Optagelse af fast forrentet lån med særlige indfrielsesvilkår.
| Sagsnummer: | 141/1999 |
| Dato: | 18-11-1999 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Lisbeth Baastrup, Jette Kammer Jensen, Ole Reinholdt, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Rådgivning - lån med særlige indfrielsesvilkår
Udlån - særlige indfrielsesvilkår |
| Ledetekst: | Optagelse af fast forrentet lån med særlige indfrielsesvilkår. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører indklagedes rådgivning i forbindelse med klagernes optagelse af to fast forrentede lån med særlige indfrielsesvilkår i 1992.
Sagens omstændigheder.
Den 31. juli 1992 tilbød en kreditforening et tillægslån på 489.706 kr. og et forbedringslån på 67.503 kr. i klagernes ejendom. Lånene var 20-årige 9% obligationsmixlån og ville ved en udbetaling til det aktuelle kursniveau give et provenu på i alt 546.734 kr.
Ved gældsbrev af henholdsvis 26. august og 3. september 1992 optog klagerne to lån hos indklagede på henholdsvis 499.864 kr. og 81.773 kr. Provenuet ved låneoptagelserne var på i alt 567.047 kr. Lånene blev ydet til en fast rente på henholdsvis 11,45% p.a. og 12% p.a. og med en løbetid på henholdsvis 19 år og 18 år. Af et tillæg til hvert af gældsbrevene, som klagerne underskrev i forbindelse med låneoptagelserne fremgår bl.a.:
"Førtidig fuldstændig indfrielse i rentegarantiperioden.
Lånets restgæld skal forhøjes eller formindskes med et beløb, der opgøres på grundlag af den gennemsnitlige effektive obligationsrente før skat for statsobligationer m.v. med en restløbetid på mellem 5 og 15 år.
Satsen fremgår af Københavns Fondsbørs officielle kursliste, og kan p.t. aflæses under "Stat, Fiskeri og Færøerne" for "Gruppe ialt" med en restløbetid på mellem 5 og 15 år.
Beløbet, som restgælden skal forhøjes eller formindskes med ved førtidig indfrielse, beregnes ved at sammenligne ovennævnte gennemsnitlige effektive rentesats før skat på datoen, hvor lånets rentesats fastlåses - nemlig [henholdsvis for de to lån] 10,01%/10,060% med den gennemsnitlige effektive rentesats før skat på indfrielsestidspunktet, fratrukket 0,25% procentpoint, for tilsvarende obligationer.
Den omtalte forhøjelse eller formindskelse udregnes ved at tilbagediskontere værdien af de fremtidige ydelser til indfrielsesdatoens renteniveau, det vil sige, at de fremtidige ydelser opgøres til nutidsværdi.
Resultatet af denne udregning udgør den kurs, hvortil lånet kan indfries.
Kursen vil være større end 100, hvis den gennemsnitlige effektive obligationsrente før skat fratrukket 0,25 procentpoint er lavere end den oprindelige gennemsnitlige effektive obligationsrentesats før skat, og lavere end kurs 100, hvis den gennemsnitlige obligationsrente er højere."
Den 18. marts 1999 beregnede indklagede indfrielseskursen på de to lån til henholdsvis 134,0337 og 130,9668.
Indklagede har under sagen beregnet nettoydelsen på de optagne lån sammenholdt med de tilbudte kreditforeningslån i perioden 1993-1999. Beregningen viser følgende:
" Realkreditlån Fastrentelån Besparelse 1993: 47.851 42.302 5.549 1994: 47.566 42.883 4.683 1995: 47.309 43.538 3.771 1996: 47.082 44.272 2.810 1997: 46.888 45.095 1.793 1998: 46.731 46.017 714 1999: 46.613 47.050 ÷437"
På Ankenævnets foranledning har indklagede endvidere beregnet nutidsværdien af ydelserne på henholdsvis de etablerede fastrentelån og 9% obligationsmixlån i et realkreditinstitut med samme provenu.
Ydelserne er i beregningerne tilbagediskonteret med en diskonteringsfaktor svarende til inflationen på 2,5% p.a., der er antaget fast i hele perioden.
Beregningerne viser, at klageren ved optagelse af det fastforrentede store banklån i hele lånets løbetid kunne spare 116,42 kr., mens klageren ved optagelse af det fastforrentede lille banklån kunne spare 20.477,90 kr.
Indklagede har i øvrigt oplyst, at fastrentelånene primo juni 1999 kunne have været indfriet med 636.065 kr., og at indfrielsesbeløbet for kreditforeningslånene ville have været 463.414 kr.
Parternes påstande.
Den 24. marts 1999 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at acceptere en indfrielse af lånene til en lavere kurs eller at nedsætte renten på lånene væsentligt.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede har pådraget sig ansvar som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen. Medarbejderen, der var bekendt med lånetilbudet fra kreditforeningen, oplyste, at det var bedre og billigere at optage lånene hos indklagede. Gældsbrevene var uforståelige, hvorfor de var nødt til at stole på medarbejderen. De blev ikke oplyst om de særlige vilkår for førtidig indfrielse af lånene. Vilkårene har medført, at de er tvangsbundet til indklagede og ejendommen, idet de ikke kan sælge uden indfrielse af lånene til overkurs. På grund af de særlige indfrielsesvilkår har de endvidere måtte opgive at omprioritere både i 1995 og 1999.
Indklagede har anført, at klagerne ved underskriften på tillæggene har accepteret de særlige vilkår, der gælder for førtidig indfrielse. Det er i tillæggene beskrevet, hvorledes indfrielsesbeløbene beregnes. På grundlag af lånetilbudet fra kreditforeningen må det lægges til grund, at klagerne blev rådgivet om alternative finansieringsmuligheder, herunder om de særlige vilkår for indfrielse af fastrentelånene. Ved optagelsen af fastrentelånene fremfor kreditforeningslånene opnåede klagerne dels en lavere nettoydelse, dels en kortere løbetid. Endvidere var provenuet af fastrentelånene 20.313 kr. større end kreditforeningslånene. Det aktuelle højere indfrielsesbeløb for fastrentelånene er en konsekvens af de aftalte indfrielsesvilkår.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder, at de særlige indfrielsesvilkår, som ikke er usædvanlige for lån med fast rente, fremgår med tilstrækkelig tydelighed af tillæggene til gældsbrevene, og at klagerne ved deres underskrift på gældsbrevene og tillæggene på bindende måde har tiltrådt vilkårene. Der er ikke grundlag for at fastslå, at indklagedes rådgivning af klagerne i forbindelse med låneoptagelsen var mangelfuld.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.