Betaling af differencerenter i forbindelse med straksindfrielse af lån. Underskud på omprioriteringskonto.
| Sagsnummer: | 101 /2003 |
| Dato: | 08-07-2003 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Karin Duerlund, Kåre Klein Emtoft, Jørn Ravn, Niels Bolt Jørgensen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - differencerente
|
| Ledetekst: | Betaling af differencerenter i forbindelse med straksindfrielse af lån. Underskud på omprioriteringskonto. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører, om indklagede har begået ansvarspådragende fejl i forbindelse med en omprioritering af klagerens ejendom.
Sagens omstændigheder.
I efteråret 2002 drøftede klageren en omprioritering af sin ejendom med indklagedes Allerød afdeling. Ejendommen var prioriteret med et obligationslån i BRFkredit med en restgæld på 1.383.375 kr. og et privat pantebrev til Alm. Brand Bank med en restgæld på 271.037 kr.
Den 24. oktober 2002 tilbød Realkredit Danmark en omlægning til et rentetilpasningslån, FlexLån F3K, med hovedstol på 1.683.000 kr. Ifølge en af Realkredit Danmark samtidigt udarbejdet beregning ville klageren ved omlægningen opnå en ydelsesbesparelse på 1.954 kr. pr. måned efter skat. Endvidere forventedes et nettoprovenu på 5.595 kr., idet provenuet af det nye lån blev opgjort til 1.672.776 kr. efter fradrag af omkostninger på 4.524 kr. til Realkredit Danmark og 5.700 kr. til tinglysningsafgift, mens indfrielserne blev opgjort til 1.667.180 kr. svarende til restgælden på de to lån med tillæg af indfrielsesomkostninger på 12.779 kr. Under specifikationen af omkostningerne i beregningen er der bl.a. anført:
"Herudover kan der være omkostninger til andre rådgivere, f.eks. [indklagede]."
For BRFkredit lånet var der valgt indfrielsesmetoden "Pari straks" og for det private pantebrev "Obligation" som den billigste efter skat. Renten på omprioriteringslånet var angivet til 3,95426 % p.a.
Den 29. oktober 2002 underskrev klageren en omprioriteringsaftale med indklagede. Af aftalen fremgår ved afkrydsning, at der var indgået kurskontrakt/fastkursaftale for omprioriteringslånet med afvikling den 12. november 2002. BRFkreditlånet skulle straksindfries "mod betaling af differencerente", mens det private pantebrev skulle indfries "jf. tilbudskurs". (Indfrielsesdatoen er angivet til henholdsvis 1. januar 2003 og 1. december 2002. Omkostningerne til indklagede (omprioriteringsgebyr og tingbogsattest) blev opgjort til 2.175 kr.
Ved skrivelse af samme dato bekræftede Realkredit Danmark "at vi i dag har indgået vedlagte bindende fastkursaftale med dig", hvorved renten blev fastsat til 3,90468 % frem til næste rentetilpasning pr. den 1. januar 2005. Fastkursaftalen blev underskrevet (udateret) af klageren.
Omprioriteringslånet blev afregnet den 12. november 2002 med et provenu på 1.677.975,50 kr., som blev indsat på klagerens omprioriteringskonto. Fra kontoen var der den 5. november 2002 trukket en check på 1.600 kr. til retten i Hillerød. Saldoen var herefter 1.676.375,50 kr.
Indklagede indfriede de eksisterende lån straks herefter.
BRFkreditlånet blev indfriet med 1.405.582,30 kr., svarende til restgælden på 1.383.375,07 kr. med tillæg af bidrag, 732,15 kr., og renter, 11.315,11 kr., for perioden 1. oktober - 13. november 2002, differencerenter, 9.209,97 kr., for perioden 13. november 2002 - 1. januar 2003 samt gebyr for indfrielsestilbud, 200 kr., og indfrielsesafregning 750 kr.
Pantebrevet blev indfriet med 280.838,45 kr. svarende til restgælden på 271.385,20 kr. med tillæg af renter 8,25% p.a. fra den 11. september 2002 til den 13. februar 2003.
I begyndelsen af 2003 rettede klageren henvendelse til indklagede vedrørende omprioriteringskontoen, som udviste en negativ saldo på 10.260,70 kr. Indklagede beroligede hende med, at sagen endnu ikke var afsluttet.
I slutningen af januar 2003 oplyste indklagede, at klagerens budgetkonto udviste et overskud på 6.000 kr., hvilket beløb klageren anvendte til bl.a. køb af brænde.
Den 6. februar 2003 meddelte indklagede, at sagen nu var afsluttet, og at omprioriteringskontoen var opgjort med en negativ saldo på 12.572,32 kr., som var udlignet ved træk på klagerens lønkonto.
Ved skrivelse af 25. februar 2003 klagede klageren over, at omprioriteringen havde medført et underskud på 12.700 kr. frem for et nettoprovenu på 5.500 kr. Klageren var bl.a. utilfreds med, at omprioriteringen var blevet gennemført for tidligt, hvilket havde medført betaling af differencerenter i forbindelse med indfrielserne og en højere rente på omprioriteringslånet. Klageren rykkede endvidere bl.a. for indklagedes fremsendelse af indfrielseskvitteringerne og pantebrevene vedrørende de indfriede lån.
Ved skrivelse af 6. marts 2003 redegjorde indklagede for forløbet. Indklagede erkendte, at man havde overset et opsigelsesvarsel i det private pantebrev og godtgjorde klageren 5.714,17 kr. svarende til den merrenteudgift, som klageren var blev påført som følge heraf. Indklagede refunderede endvidere omprioriteringsgebyret på 2.000 kr.
Parternes påstande.
Den 12. marts 2003 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har under sagen imødekommet et krav fra klageren om fremsendelse af indfrielseskvitteringer og aflyste pantebreve. Indklagede har endvidere erklæret sig indstillet på at yde klageren et rentefrit lån på 6.000 kr. Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at hun ikke ønskede omprioriteringen gennemført hurtigst muligt men ønskede at vente til 1. januar 2003.
En medarbejder hos indklagede anbefalede under en drøftelse i begyndelsen af oktober 2002 at vente med omprioriteringen til den 1. januar 2003, da hun ellers ville komme til at betales differencerenter "og det vil være en del penge at sætte til". Dette blev bekræftet af hendes sædvanlige rådgiver ca. en uge efter, og det blev derfor aftalt, at lånet først skulle hjemtages ved årsskiftet. Hun underskrev papirerne den 29. oktober 2002, således at det hele lå klart til den 1. januar 2003. Hun erindrer ikke, at hun skulle have underskrevet en førtidsindfrielse og/eller en kurskontrakt. I så fald er hun ikke blevet oplyst om dette eller om betydningen af disse dokumenter. Hun har flere gange højt og tydeligt sagt "vent til 1.1.2003", hvilket rådgiveren holdt med hende i.
Indklagede bør godtgøre hende de differencerenter, som hun blev pålagt som følge af, at indfrielserne skete tidligere end aftalt.
Indklagede bør endvidere betale en erstatning for, at omprioriteringslånet blev hjemtaget til en rente, der var 0,5 procentpoint højere end den rente, som hun kunne have opnået, såfremt omprioriteringen var blevet gennemført som aftalt pr. den 1. januar 2003. Gennem medierne blev der givet udtryk for et forventet rentefald efter afholdelse af mødet i Den Europæiske Centralbank den 8. december 2002. Folk, der tænkte på låneomlægning, blev rådet til at vente til efter denne dato. Renten faldt da også som forudset 0,5 procentpoint.
Hun har ikke opnået det nettoprovenu på 5.595 kr., som hun på grundlag af lånetilbuddet fra Realkredit Danmark berettiget kunne forvente. Selv hvis der tages højde for gebyr til indklagede, skulle der være ca. 3.000 kr. tilbage til hende.
Indfrielserne blev 19.240 kr. dyrere end angivet i lånetilbuddet. Såfremt omprioriteringen var blevet gennemført den 1. januar 2003, ville indfrielsesbeløbet minimum være blevet de 19.240 kr. mindre - efter betaling af decemberterminen og uden differencerenter.
Hun er ikke blevet rådgivet, så hun har været i stand til at træffe et valg, der svarede til hendes behov. Omprioriteringen, som skulle have givet hende en bedre økonomi, har på grund af fejl fra indklagedes side slået bunden ud af hendes budgetkonto og lønkonto. Indklagedes godtgørelse på 5.714 kr. er utilstrækkelig.
Indklagede har anført, at det på grundlag af Realkredit Danmarks lånetilbud og beregning blev besluttet at gennemføre omprioriteringen. Klageren blev anbefalet at hjemtage omprioriteringslånet i henhold til kurskontrakt, og at lånene blev indfriet straks mod betaling af differencerente, idet klageren herved kunne opnå den lavere terminsydelse med det samme. I omprioriteringsaftalen blev det senest mulige indfrielsestidspunkt for BRFkreditlånet anført, idet man ikke kendte det eksakte tidspunkt for straksindfrielsen. Det erindres ikke, at klageren skulle have givet udtryk for, at hun ønskede de gamle lån indfriet og det nye lån optaget pr. den 1. januar 2003.
Klageren blev vejledt om fordele og ulemper ved kurssikring. Det anbefales som udgangspunkt at kurssikre, idet der herved opnås sikkerhed for resultatet af omprioriteringen. Mødet i Den Europæiske Centralbank blev ikke inddraget i vejledningen, idet der på tidspunktet for omprioriteringsaftalens indgåelse var stor usikkerhed om, hvilke konsekvenser mødet ville få for renteniveauet, ligesom renten kunne påvirkes af andre forhold i perioden frem til 31. december 2002.
Med fastkursaftalen blev renten fastlåst til 3,9046 %. Såfremt fastkursaftalen var blevet indgået med udbetaling den 1. januar 2003, ville renten have været 3,9984 %.
Klageren opnåede endvidere et provenu, der var ca. 4.500 kr. større ved at omlægge pari-straks den 13. november 2002, i stedet for at omlægge via pari-opsigelse den 1. januar 2003. Dette skyldes rentegodtgørelsen på 2 % af 1.383.375 kr. i 49 dage samt det sparede bidrag ligeledes for 49 dage.
Ved opgørelsen af det forventede nettoprovenu på 5.595 kr. blev der taget forbehold for omkostninger til andre rådgivere. Omkostningerne til indklagede fremgik af omprioriteringsaftalen.
På lånetilbudstidspunktet var man ikke i besiddelse af en kopi af det private pantebrev, og der blev derfor ikke taget højde for et opsigelsesvarsel på 3 måneder. Klageren er blevet godtgjort merrenteudgiften som følge heraf, og man har frafaldet omprioriteringsgebyret.
I december 2002 har klageren alene betalt 14.336,51 kr. i termin til Realkredit Danmark svarende til terminsydelsen for perioden 14. november - 31. december 2002. Renter og bidrag på de gamle lån fra seneste termin til indfrielserne den 13. november 2002 er indeholdt i indfrielsesbeløbene, hvilket er årsagen til, at de faktiske indfrielsesbeløb blev større end angivet i Realkredit Danmarks beregning. Disse renter og bidrag er sædvanlige terminsudgifter, som normalt afholdes via klagerens budgetkonto. Det overskud, der opstod på klagerens budgetkonto i januar 2003, skulle således have været anvendt til betaling af renter og bidrag i forbindelse med indfrielsen af de eksisterende lån. Det erkendes, at man burde have været opmærksom herpå, og man er derfor indstillet på at yde klageren et rentefrit lån på 6.000 kr.
Klageren har opnået en fordelagtig omprioritering, og sagen er blevet ekspederet i overensstemmelse med den indgåede aftale herom.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Underskuddet på ca. 12.000 kr. på klagerens omprioriteringskonto er ikke i sig selv udtryk for, at klageren har lidt et tab. Underskuddet hænger for en væsentlig del sammen med, at der i forbindelse med indfrielserne af de eksisterende lån blev betalt renter og bidrag fra sidste termin til indfrielsesdagen med et samlet beløb på ca. 16.000 kr. Dette beløb skulle klageren under normale omstændigheder have opsparet på sin budgetkonto, idet klageren ikke uden videre kunne gå ud fra, at beløbet fuldt ud ville blive finansieret af provenuet af det nye kreditforeningslån.
Det må, jf. fastkursaftalen og omprioriteringsaftalen, lægges til grund, at det blev aftalt at gennemføre omprioriteringen med hjemtagelse af omprioriteringslånet den 12. november 2002 og straksindfrielse af de eksisterende lån frem for at gennemføre låneomlægningen pr. næstfølgende termin.
Der er ikke grundlag for at fastslå, at klageren skulle have ønsket at opsige de eksisterende lån uden samtidig at indgå fastkursaftale vedrørende omprioriteringslånet. Det bemærkes herved, at klageren i givet fald ville have påtaget sig risikoen for, at renten udviklede sig anderledes end forventet, og at omprioriteringen måtte gennemføres med et ufordelagtigt resultat.
Der er heller ikke grundlag for at fastslå, at gennemførelsen af omprioriteringen ved straksindfrielse og deraf følgende differencerenter var ufordelagtig. Klageren opnåede herved, at omprioriteringen og de deraf følgende besparelser trådte i kraft hurtigst muligt, ligesom klageren sparede omkostninger til kurssikring. Endvidere er differencerenterne fradragsberettigede.
Indklagede har refunderet omprioriteringsgebyret på 2.000 kr., og det kan ikke pålægges indklagede at yde en yderligere kompensation som følge af en eventuel mangelfuld rådgivning om differencerenterne. Indklagede har endvidere kompenseret klageren for renteudgiften på det private pantebrev som følge af, at opsigelsesvarslet var længere end forudsat.
I januar 2003 disponerede klageren i tillid til indklagedes oplysninger om, at budgetkontoen udviste et overskud på 6.000 kr., hvilket viste sig ikke at være korrekt. Klageren har ikke herved lidt et egentligt tab, som kan kræves erstattet af indklagede. Fejlen medførte imidlertid, at klageren blev skuffet i sine forventninger, og indklagede har som kompensation herfor tilbudt klageren et rentefrit lån på 6.000 kr. til imødegåelse af de likviditetsmæssige vanskeligheder, som den fejlagtige rådgivning medførte.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge.
Klagegebyret tilbagebetales klageren.