Købers indsigelse mod frigivelse.
| Sagsnummer: | 289/2005 |
| Dato: | 26-01-2006 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Karin Duerlund, Jette Kammer Jensen, Lotte Aakjær Jensen, Niels Bolt Jørgensen |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - tilbageholdelse for mangler
|
| Ledetekst: | Købers indsigelse mod frigivelse. |
| Indklagede: | Sydbank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
I forbindelse med klagerens og dennes ægtefælles køb af en fast ejendom frigav indklagede en skødedeponeringskonto til sælger, da der forelå anmærkningsfrit skøde. Klagen vedrører klagerens indsigelse herimod.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 28. marts 2005 købte klageren og dennes ægtefælle af et anpartsselskab en fast ejendom med overtagelsesdag den 1. september 2005. Af købesummen på 1.388.000 kr. skulle 90.000 kr. deponeres ved købsaftalens underskrift, mens 1.298.000 kr. skulle deponeres "8 dage før overtagelsen/indflytning". Endvidere fremgår:
"Beløbet under pkt. A + B, samt betaling for ekstraarbejde på op til kr. 30.000,- indsættes på en for sælger rentebærende konto i sælgers pengeinstitut, og frigives til sælger, når der er tinglyst anmærkningsfrit skøde. Betaling for ekstraarbejde ud over kr. 30.000,- betales kontant på anfordring."
Den 4. april 2005 modtog indklagede fra klagerens pengeinstitut 90.000 kr. til deponering i forbindelse med ejendomshandlen. Det fremgik, at beløbet skulle deponeres til opfyldelse af købers forpligtelser ifølge købsaftalen, og at beløbet alene kunne anvendes/frigives i overensstemmelse med købsaftalens vilkår.
Den 23. august 2005 modtog indklagede fra klagerens pengeinstitut 1.322.759,13 kr. til indsættelse på skødedeponeringskontoen. Beløbet var klausuleret på tilsvarende vis som beløbet på de 90.000 kr.
Af skøde af 27. august 2005 vedrørende klagerens køb af ejendommen fremgår af § 6, (side 5), at der senest den 23. august 2005 skulle deponeres 1.323.502,80 kr. i sælgers pengeinstitut "indtil endeligt skøde foreligger i anmærkningsfri tinglyst stand". Af skødets § 1 (skødets side 1) fremgår:
" § 1
Ejendommen
…
Ejendommen, der er nyopført, færdiggøres af sælger i enhver henseende i henhold til købsaftalen og de mellem parterne tiltrådte beskrivelser, herunder vedrørende "Ændringer og merydelser". Sælgeren påtager sig samme ansvar for det udførte arbejde, som hvis sælger havde opført ejendommen som totalentreprise for køber. Det er aftalt at bestemmelserne i "Almindelige Betingelser For Arbejder og Leverancer" - AB 92 - skal være gældende, herunder bestemmelserne om aflevering, 1 års afhjælpningsperiode og voldgift, dog under hensyntagen til, at ejendommen afleveres nøglefærdig.
Det er aftalt, at køber ikke kan gøre mangelsbeføjelser gældende af nogen art, vedrørende udvendige jord- og flisearbejder medmindre arbejder ikke er udført håndværksmæssigt korrekt.
Inden overtagelsen afholdes afleveringsforretning i henhold til reglerne i AB 92. Dette er aftalt til den 29. august 2005."
Ved skrivelse af 4. oktober 2005 meddelte klagerens advokat indklagede:
"Som berigtigende advokat i nærværende handel skal jeg oplyse, at købesummen med forbehold for eventuel refusionstilsvar og bortset fra kr. 150.000,00, kan frigives overfor sælgeren.
Kopi af det tinglyste skøde vedlægges til Deres orientering.
Der er d.d. redegjort overfor sælgers advokat vedrørende tilbageholdelsen af kr. 150.000,00."
Ved telefaxskrivelse af 6. oktober 2005 anmodede sælgers advokat indklagede om at frigive hele det deponerede beløb til sælger, idet det samtidig blev anført, at købers advokat ikke kunne disponere som angivet i skrivelsen af 4. oktober 2005. Advokaten vedlagde "af nemheds hensyn" side 5 af skødet.
Indklagede frigav herefter skødedeponeringskontoen til sælger.
