Afgørelse

Urigtig oplysning om at debitor boede på den pantsatte ejendom.

Medhold klager


Indledning.

Denne sag vedrører, om Sydbank har pådraget sig et erstatningsansvar i forbindelse salg af et pantebrev stort 365.000 kr. til klageren.

Sagens omstændigheder.

Klageren, der er kunde i Sydbank, blev den 5. marts 2009 kontaktet af banken med henblik på køb af et pantebrev stort 365.000 kr. i en ejerlejlighed.

I bankens brev af 5. marts 2009 var anført, at debitors "Tidligere bolig var lejebolig".

I den medfølgende pantebrevsbeskrivelse var adressen på den pantsatte ejerlejlighed anført som debitors adresse.

Af pantebrevsbeskrivelsen fremgik, at ejerlejligheden var solgt den 15. december 2008 for 3.175.000 kr. Endvidere fremgik, at pantebrevet blev udbudt til kurs 97 og lå indenfor 84,47 – 95,97 % af salgsprisen, at pantebrevet havde prioritet efter vedtægter lyst pantstiftende og realkreditlån for i alt 2.717.000 kr., og at et yderligere privat pantebrev på 200.000 kr. var efterstillet pantebrevet.

Ved e-mail af 6. marts 2009 anmodede klageren om at modtage debitors årsopgørelser for 2007 og 2008, lønsedler for de sidste 3 måneder og forskudsopgørelse for 2009. Klageren anførte endvidere bl.a.:

"… Prisen pr. kvm. i ejendom handles lige nu til 38.500,- hvilket giver en salgspris på denne her lejlighed på ca. 2.775.000, - Hvilket er betydelig under den handlede pris og derfor vil det nok være meget tvivlsomt om pantet ville blive dækket i tilfælde af tvangssalg. Derfor er det kun debitors evne og vilje til at betale som skal vurderes her …"

Klageren modtog herefter debitors årsopgørelse 2007 og debitors lønsedler for august og september 2008. Banken videregav endvidere til klageren oplysning indhentet hos debitor om, at han ikke havde yderligere gæld end gælden i ejerlejligheden.

Pantebrevet blev efter det oplyste solgt til klageren til kurs 95 på et ikke nærmere angivet tidspunkt i 2009.

Klageren har oplyst, at han kontaktede debitor i efteråret 2009 p.g.a. debitors manglende betaling af september termin. Klageren erfarede da, at debitor ikke boede i den pantsatte ejerlejlighed. Klageren kontaktede straks herefter sin rådgiver i banken.

Ved brev af 10. november 2009 afslog banken at tilbagekøbe pantebrevet.

Klageren indbragte sagen for Ankenævnet den 28. januar 2010.

Ved e-mail af 16. juli 2010 oplyste klageren, at der var berammet tvangsauktion over ejerlejligheden den 20. september 2010.

Parternes påstande.

Klageren har nedlagt påstand om, at Sydbank skal tilbagekøbe pantebrevet stort 365.000 kr. til den oprindelige pris.

Sydbank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har bl.a. anført, at han købte pantebrevet under forkerte forudsætninger.

Han var på købstidspunktet ikke i tvivl om, at debitor boede i lejligheden. Dette fremgik af oplysningerne fra banken. Han blev først klar over, at det ikke var tilfældet i efteråret 2009.

Banken er ansvarlig for de forkerte oplysninger, jf. også MiFID-reglerne vedrørende bankers rådgivning af private.

Han ville ikke have købt pantebrevet, hvis han havde været klar over, at debitor ikke boede i lejligheden.

Han har helt faste retningslinjer om, at han kun vil låne ud til debitorer, som ikke bebor den pantsatte ejendom (ejendomsinvestorer), hvis debitors kontante udbetaling udgør minimum 33,33 % af den kontante handelsværdi og minimum svarer til pantebrevets nominelle pålydende.

Såfremt han havde modtaget korrekte oplysninger og efter overvejelse alligevel havde været interesseret i at købe pantebrevet, ville han derfor have tilbudt debitor lånet på helt andre vilkår end de foreliggende.

Det er af stor vigtighed for pantebrevets værdi, om debitor bebor ejendommen eller ej. Pantebreve i udlejede ejendomme bliver handlet til betragteligt lavere kurser og med en betydeligt højere kontant udbetaling end ejendomme, som debitor bebor.

Der er betydeligt færre købere til en udlejet lejlighed. I tilfælde af tvangsauktion vil prisen på en udlejet lejlighed være meget lav.

Han investerer en del af sine penge i pantebreve i nyomsatte ejendomme baseret på oplysninger fra pantebrevssælger. Hans pantebrevsdepoter er hos Sydbank. Han har ikke selv kontakt med debitorer. Det er af stor vigtighed, at han får korrekte oplysninger af sælger.

Han kontaktede banken telefonisk, da han i efteråret 2009 blev klar over, at debitor ikke boede på ejendommen. Banken virkede meget overrasket over denne oplysning og indikerede klart, at man ville tilbagekøbe pantebrevet.

Sydbank har bl.a. anført, at klageren ikke på købstidspunktet oplyste, at det var et krav, at debitor skulle bebo ejendommen. Dette var ikke banken bekendt, hverken i denne handel eller tidligere handler. Klageren burde have oplyst banken herom, såfremt det var et krav fra klagerens side.

Banken var ikke bekendt med klagerens regel om kun at låne ud til ejendomsinvestorer, hvor den kontante udbetaling udgjorde 33,33 %. Dette var ikke banken bekendt, hverken i denne handel eller tidligere handler.

Klageren har erfaring med køb af pantebreve, hvorfor han selv burde have været opmærksom på vilkårene.

Banken var ikke klar over, at debitor ikke skulle bo i lejligheden. Det fremgik ikke af købsaftalen eller andet materiale, at debitor ikke havde til hensigt at bebo ejendommen.

Banken anførte debitors adresse som adressen på den pantsatte ejerlejlighed, da banken troede, at debitor skulle bo i lejligheden.

Banken har derfor ikke misligholdt sin loyale oplysningspligt.

Det kan ikke bebrejdes banken, at klageren købte pantebrevet.

Banken har ikke en rådgivningspligt i medfør af MiFID-reglerne.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Banken har oplyst, at den troede, at debitor skulle bo i lejligheden.

Ankenævnet lægger til grund, at debitor ikke havde bopæl på den pantsatte ejendom på tidspunktet for bankens salg af pantebrevet til klageren. Oplysningen i bankens pantebrevsbeskrivelse om, at debitors adresse var adressen på den pantsatte ejerlejlighed, var således fejlagtig.

Ankenævnet lægger i overensstemmelse med klagerens oplysninger til grund, at det har betydning for pantets værdi, om lejligheden bebos af ejeren.

Ankenævnet finder, at bankens fejlagtige oplysning forud for klagerens køb af pantebrevet om debitors bopæl medfører, at banken er erstatningsansvarlig for klagerens tab, medmindre det godtgøres, at den begåede fejl har været uden betydning for tabet.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at den fejlagtige oplysning har været uden betydning. Ankenævnet finder herefter, at klageren skal stilles, som om han ikke havde købt det omhandlede pantebrev.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :