Afgørelse

Spørgsmål om for tidlig udbetaling af fastforrentet lån.

Medhold klager


Indledning.

Denne klage vedrører udbetalingen af et fastforrentet lån til en ejerforening på et tidspunkt, hvor ejerforeningens endelige lånebehov ikke var fastlagt.

Sagens omstændigheder.

Klageren under denne sag er ejerforeningen i en ejerlejlighedsejendom.

Ved skrivelse af 5. november 2002 tilbød indklagede klageren et boliglån i forbindelse med en påtænkt udskiftning af vinduer. Tilbuddet vedrørte et lån på 3.400.000 kr. enten med en variabel rente på 6,75 % p.a. eller med en fast rente på 7,10 % p.a. i hele lånets løbetid eller en del heraf. Tilbuddet blev fremsendt til ejerforeningens administrator, der er advokat.

Forud for en ekstraordinær generalforsamling i ejerforeningen den 15. juni 2004, hvor et forslag om beslutning om udskiftning af vinduer skulle behandles, bekræftede indklagede ved skrivelse af 4. juni 2004 sit tilbud om et boliglån til udskiftning vinduer. Af skrivelsen fremgår:

"Banken kan tilbyde følgende finansiering:

Nyt boliglån på 3.400.000 kr.

Rentesatsen vil være 4,95 %. Renten er variabel i hele lånets løbetid.

Alternativ kan vi tilbyde en fast rente i hele lånets løbetid eller for en kortere periode. Rentesatsen med fast rente vil i dag være 6,10 %. Etableringsgebyret vil være 0,45 % af lånebeløbet det vil sige 15.300 kr., hvilket er en rabat på 53.500 kr.

Lånet vil blive ydet uden sikkerhed. Det er dog en forudsætning, at bestyrelsen er bemyndiget til at optage lånet, at lånet overholder evt. vedtagne rammer for løbetid, ydelse o.l. samt at vi modtager generalforsamlingsreferat, der omhandler låneoptagelsen til godkendelse. "

På ejerforeningens ekstraordinære generalforsamling den 15. juni 2004 blev forslaget om udskiftning af vinduerne vedtaget. Af referatet fremgår:

"Den i forslaget anførte rente er en fast rente i lånets løbetid, og ejere, som ikke ønsker at deltage i lånet, vil kunne betale udgifterne kontant. I så fald skal betaling ske 8 uger før arbejdets igangsætning. Alternativt kan der stilles betryggende sikkerhed f.eks. i form af bankgaranti.

Arbejdet forventes udført i efteråret 2004."

På et møde hos indklagede den 22. juli 2004 underskrev to medlemmer af ejerforeningens bestyrelse et gældsbrev om et lån på 3.400.000 kr. Lånets rente var fast 6,1 % p.a. og gældende til 30. juni 2024. Gældsbrevet indeholdt endvidere særlige vilkår for førtidig indfrielse, helt eller delvist.

Indklagede udbetalte lånet samme dag ved overførsel af et provenu på 3.383.000 kr. til ejerforeningens driftskonto hos indklagede.

Indklagede har anført, at ejerforeningens to bestyrelsesmedlemmer forud for underskrift af gældsbrevet blev gjort opmærksom på, at udbetaling af lånet ville ske ved underskrift af gældsbrevet, og at det ikke ville være muligt at undlade at udbetale lånet, når gældsbrevet var underskrevet. Ejerforeningen har bestridt, at bestyrelsesmedlemmerne blev gjort opmærksom på, hvad konsekvensen for foreningen ville være ved en låneudbetaling med det samme. Indklagede blev endvidere gjort opmærksom på, at ejerforeningen ikke havde en afklaring af, hvor mange ejere der kontant ville indbetale deres andel af udgiften til vinduesudskiftning.

Ved skrivelse af 7. september 2004 anmodede ejerforeningens administrator med henvisning til en telefonsamtale om lånet indklagede om at bekræfte, at ejerforeningen ville blive holdt skadesløs som følge af "det fejlagtigt udbetalte lån". Administrator anførte, at det var sandsynligt, at lånet skulle være væsentligt mindre end det udbetalte beløb, ligesom det var givet, at midlerne først skulle anvendes sidst på året. Ved skrivelse af 8. s.m. meddelte indklagede, at lånet ikke var udbetalt ved en fejl. På baggrund af kundeforholdet ville indklagede dog holde ejerforeningen skadesløs med hensyn til renter, som ville blive reguleret ved årets udgang.

Under en yderligere korrespondance mellem indklagede og administrator anførte indklagede bl.a., at ejerforeningen tidligere havde haft et fastforrentet lån, og at der ikke havde været problemer i forbindelse med ekstraordinære afdrag eller ved ejerskifte af ejerlejligheder.

Ved skrivelse af 24. november 2004 meddelte administrator indklagede, at lånet som udgangspunkt skulle være 1.492.124 kr., idet en betydelig del af ejerforeningens medlemmer havde indbetalt deres andel af udgifterne kontant. Administrator anførte samtidig, at ejerforeningen ikke kunne acceptere at deltage i betaling af kurstab foranlediget af lånets udbetaling i juli måned 2004.

Ved skrivelse af 12. januar 2005 meddelte administrator, at lånet skulle være på 1.499.130,25 kr. Han anmodede samtidig om en bekræftelse på, at ejerforeningen ville blive holdt skadesløs for renteudgifter i perioden fra lånets indsættelse på foreningens konto og til "pengene skal bruges formentlig om ganske kort tid". Han anmodede indklagede om at bekræfte, at der ikke var noget kurstab i forbindelse med låneoptagelsen.

Ved skrivelse af 26. januar 2005 meddelte indklagede:

"Vi har modtaget Deres skrivelse af 12 januar 2005.

Som svar på Deres brev henviser vi til vores brev fra 8 september 2004, hvor vi allerede har besvaret Deres spørgsmål. Vi vedlægger en kopi og bekræfter at indholdet fortsat er gældende.

Da der optræder differencer i forhold til den endelige lånestørrelse og de breve vi har modtaget beder vi Dem bekræfte, at det endelige beløb skal være kr. 1.499.130,25.

Da vi kan se, at arbejdet stadig pågår, vil vi foreslå, at vi afventer færdiggørelsen, således at det er det korrekte beløb vi tager udgangspunkt i."

Ved skrivelse af 15. april 2005 meddelte administrator indklagede, at foreningens lånebehov nu kunne opgøres til 1.264.079 kr., hvortil kom omkostninger ved lånets etablering.

En yderligere korrespondance mellem parterne førte ikke til en bilæggelse af tvisten.

Parternes påstande.

Ejerforeningen har den 11. oktober 2005 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal tilpligtes at nedskrive lånet til 1.264.079,00 kr. med tillæg af omkostninger ved låneoptagelsen samt at renteudgifter tilbageføres indtil foreningen trak låneprovenuet på foreningens driftskonto den 1. februar 2005.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse. Indklagede har under sagens forberedelse givet tilsagn om en yderligere rentekompensation for perioden fra 1. januar til 1. februar 2005.

Parternes argumenter.

Ejerforeningen har anført, at indklagede vidste eller burde vide, at foreningens lånebehov ikke var 3.383.900 kr. svarende til det udbetalte beløb efter omkostninger, men et lavere beløb. Indklagede burde derfor ikke have udbetalt lånet, før der forelå en afklaring af størrelsen af lånebehovet.

Lånetilbuddet af 4. juni 2004 blev ikke drøftet på den ekstraordinære generalforsamling. Det blev overladt til bestyrelsen af forestå optagelsen af lånet, og vilkårene blev ikke drøftet udover, at der skulle være tale om et fast forrentet lån.

De to bestyrelsesmedlemmer, der underskrev gældsbrevet, oplyste ved underskrivelsen, at foreningen ikke havde afklaring på, hvor mange ejere der ville indbetale udgiften ved vinduesudskiftningen kontant. Bestyrelsesmedlemmerne blev på ingen måde og heller ved ikke ved regneeksempler gjort bekendt med, hvilke konsekvenser der ville være for foreningen ved en låneudbetaling straks. Bestyrelsesmedlemmerne var ikke bistået af sagkyndige, hvorfor det påhvilede indklagede at vejlede foreningen, hvilket ikke skete. Låneoptagelsen blev ikke drøftet med administrator.

Bestyrelsesmedlemmerne anmodede ikke om lånets udbetaling i juli måned 2004. De forstod ganske enkelt ikke problemet, herunder kursrisikoen forbundet med en udbetaling af lånet.

Indklagede vidste, at lånet først skulle bruges i december 2004/januar måned 2005 og burde derfor have vejledt om en anden låneform, således at der ikke ville være opstået problemer.

Umiddelbart efter, at foreningen blev gjort bekendt med udbetalingen, blev indklagede mødt med krav om tilbageførsel.

Det er uden betydning, at ejerforeningen tidligere har haft et tilsvarende lån. Det afgørende er, at låneprovenuet blev udbetalt på et tidspunkt, hvor der ikke var nogen form for afklaring af, hvor stort lånet skulle være. Indklagede vidste fra tidligere lån, at der løbende ville ske indfrielse af lånet, og at ikke alle ejere havde et lånebehov.

Indklagede har anført, at ejerforeningens administrator allerede i november 2002 havde modtaget et lånetilbud fra indklagede på et lån enten til en variabel forrentning eller som fastforrentet lån. Det fremgår udtrykkeligt af lånetilbuddet, at en fastrenteaftale medfører særlige indfrielsesvilkår i forbindelse med hel- eller delindfrielse i løbetiden, hvilket er i overensstemmelse med sædvanlig markedspraksis for sådanne lån. Herved bemærkes, at ejerforeningen i april 2001 optog et fastforrentet lån på omkring 1,7 mio. kr., der også blev delindfriet løbende i forbindelse med ejerskifter/fraflytninger.

Baggrunden for det fornyede tilbud fra juni 2004 var, at ejerforeningen på ny rettede henvendelse og ønskede finansieringen af vinduesudskiftningen på plads hurtigst muligt, idet byggeriet efter det da oplyste nu skulle i gang. Det må formodes, at lånetilbuddet lå til grund for generalforsamlingens beslutning om optagelse af lån.

Ejerforeningen gav udtryk for at have behov for lånet med det samme og lagde afgørende vægt på, at det blev et fastforrentet lån i lighed med det tidligere lån.

Det blev oplyst, at ejerforeningen ikke var helt sikker på det endelige lånebehov, idet nogle ejere måske ville betale deres andel af udgifterne kontant. Ejerforeningen mente dog ikke, at en væsentlig andel af ejerne ville vælge dette, hvorfor der ikke ville være en væsentlig forskel mellem det tilbudte lån og det endelige lånebehov.

Ejerforeningen blev informeret om, at alternativet til optagelse af lånet med det samme ville være at vente med at optage lånet til det reelle lånebehov var kendt, dog at renten på lånet i så fald ville afhænge af den fremtidige renteudvikling. På den baggrund ønskede ejerforeningen at optage lånet straks, uanset at lånet så blev udbetalt med det samme. Ejerforeningen ønskede at låse renten.

Ved underskrivelsen af gældsbrevet blev ejerforeningens repræsentanter udtrykkeligt gjort opmærksom på, at lånet som følge af, at der var tale om et fastforrentet lån, ville blive udbetalt samme dag. Det er ikke muligt at undlade at udbetale et fastforrentet lån samtidig med, at det optages.

I gældsbrevet er der udførligt redegjort for, at indfrielser herunder delindfrielser ved ekstraordinære afdrag i fastrenteperioden kan medføre betaling af mere end restgælden på indfrielsestidspunktet.

Låneformen var ikke uhensigtsmæssig, idet førtidig indfrielse ikke tidligere havde givet anledning til problemer.

Der blev ikke udfærdiget et skriftligt referat af den ydede rådgivning, jf. § 4, stk. 1, 3. pkt., i den dagældende bekendtgørelse nr. 604 af 26. juni 2003 om god skik for finansielle virksomheder. Dette skal ses på baggrund af den skriftveksling, der havde været med ejerforeningen forud for underskriften af gældbrevet, det længerevarende kundeforhold, sammenholdt med, at i hvert fald det ene bestyrelsesmedlem havde været med til at optage det tidligere fastforrentede lån og var formand i en tid, hvor der skete delindfrielse af det tidligere lån og dermed måtte formodes at have et godt kendskab til denne lånetype.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Tre medlemmer - Lars Lindencrone Petersen, Inge Frölich og Lotte Aakjær Jensen - udtaler:

Ved skrivelsen af 4. juni 2004 gentog indklagede sit tilbud om ydelse af et lån til ejerforeningen. Af skrivelsen fremgår bl.a., at indklagede ønskede at modtage generalforsamlingsreferat omhandlende låneoptagelsen. Af referatet fremgår, at ejere, som ikke ønskede at deltage i lånet, ville kunne indbetale deres udgifter kontant.

Indklagede var således bekendt med - hvilket heller ikke er bestridt - at ejerforeningens lånebehov ikke ville være 3,4 mio. kr. svarende til størrelsen på det tilbudte lån, men et mindre beløb.

Mod ejerforeningens benægtelse findes det ikke godtgjort, at indklagede ved underskrivelsen af gældsbrevet udtrykkeligt gjorde ejerforeningens to bestyrelsesmedlemmer bekendt med, hvilke konsekvenser en udbetaling af lånet ville have især på et tidspunkt, hvor det endelige lånebehov ikke var afklaret, navnlig når henses til lånets bestemmelser om særlige indfrielsesvilkår ved førtidig eller delvis indfrielse og til omkostningerne ved lånets etablering. Herved bemærkes, at indklagede ikke udfærdigede et referat af den ydede rådgivning, jf. § 4, stk. 1, 3. pkt., i den dagældende bekendtgørelse nr. 604 af 26. juni 2003 om god skik for finansielle virksomheder.

Indklagedes manglende orientering til de to bestyrelsesmedlemmer må anses for en fejl fra indklagedes side, og indklagede bør derfor stille ejerforeningen, som om udbetalingen af lånet den 22. juli 2004 ikke var sket, og således at udbetaling af et lån på 1.264.079 kr. med tillæg af omkostninger først skete den 1. februar 2005 og til den på denne dato gældende rente.

To medlemmer - Peter Stig Hansen og Ole Jørgensen - udtaler:

Vi finder, at en stillingtagen til, om indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren forudsætter en bevisførelse i form af vidneforklaringer, som ikke kan finde sted for Ankenævnet, men som i givet fald må ske for domstolene.

Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.

Som følge heraf

Indklagede skal inden fire uger foretage en korrektion af ejerforeningens lån som ovenfor anført. Klagegebyret tilbagebetales klageren.