Rådgivning ved køb af bolig finansieret ved forbrug af formue.
| Sagsnummer: | 85/2003 |
| Dato: | 12-06-2003 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Hans Daugaard, Kåre Klein Emtoft, Karen Frøsig, Bjarne Lau Pedersen |
| Klageemne: |
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
|
| Ledetekst: | Rådgivning ved køb af bolig finansieret ved forbrug af formue. |
| Indklagede: | Roskilde Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører klagerens køb og salg af to ejendomme erhvervet ved forbrug af klagerens formue
Sagens omstændigheder.
Ved indfrielsen af et pantebrev i januar 1998 modtog klageren et kontantbeløb på ca. 693.000 kr.
Klageren, der er født i 1936, rettede henvendelse til indklagede med henblik på at erhverve et fritidshus, som skulle være hendes helårsbolig. Det var samtidig hendes hensigt i det væsentlige at leve af sin formue frem til opnåelse af folkepensionsalderen. Fritidshusets salgspris var kontant 560.000 kr.
Ved skrivelse af 30. januar 1998 meddelte indklagede klageren:
"I henhold til aftale pr. telefon skitseres hermed 2 muligheder i forbindelse med dit køb af ovennævnte ejendom.
Nuværende aftale
udbetaling kr. 300.000,- restlikviditet ca. kr. 350.000,- til de næste 6 år, indtil du kan få folkepension:
Indt./Udg. | Likviditet | |
Renter af formue | 18.000 | 18.000 |
Ejendomsskat, fors. terminer mm | -27.000 | |
Skattemæssig underskud | -13.000 | |
El/vand/licens/telefon mm | -21.000 | |
leveomkostninger | -30.000 | |
Årligt forbrug/ likviditet | 60.000 |
Alternativ mulighed:
Du overtager eksisterende lån i ejendommen, i alt restgæld ca. 450.000, og betaler kr. 110.000,- i udbetaling, rest likviditet ca. kr. 550.000, - til de næste ca. 6 år
Renter af formue | 28.000 | |
Ejendomsskat, fors. terminer mm | -50.000 | |
Skattemæssigt underskud | 32.000 | |
El/vand/licens/telefon mm | -21.000 | |
leveomkostninger | -30.000 | |
Årligt forbrug/likviditet | 73.000 |
Konklusion: Godtnok skal du betale ca. kr. 13.000, mere hvert år, men du har også ca. kr. 200.000,- mere i likviditet/formue at leve af.
Ved at overtage de eksisterende lån i ejendommen, opnår du nogle lån med kortere løbetid/større afdrag. Du har ikke glæde af renteudgifter/rentefradrag lige nu, da du ikke har personlig indkomst."
Klageren erhvervede fritidshuset ved overtagelse af indestående lån samt en udbetaling på ca. 108.000 kr.
Af skrivelse af 19. juni 1998 til klageren fremgår, at indklagede købte for ca. 428.000 kr. investeringsbeviser i Bankinvest lange danske obligationer. Indklagede ville herefter hver den 1. april og 1. oktober sælge for ca. 40.000 kr. af investeringsbeviserne til dækning af klagerens leveomkostninger.
Som følge af et kommunalt påbud om ikke at anvende fritidshuset som helårsbeboelse solgte klageren med overtagelse 1. august 2001 huset for - omregnet til kontantværdi - 650.000 kr.
I forbindelse med salget rettede klageren henvendelse til indklagede om erhvervelse af en bestemt helårsbolig til en kontantpris på 1.200.000 kr.
Indklagede har anført, at ved drøftelserne om erhvervelsen af den nye ejendom deltog klagerens børn. Det blev oplyst, at klagerens søn og dennes kæreste skulle bebo ejendommen sammen med klageren og betale 5.000 kr. månedligt. Klageren har anført, at børnene ikke afgav løfte om, at de ville forsørge hende eller løfte om, at - hvis der blev etableret et lejemål - det ville være på ubestemt tid. Klageren købte helårshuset for 1.2 mio. kr.
Pr. 1. oktober 2002 solgte klageren ejendommen for 1.230.000 kr.
Ved skrivelse af 12. juni 2002 rettede klageren gennem sin advokat henvendelse til indklagede om indklagedes rådgivning i forbindelse med købet af fritidshuset og helårshuset. Klageren stillede krav om erstatning. Indklagede afviste klagerens krav.
Parternes påstande.
Klageren har den 27. februar 2003 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale "erstatning/godtgørelse på kr. 332.188,00 kr."
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at hun på baggrund af indklagedes rådgivning besluttede sig for at købe fritidshuset, således at hun alene betalte udbetalingen, mens det resterende beløb fra indfrielsen af pantebrevet blev anvendt til erhvervelse af investeringsbeviser.
