Afgørelse

Indsigelse om ugyldig kreditaftale og mangelfuld rådgivning i forbindelse med låneanmodning. Krav om ophævelse af kreditaftale.

Sagsnummer:	133 /2023
Dato:	12-12-2023
Ankenævn:	Henrik Waaben, Christina Bryanth Konge, Karin Duerlund, Jacob Ruben Hansen og Anna Marie Schou Ringive.
Klageemne:	Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4 Kassekredit - omkostninger Kassekredit - øvrige spørgsmål Rente - udlån Udlån - låneanmodning Udlån - omlægning
Ledetekst:	Indsigelse om ugyldig kreditaftale og mangelfuld rådgivning i forbindelse med låneanmodning. Krav om ophævelse af kreditaftale.
Indklagede:	Sparekassen Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Indledning

Sagen vedrører indsigelse om ugyldig kreditaftale og mangelfuld rådgivning i forbindelse med låneanmodning. Krav om ophævelse af kreditaftale.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Sparekassen Danmark (tidligere Totalbanken), hvor hun havde sit engagement. Klageren havde et realkreditlån i sin faste ejendom i Nykredit.

Banken har oplyst, at klageren kontaktede banken i september 2020 med forespørgsel om et lån til reparationer på hendes faste ejendom. Den faste ejendom havde på dette tidspunkt en offentlig ejendomsvurdering på 720.000 kr. i 2019, og en ejendomsmæglervurdering på 1.000.000 kr. Den var belånt med et realkreditlån 380.000 kr. med en restgæld på ca. 226.000 kr. med en rente på 5 % og en restløbetid på 13 år. Ejendommen var endvidere behæftet med et udlæg på 35.340 kr. Klageren forventede at sælge ejendommen inden for to til tre år, og ønskede derfor ikke at omlægge det nuværende realkreditlån.

Banken har endvidere oplyst, at klagerens daværende rådighedsbeløb udgjorde 4.103 kr., hvilket lå under bankens og Totalkredits anbefalede rådighedsbeløb, og at klageren havde en formue på 666.537 kr.

Banken har anført, at med baggrund i det lave rådighedsbeløb, der ikke gav mulighed for betaling af løbende finansieringsomkostninger til yderligere realkreditlån, friværdien i ejendommen og klagerens ønske om at sælge ejendommen inden for en tre-årig periode, var det bankens anbefaling og klagerens beslutning, at der blev etableret en kassekredit i stedet for et realkreditlån.

Banken har fremlagt en kreditaftale, hvoraf det blandt andet fremgår:

”Beløb

Jeg har aftalt med TOTALBANKEN A/S, at jeg kan trække op til 125.000,00 kr. på denne kredit inklusive renter og omkostninger.

Afvikling

Ekstraordinært nedskrives kreditten med 125.000,00 kr. hvert år, første gang den 01.01.2024. Denne nedskrivning sker 1 gang.

Kreditaftalen tages op til vurdering årligt med henblik på aftale om yderligere afvikling, første gang den 01.01.2023.

…

Slutdato

Trækningsretten på kreditten bortfalder den 01.01.2024, hvor et eventuelt skyldigt beløb skal indbetales.

Rente og omkostninger

Rente og omkostninger er variabel og fastsættes til enhver tid af TOTALBANKEN A/S.

Den årlige rente er variabel og udgør p.t. 5,950 %

Renten beregnes dagligt af den udnyttede kreditramme og tilskrives kreditten hvert kvartal, første gang den 31.12.2020.

…

1. 1. Ændring af variable rentesatser og priser uden varsel

TOTALBANKEN A/S kan uden varsel sætte rentesatser op på lån og kreditter, samt sætte sine priser op og indføre nye priser, på grund af udefrakommende forhold som TOTALBANKEN A/S ikke har indflydelse på og som har betydning for TOTALBANKEN A/S, bl.a. når der sker – ikke udtømmende opremsning:

• inden- eller udenlandske ændringer i penge- eller kreditpolitik, som påvirker det almindelige renteniveau,
• anden udvikling i det almindelige renteniveau, f.eks. på penge- og obligationsmarkederne, eller
• ændringer i skatter og afgifter.
  1. Ændring af variable rentesatser og priser med 1 måneds varsel

TOTALBANKEN A/S kan med 1 måneds varsel sætte rentesatser op på lån og kreditter, samt sætte sine priser op, hvis

• Der sker ændringer i de forhold, som individuelt blev lagt til grund ved fastsættelsen af dine rente- og prisvilkår, eller
• TOTALBANKEN A/S ændrer sin generelle rente- og prisfastsættelse af forretningsmæssige grunde, f.eks. for at øge indtjeningen eller opnå en mere hensigtsmæssig anvendelse af TOTALBANKEN A/Ss ressourcer eller kapacitet.

