Afgørelse

Krav om erstatning for meromkostninger som følge af afslag på midlertidig finansiering af indfrielse i forbindelse med ejendomssalg.

Indledning

Denne sag vedrører klagerens krav om erstatning for meromkostninger som følge af, at Danske Bank afslog midlertidigt at finansiere indfrielsen af et realkreditlån i forbindelse med klagerens salg af en fast ejendom.

Sagens omstændigheder

Ved købsaftale af 15. oktober 2013 solgte klageren og dennes tidligere samlever, S, deres ejerlejlighed med overtagelse den 1. februar 2014. Købesummen var 4.047.500 kr.

Lejligheden var behæftet med et 30-årigt afdragsfrit realkreditlån med 5-årig rentetilpasning (F5) og en hovedstol på 3.913.000 kr. samt et ejerpantebrev med en hovedstol på 1.360.000 kr. Efter det oplyste skulle rentetilpasningslånet refinansieres pr. den 1. januar 2014.

Klageren og S var kunder i Danske Bank. Ved e-mail af 16. oktober 2013 meddelte banken, at man som sælgers bank havde accepteret handelen over for ejendomsmægleren. Banken anbefalede, at rentetilpasningslånet ved refinansieringen blev omlagt til 1-årigt rentetilpasning (F1), da et F1 ville være billigere at indfri end et F5-lån.

Ved e-mail af 21. oktober 2013 meddelte klageren, at han og S ønskede den billigst mulige løsning.

Ved e-mail af 23. oktober 2013 til klageren og S anførte banken:

”…

Der er en billigere løsning, som er at banken låner jer penge til at indfri realkreditlånet pr. 1.1.2014, altså en måned før overtagelsesdagen.

Det vil betyde en indfrielseskurs på 100 frem for en kurs pr. 1.2.2014 som vi ikke kender. MEN … Det er IKKE en løsning vi kan eller vil tilbyde jer, da jeres gæld til Danske Bank er til inkasso.

Kan I finde en anden bank til at låne jer pengene til indfrielsen den 1.1.2014, vil det (afhængig af vilkårene) være en billigere løsning.

I givet fald bør Realkredit lånet opsiges til indfrielse 1.1.2014.

Alternativ er, at realkreditlånet ændre profilskifte fra F5 til F1 og derefter indfries den 1.2.2014. Opsigelsesfristen og ændringsfrist for lånet er 31.10.2013 og den dag skal der foreligge underskrifter i banken, for at opsigelse eller ændring skal være gældende.

Jeg kan forstå på [ejendomsmægleren], at der stadig er forbehold i købsaftalen og jeg har beskrevet hvordan vi mener indfrielsen skal håndteres.

Jeg afventer en klar besked fra jer, hvis vi skal foretage profilskifte på lånet til F1 eller registrere opsigelse af lånet til 1.1.2014 og I bedes i den forbindelse være opmærksom på, at en ændring skal være banken i hænde i underskrevet stand, seneste den 31.10.2013.

…”

Den 30. oktober 2013 underskrev klageren og S en aftale med Realkredit Danmark om ændring af rentetilpasningsprofilen fra fem år til ét år.

Ved e-mail af 14. november 2013 sendte banken et udkast til en aftale om bankens indfrielse af realkreditlånet. Under ”Bemærkninger” fremgår, at indfrielsen ikke ville kunne blive dækket af købers deponering i handelen, og at underskuddet ville skulle dækkes kontant med 60 % fra klageren og 40 % fra S. For ”Ekspedition af ejendomssag” skulle banken have et gebyr på 3.250 kr.

Der opstod efterfølgende diskussioner og uenigheder om indfrielsen af realkreditlånet og omkostningerne herved. Parternes e-mailkorrespondance herom i perioden 20. december 2013 - 27. januar 2014 er fremlagt under sagen.

Den 27. januar 2014 indgav klageren en klage over Danske Bank til Ankenævnet.

Den 28. januar 2014 blev der indgået en aftale mellem parterne om bankens indfrielse af realkreditlånet. I den forbindelse skulle klageren indbetale 20.000 kr. til banken.

Den 31. januar 2014 blev der af køber deponeret 3.889.500 kr. på en skødedeponeringskonto i banken med klageren og S som kontohavere.

Den 7. februar 2014 blev realkreditlånet indfriet ved betaling af 3.962.337 kr. Beløbet svarede til obligationsrestgælden pr. den 1. marts 2014, som udgjorde 3.863.480 kr., med tillæg af terminsydelser for december 2013 - februar 2014, i alt cirka 25.000 kr., renter, herunder cirka 70.000 kr. i differencerente for perioden 7. februar 2014 - 31. december 2014, samt gebyrer, herunder et indfrielsesgebyr på 750 kr. til Realkredit Danmark.

Ved e-mail af 26. februar 2014 gav banken tilsagn om at refundere et gebyr på 350 kr. og en merudgift på 258,99 kr. som følge af, at indfrielsen ikke var sket den 3. februar 2014 som anført i indfrielsesaftalen men først den 7. februar 2014.

Efter gennemførelsen af handelen opgjorde banken sit resttilgodehavende hos klageren og S til cirka 51.000 kr.

Banken har oplyst, at underskuddet efter indfrielsen af realkreditlånet udgjorde knap 71.000 kr. Banken accepterede, at underskuddet blev delt lige mellem klageren og S. Klageren har betalt 20.000 kr. Hans andel af resttilgodehavendet udgør derfor knap 15.500 kr. Der tilskrives automatisk forhøjet overtræksrente på 18,5 % på gælden. Når sagen er afsluttet i Ankenævnet, vil banken pr. kulance eftergive den forhøjede rente, der er tilskrevet kontoen indtil dette tidspunkt.

