Spørgsmål om tilbagebetaling af for meget betalt bidrag
| Sagsnummer: | 314 /2022 |
| Dato: | 15-11-2023 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Steen Jul Petersen, Lars K. Madsen, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Bidrag - fastsættelse
Bidrag - indplacering |
| Ledetekst: | Spørgsmål om tilbagebetaling af for meget betalt bidrag |
| Indklagede: | Nykredit Realkredit |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører spørgsmål om tilbagebetaling af for meget betalt bidrag.
Sagens omstændigheder
Klageren købte en ejendom med overtagelse den 1. april 2008.
Klageren har fremlagt en aftale om en ejerskifteforsikring af 24. oktober 2007 indgået med forsikringsselskabet F1 vedrørende købet af ejendommen, hvoraf det blandt andet fremgik, at ejendommen havde 0 kvm areal til erhverv.
Købesummen for ejendommen var 31.500.000 kr. og klageren ønskede at optage lån i Nykredit Realkredit.
Den 22. januar 2008 udarbejdede realkreditinstituttet en vurdering af ejendommen. Det fremgik blandt andet af denne:
”…
Faktisk kontant handelspris/lejeindtægt:
Ejendommen er handlet mellem uafhængige parter til 31,5 mio.kr. Ejendommen/hovedbygningen er fredet.
Nykredit har vurderet ejendommen til 31,5 mio.kr. på baggrund af rentabilitetsberegning. Ejendommen skal hovedsagelig anvendes af ejeren og dennes virksomhed.
Der er anvendt kr. 1.250, - pr. kvm for bolig og kr. 1.500, - pr. kvm for kontor. Der er anvendt faktor 31 svarende til ca. 3 % pa. for boligdelen og faktor 20,25 for erhvervsdelen svarende til ca. 5% pa. Begge vurderes lave, men ejendommen vurderes at blive handlet hovedsagelig som brugerejendom, og at der derfor ikke stilles samme krav, som ved en investeringsejendom.
Beliggenhed/omsættelighed:
Ejendommen er utrolig flot beliggende direkte ud til [en å] med egen park, skov og foldareal. Ejendommen vurderes omsættelig, men der må påregnes liggetid i et nedadgående marked. Det vurderes dog, at der altid vil være købere til en ejendom som denne.
Bygnings-/grundareal:
Iflg. BBR-meddelelsen er der et samlet boligareal på 552 kvm og kontorlokaler samt div på 456 kvm. Grundarealet udgør 36.284 kvm.
…”
Samme dag udarbejdede realkreditinstituttets erhvervsafdeling en indstilling til bevilling af lån, hvoraf der blandt andet fremgik, at ejendommen skulle anvendes til egen bolig og egen virksomhed, og at finansieringen af købet skulle ske ved optagelse af et realkreditlån på 25.000.000 kr., en egenfinansiering på 2.500.000 kr. og et provenu på 4.000.000 kr. efter salget af klagerens tidligere ejendom. Det fremgik herudover, at klageren i de forudgående ti år havde været beskæftiget i ejendomsbranchen, og at han drev virksomhed gennem et interessentskab, en personligt ejet virksomhed samt otte kapitalselskaber, hvis aktivitet primært bestod af ejendomsudvikling samt udleje af investeringsejendomme. Herudover fremgik, at ejendommen indeholdt 475 kvm bolig med 272 kvm kælder og ca. 500 kvm kontorlokaler, og at klageren skulle betale 0,5 % p.a. i bidrag.
Den 26. februar 2008 modtog klageren Standardiseret Europæisk Informationsblad, som var et bilag til lånetilbuddet. Det fremgik blandt andet heraf, at det bevilligede lån udgjorde 25.342.000 kr., at lånet var variabelt forrentet, at renten på tilbudstidspunktet var fastsat til 5,0103 %, og at låneaftalens varighed var 30 år. Herudover fremgik, at klageren skulle betale 0,5 % p.a. i bidrag, og at beregningsprincippet og størrelsen på bidraget kunne ændres efter Nykredits beslutning.
Herudover fremgik:
”…
Kan der ikke opnås enighed, kan klage fremsendes til:
Realkreditankenævnet
…”
I 2009 besluttede klageren sig for at omlægge sit oprindelige realkreditlån til et nyt variabelt forrentet realkreditlån med en hovedstol på 23.704.000 kr. Det fremgik blandt andet af et pantebrev, som klageren underskrev den 26. januar 2009, at klageren skulle betale bidrag på 0,2165 % kvartårligt beregnet af lånets restgæld. Herudover fremgik:
”…
Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af Nykredit. Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.
