Afgørelse

Forhåndslån. Værdiansættelse. Nedbringelseskrav.

21305080
Forhåndslån. Værdiansættelse. Nedbringelseskrav.
Det låneformidlende pengeinstitut fremsendte i september 2010 et brev til klageren i forbindelse med nogle ombygningsarbejder, som forudsattes finansieret med forhåndslån fra det indklagede realkreditinstitut. I brevet oplyste pengeinstituttet, at byggeriet skulle være færdigmeldt af en vurderingsansvarlig senest 2 år efter låneudbetalingen, at ejendommen først ville blive endelig værdiansat, når det var sket, og at den skønnede værdi kunne blive nedvurderet. Det indklagede instituttet afgav i september 2010 tilbud til klageren på et forhåndslån. Det fremgik af tilbuddet, at lånet kunne udbetales mod en forhåndslånsgaranti fra pengeinstituttet, og at garantien først kunne frigives, når byggeriet var færdigmeldt og endeligt vurderet uden krav om ekstraordinær nedbringelse som følge af nedsat værdi. Lånet blev udbetalt i oktober 2010. Instituttet endeligt vurderede primo 2012 ejendommen til 850.000 kr. Det låneformidlende pengeinstitut nedbragte i november 2012 forhåndslånet med 154.924 kr., hvilket klageren efterfølgende protesterede over.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle foranledige en ny vurdering samt at instituttet var erstatningsansvarlig for de ekstraomkostninger, som den lave vurdering af ejendommen havde forårsaget klageren. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet fandt, at klageren havde modtaget de relevante oplysninger om forhåndslån, herunder om, at lånet efter færdiggørelsen af byggeriet kunne kræves nedbragt, såfremt værdiansættelsen på det tidspunkt ikke gav grundlag for det udbetalte forhåndslån. Med hensyn til klagerens indvendinger mod værdiansættelsen af ejendommen bemærkede Nævnet, at værdiansættelse er en udlåns- og kreditpolitisk beslutning, som Nævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Det samme gælder grundlaget for en færdigmelding, medmindre der er åbenlyse forsømmelser eller forsinkelser fra instituttets side. Det var ikke tilfældet i nærværende sag, og Nævnet fandt derfor, at der ikke var grundlag for at fravige det ovennævnte udgangspunkt. Instituttet havde således været berettiget til at kræve klagerens forhåndslån nedbragt. Nævnet fandt dog, at det skulle ske med et mindre beløb, idet nedbringelsen burde beregnes som forskellen mellem den kontante låneudmåling på tilbudstidspunktet og kontantudmålingen på tidspunktet for færdigmelding – uden hensyntagen til kursværdien af de indestående lån, svarende til et kontant nedbringelseskrav på 140.000 kr. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet mod at kompensere klageren for de ekstraomkostninger, der var forbundet med, at nedbringelsesbeløbet var ca. 14.000 kr. for stort.


K E N D E L S E

afsagt den 18. marts 2014


JOURNAL NR.: 2013-01-05-080-T


INSTITUT: Totalkredit A/S


KLAGEEMNE: Forhåndslån. Værdiansættelse. Nedbringelseskrav.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 16. december 2013
Den 24. februar 2014

SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Per F. Møller
Anna Marie Ringive
Mads Laursen
Lars K. Madsen


SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren købte i 2007 den omhandlede ejendom for 625.000 kr. I forbindelse med nogle af klageren planlagte ombygningsarbejder fremsendte det låneformidlende pengeinstitut den 21. september 2010 følgende brev til klageren:

”… Vi har nu besigtiget ejendommen og gennemgået jeres projekt, hvor aftalen er følgende:

Isolering af 1.sal med opsætning af gipsplader. Udskiftning af 4 vinduer. Isætning af 4 nye veluxvinduer i tagkonstruktionen. Lægning af ny gulv. 1. salen skal laves til et stort rum.

Byggeriet starter omkring den 01.10.2010 og forventes afsluttet omkring den 01.04.2011.

Byggeomkostninger forventes at udgøre i alt ca. 250.000 kr.

Vi vil under ombygningen foretage 1 mellembesigtigelse. Første gang når der er brugt ca. 125.000 kr.

Byggeriet skal være færdigt og færdigmeldt af en vurderingsansvarlig senest 2 år efter lånets udbetalingsdato.

Du skal være opmærksom på, at ejendommen først bliver endelig værdiansat når byggeriet færdigmeldes og at den skønnede værdi, der i dag er sat reelt kan blive nedvurderet.