Indklagede rådgav ikke i denne forbindelse om, hvilken betydning "modellen" havde for hendes fremtidige økonomi.
I forbindelse med det senere salg af fritidshuset og erhvervelsen af helårsejendommen førte indklagedes rådgivning til, at hun blev "godkendt" til at erhverve ejendommen for en omregnet kontantpris på 1.230.000 kr.
Af fremlagt dokumentation vedrørende hendes skattemæssige forhold for 1998 til 2001 fremgår, at den årlige indkomst lå på niveauet ca. 60.000 kr. Indklagede oplyste ikke om, hvilke risici hun løb ved at erhverve en ejendom, som hun under ingen omstændigheder havde råd til at betale alene, ligesom der ikke blev foretaget reelle konsekvensberegninger for et køb.
Hun blev da også nødt til at sælge helårshuset af økonomiske årsager efter 14 ½ måned.
Indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for hende i forbindelse med den ydede rådgivning. Hendes formue udgjorde inden købet af helårshuset 413.566 kr., hvori salgsprovenue fra fritidshuset indgår. Provenuet af salget af helårshuset var 81.378 kr., og hendes tab er således 332.188 kr.
Indklagede har pligt til at reetablere hendes økonomiske forhold, som de var ved salget af fritidshuset og erhvervelsen af helårshuset.
Indklagede har anført, at klageren ved købet af fritidshuset, hvor klagerens søn også deltog i drøftelserne, valgte at overtage eksisterende lån. Klagerens skattesituation, sammenholdt med afviklingsprofilen på de eksisterende lån og rentefradragsretten passede udmærket, når hovedparten af restlikviditeten blev investeret.
Med hensyn til forholdet mellem udgiften til de overtagne realkreditlån og afkastet af investeringsforeningsbeviserne bemærkes, at den effektive rente på realkreditlånene og afkastet af investeringsbeviserne er af stort set samme størrelsesorden set i forhold til det investerede beløb.
I forbindelse med købet af helårshuset var klageren også bistået af sine børn ved henvendelsen til indklagede. Indklagede havde i første omgang frarådet købet.
Det blev oplyst, at klagerens søn og dennes kæreste skulle flytte ind i ejendommen og betale 5.000 kr. om måneden, ligesom børnene oplyste, at klageren næsten ingen penge brugte, og at "de ville hjælpe mor". Man fandt på denne baggrund ikke at kunne stå i vejen for klagerens og dennes families ønske om at erhverve ejendommen.
Der blev ikke foretaget nogen økonomiberegning, idet det var indlysende, at handlen finansielt kun kunne hænge sammen for klageren ved det tidligere forudsatte forbrug af formuen frem til pensionsalderen og ved huslejebetalingen. Sønnen flyttede imidlertid aldrig ind i ejendommen.
Der foreligger ikke ansvarspådragende fejl eller forsømmelser fra indklagedes side. Der er heller ikke godtgjort et tab. Det forudsatte formueforbrug ved det løbende forbrug til betaling af termin og leveomkostninger er ikke et tab. Det må være indlysende, at klageren ved et ejendomskøb, hvor der forudsættes at ske et forbrug af formue, ikke samtidig berettiget kan forvente, at formuen skal være i behold.
De gennemførte handler har ikke medført tab for klageren, idet fritidshuset omregnet til kontantværdi blev solgt med en bruttofortjeneste på 90.000 kr. eksklusiv handelsomkostninger, hvorved bemærkes, at ejendommen tjente klageren som bolig i mere end 3 år. For så vidt angår helårshuset var der en bruttofortjeneste på 30.000 kr. eksklusiv handelsomkostninger. Denne ejendom tjente klageren til bolig i 14 ½ måneder
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Der er ikke grundlag for at fastslå, at indklagede begik ansvarspådragende fejl i forbindelse med klagerens køb af henholdsvis fritidshuset og senere helårsejendommen.
For så vidt angår erhvervelsen af fritidshuset forelagde indklagede ved skrivelsen af 30. januar 1998 klageren to økonomiske modeller for finansieringen af et køb, hvoraf klageren valgte den ene. Klageren led ikke tab ved købet af ejendommen, idet salgssummen oversteg anskaffelsessummen.
For så vidt angår købet af helårsboligen med overtagelse i august 2001 finder Ankenævnet, at det måtte være åbenbart for klageren, at hun ikke havde økonomisk mulighed for at erhverve en ejendom med en kontantværdi på ca. 1.2 mio. sammenholdt med hendes øvrige økonomiske forhold, herunder arbejdsindkomst.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.