Omlægning af privat pantebrev i fast ejendom til banklån med særlige indfrielsesvilkår.
| Sagsnummer: | 106/1997 |
| Dato: | 05-11-1997 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Peter Stig Hansen, Niels Bolt Jørgensen, Leif Nielsen |
| Klageemne: |
Rådgivning - lån med særlige indfrielsesvilkår
Udlån - indfrielse Udlån - særlige indfrielsesvilkår |
| Ledetekst: | Omlægning af privat pantebrev i fast ejendom til banklån med særlige indfrielsesvilkår. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Den 1. november 1994 købte klageren en fast ejendom. Handlen blev finansieret ved et kontantlån i Nykredit på 422.000 kr., et sælgerpantebrev på 68.000 kr. med en løbetid på 16 år og en udbetaling på 30.000 kr.
Af sælgerpantebrevet, der var prioriteret umiddelbart efter Nykreditlånet, fremgår bl.a.:
"Rente- og betalingsvilkår
Pantebrevet forrentes og afdrages fra 1. november 1994. Der betales en fast årlig ydelse på 11,73 % af hovedstolen eller kr. 7.976,40 hvoraf 9 % p.a. af det til enhver tid skyldige beløb er rente, medens resten er afdrag. Den årlige ydelse betales over 4 terminer med kr. 1.994,10 hver 11.3., 11.6., 11.9. og 11.12. første gang den 11.3.1995 for det da forløbne tidsrum med kr. 2.880,37.
.....
Pantebrevet respekterer lån optaget i realkreditinstitut, dog ikke indekslån, til dækning af udgifter til dokumenteret varig værdiforøgende om- eller tilbygning. Efter endt om- eller tilbygning skal pantebrevet have samme sikkerhedsmæssige placering indenfor ejendommens handelsværdi, som pantebrevet havde inden om- eller tilbygningen påbegyndtes. Pantebrevets sikkerhedsmæssige placering skal kunne dokumenteres ved vurdering af ejendommens handelsværdi, foretaget af en af kreditor godkendt lokalkendt ejendomsformidler. Dennes vurdering er uden udgift for kreditor."
I foråret 1995 hjemtog klageren et tillægslån i Nykredit på 128.000 kr.
Ved gældsbrev af 19. maj 1995 ydede indklagede klageren et lån på 50.000 kr. Låneprovenuet på 48.350 kr. blev sammen med en del af tillægslånet anvendt til indfrielse af sælgerpantebrevet, hvis restgæld var 67.329 kr. Efter indfrielsen blev sælgerpantebrevet ændret til et ejerpantebrev med prioritet efter de to Nykreditlån Indklagede fik håndpant i ejerpantebrevet til sikkerhed for lånet på 50.000 kr.
Lånet på 50.000 kr. var et 30-årigt lån med en fast rente på 11,5% p.a. i en periode på 10 år (rentesikringsperioden) og med en kvartårlig ydelse på 1.463,49 kr. Af gældsbrevet fremgår bl.a.:
"Opsigelse/indfrielse:
Debitor har ret til, når som helst og uden varsel, at opsige lånet. [Indklagede] kan opsige lånet med 3 måneders varsel til en termin. I begge tilfælde skal debitor betale det skyldige beløb samt renter til indfrielsesdagen og omkostninger.
Der gælder dog følgende særlige vilkår ved indfrielser i rentesikringsperioden:
Indfrielsesbeløbet beregnes ved at tilbagediskontere lånets årlige betalinger i den resterende del af rentesikringsperioden. Betalingerne tilbagediskonteres til indfrielsesdagen med en referencerente der er summen af den effektive rente før skat gældende på indfrielsesdagen på 7% Dansk Stat stående lån 2004 (fondskode 991783), plus et tillæg på 2,25% point.
Er renteniveauet faldet fra oprettelsen til indfrielsen, skal lånet indfries til overkurs således, at der skal betales mere end den aktuelle restgæld. Er renteniveauet steget fra oprettelsen til indfrielsen, kan lånet indfries til underkurs således, at der skal betales mindre end lånets aktuelle restgæld.
Eksempler på indfrielseskurser ved forskellige renteniveauer og restløbetider, fremgår af bilag til nærværende gældsbrev.
Efter udløb af rentesikringsperioden kan restgælden indfries til kurs 100."
Primo 1997 afslog indklagede en anmodning fra klageren om indfrielse af lånet til kurs 100, idet indklagede henviste til lånets særlige indfrielsesvilkår.