I byggeperioden stiller vi en forhåndslånsgaranti overfor …(indklagede)… som koster dig 2% p.a. af garantiens størrelse indtil byggeriet er færdigmeldt. Beløbet vil automatisk blive trukket fra lånesagskontoen. Dette beløb er fradragsberettiget og du skal derfor huske at skrive beløbet på selvangivelsen …”

Indklagede afgav den 30. september 2010 tilbud til klageren på et 30-årigt kortrentelån X1 på 320.000 kr. Af lånetilbuddet fremgår blandt andet følgende:

”… Lånet kan udbetales, når
…
-Forhåndslånsgaranti er stillet af formidlende pengeinstitut
-Værdien er godkendt til udmåling af forhåndslån.

Dokumentationsliste
…
-Lånet er tilbudt som forhåndslån …

Garanti for forhåndslån kan frigives, når
…
-byggeriet er færdigmeldt og endeligt vurderet af vurderingsansvarlig uden krav om ekstraordinær nedbringelse, som følge af nedsat værdi.
-Endelig opgørelse over byggeudgifter på mindst kr. 250.000 …
-Værdien af ejendommen er godkendt til endeligt lån …
I øvrigt kan vi oplyse
…

Såfremt byggeriet ikke er påbegyndt senest 6 måneder eller afsluttet senest 2 år efter lånets udbetaling, eller den pantsatte ejendom ved byggeriets afslutning ikke frembyder den fornødne værdi, kan lånet kræves nedbragt …”

Lånetilbuddet var vedlagt Standardiseret Europæisk Informationsblad, hvoraf blandt andet følgende fremgår:

”… Hvis lånet udbetales som forhåndslån, skal der stilles en lovpligtig forhåndslånsgaranti…”

Forhåndslånet blev udbetalt den 8. oktober 2010 på grundlag af en garanti fra det låneformidlende pengeinstitut.

Efter det oplyste foretog indklagede primo 2012 en endelig vurdering af ejendommen, som førte til en værdiansættelse på 850.000 kr.

Klageren var efter det oplyste uenig i værdiansættelsen og protesterede forgæves herover. Klageren fik den 14. april 2012 foretaget en salgsvurdering hos en lokal ejendomsmægler, som udarbejdede et salgsbudget ud fra en kontantpris på 1.075.000 kr.

Ligeledes fik klageren lavet en realkreditvurdering hos et andet realkreditinstitut.

Det låneformidlende pengeinstitut bestilte i efteråret 2012 ”Beregning på ekstraordinært afdrag i forbindelse med færdigmelding” hos indklagede. Beregningen blev den 23. oktober 2012 returneret til pengeinstituttet:
”…
…”

Det låneformidlende pengeinstitut nedbragte den 2. november 2012 forhåndslånet som garantistiller. Af indfrielseskvittering af 7. november 2012 fremgår følgende:

”… Ekstraordinært afdrag på lånenr. …
Beløb indsendt

Kontantbeløb kr. 154.924,00

Specifikation af obligationer:

Serie Kupon Årgang Fondskode
12 Hod 2% 2013 978477




Specifikation af kontantbeløbet:

Obligationsrestgæld kr. 150.590,04 til kurs 100,00 kr. 150.590,04



Obligationsrenten for perioden 01.10.2012-01.10.2013 kr. 3.011,80
Mellemregningsrente for perioden 02.11.2012-01.10.2013 -0,40 kr. 572,16

Gebyr for gennemførsel kr. 750,00

I alt kr. 154.924,00

…”

Klageren protesterede forgæves over størrelsen af nedbringelseskravet og indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at foranledige en ny uvildig vurdering, og at indklagede er erstatningsansvarlig for de ekstra omkostninger, som indklagedes lave vurdering af ejendommen har forårsaget for klageren.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at klagen omhandler indklagedes værdiansættelse efter ombygning og forbedringer i 2008, herunder med udskiftning af alle døre og vinduer samt efterisolering af underetagen i den ejendom, som klageren købte i 2007 for 625.000 kr.

Klageren forsøgte at få projektet færdigmeldt 2-3 gange, men ombygningen/forbedringerne kunne ikke godkendes, første gang fordi badeværelset ikke var færdigt, anden gang fordi der manglede stikkontakter, tredje gang fordi hun manglede at male (til trods for, at dette ikke var med i projektet). På intet tidspunkt blev hun informeret om, at vurderingen ikke kunne holde. Klageren forventede derfor ikke, at alle de ekstra forbedringer, hun har lavet, ville have en negativ indflydelse på vurderingen.