For etablerede boliglån kan TOTALBANKEN A/S af samme årsager kun sætte sine priser op med 3 måneders varsel.

TOTALBANKEN A/S kan af samme årsager indføre nye priser med et varsel på 3 måneder. Nye priser er priser for ydelser, som TOTALBANKEN A/S ikke tidligere har taget betaling for.”

Til sikkerhed for kreditaftalen fik banken sikkerhed i et ejerpantebrev på 125.000,00 kr., næst efter pantebrevet på 380.000 kr. Banken har fremlagt en aftale om underpantsætning af et ejerpantebrev i klagerens ejendom af 13. november 2020.

Banken har oplyst, at kassekreditten blev etableret med en rentesats, som matchede renten på realkreditlånet.

Banken har endvidere oplyst, at klageren modtog en kopi af kreditaftalen, og at det blev aftalt med klageren, at der skulle laves en opfølgning på kassekreditten efter to år med henblik på at sætte ejendommen til salg, så kreditten kunne indfries, og at det maksimale træk på kreditten måtte være 100.000 kr., så der var plads til rentetilskrivninger de næste tre år.

Banken har herudover oplyst, at der ultimo 2022 var trukket 91.744,62 kr. på kassekreditten, og at banken efter etableringen af kreditaftalen forhøjede renten med baggrund i Nationalbankens renteforhøjelser tre gange, den 16. september 2022 til 6,45 %, den 21. oktober 2022 til 7,20 % og den 17. februar 2023 til 8,30 %.

Banken har fremlagt varsler om renteændringerne af 6. september 2022 vedrørende stigningen den 16. september 2022, af 14. oktober 2022 vedrørende stigningen den 21. oktober 2022 og af 15. februar 2023 vedrørende stigningen den 17. februar 2023 og kontoudtog vedrørende kassekreditten for år 2020, 2021 og 2022.

Klageren har anført, at hun ønskede en låneomlægning med samtidig forhøjelse af lånet til dækning af udgifter til et udlæg, billån og forbedringer på ejendommen, og at banken burde have ydet hende et fastforrentet lån på 400.000 på 2 %.

Klageren har fremlagt en vejledende beregning på omlægning af lån med beløb til udbetaling af 25. september 2019 fra Nykredit. 

Parternes påstande

Den 6. marts 2023 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der har forstået klagerens påstand således, at Sparekassen Danmark skal ophæve kassekreditten mod, at hun indbetaler det brugte beløb på 60.000 kr.

Totalbanken har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at hun ønskede et Totalkreditlån til forbedring af sin ejendom, og at hun af rådgiveren blev oplyst, at en kassekredit var billigere for hende, men at rådgiveren ikke oplyste hende om, at renterne var høje, og at hun ikke fik det, hun søgte om, men blev narret til at optage en kassekredit, som tog hendes friværdi i huset.

Hun skulle ifølge kreditaftalen have haft et opfølgende møde med banken den 1. januar 2023, hvilket banken ikke har indkaldt hende til.

Hun blev oplyst om, at banken lagde hovedstolen på det oprettede lån ind under pantebrevet, som Nykredit havde på ejendommen, og at med oprettelse og lån ville der være en gæld på 380.000 kr. i ejendommen.

Hun er blevet udsat for bedrageri af banken, idet den tager store renter på lånet.

Hun har ud af hovedstolen brugt 60.000 kr. til håndværkere samt indfrielse af et gammelt krav på 35.000 kr., men siden er der påløbet store renter, så hun nu skylder banken 92.000 kr.