Parternes påstande

Ankenævnet har forstået klagerens påstand således, at Danske Bank skal betale mindst 40.927 kr. (33.500 kr. + 4.177 kr. + 3.250 kr.)

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at restgælden på realkreditlånet blev forøget med i hvert fald 33.500 kr. som følge af omlægningen fra F5 til F1, som banken anbefalede. Banken burde have rådgivet om denne betydelige meromkostning, som kunne have været undgået, hvis banken havde finansieret indfrielsen ved udgangen af december 2013, hvor F5-lånet skulle refinansieres. Banken havde den fornødne sikkerhed i form af købesummen, som var garanteret og efterfølgende blev indsat på deponeringskontoen i banken. Det af banken anførte om, at engagementet var til inkasso bestrides.

Endvidere kunne lånesagsgebyret på 3.250 kr. til banken have været undgået.

Ifølge indfrielsesopgørelsen for realkreditlånet blev der betalt ydelse for januar 2014 på 5.649 kr., hvilket er uforståeligt, da renteudgiften pr. måned var 1.471 kr. Han bør derfor få refunderet 4.177 kr. (5.649 kr. ÷ 1.471 kr. = 4.178 kr.).

Han fik alene oplysning om et indfrielsesgebyr på 750 kr. til Realkredit Danmark og et gebyr til banken på 500 kr. for refinansiering. De faktiske omkostninger oversteg væsentligt de oplyste omkostninger.

Han var nødsaget til at underskrive de dokumenter, som banken forlangte med henblik på at få handelen gennemført.

Indfrielsesgebyret på 3.250 kr. til banken er urimeligt højt og overstiger væsentligt indfrielsesgebyret på 750 kr. til realkreditinstituttet.

Banken fulgte salget af lejligheden meget tæt, og handelen blev gennemført via en ejendomsmægler, som banken samarbejder med. Banken burde i den forbindelse have rådgivet dem om, at det havde stor omkostningsmæssig betydning, om overtagelsesdagen var den 1. januar 2014 eller den 1. februar 2014.

Rentesatsen på gælden er urimeligt høj i forhold til den almindelige renteudvikling.

Danske Bank har anført, at lejligheden blev solgt med underskud efter aftale med banken. Banken ønskede ikke at yde mellemfinansiering i forbindelse med en førtidig indfrielse af F5-lånet på rentetilpasningstidspunktet. Den billigste løsning, som banken kunne medvirke til, var at ændre profilen til et F1-lån, som ville være billigere at indfri måneden efter, end hvis F5-lånet blev refinansieret. Realkredit Danmark opkrævede et gebyr på 500 kr. for profilskiftet.

Klageren blev rådgivet om, at der fandtes en billigere indfrielsesmetode.

Banken var ikke forpligtet til at stille kreditfaciliteter til klagerens rådighed.

Realkreditlånet blev indfriet billigst muligt i henhold til den indgåede aftale og i overensstemmelse med sædvanlig praksis.

Gebyret til banken på 3.250 kr. er et standardgebyr for bankens hjælp ved køb og salg af fast ejendom. Gebyret fremgik af aftalen og er nærmere beskrevet i bankens prisbog. Den konkrete sag var kompleks og tidskrævende.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren og dennes daværende samlever solgte deres ejerlejlighed med overtagelse den 1. februar 2014. Lejligheden var behæftet med et rentetilpasningslån, der skulle indfries i forbindelse med handelen.

Banken var ikke forpligtet til at tilbyde klageren og samleveren at finansiere indfrielsen cirka én måned før overtagelsesdagen. Dette gælder selvom klageren og samleveren kunne have opnået en ikke ubetydelig besparelse herved.

Det må lægges til grund, at klageren og samleveren ikke kunne opnå finansiering gennem en anden udbyder, og at det valgte alternativ, hvor det eksisterende F5-lån i forbindelse med rentetilpasningen den 1. januar 2014 blev ændret til et F1-lån, var den billigste løsning.

En eventuel klage vedrørende indfrielsesopgørelsen fra Realkredit Danmark må indgives til Realkreditankenævnet.

Ankenævnet finder, at det ved bankens brev af 23. oktober 2013 er dokumenteret, at banken ydede fyldestgørende rådgivning om klagerens og S’ muligheder i den konkrete situation.

Danske Bank var berettiget til at beregne sig et gebyr for sit arbejde i forbindelse med sagen. Gebyret på 3.250 kr., er efter det oplyste bankens standardgebyr for ekspedition af køb og salg af fast ejendom. Gebyret fremgår af indfrielsesaftalen og kan ikke tilsidesættes som urimeligt.

Ankenævnet har herved lagt vægt på, at der var tale om et ejendomssalg med underskud, og at der ikke var tale om en indfrielse af helt enkel karakter.

Banken har under sagen pr. kulance refunderet et gebyr på 350 kr. og godtgjort klageren 258,99 kr. som kompensation for, at indfrielsen skete fire dage senere end aftalt. Banken har endvidere accepteret en ligedeling mellem klageren og S af underskuddet på knap 71.000 kr. efter indfrielsen af realkreditlånet, således at bankens resttilgodehavende hos klageren, der har betalt 20.000 kr., udgør knap 15.500 kr. Endelig har banken pr. kulance frafaldet forhøjet overtræksrente i perioden under klagesagen.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle en eventuel klage vedrørende indfrielsesopgørelsen fra Realkredit Danmark.

Klageren får i øvrigt ikke medhold i klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.