Indsættelse af forhåndslån på deponeringskonto, forrentning af byggekredit og realkreditlån.
| Sagsnummer: | 227/1996 |
| Dato: | 14-11-1996 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Peter Stig Hansen, Peter Møgelvang-Hansen, Leif Nielsen, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - byggelån
Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Indsættelse af forhåndslån på deponeringskonto, forrentning af byggekredit og realkreditlån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Primo april 1995 ydede indklagede klagerne en byggekredit på 1,1 mio. kr. til brug ved opførsel af parcelhus. Kreditten skulle i henhold til byggelånskontrakten forrentes med p.t. 9,5% p.a.; provision udgjorde p.t. 2% p.a. Byggekreditten sikredes ved et ejerpantebrev på 1,1 mio. kr. med pant i byggegrunden.
Ved lånetilbud af 20. marts 1995 havde Nykredit som forhåndslån tilbudt et 30-årigt kontantlån på 829.000 kr. Indklagede orienterede klagerne om muligheden for kurssikring. Klagerne ønskede at hjemtage lånet straks.
Den 7. april 1995 stillede indklagede over for Nykredit garanti for forhåndslånet, herunder garanti for tinglyst anmærkningsfrit pantebrev. Til sikkerhed herfor havde klagerne ved håndpantsætningserklæring af 21. marts 1995 givet indklagede håndpant i indeståendet på en deponeringskonto, hvorpå provenuet på 824.927,50 kr. af realkreditlånet blev indsat den 15. maj 1995. At provenuet af realkreditlånet skulle indsættes på en deponeringskonto til sikkerhed for garantien, fremgår også af en erklæring, som klagerne underskrev den 7. april 1995. Deponeringskontoen forrentedes med 3,5% p.a. Indeståendet på deponeringskontoen håndpantsattes sekundært til sikkerhed for byggekreditten.
Ved skrivelse af 24. august 1995 bekræftede Nykredit over for indklagede, at byggeriet var færdigt. Nykredit meddelte samtidig, at garantien kunne frigives, når brandpolice, regninger over byggeudgifter og BBR-ejermeddelelse var fremsendt. Indklagede fremsendte dette til Nykredit den 5. september 1995.
Ved skrivelse af 11. september 1995 frigav Nykredit indklagedes forhåndslånsgaranti. Samtidig meddeltes, at garantien for pantebrevet først kunne frigives, når dette blev indsendt i tinglyst anmærkningsfri stand. Ved skrivelse af 28. s.m. frigav Nykredit garantien for pantebrevet. Indeståendet på deponeringskontoen var den 25. september 1995 blevet overført til byggekreditten.
Den 6. december 1995 blev saldoen på byggekreditten 299.078,58 kr. (negativ) konverteret til et boliglån.
Klagerne har ved klageskema af 5. juni 1996 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en rentekompensation på 24.970 kr. svarende til forskellen mellem renter af realkreditlånet (34.497 kr.) og garantiprovision (3.568 kr.), i alt 38.065 kr. og renter på deponeringskontoen 13.096 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har anført, at det af byggekreditaftalen fremgik, at denne skulle indfries ved endelig prioritering, hvilket de opfattede som udbetaling af realkreditlånet. Da indklagede imidlertid først frigav provenuet fra deponeringskontoen den 25. september 1995, har de i byggeperioden forrentet såvel realkreditlånet som byggekreditten. Indklagede bør betale en rentekompensation for perioden fra udbetalingen den 10. maj 1995 til frigivelsen den 25. september 1995. Det er korrekt, at indklagede rådgav dem om muligheden for kurssikring, men de fik at vide, at dette var dyrt på grund af løbetiden. Indklagede rådgav dem ikke om, at de ved at hjemtage lånet straks ville skulle finansiere byggeriet dobbelt.
Indklagede har anført, at klagerne er blevet rådgivet om muligheden for at indgå en fastkursaftale, men valgte at hjemtage realkreditlånet straks. Dette medførte, at klagerne skulle forrente lånet fra hjemtagelsen, ligesom byggekreditten skulle forrentes indtil endelig prioritering kunne ske. Endelig prioritering fandt sted ultimo september 1995, hvor provenuet blev frigivet. Det var en betingelse for afgivelse af garantien, at indklagede kunne få sikkerhed i låneprovenuet på deponeringskontoen.
Ankenævnets bemærkninger:
Efter det foreliggende finder Ankenævnet det godtgjort, at indklagede ikke på fyldestgørende måde har rådgivet klagerne om omkostningerne henholdsvis ved kurssikring af lånet i Nykredit og ved hjemtagelse af lånet og indsættelse af provenuet på en deponeringskonto, idet indklagede navnlig burde have præciseret, at den sidstnævnte fremgangsmåde ville indebære en betydelig merrenteudgift for klagerne som følge af forskellen mellem renten på realkreditlånet og renten på deponeringskontoen. Ankenævnet finder, at indklagede som følge af den mangelfulde rådgivning bør betale klagerne kompensation ved, at indeståendet på deponeringskontoen forrentes med en højere rente, som skønsmæssigt fastsættes til 6% p.a. Ankenævnet finder endvidere, at indklagede burde have overført indeståendet på deponeringskontoen til byggelånskreditten allerede den 12. september 1995, da man modtog skrivelsen af 11. s.m. fra Nykredit om frigivelse af forhåndslånsgarantien. Indklagede bør derfor - ud over den anførte højere rente af indeståendet på deponeringskontoen - stille klagerne, som om en sådan tidligere overførsel til byggelånskreditten var sket.
Som følge heraf