Banken har oprettet en kassekredit til hende, for at hun skulle betale store renter, som banken tjener på hendes friværdi, og derfor har de udsat hende for svindel, og den 1. januar 2024 vil de forlange hendes ejendom solgt og deres krav indfriet, som på det tidspunkt vil være hele friværdien i renter oveni i de 60.000 kr., som hun har brugt af kassekreditten.

Bankens påstand om, at hendes ejendom var belånt med 380.000 kr. forud for hendes henvendelse til banken vedrørende et Totalkreditlån, hvorefter lånet på 236.000 kr. i Nykredit skulle indfries, er ikke korrekt, idet hun først skyldte 380.000 kr. efter, at banken havde narret hende til at optage en kassekredit, i stedet for et fastforrentet Totalkreditlån med en mindre rente end 5 %, som lånet i Nykredit.

Hvis hendes rådighedsbeløb lå under det anbefalede rådighedsbeløb, havde hun ikke råd til en dyr kassekredit med høje renter, hvorimod et fastforrentet lån på 400.000 kr. til en rente på 2 % ville give hende flere penge til rådighed på det tidspunkt.

Hun har ikke udtalt, at hun ville sælge sin ejendom inden for tre år, men oplyst banken om, at hun ikke kender til fremtiden, og om hun vil kunne klare den store have inden for nogle år, men så længe hun er frisk og rørig, ser hun ingen grund til at sælge sin ejendom.

Der er rod i de fremsendte kontoudskrifter. Den 16. november 2020 er der fire korrektioner med forskellige tal, der både lægger til og trækker fra, og den 8. december 2020 betales en regning til håndværker, som banken først sætter ind på hendes lønkonto og derefter betaler regningen, så det ligner et privat forbrugslån, og der er en hævning på 3.700 kr. som hun ikke kender til.

Indholdet af kreditaftalen er ikke i overensstemmelse med det, som rådgiveren oplyste om, at stempelafgifterne og diverse ville blive lagt ind under lånet i Nykredit, så hun kun skulle betale en lille tinglysningsafgift på 2.000 kr., men hun har betalt fuld pris for det hele. En låneomlægning til et lån med lavere rente ville på det tidspunkt have sparet hende for mange penge.

Hun blev ikke oplyst om, at kassekreditten blev etableret med en rentesats svarende til et boliglån. Hun ville i givet fald ikke have underskrevet kreditaftalen.

Der er noget galt med kassekreditten, beløbet stemmer, men den falder ikke størrelsesmæssigt, selvom den er lagt ind under lånet i Nykredit, og kassekreditten var på 125.000 kr., som skulle dække udgifter til håndværkere, indfrielse af privat pantebrev i hendes ejendom og indfrielse af billånet, hvor beløbet samlet var 100.000 kr., og hun blev ved sin henvendelse oplyst, at der ikke var penge til indfrielse af billånet på 30.000 kr., selvom der er et stykke fra 91.744,62 kr. op til 125.000 kr., og hun kun har brugt 60.000 kr.

Sparekassen Danmark har anført, at klagerens rådighedsbeløb ikke var tilstrækkeligt til at dække de løbende finansieringsomkostninger på et realkreditlån, og at et realkreditlån derfor ikke var en reel mulighed. Klagerens behov blev således dækket med en kassekredit, der kunne rumme finansieringsomkostningerne i løbetiden, herunder klagerens ønske om at blive boende i ejendommen i to til tre år.

Banken har dokumenteret, at klagerens træk på kassekreditten er sket løbende over tre år, og idet rente beregnes af det til enhver til trukne beløb, er kassekreditten en fordel for klageren, modsat et realkreditlån, hvor rente beregnes af hele lånet allerede fra udbetalingstidspunktet.

Banken har dokumenteret, at renter blev oplyst i kreditaftalen. Hvis klageren ikke ønskede kassekreditten på de oplyste vilkår, skulle klageren ikke have underskrevet aftalen og brugt pengene.

Banken har dokumenteret, at klageren løbende er informeret om renteændringer. Siden etableringen af kassekreditten er renten i Danmark og internationalt steget markant, og blandt andet har Nationalbanken hævet renten ad flere omgange, og de finansielle institutter og finansmarkedet er fulgt med, og det er en udvikling, som hverken klageren eller banken havde mulighed for at forudse i november 2020.

