Spørgsmål om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af et afdragsfrit 10-årigt inkonvertibelt realkreditlån i 2007
| Sagsnummer: | 312 /2013 |
| Dato: | 18-06-2014 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Hans Daugaard, Troels Hauer Holmberg, Anita Nedergaard, Astrid Thomas |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - rådgivning
Realkreditbelåning - inkonvertible realkreditlån |
| Ledetekst: | Spørgsmål om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af et afdragsfrit 10-årigt inkonvertibelt realkreditlån i 2007 |
| Indklagede: | Nordea Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører, om Nordea Bank ydede mangelfuld rådgivning til klageren og dennes ægtefælle i forbindelse med deres optagelse af et 10-årigt afdragsfrit inkonvertibelt realkreditlån i 2007.
Sagens omstændigheder
På to møder henholdsvis den 2. oktober og 6. december 2007 blev klagerens og dennes ægtefælle formueforhold drøftet med Nordea Bank, hvor de er kunder.
Ifølge en betalingsoversigt pr. den 1. december 2007 havde klageren et 30-årigt variabelt forrentet realkreditlån i realkreditinstituttet A. Hovedstolen var 4.980.000 kr., den aktuelle rentesats 4,80 % om året og restløbetiden knap 28 år. Efter det oplyste var der tale om et såkaldt rentemaxlån med et renteloft på 5 %. Lånet var endvidere afdragsfrit. Afdragsfrihedsperiodens længde er uoplyst.
Nordea Bank foreslog en omlægning af rentemaxlånet til et 10-årigt inkonvertibelt 4 % lån med en hovedstol på 5.864.000 kr. Af forslaget frem går blandt andet, at ydelsen på rentemaxlånet var brutto 260.877 kr., netto 177.266 kr., og at man forudsatte, at lånet var afdragsfrit i 10 år. I øvrigt anførte banken blandt andet:
”…
Overordnet vurdering:
Overordnet set, har I et godt lån i dag. Et alternativ kan være 4 % std. lån der medfører en billigere husleje igennem de kommende 10 år. Begge realk[redit]lån vil give dig usikkerhed omkring finansieringsudgifterne om 10 år, da der skal optages nye lån.
- | Hvilket lån der er bedst afhænger af, om renten stiger eller falder. |
- | Vælger du 4 % lånet, så vær forberedt på, at det skal beholdes i hele perioden. |
- | Bemærk 4 % lånet, er pt. lidt billigere end et variabelt forrentet lån, hvor renten alene er kendt 1 år. Her ville der så ikke være et kurstab. |
* Kreditforeningslånet foreslås suppleret med en fleksibel Nordea Prioritet.
…
2) Nyt lån 4 % inkonvertibelt inkl. forhøjelse til ekstra likviditet:
- | Hovedstol 5.864.000 kr. |
- | Ny brutto: 234.560 kr. |
- | Ny netto: 171.337 kr. |
- | Lånet er lidt billigere, men vær opmærksom på det forventede kurstab 5.684 tkr. - 5.605 tkr. = 258 tkr. |
- | Lånet kan kun indfries ved opkøb af obligationer, da det er inkonvertibelt. |
- | Nettobesparelsen i 10 år på ca. 6 tkr. årligt = 60 tkr. |
- | Husk at der udbetales de 280 tkr. ifm. låneforhøjelsen som ekstra likviditet |
- | Om 10 år, udløber lånet til kurs 100, dvs. kursen er kendt og kurstabet er kendt, såfremt lånet beholdes frem til udløb. |
- | Der optages så et nyt lån (stempel kan overføres), hvor i får en ny afdragsfri periode. Der er således usikkerhed omkring rente og kurs på det nye lån til sin tid. |
…
4) Eventuelt alternativt lån SDRO lån:
- | Muligheden er drøftet, da nettoydelsen var højere end på de andre lån. I har truffet jeres valg ud fra laveste mulige nettolån, med ønsket om et kendt kurstab. |
- | Fordelen ved dette lån var, at der var afdragsfrihed i 30 år hvorfor I ved denne lånetype ville slippe for usikkerheden og kurstab om 10 år. |
Skulle lånetypen blive relevant senere nævner jeg følgende for jer:
* | Væsentlig dyrere i husleje, men kursfølsomheden giver mulighed for konvertering ved rentestigninger, da kursen falder. Varighed er ca. 10-12. |
* | Sikkerhed i 30 år, da der er afdragsfrihed i 30 år og fast rente i hele perioden. |
* | Krav at det kan være inden for 70 % af værdien, skal helst være førsteprioritet. |
…”
Den anførte bruttoydelse på 234.560 kr. var forkert, idet beløbet alene var renter. Bidrag på omprioriteringslånet på ca. 22.000 kr. årligt var således ikke indregnet. Nettobeløbet var korrekt opgjort.