Ved klageskema modtaget i Ankenævnet den 10. marts 1997 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at acceptere indfrielse af lånet til kurs 100.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at hun anmodede om rådgivning hos indklagede i forbindelse med købet af ejendommen. Indklagede var bekendt med, at hun købte ejendommen med henblik på at blive godkendt som kommunal dagplejemor, og at der for at opnå denne godkendelse skulle foretages en del ændringer på ejendommen, som ville kræve optagelse af yderligere lån. Hun gik ud fra, at hendes økonomi ville blive tilrettelagt på den for hende mest hensigtsmæssige måde, hvilket har vist sig ikke at være tilfældet. Såfremt det må antages, at det var nødvendigt at indfri sælgerpantebrevet, burde dette være sket i forbindelse med handlen, hvor indfrielse kunne være sket til underkurs. Vilkårene på gældsbrevet til indklagede er væsentligt ringere end vilkårene på sælgerpantebrevet, idet renten er 2½% højere og løbetiden væsentligt længere. Hertil kommer de særlige indfrielsesvilkår. Hun ville have haft mulighed for at få et lån på vilkår svarende til sælgerpantebrevets i et andet pengeinstitut. Det bestrides, at det på grund af hendes økonomiske forhold var nødvendigt at opnå en ydelsesbesparelse, idet ombygningen og den deraf følgende godkendelse netop medførte en forbedring af hendes økonomi. Ydelsesbesparelsen ved omlægningen til lånet hos indklagede var i øvrigt beskeden. De særlige indfrielsesvilkår er efter hendes opfattelse urimelige. Indklagede burde have afholdt sig fra at yde lånet med særlige indfrielsesvilkår efter konverteringsbølgen i 1994, hvor der i den finansielle sektor var enighed om at anse lånevilkår af denne art for helt uacceptable.
Indklagede har anført, at afdelingen på baggrund af klagerens økonomiske situation ved købet af ejendommen ikke ønskede at finansiere indfrielse af sælgerpantebrevet. En del af ombygningen af ejendommen vedrørte haven, der skulle indrettes med henblik på kommunens godkendelse af klageren som dagplejemor. Efter afdelingens opfattelse ville denne del af ombygningen ikke være varigt værdiforøgende for ejendommen, hvorfor sælgerpantebrevet ikke var forpligtet til at rykke for et tillægslån til finansiering heraf. Da klageren ønskede ombygningen gennemført, så afdelingen derfor ikke anden mulighed end at indfri sælgerpantebrevet, dels med en del af tillægslånet i Nykredit og dels med det rentesikrede boliglån. Klageren blev ved låneoptagelsen orienteret om de særlige indfrielsesvilkår ved et fastforrentet lån, hvorefter der kræves overkurs ved indfrielse, såfremt renten er faldet i forhold til den aftalte rente. Klageren ønskede et fastforrentet lån, idet hendes økonomi ved låneoptagelsen var så stram, at hendes budget ikke kunne bære en stigning i ydelsen. Ved omlægningen opnåede klageren en ydelsesnedsættelse på 503 kr. pr. kvartal.
Ankenævnets bemærkninger:
3 medlemmer - Lars Lindencrone Petersen, Peter Stig Hansen og Niels Bolt Jørgensen - udtaler:
Det lægges til grund, at sælgerpantebrevet ikke var forpligtet til at rykke for i hvert fald den del af tillægslånet, der medgik til finansiering af indretning af have. Når der henses hertil, og til det forhold, at klageren ikke havde krav på, at indklagede finansierede en indfrielse af sælgerpantebrevet i forbindelse med handlen, finder Ankenævnet ikke grundlag for at antage, at indklagedes rådgivning om finansieringen af handlen og ombygningen har været mangelfuld.
Klageren har ved sin underskrift på gældsbrevet på bindende måde tiltrådt de for lånet gældende særlige indfrielsesvilkår, som klart fremgår af gældsbrevet, og som ikke er usædvanlige for lån af denne karakter. Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at indklagede i forbindelse med låneoptagelsen har givet klageren vildledende oplysninger eller mangelfuld rådgivning.
Vi stemmer herefter for, at klagen ikke tages til følge.
1 medlem - Leif Nielsen - udtaler:
Jeg finder, at indklagede ved klagerens henvendelse i forbindelse med optagelse af tillægslånet i Nykredit burde have rettet henvendelse til kreditor i henhold til sælgerpantebrevet med henblik på at undersøge, om denne var villig til at rykke for det fulde tillægslån.
Indklagedes undladelse heraf må betegnes som en fejl, og da jeg ikke finder at kunne bortse fra muligheden af, at rykningstilsagn ville være blevet meddelt, hvorved klageren ville have været bedre stillet end med den belåning, som hun fik gennem indklagede, stemmer jeg for at tillægge klageren en skønsmæssigt fastsat kompensation på ca. 2.000 kr.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet, hvorfor
Klagen tages ikke til følge.