Etableringen af kassekreditten og efterfølgende renteforhøjelser er sket på de vilkår, som er godkendt af klageren forud for etableringen af kassekreditten.

En ”Vejledende beregning på omlægning af lån med beløb til udbetaling” fra Nykredit er ikke det samme som et lånetilbud. Det fremgår af den vejledende beregning fra Nykredit, at ”Tallene er vejledende, og lånetilbud forudsætter, at ejendommen er vurderet, og at lånet kan bevilges…”, og fastslår, at lånet skal bevilges før, at klageren kan få et egentligt tilbud på realkreditlån.

Det er bankens vurdering, at klageren ikke kunne få bevilliget et realkreditlån hos et realkreditinstitut på grund af klagerens beskedne rådighedsbeløb. Et realkreditlån var derfor ikke en mulighed.

Klagerens mulighed for finansiering bestod i at optage en kassekredit, hvor renten blev betalt ved at hæve på kassekreditten, således at klagerens i forvejen beskedne rådighedsbeløb kunne opretholdes.

Det fremgår også af kreditaftalen, at ”Trækningsretten på kreditten bortfalder den 1. januar 2024, hvor eventuelt skyldigt beløb skal indbetales”. Klageren må på etableringstidspunket have gjort sig nogle overvejelser om, hvordan det skyldige beløb skulle indbetales, herunder om det var realistisk at indfri kassekreditten uden salg af ejendommen.

Banken har gjort sig de samme overvejelser og naturligt drøftet dette med klageren forud for etablering af kassekreditten. Det blev oplyst, at klageren forventede at sælge ejendommen inden for to til tre år, hvorfor kassekreditten blev etableret med tre års løbetid, således at det skyldige beløb skulle indbetales senest den 1. januar 2024.

Klageren skriver, at der ikke var råd til at betale 38.000 kr. ud på billånet. Klageren havde ikke et billån i banken ved udgangen af 2020, og henset til klagerens økonomiske forhold er det mest sandsynlige, at banken ikke har ønsket at overtage finansieringen af billånet fra Jyske Finans.

Billånet er ikke omtalt i bevillingsgrundlaget for kassekreditten.

De fire korrektioner den 16. november 2020 skyldes, at banken fandt en fejl i de opkrævede gebyrer ved etableringen af kassekreditten og tilbagebetalte klageren et beløb på 3.400 kr. i for meget betalt gebyr, og de 3.700 kr., som blev hævet på kassekreditten den 30. december 2022, er overført til klagerens lønkonto.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren var kunde i Sparekassen Danmark (tidligere Totalbanken), hvor hun havde sit engagement. Klageren havde et realkreditlån i Nykredit.

Klageren kontaktede banken i september 2020 med forespørgsel om et lån til reparationer på sin faste ejendom. Banken bevilligede en kassekredit på 125.000 kr. i november 2020, som klageren underskrev den 13. november 2020. Det fremgik af kreditaftalen, at kassekreditten skulle nedskrives den 1. januar 2024, og at den årlige rente var variabel og aktuelt udgjorde 5,950 %.

Til sikkerhed for kreditaftalen fik banken sikkerhed i et ejerpantebrev på 125.000,00 kr., næst efter et realkreditlån på 380.000 kr.

Banken har oplyst, at klageren på ansøgningstidspunktet havde et rådighedsbeløb på 4.103 kr., og anført, at rådighedsbeløbet ikke var tilstrækkeligt til at dække finansieringsomkostninger på et nyt realkreditlån, og at banken derfor tilbød klageren en kassekredit, der kunne rumme finansieringsomkostningerne i løbetiden. Kassekreditten skulle indfries efter tre år, hvor klageren havde oplyst, at hun ville sælge ejendommen.

Klageren bestrider at have oplyst banken om, at hun ville sælge ejendommen inden for to til tre år, og har anført, at såfremt hendes rådighedsbeløb lå under det anbefalede, havde hun ikke råd til en dyr kassekredit med høje renter, hvorimod et fastforrentet lån på 400.000 kr. på 2 % ville give hende flere penge til rådighed på det tidspunkt.

Ankenævnet finder, at en stillingtagen til sagen forudsætter en yderligere bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, der ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted ved domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.