Den 17. december 2007 udstedte Nordea Kredit et lånetilbud til klageren og ægtefællen om et 10-årigt afdragsfrit 4 % obligationslån med en hovedstol på 5.864.000 kr. På baggrund af den aktuelle kurs, som var 93,7930, udgjorde kurstabet 363.978,48 kr. I øvrigt fremgår blandt andet:
”…
Indfrielsesvilkår
Ekstraordinær indfrielse/nedbringelse kan ske på 2 måder:
ved at indlevere obligationer i samme serie, årgang og rentefod svarende til lånets obligationsrestgæld eller det delvise beløb, hvormed lånet ønskes nedbragt. | |
ved i perioden indtil sidste bankdag i november i det år hvor lånet forfalder i sin helhed, at betale et beløb svarende til hel eller delvis kontant indløsning af obligationerne til kurs 100 med tillæg af omkostninger – herunder eventuelle differencerenter. …” |
Af ”Standardiseret Europæisk Informationsblad”, der var en del af lånetilbuddet, fremgår blandt andet:
”…
12. Førtidig eller ekstraordinær indfrielse
Lånet er ydet på baggrund af inkonverterbare stående obligationer, og kan derfor alene ekstraordinært indfries helt eller delvis ved til Nordea Kredit at indlevere obligationer, svarende til obligationsrestgælden eller det delvise beløb hvormed lånet ønskes nedbragt, i samme serie, årgang og rentefod som de, hvormed lånet er effektueret.
I det sidste år i lånets løbetid kan lånet i perioden indtil den 30. november indfries helt eller delvist ved at indbetale det beløb til Nordea kredit, der kræves til hel eller delvis indløsning af obligationsrestgælden til pari, med tillæg af omkostninger herunder eventuelle differencerenter.
…”
En tilsvarende indfrielsesbestemmelse fremgår af pantebrevet.
Lånet blev hjemtaget den 20. december 2007 til kurs 93,97.
Den 3. juli 2008 udstedte Nordea Kredit et lånetilbud til klageren og ægtefællen om et 10-årigt afdragsfrit 5 % obligationslån med en hovedstol på 1.063.000 kr. Indfrielsesvilkårene var de samme som for lånet på 5.864.000 kr. I tilknytning til låneoptagelsen underskrev klageren en erklæring vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom. Heraf fremgår blandt andet, at klagerens erfaring med at optage lignende lån var stor, og at han ønskede fast rente og afdragsfrihed. Af et bilag til erklæringen fremgår blandt andet:
”…
Er det muligt at opsige lånet | ___ Ja _X_ Nej |
… | |
Konvertering | Det er muligt at omlægge lånet |
… | |
Indfrielsesvilkår | Indfrielse af lånt kan ske frem til 30 november i året for udløb. Som udgangspunkt ved opkøb af obligationer til markedskurs. Lånet kan dog indfries til kurs 100 i året for udløb ved at betale differencerente (pari-straks) til terminen 31/12 |
…” |
Ved e-mail af 4. oktober 2010 sendte klageren en klage til banken vedrørende ”de inkonvertible lån”. Klageren anførte blandt andet, at han havde konstateret et årligt tab på over 100.000 kr. på de nye lån i forhold til det tidligere rentemax lån, og at en eventuel indfrielse af lånene ville koste en overkurs på ca. 620.000 kr. Det var klagerens opfattelse, at han ikke var blevet rådgivet om ”risikoen for det, der nu er sket”, og at risikoen ikke var blevet opvejet af nettobesparelsen på låneomlægningen på 6.000 kr. om året eller i alt 60.000 kr. over 10 år.
Ved brev af 9. februar 2011 afviste banken klagerens indsigelser.