Den 10. oktober 2005 anmodede klagerens advokat indklagede om at redegøre for, på hvilket grundlag skødedeponeringskontoen var frigivet. Indklagede anmodede sælgers advokat om bemærkninger hertil. Ved skrivelse af 12. oktober 2005 til klagerens advokat anførte sælgers advokat:
"Med reference til vor behagelige telefonsamtale skal jeg for god ordens skyld henvise til, at vi i forbindelse med udarbejdelsen af skødet korresponderede vedrørende formuleringen af § 6,2, hvor De i tidligere udkast havde tilføjelse "og sælgeren har dokumenteret at have opfyldt den mellem parterne indgåede aftale."
Dette påtalte jeg i skrivelse dateret 22. august 2005, som vedlægges i kopi."
Ved skrivelse af 24. oktober 2005 protesterede klageren over for indklagede mod frigivelsen af skødedeponeringskontoen.
Parternes påstande.
Klageren har den 28. oktober 2005 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at genetablere skødedeponeringskontoen for 150.000 kr. "indtil der foreligger et nøglefærdigt hus som aftalt i det endelige skøde § 1".
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at beløbet på 150.000 kr. blev tilbageholdt som følge af fejl og mangler i forbindelse med overtagelsen af ejendommen. Det blev aftalt med sælger, at manglerne skulle være udbedret inden 14 dage.
Med henvisning til skødets § 1 valgte de at lade 150.000 kr. blive stående på skødedeponeringskontoen, indtil alle fejl og mangler var udbedret.
På denne baggrund var det uberettiget, at indklagede frigav kontoen alene efter sælgers advokats anmodning.
Tilbageholdelsen havde hjemmel i parternes aftalegrundlag, nemlig AB92.
Indklagede så endvidere bort fra, at deres advokat som berigtigende advokat kunne afgøre, om det deponerede beløb kunne frigives helt eller delvist.
Indklagede undlod at rette henvendelse til deres advokat, forinden de 150.000 kr. blev frigivet til sælger, såfremt indklagede var i tvivl om berettigelsen af advokatens skrivelse af 4. oktober.
Indklagede har anført, at man har handlet i overensstemmelse med den oprindelige deponeringsinstruktion.
Klageren havde ifølge købsaftale og skøde ikke ret til at disponere ensidigt over deponeringskontoen, ligesom frigivelse af kontoen ikke krævede klagerens accept.
I skrivelsen af 4. oktober 2005 henviste advokaten ikke til, at reglerne i AB92 om adgang til at tilbageholde en del af indeståendet på deponeringskontoen skulle finde anvendelse. Heller ikke i skrivelsen af 10. s.m. blev man gjort opmærksom herpå.
Uanset om indklagede kendte til parternes indbyrdes aftaler, skulle man alene iagttage, at betingelserne for frigivelse af det deponerede beløb som opstillet af klagerens eget pengeinstitut var opfyldt.
Indklagede havde ikke grund til at tro, at sælgers advokat ikke var berettiget til at begære det resterende beløb frigivet, da andet ikke fremgik af købsaftalens afsnit om berigtigelse af købesummen.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Efter skødets § 6 skulle den af klageren hos indklagede deponerede købesum frigives til sælger, når endeligt skøde forelå tinglyst anmærkningsfrit. Ved skrivelsen af 4. oktober 2005 fra klagerens advokat modtog indklagede kopi af tinglyst skøde, og advokaten frigav det deponerede beløb, dog bortset fra 150.000 kr., idet advokaten anførte, at han samtidig havde redegjort for tilbageholdelsen af dette beløb over for sælgers advokat. Denne anførte i skrivelsen af 6. oktober 2005 til indklagede, at tilbageholdelsen af de 150.000 kr. ikke var berettiget, hvorefter indklagede frigav beløbet til sælger.
Ankenævnet finder, at indklagede forud for frigivelsen af beløbet på 150.000 kr. burde have anmodet klagerens advokat om en redegørelse for, på hvilket grundlag han - uanset bestemmelsen i skødets § 6 - anså sig for berettiget til at tilbageholde beløbet. Efter det, som efterfølgende er fremkommet, finder nævnet det imidlertid ikke godtgjort, at tilbageholdelsen havde hjemmel i skødets § 1 eller i anden særlig aftale mellem parterne, og klagen tages derfor ikke til følge.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.