Størrelse af provenu ved omprioritering.
| Sagsnummer: | 350/1994 |
| Dato: | 31-05-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Jørn Rytter Andersen, Ole Just, Niels Bolt Jørgensen, Lars Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Størrelse af provenu ved omprioritering. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
I juli 1993 rettede klageren henvendelse til indklagedes Vallensbæk afdeling med henblik på en omprioritering af tre eksisterende lån ydet af Realkredit Danmark med en obligationsrestgæld på i alt ca. 855.000 kr.
Den 26. august 1993 modtog afdelingen lånetilbud fra Realkredit Danmark på et lån på 892.000 kr. Klageren blev orienteret herom, men på grund af den ekspederende medarbejders fravær blev møde med klageren og dennes ægtefælle først afholdt den 6. oktober 1993. Klagerens ejendom var yderligere behæftet med et lån til en investeringsforening med en restgæld på ca. 70.000 kr. og med særlige indfrielsesvilkår samt et ejerpantebrev på 75.000 kr. håndpantsat til sikkerhed for klagerens engagement med Forstædernes Bank. Ifølge klageren foreslog indklagedes medarbejder uopfordret - efter at være blevet opmærksom på lånet til Forstædernes Bank - at indklagede undersøgte, om dette lån kunne nedbringes i forbindelse med låneomlægningen. Indklagede har afvist, at man uopfordret tilbød klageren at undersøge en belåning af ejendommen. På mødet anslog medarbejderen, at indfrielseskursen på lånet til investeringsforeningen ville være omkring 110. Det aftaltes, at Danske Kredit skulle foretage en vurdering af ejendommen.
Efter at Danske Kredit havde besigtiget ejendommen, tilbød indklagede på Danske Kredits vegne den 18. november 1993 et kontantlån på 1 mio. kr. Klageren accepterede samme dag dette tilbud og indgik fastrenteaftale om lånets udbetaling pr. 4. januar 1994.
I skrivelse af 10. december 1993 til Forstædernes Bank anmodede indklagede om, at denne lod ejerpantebrevet på 75.000 kr. rykke for lånet til Danske Kredit mod, at "restprovenuet anslået til 70-80.000 kr. ekstraordinært afskrives på engagementet hos dem". Indklagede har oplyst, at Forstædernes Bank ikke stillede betingelser i forbindelse med respektpåtegningen.
Efter udbetaling af lånet fra Danske Kredit indsattes provenuet den 4. januar 1994 på klagerens omprioriteringskonto. Den 24. s.m. indfriede indklagede de tre lån til Realkredit Danmark med i alt 882.331,77 kr. Heraf var 16.104,65 kr. rente fra seneste termin til indfrielsestidspunktet og 2.451,14 kr. bidrag vedrørende samme periode, i alt 18.555,79 kr. Differencerenter udgjorde 22.350,50 kr.
I indfrielsestilbud af 31. januar 1994 fra Lån Spar Bank i et nyt indfrielsestilbud af 24. februar 1994 oplyste indfrielseskursen til 118,589. Den 25. sm. accepterede klageren indfrielseskursen. Den 28. februar 1994 blev pantebrevet indfriet ved betaling af 84.692,48 kr., hvoraf 4.203,37 kr. var renter fra 11. december 1993 til 13. juni 1994.
I april 1994 oplyste afdelingen over for klageren, at nettoprovenuet efter omprioriteringens afslutning udgjorde 18.684,07 kr.
Under en efterfølgende korrespondance med klageren om gennemførelsen af omprioriteringssagen frafaldt indklagede sit omprioriteringsgebyr på 2.500 kr., ligesom indklagede godtgjorde klageren et rentebeløb på 2.124,78 kr. som følge af, at pantebrevet til investeringsforeningen ikke var blevet opsagt rettidigt, og et rentebeløb på 2.848,30 kr. som følge af, at provenuet fra Danske Kredit-lånet henstod på omprioriteringskontoen fra 4. - 24. januar 1994 til en rente på 0,125% p.a. Det nævnte provenu på 18.684,07 kr. er opgjort således, at der er taget hensyn til indklagedes afkald på gebyret på 2.500 kr. og til rentegodtgørelsen på 2.124,78 kr.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale ham et passende beløb i yderligere kompensation.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at han på mødet den 6. oktober 1993 fik oplyst, at en låneomlægning med 80% belåning ville indbringe et pænt provenu, som med fordel kunne anvendes til nedbringelse af lånet i Forstædernes Bank. Indklagede burde have opfordret ham til at indhente et indfrielsestilbud fra Lån Spar Bank, uanset om et sådant kostede 200 kr. og kun var gældende i 14 dage, hvorfor et nyt senere måtte indhentes. I de efterfølgende måneder rykkede han gentagne gange for en vejledende konsekvensberegning til belysning af overskuddet ved omprioriteringen. Ultimo december 1993 oplyste indklagede, at provenuet ville blive 70-80.000 kr., hvilket i januar 1994 blev ændret til 50-60.000 kr. Han finder indklagede har pådraget sig ansvar over for ham som følge af, at der alene fremkom et provenu på ca. 18.000 kr. til nedskrivning af lånet i Forstædernes Bank, selv om man havde stillet ham et langt større beløb i udsigt. Han bestrider indklagedes opgørelse, hvorefter hans reelle provenu skulle udgøre ca. 63.000 kr. Han finder, at indklagede har udvist en uacceptabel dårlig, inkompetent og rodet sagsbehandling, har manglet overblik og styring, har afgivet fejlagtige og modstridende oplysninger, og har givet uprofessionel og forkert rådgivning på afgørende punkter.
Indklagede har anført, at det reelle nettoprovenu ved omprioriteringen kan opgøres til 62.939,22 kr. med tillæg af skatteværdien af differencerenterne. Beløbet fremkommer ved til de 18.684,07 kr. at tillægge differencerentebeløbet på 22.350,50 kr., terminsrenter betalt ved indfrielsen af de eksisterende lån, 16.104,65 kr., samt kursdifference på pantebrevet til Lån Spar Bank 5.800 kr. Klageren har ikke lidt noget økonomisk tab. Således er klagerens retstilling med hensyn til indfrielse af det private pantebrev ikke blevet forringet, idet pantebrevet indeholdt særlige indfrielsesvilkår, som klageren måtte være bekendt med. Indklagede fandt ikke anledning til at indhente et indfrielsestilbud vedrørende det private pantebrev, men oplyste den anslåede indfrielseskurs.
Ankenævnets bemærkninger:
Ved opgørelsen af klagerens omprioriteringskonto fremkom et nettoprovenu på 18.684,07 kr., hvortil skal lægges rentegodtgørelsen på 2.848,30 kr., således at det på omprioriteringskontoen fremkomne nettoprovenu i alt udgjorde 21.532,37 kr. Ankenævnet finder imidlertid, at klageren måtte påregne, at renter og bidrag på de eksisterende lån fra seneste termin til indfrielsesdagen fortsat skulle finansieres af opsparingen på hans budgetkonto. Det reelle nettoprovenu kan herefter beregnes som det nævnte beløb på 21.532,37 kr. med tillæg af renter og bidrag af realkreditlånene til indfrielsesdagen, 18.555,79 kr., og renter af pantebrevet til investeringsforeningen til indfrielsesdagen, ca. 2.000 kr., således at det reelle nettoprovenu kan opgøres til ca. 42.000 kr.
Klagerens beslutning om at gennemføre låneomlægningen på den omhandlede måde blev truffet ved hans accept den 18. november 1993 af tilbuddet fra Danske Kredit om et lån på 1.000.000 kr. Det må efter klagerens egen forklaring lægges til grund, at han på dette tidspunkt alene havde fået stillet i udsigt, at der ville fremkomme et "pænt" nettoprovenu, som kunne anvendes til nedbringelse af lånet hos Forstædernes Bank. På denne baggrund sammenholdt med det foran anførte om størrelsen af det faktisk opnåede reelle nettoprovenu finder Ankenævnet ikke tilstrækkeligt grundlag for at pålægge indklagede at yde klageren yderligere kompensation, selv om det må bebrejdes indklagede, at man ikke fra starten udfærdigede en egentlig provenuberegning og efterfølgende - fortsat uden udfærdigelse af en egentlig provenuberegning - først oplyste, at nettoprovenuet ville udgøre 70-80.000 kr., og derefter, at det ville udgøre 50-60.000 kr.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge.