Overtagelse af eksisterende lån i forbindelse med ejendomshandel. Kurstab for køber.
| Sagsnummer: | 441/1999 |
| Dato: | 07-03-2000 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Jette Kammer Jensen, Bjarne Lau Pedersen, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Overtagelse af eksisterende lån i forbindelse med ejendomshandel. Kurstab for køber. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren i forbindelse med rådgivning om kurssikring ved klagerens køb af en fast ejendom.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 3. februar 1999 købte klageren og dennes samlever, S, en fast ejendom med overtagelse den 1. juli 1999. Købesummen på 1.640.000 kr. skulle bl.a. finansieres ved et 30-årigt 6% obligationslån i Nykredit på 1.305.000 kr. til en aktuel kurs på 98,30, svarende til 1.282.815 kr. Efter fradrag af låneomkostningerne udgjorde lånets provenu 1.271.298 kr. Dette beløb indgik i den angivne kontantkøbesum, som var på 1.603.848 kr. Om ejerskiftelånet fremgår i øvrigt bl.a.:
"Såfremt køber efter handlens indgåelse ønsker at finansiere ejerskiftelånet på anden vis end fastsat i købsaftalen, skal der til sælger betales et beløb stort kr. 1.282.815 kr. Sælgers låneomkostninger fradrages jf. side 2c - 1."
Af den medvirkende ejendomsmæglers salgsopstilling af 1. februar 1999, som var en del af købsaftalen, fremgik et eksisterende 6% obligationslån i Nykredit med en restløbetid på 29 år, en restgæld på 648.444 kr. og en aktuel kontantværdi på 637.928 kr. (kurs 98,38), som kunne "overtages på visse betingelser".
Under et møde den 5. februar 1999 mellem klageren, S og indklagede blev finansieringen af handlen drøftet, herunder kurssikring af ejerskiftelånet. Indklagede oplyste om muligheden for at finansiere købet ved overtagelse af det eksisterende lån og optagelse af et mindre ejerskiftelån med henblik på at reducere omkostningerne til kurssikring.
Indklagede indhentede et lånetilbud i Danske Kredit vedrørende et nyt 30-årigt 6% obligationslån på 1.305.000 kr. Klageren meddelte imidlertid, at hun og S ønskede at overtage det bestående lån i Nykredit og optage et mindre ejerskiftelån i Danske Kredit.
Indklagede indhentede herefter et lånetilbud i Danske Kredit vedrørende et 30-årigt 6% obligationslån på 649.000 kr. Lånet blev pr. den 12. februar 1999 kurssikret til kurs 97,25 med afviklingsdato den 28. juni 1999.
Klagerens advokat udarbejdede et betinget skøde, som blev underskrevet af klageren og S den 10. juni 1999 og af sælger den 23. juni 1999. Vedrørende berigtigelsen af købesummen fremgår bl.a.:
"A. | Køber overtager til fortsat forrentning pantebrevoprindelig stort kr. 658.000,00, tinglyst pr. 15/4 1998, 6% obligationslån til Nykredit, utinglyst til rest pr. 01.07.1999 | kr. | 648.444,39 | |
Lånet overtages til den aktuelle kursværdi pr. 01.07.1999, idet difference i forhold til den i skødet opgjorte obligationsrestgæld reguleres kontant over refusionsopgørelsen | ||||
B. | Et beløb stort er berigtiget. | kr. | 50.000,00 | |
C. | Kontant betales ved skødets underskrift eller senest den 1. juli 1999 til sælgers advokat | kr. | 905.403,61 | |
Købesum i alt | kr. | 1.603.848,00 | " |
Ved refusionsopgørelsen blev klageren og S pålagt at refundere 28.855,77 kr. til sælger svarende til differencen mellem restgælden på det overtagne lån og den aktuelle kursværdi pr. 1. juli 1999, kurs 95,55 (648.444,39 kr. - 619.588,62 kr.).
Parternes påstande.
Klageren har den 26. oktober 1999 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 28.855,77 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at hun og S ønskede at kurssikre ejerskiftelånet. Da der i februar var lang tid til overtagelsesdatoen, var en kurssikring forholdsvis dyr. En beregning på daværende tidspunkt viste, at selve kurssikringen ville koste ca. 21.000 kr.
Med henblik på at reducere omkostningerne til kurssikring valgte de efter forslag fra indklagede at overtage det eksisterende lån og supplere med et nyt og mindre ejerskiftelån. Det var deres opfattelse, at den samlede finansiering nu var kurssikret, hvilket de var glade for, da kurserne efterfølgende begyndte at falde.
Det bestrides, at indklagede oplyste dem om, at de skulle henvende sig til advokaten med henblik på at få udfærdiget et tillæg til købsaftalen. De fik alene oplyst, at de skulle henvende sig til advokaten, som skulle sørge for "at gøre papirerne færdige". De blev på intet tidspunkt gjort bekendt med, at der var en kursrisiko ved at overtage det eksisterende lån. Indklagede burde på tydelig måde have gjort opmærksom herpå. Ved at undlade dette har indklagede pådraget sig et erstatningsansvar.
Indklagede har anført, at rådgivningen var baseret på ejendomsmæglerens finansieringsforslag, der var en del af aftalegrundlaget mellem parterne. Det var indlysende, at der kunne spares omkostninger ved at overtage det bestående realkreditlån og optage et mindre realkreditlån.
Ved underskrivelsen af lånetilbuddet og kurssikringsaftalen blev klageren opfordret til at anmode advokaten om at udfærdige et tillæg til købsaftalen, der tog højde for den ændrede finansiering. Årsagen til at man opfordrede klageren til selv at henvende sig til advokaten var, at klageren arbejdede tæt på advokatens kontor og selv varetog kontakten til advokaten.
Klageren og S kunne overtage det eksisterende lån til en kontantværdi på 637.928 kr., svarende til kurs 98,38. Advokaten begik en fejl ved at ændre denne aftale, hvorved klageren og S blev påført kursrisikoen. Da kursen faldt til kurs 95,55, blev klageren og samleveren som følge af fejlen påført en ekstraudgift på ca. 18.340 kr.
Indklagedes rådgivning har været korrekt og ville have medført den mest fordelagtige løsning for klageren og S, såfremt skødet var blevet udformet i overensstemmelse med aftalegrundlaget i handlen.
Ifølge købsaftalen var sælger sikret et provenu af ejerskiftelånet på 1.271.298 kr. Danske Kredit lånet gav et provenu på 619.217,50 kr. Såfremt det eksisterende lån var blevet overtaget til kurs 98,38 svarende til 637.928 kr., ville den kontante refusion til sælger have udgjort 14.152,50 kr. (1.271.298 kr. - 619.217,50 kr. - 637.928 kr.).
Såfremt der i stedet var optaget et nyt ejerskiftelån på nominelt 1.305.000 kr. kurssikret til kurs 97,25, skulle der have været betalt en refusion til sælger på 13.702,50 kr. og restgælden på den samlede ejerskiftebelåning havde været 7.556 kr. større.
Klageren har således ikke lidt tab som følge af indklagedes rådgivning.
Man hæfter ikke for advokatens fejl.
Klagerens opgørelse af tabet til 28.855,77 kr. bestrides, idet der ikke er taget højde for sparet refusion på 13.702,50 kr., og at den faktiske gæld blev 7.556 kr. mindre end det forudsatte ejerskiftelån.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder, at klageren efter købsaftalen og salgsopstillingen havde ret til at overtage det eksisterende Nykreditlån med en nominel restgæld på 648.444 kr. til den angivne kontantværdi på 637.928 kr. I skødet er købesummen angivet til den aftalte kontantkøbesum på 1.603.848 kr., hvori det overtagne Nykreditlån indgår med den nominelle restgæld på 648.444 kr., medens de øvrige poster er kontantbeløb. Den regulering, sælgeren kunne kræve som følge af, at det overtagne Nykreditlån indgår med den nominelle restgæld, udgør efter det anførte differencen mellem 648.444 kr. og 637.928 kr. eller 10.516 kr.
Ankenævnet finder således - i overensstemmelse med det af indklagede anførte - at det ikke er i overensstemmelse med købsaftalen, når det i skødet anføres, at klageren over refusionsopgørelsen skal betale et beløb vedrørende det overtagne Nykreditlån svarende til differencen mellem den nominelle restgæld og kursen pr. 1. juli 1999, og når reguleringsbeløbet i refusionsopgørelsen som konsekvens heraf er medtaget med 28.855 kr.
Da indklagede ikke kan gøres ansvarlig for denne uoverensstemmelse mellem købsaftalen og skødet/refusionsopgørelsen, tages klagen ikke til følge.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.