Ved e-mail af 1. oktober 2012 til klageren meddelte banken, at de aktuelle indfrielseskurser på Nordea Kredit lånene var henholdsvis 115,4525 og 120,04. Det var ikke muligt at ”foretage yderligere tillægsbelåning inden for de lovmæssige 80 % af Nordea Kredits vurdering”.
Parternes påstande
Ved klageskema modtaget i sekretariatet den 7. oktober 2013 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank skal erstatte hans tab som følge af omlægningen af rentemax lånet og dække overkursen ved indfrielse af de nuværende to inkonvertible lån.
Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at grundlaget for beslutningen om at omlægge rentemax lånet var forkert og vildledende. Han har først nu konstateret, at banken ved en fejl har anført bruttoydelsen på omprioriteringslånet eksklusiv bidrag, og at forskellen i bruttoydelserne på de to lån således var væsentlig mindre, end han berettiget måtte tro. Han har altid anvendt bruttoydelsen som en vigtig rettesnor ved valg af lån. Det faktiske kurstab ved hjemtagelsen af omprioriteringslånet blev endvidere ca. 100.000 kr. større end angivet i beslutningsgrundlaget.
Banken undlod at rådgive ham om konsekvenserne ved rentefald. Hvis han var blevet informeret om, at der ved et eventuelt rentefald var risiko for, at gælden på realkreditlånet kunne vokse, havde han aldrig sagt ja til lånet.
Baggrunden for omprioriteringen og tilllægsbelåningen var en uopfordret henvendelse fra banken, der tilbød gratis totalrådgivning inklusiv realkreditlån, pension m.v. Han udtrykte ønske om at bruge penge til rejser, og banken foreslog på den baggrund et inkonvertibelt lån, da det havde en lavere ydelse. Han havde aldrig hørt om inkonvertible lån. Banken foreslog endvidere nedsparing i huset og etablering af en pensionsordning.
Det var først i juni 2010 han forstod, hvad et inkonvertibelt lån betød.
Bankens rådgivning var mangelfuld ved begge låneoptagelser.
Risikoen fremgår ikke af erklæringen vedrørende rådgivning om lån, som han underskrev i forbindelse med låneoptagelsen i juli 2008. I dokumentet er det vedrørende konvertering anført, at det er muligt at omlægge lånet, men konsekvensen af en eventuel faldende rente er ikke omtalt.
Han kunne ikke med sikkerhed vide, om han ville blive nødt til at sælge ejendommen før lånets udløb.
Han har til stadighed prioriteret sikkerhed og lav risiko, hvilket understøttes af hans øvrige valg vedrørende pension m.v. På trods af dette er han nu på grund af bankens rådgivning bragt i en gældsfælde, idet han ikke kan sælge ejendommen på grund af den øgede restgæld.
I en artikel fra 2006, som han har fremlagt, frarådes inkonvertible lån kraftigt, og det kan derfor undre, at banken anbefalede ham et sådant.
Et 30-årigt obligationslån var ikke relevant som alternativ. Hvis han havde optaget et sådant lån, ville han nu have omlagt det til en lavere rente. Alternativet til omprioriteringslånet var alene rentemax lånet. Bankens sammenligning af de to lån var fejlbehæftet og vildledende. Bankens vildledende beregninger var medvirkende til, at han valgte at omlægge.
Hans krav er ikke forældet. Han klagede første gang til Nordea den 4. oktober 2010 eller mindre end tre år efter rådgivningstidspunktet. Klagen til Ankenævnet blev sendt til Ankenævnet den 3. oktober 2013, eller mindre end tre år efter hans første klage til banken.
Ved henvendelsen til banken i oktober 2010 forsøgte han at begrænse tabet.
Nordea Bank har anført, at klageren modtog fyldestgørende rådgivning om fordele og ulemper ved de lånemuligheder, der opfyldte hans ønsker og behov. Klageren blev rådgivet om, at et inkonvertibelt lån skulle beholdes i hele perioden. Det fremgår af samtlige dokumenter, at lånene var inkonverterbare.
Klageren ønskede at blive boende i huset resten af livet. Klagerens eksisterende rentemax lån blev drøftet i forhold til dels det senere optagne 4 % inkonvertible lån og et 30-årigt fastforrentet obligationslån med 30-årig afdragsfrihed og konverteringsmulighed. Klageren valgte det inkonvertible lån frem for rentemax lånet for at få en fast rente og på grund af rentebesparelsen, som fremkom, selvom lånet var større og klageren fik udbetalt et provenu til privatforbrug.