Bidraget beregnes af lånets restgæld. Beregningsprincip og størrelse af bidrag kan ændres efter Nykredits beslutning jf. de for lånet gældende lånevilkår. Ud over denne generelle adgang forbeholder Nykredit sig ret til med en måneds varsel at forhøje bidraget for nærværende lån.
Nykredit kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.
…”
Realkreditinstituttet har oplyst, at klageren trods vilkåret indtil den 1. april 2011 alene blev opkrævet 0,65 % p.a. i bidrag.
Klageren og realkreditinstituttet afholdt den 9. februar 2011 et møde. Realkreditinstituttet udarbejdede et notat, hvoraf det blandt andet fremgik:
”…
Grundet [klagerens] økonomiske forhold er Nykredit nødt til at forhøje bidraget til 1,65. Nykredit har lovet at kigge på beregningen igen, men oplyste at vi er nødt til at hæve niveauet ud fra nuværende. [Ansat i Nykredit] vender tilbage med ny bidragssats. Dette kræver som nævnt at overtrækket inddækkes og at der ikke fremadrettet opstår restancer på terminen.
…”
Realkreditinstituttet har oplyst, at bidragssatsen pr. 1. april 2011 blev forhøjet til 1 % p.a. trods indholdet i referatet.
Den 1. august 2012 indgik parterne en refinansieringsaftale, hvoraf det blandt andet fremgik, at refinansieringen skulle ske hvert tredje år i stedet for hvert andet, herudover fremgik det, at bidragssatsen på dette tidspunkt var 1 %.
Realkreditinstituttet har oplyst, at bidragssatsen både før og efter ændringen af refinansieringsperioden var 1 % p.a.
Klageren har fremlagt en udskrift fra BBR af 4. oktober 2022, hvoraf det blandt andet fremgik, at ejendommen havde et samlet boligareal på 552 kvm, og at erhvervsarealet udgjorde 0 kvm.
Den 31. december 2021 blev realkreditlånet indfriet. Ejendommen blev efterfølgende belånt i Totalkredit.
Realkreditinstituttet har oplyst, at det i forbindelse med opkøbet af Totalkredit i 2003 gav konkurrencemyndighederne tilsagn om, at det ikke ville hæve bidragssatserne for ejer- og fritidsboliger, og har anført, at dette tilsagn ikke omfatter erhvervslån.
Parternes påstande
Den 10. august 2022 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Realkredit skal tilbagebetale for meget opkrævet bidrag for perioden fra købet i 2008 til indfrielsen af lånet i 2022.
Nykredit Realkredit har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse, og tertiær frifindelse mod betaling af bidragsdifferencen mellem realkreditinstituttets maksimale privatkunde-bidrag, og det bidrag klageren har betalt, i en periode på 3 år forud for indsigelsen, korrigeret for den rabat ("ErhvervsKroner") klageren har modtaget i samme periode, tillagt procesrente.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at den købte ejendom blev anvendt som familiebolig. Realkreditinstituttet belånte ejendommen med 80 % af købesummen, hvilket i henhold til realkreditloven kun var tilladt for boligejendomme. Lånegrænsen for erhvervsejendomme er 60 %. Lånets løbetid er 30 år, og den maksimale løbetid for kontorejendomme er 20 år. Området er ikke udlagt til erhverv i lokalplanen eller kommunalplanen.
Der var ikke på noget tidspunkt søgt eller givet tilladelse til indretning af et erhverv eller et kontor på ejendommen. Kontorbrug var ikke en lovlig anvendelse af ejendommen. En ejendomskategori skal ved låneudmåling tage udgangspunkt i ejendommens lovlige anvendelse, jf. bekendtgørelse om afgrænsning af ejendomskategorier. Der var ikke registreret erhvervsanvendelse i BBR, offentlig ejendomsvurdering, ejendomsskattebilletten, fredningskendelsen eller andet sted. Der var ikke registreret erhverv i ejerskifteforsikringen af 2007. Forsikringsselskabet F1 modtog samme dokumentation som realkreditinstituttet og vurderede, at ejendommen var en boligejendom. Da lånet blev refinansieret i 2022 valgte realkreditinstituttet at overføre lånet til Totalkredit. Dette bekræftede, at ejendommen var en boligejendom, da Totalkredit alene finansierede ejerboliger, og da lånet blev ydet med 30 års løbetid. Realkreditinstituttet bekræftede derved, at lånet var et boliglån.
Ud af et bebygget areal i bygning to på 180 kvm blev 90 kvm anvendt som kontor. De resterende 90 kvm blev indrettet som hestestald med tre bokse. Den faktiske anvendelse på vurderingstidspunktet udgjorde ikke en lovlig anvendelse, da der ikke var søgt eller givet tilladelse til udøvelse af erhverv på ejendommen, ligesom de pågældende arealer stod anført som kælder til hovedhuset på 256 kvm og som udhus på 180 kvm. Ejendommen var alene kategoriseret som bolig, kælder, udhus og garage. Realkreditinstituttet var bekendt med omfanget og karakteren af hans virksomhed, som var en enkeltmandsvirksomhed, som maksimalt beskæftigede 1-2 medarbejdere og havde et arealbehov på maksimalt 40-50 kvm. Der var to skriveborde i et rum på ca. 20 kvm. Indtil 2011 havde han en person ansat, som arbejdede tre gange om ugen, siden da var der ikke ansatte i virksomheden. Den forudsatte, at den faktiske anvendelse til erhverv var under 20 % af ejendommens arealer. Han kunne ikke belåne ejendommen som erhverv, da der ikke lovligt var indrettet erhverv på ejendommen. Hvis Ankenævnet når frem til en anden fordeling af ejendomskategorierne, bør for meget opkrævet bidrag refunderes forholdsmæssigt for den del af ejendommen, der udgjorde bolig.
Sagen skal ikke afvises, da det af Standardiseret Europæisk Informationsblad fremgik, at klage kunne fremsendes til Realkreditankenævnet, hvilket yderligere understregede, at lånet ikke var et erhvervslån.
Hans krav er hverken helt eller delvist forældet. Aftalen om realkreditlånet var en forbrugeraftale. Realkreditinstituttet har opkrævet et for højt bidrag i strid med aftale med Erhvervsstyrelsen og Højesteret. Det maksimale bidrag realkreditinstituttet måtte opkræve var fastsat af Højesteret i overensstemmelse med dets aftale med konkurrencemyndighederne. Beløbet var præceptivt og kunne ikke fraviges ved aftale. Det må være den professionelles ansvar, at låneforhold afvikles på lovligt grundlag. Det var omfattende at forstå lånedokumenter og realkredittens komplekse regelsæt. Han reagerede inden for rimelig tid, og kravet bør ikke bortfalde grundet passivitet. Modregningsretten fortabes ikke, hvis den udspringer fra samme retsforhold. Rets-fortabende passivitet skal vurderes ud fra indfrielsestidspunktet i starten af år 2022. Han klagede efter indfrielsen, hvorfor klagen var fremsat inden for rimelig tid.
Han havde ingen særlige forudsætninger for at vurdere sin retsstilling, da han i det konkrete forhold var forbruger. Han havde tillid til, at Danmarks største realkreditinstitut opkrævede korrekt og retmæssigt bidrag. Han var nødsaget til at underskrive lånedokumenterne, da hans alternativ var at gå konkurs og miste ejendommen på tvangsauktion.
Nykredit Realkredit har til støtte for afvisningspåstanden blandt andet anført, at klagerens lån var et erhvervslån, da erhvervsdelen ud af ejendommens 1.008 kvm, udgjorde 456 kvm eller 45,24%. Ejendommen var således både på belåningstidspunktet og på tidspunktet for låneomlægningen en blandet bolig/erhvervsejendom.
Klageren beskæftiger sig professionelt med ejendomsinvestering og har til alle tider fremstået som erhvervskunde over for realkreditinstituttet. Klageren ejer mange selskaber, og der har i perioden siden lånoptagelsen været 11 virksomheder tilmeldt adressen.
Hvis erhvervsandelen af ejendommen overstiger 20 % må Indklagede kun yde erhvervslån. Det beror på en ikke erstatningspådragende fejl fra realkreditinstituttets side, at ejendommen trods dens erhvervsstatus blev belånt med 80 % realkreditlån.
Det er ejendommens ejer, der har pligt til at sikre korrekte oplysninger i BBR. Det forhold, at BBR ikke angiver en erhvervsmæssig anvendelse beviser ikke, at ejendommen alene har været anvendt til bolig.
