Fast forrentede pantebreve omlagt til variabelt forrentet lån.
| Sagsnummer: | 288/1994 |
| Dato: | 21-11-1994 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Peter Stig Hansen, Kirsten Nielsen, Allan Pedersen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Fast forrentede pantebreve omlagt til variabelt forrentet lån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
I august 1993 rettede klageren henvendelse til indklagede vedrørende omprioritering af sin faste ejendom. Ejendommen var da prioriteret således:
1. Realkredit Danmark, kontantlån, obligationsrestgæld | 148.673 kr. |
Begge de private pantebreve havde sædvanlig omprioriteringsklausul.
Klageren ønskede i forbindelse med omprioriteringen at opnå et provenu på ca. 55.000 kr. til brug for udskiftning af sin bil. Ultimo august 1993 vurderede TotalKredit ejendommen til 500.000 kr., hvorefter man tilbød et 30-årigt kontantlån på 400.000 kr.
Medio september 1993 oplyste indklagede, at de to private pantebreve ikke ville rykke for det nye lån til TotalKredit. Indklagede foreslog herefter, at pantebrevene blev indfriet fuldt ud, ligesom indklagede tilbød klageren en forhøjelse af et eksisterende lån med en restgæld på 42.000 kr. Denne løsning ville medføre følgende:
Eksisterende gæld til indklagede | 42.000 kr. |
Det nye lån skulle afvikles med månedligt 3.000 kr. svarende til en løbetid på 7½ år ved en rente på 13 1/4 % p.a. (variabel).
Klageren accepterede indklagedes forslag, hvorefter indklagede opsagde de private pantebreve til indfrielse i december 1993.
I december 1993 hjemtog indklagede provenuet fra TotalKredit-lånet og straksindfriede de to lån til Realkredit Danmark, ligesom de to private pantebreve blev indfriet. Samtidig forhøjedes klagerens lån til 171.000 kr. Stiftelsesomkostninger ved forhøjelsen var 5.466 kr.
Indklagede har under sagens forberedelse oplyst, at ved en rente på 13 1/4 % p.a. vil den samlede ydelse på lånet til indklagede i lånets løbetid udgør 270.680 kr. Var omprioriteringen alternativt gennemført således, at nettoprovenuet ved TotalKredit-lånet på ca. 70.000 kr. (efter indfrielse af de to lån til Realkredit Danmark) i stedet anvendtes til ekstraordinært afdrag på de to private pantebreve, skulle det nye lån hos indklagede alene forhøjes til 107.000 kr. Den samlede ydelse til afvikling af dette lån og de to private pantebreves nedskrevne restgæld ville være 272.007 kr. Fra den samlede ydelse i alternativ 1 skal fragå en bonus på 3.987 kr. og i alternativ 2 en bonus på 2.495 kr. Samlet ydelse efter bonus bliver herefter i alternativ 1 266.693 kr., medens den for alternativ 2 er 269.512 kr. De private pantebreves restløbetid var henholdsvis 10 og 10½ år.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning som følge af merrenten på lånet til indklagede sammenholdt med pantebrevsrenten samt godtgøre etableringsomkostningerne på 5.466 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at han oprindelig fik at vide, at man kunne indfri kreditforeningslånene og det mindste af pantebrevene, hvorefter der ville blive ca. 50.000-60.000 kr. til udskiftning af bilen. Senere meddelte indklagede, at de private panthavere ikke ville rykke for det nye lån, og da låneomlægningen var igangsat, var det nødvendigt at indfri de private pantebreve. Indklagede tilbød derpå at forhøje det eksisterende banklån til 171.000 kr. med afvikling over syv år, og dette var ca. tre år mindre end de private pantebreves restløbetid. Således som omlægningen er gennemført, har han nu et lån på 171.000 kr. til en variabel rente på p.t. 13 1/4 % p.a. mod før to private pantebreve til en fast rente på 10% p.a.; han finder, at dette er udtryk for dårlig rådgivning.
Indklagede har anført, at klageren accepterede den foreslåede løsning med forhøjelse af banklånet til 171.000 kr. og en fuldstændig indfrielse af de private pantebreve. Den foretagne beregning viser, at det var mest rentabelt for klageren at foretage en fuldstændig indfrielse af de private pantebreve frem for at betale et ekstraordinært afdrag på disse.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder, at indklagede begik en fejl ved at tilråde klageren fuldt ud at indfri de to private pantebreve, idet dette for så vidt angår et beløb på ca. 64.000 kr. indebar, at et pantebrevslån med en fast rente på 10% p.a. og en restløbetid på 10½ år blev erstattet med et lån hos indklagede med en variabel rente på p.t. 13 1/4 % p.a. og en løbetid på 7½ år. Som følge af denne fejl bør indklagede uden omkostninger for klageren og med virkning fra tidspunktet for stiftelsen af lånet på 171.000 kr. omlægge 64.000 kr. af dette lån til et lån med samme rente, restløbetid og øvrige vilkår som det største - dårligst prioriterede - af de indfriede private pantebreve. Ydelsen på den resterende del af lånet på 171.000 kr. skal samtidig nedsættes forholdsmæssigt, således at løbetiden på 7½ år fastholdes.
Der findes ikke at være tilstrækkeligt grundlag for herudover at pålægge indklagede helt eller delvis at godtgøre klageren omkostningerne ved etablering af lånet på 171.000 kr., idet det herved er taget i betragtning, at klageren ved delvis indfrielse af det dårligst prioriterede private pantebrev ville have haft omkostninger vedrørende respektpåtegning.
Som følge heraf
Indklagede bør inden fire uger omlægge 64.000 kr. af klagerens lån på 171.000 kr. som foran anført. Klagegebyret tilbagebetales klageren.