I beslutningsgrundlaget er nettoydelserne og dermed nettobesparelsen på ca. 6.000 kr. årligt angivet korrekt. Klageren vurderede besparelsen på baggrund af forskellen i nettoydelse. Den omstændighed, at bruttoydelsen er anført med et beløb eksklusiv bidrag var uden afgørende betydning for klagerens valg.
Klageren optog et yderligere inkonvertibelt lån ca. et halvt år efter.
Klageren har ikke lidt noget tab, idet han ikke har indfriet lånene. Hvis klageren indfrier lånene til overkurs, skal der ved opgørelsen af tabet tages højde for rentebesparelsen til indfrielsen.
Klageren har ikke iagttaget sin tabsbegrænsningspligt i 2010 og 2012, hvor han ønskede at omlægge lånene.
Klagerens eventuelle krav er forældet, idet klageren støtter sit krav på en rådgivning, som fandt sted i december 2007, det vil sige for næsten seks år siden. Forældelsesfristen blev ikke afbrudt ved klagerens henvendelse til banken.
Ankenævnets bemærkninger
I december 2007 optog klageren og dennes ægtefælle via Nordea Bank et afdragsfrit 10-årigt 4 % inkonvertibelt obligationslån i Nordea Kredit til omlægning og tillægsbelåning af et eksisterende såkaldt rentemax lån i et andet realkreditinstitut.
Herved blev klagerens og ægtefællens boliggæld omlagt fra variabel rente med renteloft til fast rente. Der fremkom endvidere et overskydende provenu, som ikke blev modsvaret af ydelsesstigninger. Tværtimod opnåede parret en ydelsesbesparelse.
I bankens forslag til omprioriteringen er bruttoydelsen på omprioriteringslånet anført med et for lille beløb, idet bidrag på lånet ikke er medregnet. Bruttobeløbet viser derfor sammenholdt med bruttoydelsen på det eksisterende lån ikke et retvisende billede af ydelsesbesparelsen. Ankenævnet finder ikke, at denne omstændighed kan begrunde et eventuelt erstatningsansvar for banken. Ankenævnet har herved navnlig lagt vægt på, at nettoydelsen er beregnet af renter og bidrag, og således er korrekt opgjort.
I perioden fra forslaget til omprioriteringen blev gennemført, faldt kursen på obligationerne vedrørende omprioriteringslånet, og omprioriteringen blev derfor mindre fordelagtig end anført i forslaget. Der er heller ikke grundlag for at pålægge banken et ansvar herfor. Ankenævnet har herved navnlig lagt vægt på, at et kurstab på 258.000 kr. er angivet, som det forventede kurstab.
Cirka et halvt år efter i juli 2008 optog parret et yderligere inkonvertibelt lån via banken.
I 2010 konstaterede klageren, at en eventuel indfrielse af lånet kun kunne ske til overkurs og henvendte sig til banken herom.
Det fremgik af pantebrevet og af lånedokumenterne, at lånet var udbetalt på baggrund af inkonverterbare stående obligationer.
I hvert fald sammenholdt med det skriftlige finansieringsforslag, som banken udarbejdede som grundlag for drøftelserne forud for lånehjemtagelsen, og som efter det oplyste dannede grundlag for klagerens beslutning om lånet, finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at banken har begået ansvarspådragende fejl eller forsømmelser, der har medført et erstatningsberettiget tab for klageren. Det fremgår således af Nordea Banks forslag til omlægning af det eksisterende lån, at 4 % lånet er inkonvertibelt, at det kun kan indfries ved genkøb af obligationer medmindre lånet bevares til udløb om 10 år, hvor kursen er 100 og dermed kendt.
Klageren får derfor ikke medhold i klagen.
Et eventuelt krav må i øvrigt anses for forældet, idet klageren har oplyst, at han i juni 2010 blev opmærksom på betydningen af et inkonvertibelt lån og idet klagen først er modtaget i Ankenævnet i oktober 2013. Det bemærkes herved, at en klage til klagernes pengeinstitut ikke afbryder forældelsesfristen, jf. forældelseslovens § 21.
Ankenævnets afgørelse
" data-mce-bogus="1" id="mcepastebin" contenteditable="true">%MCEPASTEBIN%Klageren får ikke medhold i klagen