ikke muligt blot at forhøje det eksisterende lån for på denne måde at spare stiftelsesprovisionen, idet det nye lån var med fast rente, mens det gamle lån havde variabel rente. Stiftelsesprovisionen fremgår tydeligt af gældsbrevet.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder ikke, at det kan bebrejdes indklagede, som ikke forestod omprioriteringen, at det tog flere måneder at få annulleret ejerpantebrevet. Det bemærkes herved, at den af indklagede anvendte fremgangsmåde, der er sædvanlig, havde til formål at spare stempel for klagerne. Der findes endvidere ikke tilstrækkeligt grundlag for at pålægge indklagede at refundere en del af stiftelsesprovisionen for lånet.

Vedrørende spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal indfri lånet med de særlige indfrielsesvilkår til kurs 100:

Ankenævnet finder, at klagerne ved deres underskrift på gældsbrevet på bindende måde har tiltrådt de særlige indfrielsesvilkår, som ikke er usædvanlige for lån med fast rente, og som fremgår tydeligt af gældsbrevet. I gældsbrevets tekst er der endvidere udtrykkeligt gjort opmærksom på, at de særlige indfrielsesvilkår indebærer, at lånet skal indfries til overkurs i tilfælde af, at renteniveauet falder i perioden fra oprettelsen til indfrielsen, mens lånet omvendt kan indfries til underkurs, hvis renteniveauet stiger i perioden. På baggrund heraf finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at indklagede i forbindelse med rådgivningen af klagerne har pådraget sig noget erstatningsansvar over for klagerne i anledning af, at renteudviklingen i den anførte sammenhæng har udviklet sig til ugunst for klagerne.

Vedrørende spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal betale klagerne en rentekompensation på grund af den lave rente på den løbende konto i forhold til renten på det optagne lån:

Tre medlemmer - Niels Waage, Ole Simonsen og Peter Stig Hansen - udtaler:

Provenuet af det nye lån på 384.085 kr. blev overført til H's konto den 31. januar 1997. Samme dag blev 186.225 kr. overført fra samme konto til indfrielse af et pantebrev i den nye ejendom, og den 4. februar 1997 blev der fra kontoen overført 123.718,78 kr. til indfrielse af boliglånet i den gamle ejendom. Herefter henstod der ca. 80.000 kr. på H's konto, nogenlunde svarende til det rådighedsbeløb, som fremgik af finansieringsforslaget til klagerne. Grunden til, at der i en længere periode stod et betydeligt beløb på en lavt forrentet konto, var i første række, at provenuet af ejerskiftelånet vedrørende den gamle ejendom indgik uden forbehold på M's konto tidligere end forudsat, og det ville i øvrigt ikke være muligt at undgå rentebetalingen på det faste lån ved hjælp af provenuet fra ejerskiftelånet. Under disse omstændigheder finder vi ikke, at indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne. Vi stemmer derfor for, at klagen ikke tages til følge på dette punkt.

To medlemmer - Jørgen Ravn og Leif Nielsen - udtaler:

Når henses til det totale engagement med et udlån med en effektiv rente på 9,575% p.a. sammenholdt med, at klageren i perioden 24. marts til 7. august 1997 har haft et indestående på i alt mindst 300.000 kr. til en forrentning på ca. 1% p.a., finder vi, at rådgivningen har været så mangelfuld, at den var ansvarspådragende. Vi stemmer derfor for, at indklagede skal betale en rentegodtgørelse, som beregnes på grundlag af en skønsmæssigt fastsat rentesats på 6%.

Vedrørende dette spørgsmål afsiges kendelse efter stemmeflertallet.

Som følge af den anførte