Der blev i oktober 2010 foretaget en forhåndsvurdering på 1.050.000 kr. og ydet et tillægslån på 320.000 kr. til forbedringsarbejderne. Disse arbejder blev udført. Yderligere blev der opført et badeværelse, indlagt helt nyt el, ligesom taget blev udskiftet. Arbejdet var færdigt i starten af 2012. Herefter nedvurderede indklagede værdien til 800.000 kr.

Klageren klagede over denne nedvurdering igennem det låneformidlende pengeinstitut, men kunne ikke få oplysninger. Derfor fik klageren i april 2012 udfærdiget en vurdering fra en ejendomsmægler. Herefter renoverede og malede klageren huset udvendigt, og realkreditinstitut 2 lavede i august 2012 en ny belåningsværdi. Med disse vurderinger henvendte klageren sig igen til det låneformidlende pengeinstitut, men indklagede ville stadig ikke ændre værdiansættelsen.

Klageren er indforstået med, at boligpriserne er varierende, men hun har svært ved at se sammenhængen i indklagedes vurdering og den markedsudvikling, indklagede selv oplyser via sin hjemmeside, ”Kend boligmarkedet”. Hendes bolig skulle i dette tilfælde have tabt en værdi på ca. 1.000 kr. pr. kvm. i perioden oktober 2010 til januar 2012 uden hensyntagen til husets tilstand. I hendes tilfælde har indklagede imidlertid nedskrevet det med ca. 2.000 kr. pr. m2.

Klageren mener derfor, at det er nødvendigt med en uvildig vurdering.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren i september 2010 modtog et tilbud på et forhåndslån på 320.000 kr., og at lånet blev udbetalt den 8. oktober 2010.

Forud for tilbuddet havde det låneformidlende pengeinstitut foranlediget, at ejendommen var blevet vurderet, og det blev på daværende tidspunkt vurderet, at ejendommen kunne tilbydes et forhåndslån som tillægslån på 320.000 kr. I ejendommen er der tinglyst et obligationslån på 500.000 kr., der har prioritet forud for forhåndslånet.

Da ombygningen/forbedringerne, der lå til grund for forhåndslånet, blev meldt færdigt af klageren i starten af 2012, blev der, som lovgivningen foreskriver, foretaget en ny vurdering af ejendommen. Den nye belåningsvurdering var mindre end vurderingen på tilbudstidspunktet, hvilket betød, at forhåndslånet blev nedskrevet til en hovedstol på 166.976,43 kr.

Der er efterfølgende blevet foretaget to kontrolvurderinger af ejendommen, og begge disse kontrolvurderinger kom frem til, at ejendommen ikke kan belånes med de 320.000 kr., som oprindeligt tilbudt. Kontrolvurderingerne er foretaget af to forskellige medarbejdere hos indklagede og er sket i overensstemmelse med indklagedes forretningsgang og gældende lovgivning.

Ejendommen er således vurderet af tre vurderingspersoner, og indklagede mener ikke, at der er grundlag for at få foretaget en fjerde vurdering.

Af lånetilbuddet fremgår det, at der er tale om et forhåndslån, ligesom det er beskrevet, at lånet kan blive krævet nedbragt, såfremt ejendommen ved færdigmelding ikke frembyder den fornødne værdi.

Det fremgår endvidere af brevet af 21. september 2010 fra det låneformidlende pengeinstitut til klageren, at klageren er blevet gjort opmærksom på, at ejendommen ikke er endeligt værdiansat, og at den reelt kan blive nedvurderet, når byggeriet færdigmeldes.

Klageren anfører over for Ankenævnet, at hun ikke mener, at indklagede sådan uden videre kan sætte en vurdering, der ikke holder inden for en byggeperiode.

Indklagede er i henhold til de gældende regler for forhåndslån forpligtet til at foretage en ny vurdering, når ombygningen færdigmeldes. Denne nye vurdering må ikke tage hensyn til den oprindelige vurdering.

I en belåningsvurdering indgår der mange elementer, herunder ejendommen, dens stand, planløsning, beliggenhed m.m. og prisniveauet i området. Det betyder, at et faldende boligmarked kan få negativ indflydelse på en belåningsvurdering.

En belåningsvurdering er en vurdering, som det enkelte realkreditinstitut foretager, og den kan afvige fra den markedsværdi, som en mægler vil sætte ejendommen til. Endvidere kan den variere fra realkreditinstitut til realkreditinstitut.

