Rådgivning i forbindelse med hjemtagelse af inkonvertibelt realkreditlån.
| Sagsnummer: | 104/1998 |
| Dato: | 15-07-1998 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Lisbeth Baastrup, Allan Pedersen, Bjarne Lau Pedersen, Mette Reissmann |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - inkonvertible realkreditlån
|
| Ledetekst: | Rådgivning i forbindelse med hjemtagelse af inkonvertibelt realkreditlån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag angår spørgsmålet om, hvorvidt klagerne kan gøre et ansvar gældende over for indklagede i anledning af, at klagernes ejendom i 1986 blev prioriteret med et inkonvertibelt obligationslån 11% frem for et konvertibelt obligationslån.
Sagens omstændigheder.
Med henblik på opførelse af en ejendom for klagerne indhentede et typehusfirma den 25. november 1985 lånetilbud på forhåndslån hos Nykredit. Tilbudet omfattede et 30-årigt 11% obligationslån på 699.000 kr., som ved den aktuelle kurs på 103,75 ville medføre et nettoprovenu på 716.134 kr., alternativt et 30-årigt 9% obligationslån på 834.000 kr., som ved den aktuelle kurs på 87 ville give et nettoprovenu på 715.151 kr.
I en vejledende huslejeberegning udarbejdet af typehusfirmaet den 19. november 1985 var byggeriet forudsat finansieret ved bl.a. et 30-årigt kreditforeningslån på 715.000 kr. "beregnet på kontantlånsbasis".
Den 17. december 1985 underskrev klagerne et pantebrev til Nykredit vedrørende 11% obligationslånet på 699.000 kr. Af pantebrevets forside fremgår: "LÅNET KAN KUN INDFRIES MED OBLIGATIONER". I øvrigt fremgår bl.a.:
"4. Indfrielse kan ske med obligationer svarende til obligationsrestgælden pr. indfrielsesdagen eller med så stort et kontantbeløb, at obligationsrestgælden kan udtrækkes og indløses til pari. Det vil fremgår af pantebrevets forside, hvis lånet alene kan indfries med obligationer."
Lånet skulle hjemtages af indklagedes Gram afdeling, med hvem klagerne den 23. januar 1986 indgik fastkursaftale til kurs 106,5 med afviklingsdag den 1. maj 1986.
Ifølge årsopgørelse for 1997 udsendt af Nykredit den 12. januar 1998 var lånets restgæld 627.425,06 kr. Kursværdien var 909.138,91 kr.
Parternes påstande.
Den 17. marts 1998 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at erstatte det tab, de har lidt og måtte få ved en omprioritering.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at de indleverede huslejeberegningen, budgettet og forhåndslånetilbudet til indklagede med anmodning om et alternativt løsningsforslag til finansiering af byggeriet. De stolede på, at indklagede ville behandle sagen seriøst og fremkomme med den bedste løsning, da de ikke havde forudsætning for at overskue det økonomiske. Indklagede undlod at rådgive om alternative finansieringsmuligheder og om fordele og ulemper ved de af Nykredit tilbudte lån. I huslejeberegningen var ejendommen forudsat finansieret på kontantlånsbasis, hvorfor indklagede i hvert fald på denne baggrund burde have rådgivet om alternative lånetilbud. Indklagede udvalgte obligationslånet på 699.000 kr., og pantebrevet blev underskrevet under travlhed og uden en forudgående gennemgang af dets bestemmelser, herunder de særlige indfrielsesvilkår. De var hverken bekendt med betydningen af, at pantebrevet kun kunne indfries med obligationer eller baggrunden for, at lånet blev udbetalt til en kurs over 100. Indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar ved at undlade at opfylde sin rådgivningsforpligtelse.
Indklagede har anført, at det på nuværende tidspunkt ikke erindres, hvorledes klagerne blev rådgivet i forbindelse med låneoptagelsen. Det må antages, at klagerne i overensstemmelse med indklagedes faste praksis blev rådgivet om såvel fordele som ulemper ved optagelse af inkonvertible/konvertible lån. De særlige indfrielsesvilkår fremgår tydeligt af pantebrevet, og da lånet blev udbetalt til en kurs over 100, må klagerne have indset, at lånet kun kunne indfries på særlige vilkår. Lånetilbudet blev indhentet af typehusfirmaet, som udførte alt det indledende papirarbejde og udarbejdede budget. Indklagede gav tilsagn om byggelån og efterfinansiering på grundlag af det materiale, som var udarbejdet af typehusfirmaet. Der var ikke anledning til at rådgive om alternative tilbud, idet samtlige realkreditinstitutter på lånetilbudstidspunktet afgav stort set enslydende tilbud, ligesom der ikke kunne opnås banklån på gunstigere vilkår end de mulige realkreditlån.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Nykredits lånetilbud indeholdt både tilbud om et inkonvertibelt og et konvertibelt lån. Ankenævnet finder på grundlag heraf, at fordele og ulemper ved de to lånetyper må være gennemgået med klagerne forud for låneoptagelsen. Det fremgår endvidere udtrykkeligt af det af klagerne underskrevne pantebrev til kreditforeningen, at lånet kun kan indfries med obligationer. Når endvidere henses til at lånet blev udbetalt til overkurs, finder Ankenævnet, at klagerne måtte være klar over, at pantebrevet var undergivet særlige indfrielsesvilkår, som kunne indebære, at det alene kunne indfries til overkurs. Ankenævnet finder ikke, at indklagede har pådraget sig ansvar ved at undlade at foranledige yderligere tilbud hjemtaget.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.