Ekspeditionstid. Differencerente.
| Sagsnummer: | 613/1994 |
| Dato: | 31-05-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Jørn Rytter Andersen, Ole Just, Niels Bolt Jørgensen, Lars Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Ekspeditionstid. Differencerente. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Ved slutseddel af oktober 1993 solgte klagerne deres ejerlejlighed pr. 1. januar 1994. Ved handlen skulle hjemtages et kontantlån på 857.000 kr. Slutsedlen indeholdt en reguleringsklausul, hvorefter købesummen skulle reguleres i tilfælde af at kontantlånets obligationsmængde afveg fra den forudsatte.
Ved skrivelse af 9. november 1993 fra den medvirkende ejendomsmægler blev indklagede anmodet om at forestå hjemtagelse af ejerskiftelånet i Realkredit Danmark samt indfrielse af tre kreditforeningslån til samme realkreditinstitut og to private pantebreve.
Ved indklagedes skrivelse af 15. november 1993 blev klagerne anmodet om at henvende sig med henblik på underskrivelse af omprioriteringsaftale, fuldmagt og pantebrev. Klagerne har oplyst, at de ikke har modtaget skrivelsen. Ved skrivelse af 27. december 1993 bragte indklagede skrivelsen i erindring. Dokumenterne blev den 30. december 1993 fremsendt til klagerne til underskrift.
Af omprioriteringsaftalen, som klagerne underskrev den 3. januar 1994, fremgår, at lånet ønskedes hjemtaget mod garanti, og at kurssikring ikke ønskedes foretaget. Der var ikke oplyst nærmere om hjemtagelsestidspunkt.
Den 6. januar 1994 betalte indklagede fællesudgifter og à conto varme vedrørende lejligheden i alt 7.046,10 kr. ved træk på klagernes budgetkonto. Klagerne fik beløbet retur i forbindelse med refusionsopgørelse af 5. juni 1994.
Den 25. februar 1994 blev de private pantebreve indfriet.
Den 10. marts 1994 blev ejerskiftelånet afregnet. Samtidig blev de tre eksisterende RD-lån straks-indfriet. Lånene havde fem måneders opsigelsesfrist til en termin. For to lån med termin 1. januar og 1. juli beregnede Realkredit Danmark sig differencerente for perioden 10. marts 1994 - 1. januar 1995 (291 dage), ialt 27.806,43 kr. For det tredje lån med termin 1. april og 1. oktober udgjorde differencerenten for perioden 10. marts 1994 - 1. oktober 1994 (201 dage) 8.980,70 kr.
I forbindelse med refusionsopgørelse af 5. juni 1994 modtog klagerne renterefusion, 7,126% af 857.000 kr., for tiden 1. januar - 10. marts 1994, ialt 11.852,88 kr.
Omprioriteringssagen blev afsluttet efter salg af sælgerpantebrevet den 22. juni 1994 med et underskud på omprioriteringskontoen på 19.029,95 kr.
Indklagede har under sagens forberedelse tilbudt pr. kulance at frafalde sit omprioriteringsgebyr på 2.700 kr.
Klagerne har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning for fejl og mangler i forbindelse med omprioriteringssagen.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har anført, at indklagede er ansvarlig for, at behandlingen af lånesagen ikke blev påbegyndt umiddelbart efter modtagelsen af brevet fra ejendomsmægleren. Først den 27. december, hvor ejendomsmægleren på baggrund af en henvendelse fra købers advokat rettede henvendelse til indklagede, blev indklagede opmærksom på, at sagen var glemt. Selvom de havde afmeldt betaling af fællesudgifterne på 7.046 kr., gennemførte indklagede betalingen. Beløbet fik de først retur over refusionsopgørelsen et halvt år efter. Den 25. februar 1994 konstaterede indklagede, at der ikke var fremskaffet en forsikringspolice, der var nødvendig for omprioriteringens gennemførelse. Såfremt indklagede havde gjort dem bekendt hermed, kunne de selv have hentet policen på administrators kontor. De var ikke bekendt med begrebet "pari straks-indfrielse", og de modtog ikke oplysning om, at der i forbindelse med indfrielserne skulle betales differencerenter. Først da de så afregningen fra indklagede, kunne de konstatere, at det forventede kontantprovenu var anvendt til betaling af differencerenter. På grund af den sene hjemtagelse af ejerskiftelånet har de lidt et rentetab for perioden 1. januar - 10. marts 1994, da den af køber refunderede rente er væsentligt lavere end renten på de indfriede lån. De havde i oktober 1993 underskrevet og indleveret dokumenter til brug for en omprioritering af deres sommerhus. Trods deres efterlysning af nyt i december 1993 blev også denne sag glemt af indklagede.
Indklagede har anført, at lånesagen i perioden 15. november - 27. december 1993 afventede klagernes henvendelse. Den manglende opfølgning af sagen i november/december 1993 er beklagelig, men har ikke haft betydning for det tab, klagerne mener at have lidt, idet kurserne steg i perioden fra november 1993 til primo 1994. Det var klagernes eget ønske ikke at foretage kurssikring, hvilket fremgår af omprioriteringsaftalen. Efter modtagelse af diverse dokumenter i underskrevet stand primo januar 1994 konstaterede man, at der fortsat manglede oplysninger vedrørende ejendommens forsikringsforhold, hvilket var en betingelse for udbetaling af ejerskiftelånet. Disse oplysninger forelå trods ihærdige forsøg på at fremskaffe dem først ultimo februar 1994, hvorfor lånet først kunne udbetales den 10. marts 1994. Da størrelsen af sælgerpantebrevet afhang af kursen på ejerskiftelånet, og da klagerne ikke ønskede at kurssikre, var pari straksindfrielse den mest fordelagtige fremgangsmåde for klagerne. Såfremt der var valgt pari termin-indfrielse, ville ejerskiftelånet først kunne udbetales samtidig med indfrielse af de to lån med termin 30. juni 1994 og til kursen den pågældende dag; på grund af reguleringen af sælgerpantebrevet ville det have medført, at det kontante provenu ved ejendomshandlen ville være blevet 131.772,60 kr. mindre.
Vedrørende omprioriteringen af sommerhuset har indklagede anført, at der var god tid til at behandle sagen, da fristen for opsigelse af det eksisterende lån til førstkommende termin var 1. marts 1994. I januar 1994 blev pantebrevet sendt til tinglysning, men under ekspeditionen meddelte klagerne, at de alligevel ikke ønskede at omprioritere. Indklagede er uden ansvar for omprioriteringen, som blev standset på klagernes initiativ.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at forsinkelsen af omprioriteringssagen skyldtes forhold, for hvilke indklagede er ansvarlig.
Indklagede burde i forbindelse med underskrivelsen af dokumenterne i begyndelsen af januar 1994 have oplyst klagerne om, at der ved straks-indfrielse af de eksisterende lån skulle betales differencerente, og i denne forbindelse have henledt klagernes opmærksom på, at de to realkreditlån med kreditortermin 1. juli indtil udgangen af januar kunne opsiges til denne termin. Herved ville klagerne ved straks-indfrielsen den 10. marts have sparet differencerente for 180 dage svarende til 17.200 kr. Ankenævnet finder, at indklagedes sagsbehandling og rådgivning på dette punkt har været mangelfuld, og at indklagede som konsekvens heraf bør erstatte klagerne det nævnte beløb på 17.200 kr.
Det er ubestridt, at klagerne havde afmeldt betalingen af fællesudgifter vedrørende ejerlejligheden, hvorfor indklagede bør godtgøre klagerne rente efter renteloven af 7.046,10 kr. i perioden 6. januar 1994 - 5. juni 1994.
Som følge heraf
Indklagede bør inden fire uger til klagerne betale 17.200 kr. samt rente af 7.046,10 kr. som ovenfor bestemt. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.