Rådgivning om differencerente. Merudgift ved straksindfrielse. Underskud på omprioriteringskonto.
| Sagsnummer: | 431/1996 |
| Dato: | 12-03-1997 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Inge Frølich, Bjarne Lau Pedersen, Mette Reissmann, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - differencerente
|
| Ledetekst: | Rådgivning om differencerente. Merudgift ved straksindfrielse. Underskud på omprioriteringskonto. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Den 1. december 1995 udarbejdede indklagede en konsekvensberegning vedrørende omprioritering af klagerens ejendom. Ifølge beregningen kunne klageren ved omlægning af tre eksisterende lån til et kontantlån i Danske Kredit på 1.247.000 kr. opnå en ydelsesbesparelse det første år på netto 8.238,65 kr. Det kontante provenu af omprioriteringen blev beregnet til 214 kr.
Klageren besluttede at gennemføre omprioriteringen, og indklagede indhentede et lånetilbud i BRFkredit, som den 19. december 1995 tilbød et kontantlån på 1.232.000 kr. Af en konsekvensberegning, der var vedlagt lånetilbudet fremgår, at klageren det første år ville opnå en ydelsesbesparelse efter skat på 10.761 kr. I beregningen var der ikke taget højde for eventuelle differencerenter.
Klageren underskrev en omprioriteringsaftale med indklagede om hjemtagelse af lånet i BRFkredit, og der blev udfærdiget en kurskontrakt med afvikling den 31. januar 1996. Af omprioriteringsaftalen fremgår ikke oplysninger om hjemtagelse af det nye lån og indfrielsesmetode for de eksisterende lån.
To af de eksisterende lån på henholdsvis oprindelig 244.000 kr. og 250.000 kr. kunne ved opsigelse inden udgangen af januar 1996 opsiges til indfrielse henholdsvis pr. 1. april og l. juli 1996. Det tredje lån på oprindelig 570.000 kr. kunne opsiges med 5 måneders varsel til 1. oktober 1996.
På grund af en fejlagtig angivelse af matrikelnummeret i pantebrevet blev dette ikke tinglyst inden udgangen af januar 1996, hvorfor indklagede hjemtog omprioriteringslånet mod garanti. Garantiprovision til indklagede på 5.020 kr. blev debiteret klagerens omprioriteringskonto den 23. januar 1996. Omprioriteringslånet blev afregnet den 31. januar 1996. Samtidig blev de eksisterende lån straksindfriet. I indfrielsesbeløbene var indeholdt bidrag og renter fra seneste termin til indfrielsestidspunktet på i alt 11.250 kr. og differencerenter på i alt 45.358 kr. fra indfrielsestidspunktet til henholdsvis 1. april, 1. juli og 1. oktober 1996.
Ved omprioriteringssagens afslutning var underskuddet på klagerens omprioriteringskonto 56.946,47 kr. Indklagede havde debiteret kontoen et gebyr for omprioriteringen på 3.200 kr.
Ved gældsbrev underskrevet af klageren den 13. marts 1996 blev klagerens erhvervslån hos indklagede forhøjet med 58.889,14 kr. Forhøjelsen blev med fradrag af stiftelsesomkostninger på i alt 1.942,67 kr. overført til indfrielse af den negative saldo på omprioriteringskontoen.
På baggrund af en henvendelse fra klageren fremsendte indklagede ved skrivelse af 7. maj 1996 en beregning over konsekvenserne af, at lånene var indfriet straks i stedet for pr. 30. juni 1996, således som det efter klagerens opfattelse burde være sket. Ifølge beregningen havde klageren herved haft en merudgift på 9.968,63 kr., som indklagede tilbød at godtgøre klageren.
Ved skrivelse af 14. maj 1996 fremsatte klageren på baggrund af en af ham udarbejdet opgørelse krav om yderligere 28.353,54 kr.
På baggrund af en mundtlig tilkendegivelse fra klageren om, at han ønskede at blive stillet, som om omprioriteringssagen ikke var påbegyndt, tilbød indklagede ved skrivelse af 31. maj 1996 en ordning, hvori der indgik en finansiering af underskudet på omprioriteringskontoen med fradrag af de påløbne ydelser på 11.250 kr., 45.696,56 kr., i form af et banklån med en løbetid på 14 år, således at en beregnet skattebesparelse på 22.617 kr. skulle indbetales som ekstraordinært afdrag i 1997, og gælden i øvrigt afvikles med en kvartårlig ydelse på 1.190 kr. Ifølge indklagede ville klageren ved denne løsning være bedre stillet, end hvis sagen aldrig var gennemført. Klageren fastholdt sit krav i henhold til skrivelsen af 14. maj 1996.
På baggrund af efterfølgende drøftelser med klageren og dennes rådgiver tilbød indklagede ved skrivelse af 2. august 1996 en godtgørelse på 7.662,67 kr. svarende til garantiprovisionen på 5.020 kr., stiftelsesomkostningerne ved forhøjelsen af erhvervskreditten 1.942,67 kr. og en tinglysningsafgift på 700 kr. Samtidig tilbød indklagede et lån uden stiftelsesomkostninger på 45.696,56 kr. til en fast rente på 8,38% p.a. med kvartårlige ydelser og en løbetid på 20 år.
Ved klageskema af 7. november 1996 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 63.573 kr.
Indklagede har bekræftet tilbudene af 31. maj og 2. august 1996 og har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har opgjort sit krav således:
"Anslået af banken: Faktisk forløb af omprioriteringen:
Nyt lån Låneomkostninger Øvrige omkostninger Provenu nyt lån Indfrielse Nykredit Indfrielse BRF Indfrielse BRF Indfrielser Provenu | 1.247.000 - 4.130 3.400 1.239.470 - 327.915 - 232.300 - 679.041 _________ - 1.239.256 214 | Nyt lån Låneomkostninger Øvrige omkostninger Provenu nyt lån Indfrielse Nykredit Indfrielse BRF Indfrielse BRF Afdrag 11.12.95 Indfrielser Provenu | 1.232.000 - 9.960 11.420 1.210.620 - 335.816 - 231.180 - 700.544 - 6.439 _________ - 1.273.980 - 63.359" |
Klageren har anført, at indklagede af egen drift foreslog omprioriteringen. Da indklagedes konsekvensberegning viste, at han ville opnå en årlig ydelsesbesparelse på brutto 21.680 kr. eller netto 8.238 kr., og at omprioriteringen var provenuneutral, indvilgede han i at lade banken foretage den anbefalede omprioritering. Han var uden særligt kendskab til lånefinansiering, hvorfor han blot underskrev de nødvendige dokumenter på indklagedes foranledning. Indklagede traf alle beslutninger vedrørende ekspeditionen af sagen. Han modtog ikke nærmere orientering før ultimo marts 1996, hvor han fik meddelelse om, at han skulle indbetale 56.946 kr. på omprioriteringskontoen. Han var uforstående heroverfor, idet det var en klar forudsætning, at omlægningen var provenuneutral. Indklagede var bekendt med, at han ikke havde midler til inddækning af underskuddet. Indklagede har påført ham udgifter til differencerenter ved at vælge at foretage straksindfrielse af de eksisterende lån. Indklagede har endvidere debiteret kontoen flere gebyrer og omkostninger end angivet i beregningen. Såfremt han havde været bekendt med, at indklagedes konsekvensberegning ikke holdt stik, ville han ikke have gennemført omprioriteringen. Han bestrider, at indklagedes tilbud vil give ham fuld dækning.
Indklagede har anført, at klageren besluttede at omprioritere sin ejendom på grundlag af konsekvensberegningen. Da et af de eksisterende lån først kunne indfries pr. 1. oktober 1996, besluttede indklagede at straksindfri de eksisterende lån, hvorfor der blev udfærdiget en kurskontrakt på en måned frem til den 31. januar 1996. BRFkredits lånetilbud blev udleveret til klageren uden nærmere drøftelser. Ved en fejl var indklagede ikke opmærksom på, at differencerenterne ikke blev finansieret ved lånetilbudet. På grund af fejlagtig angivelse af matrikelnummeret på pantebrevet kunne fristen for indlevering af tinglyst pantebrev til BRFkredit ikke overholdes, hvorfor lånet blev hjemtaget mod garanti. I erkendelse af, at garantien kunne været stillet med en kortere løbetid, blev klageren tilbudt en godtgørelse af garantiprovisionen. Klageren har ikke lidt noget tab ved, at der skulle betales differencerente i forbindelse med straksindfrielsen af lånene. Indklagede er ikke erstatningspligtig for klagerens skuffede forventninger til det økonomiske udbytte af omprioriteringen. Såfremt sagen var blevet gennemført ved opsigelse af de eksisterende lån til den 30. juni 1996, ville klageren have skulle betale renter og afdrag frem til denne dato for de to lån tillige med differencerente frem til den 1. oktober 1996 for det tredje lån.
Klageren ville have været bedre stillet, end hvis omprioriteringssagen aldrig var gennemført, såfremt han havde taget mod tilbudet om finansiering af differencerenterne ved et banklån med en løbetid på 14 år. Ved skrivelse af 2. august 1996 blev klageren tilbudt en finansiering af differencerenterne ved et fast forrentet lån over 20 år uden udgifter til oprettelse heraf samt et yderligere beløb på 7.662,67 kr. til godtgørelse af udgifterne til garantiprovision m.v.
Ankenævnets bemærkninger:
Underskudet på ca. 57.000 kr. på klagerens omprioriteringskonto var i det væsentlige en følge af, at indfrielsesbeløbene vedrørende de 3 hidtidige realkreditlån omfattede dels ydelser fra seneste termin til indfrielsen den 31. januar 1996, 11.250 kr., dels differencerenter på ca. 45.000 kr. De påløbne ydelser på 11.250 kr. måtte klageren påregne at skulle betale af sin almindelige terminsopsparing, og det reelle underskud ved omprioriteringen var derfor tilsvarende mindre.
Indklagede har erkendt, at man ikke var opmærksom på, at lånetilbudet fra BRF ikke omfattede finansiering af differencerenter, og det må endvidere lægges til grund, at indklagede forsømte at rådgive klageren om fordele og ulemper ved henholdsvis straksindfrielsen og indfrielse til en efterfølgende termin. Den af indklagede besluttede straksindfrielse pr. 31. januar 1996 indebar, at der som nævnt skulle betales ca. 45.000 kr. i differencerenter. Dette er imidlertid ikke udtryk for, at klageren har haft en hertil svarende merudgift, idet han ved straksindfrielsen opnåede, at låneomlægningen og dermed rentenedsættelsen kunne få virkning fra den 1. februar 1996, og at omkostningerne ved kurssikringen blev mindre, ligesom det må tages i betragtning, at differencerenter kan fradrages ved skatteopgørelsen.
Klageren har bl.a. gjort gældende, at indklagede burde have gennemført omprioriteringen pr. 30. juni 1996, og indklagede har i skrivelsen af 7. maj 1996 beregnet, at der herved ville være opnået en besparelse efter skat på 9.968,63 kr. i forhold til den faktisk gennemførte omprioritering. Ankenævnet finder, at denne beregning kan lægges til grund, og at indklagede bør godtgøre klageren det nævnte beløb. Ankenævnet finder imidlertid, at indklagede som følge af den mangelfulde rådgivning yderligere bør godtgøre klageren dels stiftelsesomkostningerne i forbindelse med forhøjelsen af klagerens erhvervslån, 1.942,67 kr., dels det opkrævede omprioriteringsgebyr på 3.200 kr. Den samlede godtgørelse udgør herefter 15.111,30 kr., hvilket beløb bør krediteres klagerens erhvervslån med valør den 13. marts 1996.
De vigtigste årsager til, at klagerens tabsopgørelse ikke kan lægges til grund, fremgår af det foran anførte.
Indklagede har under klagesagen vedstået sine tilbud af 31. maj og 2. august 1996, hvoraf det sidste klart er mest fordelagtigt. Såfremt klageren foretrækker at gøre brug af dette tilbud frem for at modtage en godtgørelse på 15.111,30 kr. som foran anført, skal han have mulighed herfor.
Som følge heraf
Indklagede bør inden 4 uger kreditere klagerens erhvervslån med 15.111,30 kr. med valør den 13. marts 1996, med mindre klageren inden samme frist tilkendegiver, at han ønsker at gøre brug af indklagedes tilbud af 2. august 1996. Klagegebyret tilbagebetales klageren.