Ankenævnet kan dermed ikke behandle klagen, jf. § 2, stk. 3, i Ankenævnets vedtægter.
Realkreditinstituttet har til støtte for frifindelsespåstanden blandt andet anført, at ejendommen var en blandet beboelses- og erhvervsejendom, da lånet blev ydet, idet næsten halvdelen af ejendommen blev anvendt til erhvervsmæssige formål. Realkreditinstituttets noter om ejendommens anvendelse må tillægges større betydning end registreringen i BBR, som kunne afvige fra de faktiske forhold, da det er ejendommens ejer, der har pligt til at sikre, at oplysninger heri er korrekte. Klageren erkendte, at ejendommen delvist blev anvendt til kontorformål. Lånet blev ydet på erhvervsvilkår, hvilket klageren accepterede. På tidspunktet for låneomlægningen blev ejendommen anvendt som bolig/erhvervsejendom. Realkreditinstituttets tilsagn fra 2003 om ikke at forhøje af bidragssatser omfattede ikke erhvervslån.
Realkreditinstituttet var ikke ansvarligt for indholdet af ejerskifteforsikringen, der blev udstedt af et forsikringsselskab uden forbindelse til realkreditinstituttet. Indholdet af forsikringen kan ikke tillægges betydning.
Klageren har ikke før indbringelsen af denne sag gjort indsigelse mod bidragets størrelse. Klageren har siden optagelsen af lånet haft mulighed for at gøre indsigelse mod bidragsstørrelsen, men har undladt dette og har løbende underskrevet dokumenter, hvoraf bidragssatsen fremgik. Klageren havde allerede ved ændringen af bidragssatsen i 2011 en anledning til at gøre indsigelse, hvis han mente, at ændringen var uberettiget. Klageren havde også ved ændringen af refinansieringsperioden i 2012 anledning til at gøre indsigelse mod bidragssatsen, men accepterede den frivilligt ved at underskrive refinansieringsaftalen. Klageren beskæftigede sig professionelt med ejendomsinvestering, hvorfor han havde alle forudsætninger for at gøre indsigelse mod bidragssatsen på et tidligere tidspunkt end sket. Klageren gjorde først efter indfrielsen af lånet i 2022 indsigelse over bidragssatsen, hvorfor han herved udviste retsfortabende passivitet.
Klagerens krav er forældet, da klageren ved seneste refinansiering for 10 år siden havde tilstrækkelig viden til at gøre sit krav gældende.
Efterfølgende belåning i Totalkredit er uden relevans for den belåning, der fandt sted i 2007/2008, da de faktiske forhold kan have ændret sig.
Realkreditinstituttet har til støtte for sin tertiære påstand blandt andet anført, at alle krav udover 3 år fra sagens indbringelse for Ankenævnet vedrørende for meget betalt bidrag er forældede. Suspension af forældelsesfristen på grund af ukendskab til kravet kan alene indtræde på grund af ukendskab til de faktiske forhold, men derimod ikke ved ukendskab til retlige forhold.
Klageren har i forbindelse med lånets oprettelse i 2008, ved bidragsstigningen i 2011 samt ved hver terminsopkrævning fået oplyst den aktuelle bidragssats og har dermed løbende været bekendt med bidragssatsen.
Klageren skal herefter godtgøres for bidragsdifferencen i en periode på 3 år inden klagerens indsigelse til realkreditinstituttet juni 2022. Bidragsdifferencen skal beregnes som differencen mellem realkreditinstituttets maksimale privatkundebidrag og det bidrag, klageren har betalt, korrigeret for den rabat (”ErhvervsKroner”), som klageren har modtaget i samme periode tillagt procesrenter.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Nykredit Realkredit.
Klageren købte en ejendom med overtagelse den 1. april 2008. Købesummen for ejendommen var 31.500.000 kr. Finansieringen af købet skulle ske ved optagelse af et realkreditlån på 25.000.000 kr. en egenfinansiering på 2.500.000 kr. ved et provenu på 4.000.000 kr. efter salget af klagerens tidligere ejendom
Det fremgår af et bilag til låneaftalen af 2008, at klageren ved optagelse af lånet skulle betale 0,5 % p.a. i bidrag, og at beregningsprincippet og størrelsen på bidraget kunne ændres efter Nykredits beslutning.