Til støtte for frifindelsespåstanden anfører indklagede, at indklagede har overholdt lovgivning og interne forretningsgange i den konkrete sag, og at værdiansættelse er et internt anliggende for det enkelte realkreditinstitut og derfor som udgangspunkt ikke efterprøves af Realkreditankenævnet.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Bekendtgørelse nr. 687 af 20. juni 2007 om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer indeholder følgende regler om forhåndslån:

”§ 26. Lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for særligt dækkede realkreditobligationer kan ikke udbetales før endelig værdiansættelse, medmindre der ydes lån til ikke-færdiggjorte byggearbejder på grundlag af den forventede værdi (forhåndslån).

Stk. 2. Forhåndslån kan kun udbetales, såfremt …

Stk. 3. Når instituttet ved besigtigelse har konstateret, at byggeriet af en ejendom, hvori der er ydet forhåndslån, er afsluttet, ansættes en værdi af ejendommen uden hensyntagen til værdiansættelsen før lånets udbetaling.
…

Stk. 5. Konstateres det efter en værdiansættelse i henhold til stk. 3, at lånet ikke har sikkerhed inden for den i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. fastsatte maksimale lånegrænse for den pågældende ejendomskategori, skal realkreditinstituttet straks kræve lånet nedbragt, så det i forhold til værdiansættelsen fuldt ud opnår den krævede sikkerhedsmæssige placering. Der skal forinden udbetaling af forhåndslån være taget forbehold herom.

Stk. 6. Frigivelse af garanti eller depot sker i henhold til bekendtgørelse om realkreditinstitutters udlån mod midlertidig garanti m.v.”

Klageren har i sagen fremlagt en vurdering fra en lokal ejendomsmægler, der den 24. april 2012 har udarbejdet et salgsbudget ud fra en kontantpris på 1.075.000 kr.

Klageren har endvidere fremlagt en e-mail af 28. august 2012 fra realkreditinstitut 2, hvoraf følgende fremgår:

”… Jeg kan ikke give dig andet end denne mail, hvori jeg kan bekræfte, at vi i …(realkreditinstitut 2)… har vurderet ejendommen beliggende … til kr. 1.150.000 kr. som belåningsværdi sådan som ejendommen står i dag.”

Endelig har klageren fremlagt en udskrift fra indklagedes hjemmeside, som indeholder følgende oplysninger om kvadratmeterpriser i klagerens område:




ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

I brevet af 21. september 2010 fra det låneformidlende pengeinstitut til klageren og i lånetilbuddet er betingelserne for forhåndslån beskrevet. Nævnet finder, at klageren herved har modtaget de relevante oplysninger blandt andet om, at lånet efter færdiggørelse af byggeriet kan kræves nedbragt, såfremt værdiansættelsen på det tidspunkt ikke giver grundlag for det udbetalte forhåndslån.

Klageren anfører, at hun i flere omgange har forsøgt at få ejendommen færdigmeldt, men at dette ikke lykkedes, idet indklagede afviste dette som følge af forskellige manglende (mindre) færdiggørelser. Klageren har endvidere fremlagt sammenligningsvurderinger samt en udskrift fra indklagedes hjemmeside, der viser udviklingen i kvadratmeterpriser i klagerens område.

Værdiansættelse er en udlåns- og kreditpolitisk beslutning, som Nævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Det samme gælder grundlaget for færdigmeldingen, medmindre der er åbenlyse forsømmelser eller forsinkelser fra indklagedes side, hvilket efter det oplyste ikke er tilfældet i nærværende sag. Nævnet finder derfor, at der ikke er grundlag for at fravige det ovennævnte udgangspunkt. Nævnet bemærker i den forbindelse, at udskriften fra indklagedes hjemmeside, der viser udviklingen i kvadratmeterpriser i klagerens område, må antages at afspejle et gennemsnit.

Indklagede har således været berettiget til at kræve klagerens forhåndslån nedbragt. Nævnet finder dog, at det skal ske med et mindre beløb, idet nedbringelsen bør beregnes som forskellen mellem den kontante låneudmåling på tilbudstidspunktet og kontantudmålingen på tidspunktet for færdigmelding – uden hensyntagen til kursværdien af de indestående lån, dvs.:

FL-værdiansættelse 1.025.000 x 80% = 820.000 kr.
Endelig værdiansættelse 850.000 x 80% = 680.000 kr.
Forskel (kontant nedbringelseskrav) 140.000 kr.

Nævnet finder derfor, at indklagede skal kompensere klageren for de ekstraomkostninger, der er forbundet med, at nedbringelsesbeløbet er ca. 14.000 kr. for stort.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes mod at instituttet kompenserer klageren for de ekstraomkostninger, der er forbundet med, at nedbringelsesbeløbet er ca. 14.000 kr. for stort.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen