Afgørelse

Spørgsmål om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af et afdragsfrit 10-årigt inkonvertibelt realkreditlån i 2007

Indledning

Denne sag vedrører om Nordea Bank ydede mangelfuld rådgivning til klagerne i forbindelse med deres optagelse af et 10-årigt inkonvertibelt realkreditlån i 2007.

Sagens omstændigheder

Klagerne M og H, der er født i henholdsvis 1947 og 1950, drøftede i efteråret 2007 deres formueforhold med Nordea Bank, hvor de er kunder. Klagerne havde en ejerbolig, der udgjorde deres fælles bopæl, samt en andelsbolig. Drøftelserne handlede blandt andet om omlægning af et eksisterende rentetilpasningslån (F1) med en restgæld på cirka 1,2 mio. kr. i ejerboligen.

Banken udarbejdede et referat af et telefonmøde med klagerne den 28. november 2007. Heraf fremgår blandt andet:

"…

Vi har talt sammen om muligheden for omlægning til et 4% stående lån, da I ikke har behov for yderligere opsparing i jeres hus.

…

I skal være opmærksom på at indfrielse før udløb kun kan ske ved at købe obligationerne, som lånet består af, til markedskurs. Kursen kan være over 100, hvilket betyder at man skal betale mere end restgælden, men den kan også være under 100, hvilket betyder at lånet kan indfries billigere end restgælden.

…"

Efter et møde mellem parterne den 5. december 2007 indhentede banken den 6. december 2007 et tilbud hos Nordea Kredit vedrørende et 10-årigt afdragsfrit 4 % obligationslån med en hovedstol på 2.099.000 kr. Kursen på de bagvedliggende obligationer var ifølge samtidig indgået kurssikringsaftale kurs 95,24. Af lånetilbuddet fremgår i øvrigt blandt andet:

"…

Indfrielsesvilkår
Ekstraordinær indfrielse/nedbringelse kan ske på 2 måder:

1.ved at indlevere obligationer i samme serie, årgang og rentefod svarende til lånets obligationsrestgæld eller det delvise beløb, hvormed lånet ønskes nedbragt.

2.ved i perioden indtil sidste bankdag i november i det år hvor lånet forfalder i sin helhed, at betale et beløb svarende til hel eller delvis kontant indløsning af obligationerne til kurs 100 med tillæg af omkostninger – herunder eventuelle differencerenter.

…"

Samme indfrielsesvilkår er anført i pantebrevet for lånet.

Af "Standardiseret Europæisk Informationsblad", der var en del af lånetilbuddet, fremgår blandt andet:

"…

12. Førtidig eller ekstraordinær indfrielse

Lånet er ydet på baggrund af inkonverterbare stående obligationer, og kan derfor alene ekstraordinært indfries helt eller delvis ved til Nordea Kredit at indlevere obligationer, svarende til obligationsrestgælden eller det delvise beløb hvormed lånet ønskes nedbragt, i samme serie, årgang og rentefod som de, hvormed lånet er effektueret.

I det sidste år i lånets løbetid kan lånet i perioden indtil den 30. november indfries helt eller delvist ved at indbetale det beløb til Nordea Kredit, der kræves til hel eller delvis indløsning af obligationsrestgælden til pari, med tillæg af omkostninger herunder eventuelle differencerenter.

…"

Ifølge en samtidig udarbejdet erklæring vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom, jf. Finanstilsynets bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder var klagernes erfaring med at optage lignende lån "begrænset". Provenuet fra omlægningen skulle anvendes til "nyt tag på ejendommen, investeringer forbrug/ned­sparing." De årlige omkostninger i procent (ÅOP) på det valgte lån var 5,1 %, mens ÅOP på et alternativ 30-årigt 6 % obligationslån med afdragsfrihed var 6,6 %. Vedrørende væsentlige egenskaber ved det valgte lån fremgår ved afkrydsning, at det ikke var muligt at opsige lånet. Endvidere fremgår blandt andet:

"…

…"

Banken udarbejdede den 6. december 2007 et referat af mødet 5. december 2007 med klagerne. Heraf fremgår blandt andet:

"… I ønsker at blive boende måske 10 år endnu. Derefter vil I flytte i jeres andelsbolig, hvor H’s mor på 80 år bor i dag. I vil gerne have nyt tag på hus og det koster 150-200.000 kr.
…

Vi snakkede om jeres muligheder for yderligere lån i huset. Vi blev enige om at belåne huset fuldt ud. Det vil sige med i alt 2 mio. kr. I har lige kurssikret jeres nye Nordea Kredit lån.

…"

Den 15. november 2012, hvor den aktuelle indfrielseskurs på klagernes lån som følge af et lavere renteniveau end på lånetidspunktet oversteg kurs 100, indgav klagerne en klage over Nordea Bank til Ankenævnet.

Efter det oplyste var indfrielseskursen per den 12. december 2012 kurs 114,32.

Parternes påstande

Den 15. november 2012 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank skal acceptere at betale en eventuel overkurs, hvis lånet indfries før udløb enten i forbindelse med en omprioritering eller ved salg af ejendommen, og at banken uanset udviklingen i ejendommens værdi skal acceptere at yde dem et realkreditlån med afdragsfrihed af tilstrækkelig størrelse til at kunne indfri det eksisterende lån i 2017.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at bankens rådgivning forud for deres beslutning om at optage lånet ikke var fyldestgørende.

Erklæringen vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom dokumenterer ikke, at de blev rådgivet om konsekvenserne af et eventuelt rentefald. Banken har tilsyneladende først efterfølgende tilføjet et punkt herom i sit standarddokument om rådgivning. Ankenævnet har i afgørelse 535/2011 lagt vægt på, at det af erklæringen fremgik, at det trufne valg af lån indebar en risiko for, at en førtidig indfrielse skulle ske til overkurs.

Det var af afgørende betydning for deres valg af låntype, at de på fyldestgørende måde blev rådgivet om fordele og ulemper, herunder ikke mindst om konsekvenserne, hvis renten ikke som forventet steg, men derimod i stedet faldt i lånets løbetid.

Deres erfaring med låneoptagelse var begrænset. Afdragsfriheden blev valgt på baggrund af bankens opfordring hertil.

Banken burde have udarbejdet en oversigt, der sammenholdt konsekvenserne ved at optage et inkonverterbart lån eller alternativt et fast forrentet obligationslån begge med afdragsfrihed, herunder konsekvenserne af rentefald og rentestigninger i låneperioden.

Ifølge banken var der ikke grund til at bekymre sig om lånets løbetid, da man ved lånets udløb nok skulle "finde ud af det". Banken er forpligtet af sin udtalelse herom. Som følge af negativ udvikling i ejendomsmarkedet er der nu usikkerhed med hensyn til, om de ved lånets udløb kan opnå en ny belåning af samme størrelse og med afdragsfrihed. Da de på dette tidspunkt begge vil være pensionister, vil en eventuel difference skulle dækkes af deres pensionsmidler. I så fald bør banken i hvert fald holde dem skadesløse for negative konsekvenser herved.

Nordea Bank har anført, at klagerne har modtaget fyldestgørende rådgivning om fordele og ulemper ved de lånemuligheder, der opfyldte klagernes ønsker og behov. Klagerne valgte det inkonverterbare lån på grund af den betydelige rentebesparelse sammenholdt med en overskuelig risiko for førtidig indfrielse.

Det fremgår af samtlige dokumenter, at lånet er inkonverterbart.

Som alternativ til det valgte lån drøftede man et 30-årigt 6 % obligationslån med 10 års indledende afdragsfrihed. Fordele og ulemper ved de to lånetyper blev gennemgået, herunder kursrisikoen ved førtidig indfrielse af det inkonverterbare lån, jf. referatet af drøftelserne den 28. november 2007. Af samme grund lagde rådgivere betydelig vægt på at få afklaret klagernes tidshorisont på et eventuelt boligskift. Den planlagte tagrenovering bidrog til det langsigtede billede.

Med det valgte lån opnåede klagerne en ikke ubetydelig ydelsesbesparelse. Hvis klagerne beholder lånet til udløbet i 2017, vil besparelsen ikke blive modsvaret af en eventuel overkurs ved førtidig indfrielse.

Det er usandsynligt, at der skulle opstå vanskeligheder med hensyn til refinansiering efter udløbet, jf. lov om realkreditlån § 7, hvorefter eksisterende realkreditlån som alt overvejende hovedregel altid kan finansieres ved en såkaldt vandret konvertering.

Hvis klagerne havde valgt det alternative lån, skulle de have betalt en merrente for at sikre sig en konverteringsmulighed. Hvis renten var steget eller fortsat uændret, ville denne merydelse være spildt.

En eventuel mistet gevinstchance giver ikke ret til erstatning.

Ankenævnets bemærkninger

Tre medlemmer – John Mosegaard, Malene Stadil og Kjeld Gosvig Jensen – udtaler:

Efter det foreliggende finder vi, at det må lægges til grund, at Nordea Bank forud for klagernes låneomlægning i 2007 på fyldestgørende måde informerede om forskellige låntyper og fordele og ulemper herved.

Det må endvidere lægges til grund, at klagerne valgte det omtvistede 10-årige inkonvertible lån med henblik på at opnå en ydelsesbesparelse, og at de blev informeret om, at der var risiko for, at en eventuel førtidig indfrielse skulle ske til overkurs, hvilket understøttes af lånetilbuddet, pantebrevet, erklæringen vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom og bankens referat af telefoniske drøftelser mellem parterne den 28. november 2007.

Der er efter det anførte ikke grundlag for at pålægge Nordea Bank at holde klagerne skadesløse for eventuelle negative konsekvenser af låneoptagelsen, herunder betaling af en eventuel overkurs, hvis lånet indfries før tid.

Det kan heller ikke pålægges banken at indestå for, at klagernes ejendom ved udløbet af det nuværende lån kan refinansieres med et realkreditlån eller et tilsvarende banklån af samme størrelse.

To medlemmer – Troels Hauer Holmberg og Bent Olufsen – udtaler:

Vi finder ikke, at det fremgår klart og tydeligt af de foreliggende lånedokumenter inklusive bilag, at det forhold at lånet er ydet på baggrund af "inkonverterbare stående obligationer" betyder, at gælden vil vokse i tilfælde af rentefald. Vi finder endvidere ikke at det kan forudsættes, at dette forhold er almindeligt kendt.

Efter bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder var Nordea Bank forpligtet til at indhente klagers bekræftelse på modtagelse af oplysninger om opsigelses- og indfrielsesvilkår ved hjælp af et standardskema i bekendtgørelsen. Da risikoen for at gælden vil vokse ikke er beskrevet direkte i standardskemaet i denne sag, finder vi det således ikke godtgjort, at der er rådgivet om dette, uanset at denne oplysning fremgår af bankens eget referat fra telefonmødet d. 28. november 2007. Vi finder, at Nordea Bank er nærmest til at bære risikoen ved eventuel bevisusikkerhed.

Det bemærkes i øvrigt, at standardskemaets bilag 2 i denne sag beskriver opsigelses- og indfrielsesvilkår for konverterbare obligationer, hvilket kunne give klager det fejlagtige indtryk, at disse vilkår var gældende for det omtvistede lån.

Vi stemmer derfor for, at Nordea Bank skal tilbyde klagerne at indfri lånet til kurs 100.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.