Klageren omlagde sit lån i 2009. Det fremgår af et pantebrev, som klageren underskrev den 26. januar 2009, at klageren skulle betale 0,2165 % i bidrag kvartårligt beregnet af lånets restgæld. Realkreditinstituttet har anført, at klageren trods vilkåret alene opkrævet 0,65 % p.a. i bidrag, indtil bidragssatsen pr. 1. april 2011 blev forhøjet til 1 % p.a. Begge parter har oplyst, at bidragssatsen var 1 % indtil indfrielsen af realkreditlånet i 2022.
Konkurrencerådet godkendte i oktober 2003 en fusion mellem Nykredit Realkredit A/S og Totalkredit. Fusionsgodkendelsen var betinget af, at Nykredit afgav en række tilsagn, herunder et ”tilsagn (5)”, som indebar, at instituttet skulle fastsætte bidraget for privatkunder i Nykredit til 0,50 % p.a. Dette tilsagn blev i november 2011 med Konkurrencerådets accept erstattet af et ”tilsagn (5a)”, hvorefter Nykredit for lån til private kunne fastsætte bidraget til 0,55 % p.a. for fastforrentede lån og 0,60 % p.a. for andre låntyper. Tilsagn (5a) var efter sin ordlyd gældende fra 1. april 2012 til 31. marts 2017.
På grundlag af et nyt ”tilsagn (5b)” fra instituttet accepterede Konkurrencerådet i december 2016 en forlængelse af varigheden af det hidtidige tilsagn (5a). I tilsagn (5b) hed det, at instituttet kunne anvende den i tilsagn (5a) angivne bidragssats frem til 30. september 2017, eller indtil Konkurrencerådets afgørelse om en revurdering af tilsagn (5) forelå.
Den 27. september 2017 traf Konkurrencerådet afgørelse i en sag, hvor instituttet havde anmodet om, at tilsagn (5) blev helt ophævet eller revideret. Ved afgørelsen blev de tidligere tilsagn erstattet af et nyt ”tilsagn A”, der trådte i kraft på datoen for afgørelsen. Ifølge dette nye tilsagn A fastsattes den vægtede bidragssats på instituttets bestående lån til private til maksimalt 0,55 % p.a. for fastforrentede lån med afdrag, maksimalt 0,75 % p.a. for F1-F4 lån og maksimalt 0,70 % p.a. for øvrige lån.
Tre medlemmer – Bo Østergaard, Steen Jul Petersen og Lars K. Madsen – udtaler:
Vi finder, at en afklaring af sagens nærmere omstændigheder, herunder en afklaring af ejendommens anvendelsesformål og klagerens kundemæssige status på långivningstidspunktet vil forudsætte en yderligere bevisførelse herunder i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted for domstolene. Vi stemmer derfor for at afvise klagen mod Nykredit Realkredit i medfør af § 5, stk. 3, nr. 4, i Ankenævnets vedtægter.
To medlemmer – Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn – udtaler:
Vi finder ikke, at der er grundlag for at afvise sagen.
Vi finder det ikke godtgjort, at lånet udstedt til klageren i 2008 udgjorde et erhvervslån. Vi finder herefter, at det var i strid med Nykredit Realkredits tilsagn til konkurrencemyndighederne at hæve klagerens bidrag fra 0,5 % p.a. til 0,65 % p.a. i 2009 og fra 0,65 % p.a. til 1 % p.a. fra 1. april 2011.
Det følger af forældelseslovens § 3, stk. 1, at forældelsesfristen for erstatningskrav er tre år. Forældelsesfristen regnes fra det tidligste tidspunkt, hvor fordringshaveren kunne kræve at få tilbagebetalingen opfyldt, jf. forældelseslovens § 2, stk. 1. Hvis fordringshaveren var ubekendt med kravet, skal forældelsesfristen regnes fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab til kravet jf. forældelseslovens § 3, stk. 2. Vi finder ikke, at der foreligger omstændigheder, der gør, at forældelsen er suspenderet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2.
Vi finder herefter, at Nykredit Realkredit skal stille klageren som om, at han i perioden fra juni 2019 og indtil lånets indfrielse den 31. december 2021 har betalt en bidragssats i overensstemmelse med Nykredit Realkredits ”tilsagn A” og med modregning af ”Erhvervskroner”.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagen.
Klageren får klagegebyret tilbage.