Indsigelse mod opkrævning af møde- og ekspeditionsgebyr i forbindelse med indfrielse af lån.
| Sagsnummer: | 62/2006 |
| Dato: | 18-10-2006 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Hans Daugaard, Karen Frøsig, Lotte Aakjær Jensen, Niels Bolt Jørgensen |
| Klageemne: |
Gebyr - førtidig indfrielse
Udlån - indfrielse |
| Ledetekst: | Indsigelse mod opkrævning af møde- og ekspeditionsgebyr i forbindelse med indfrielse af lån. |
| Indklagede: | Helgenæs Sparekasse |
| Øvrige oplysninger: | IF SD |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne klage vedrører indklagedes opkrævning af et møde- og ekspeditionsgebyr i forbindelse med, at et af indklagede ydet lån blev indfriet ved klagernes videresalg af en ejendom, som klagerne havde købt af indklagede.
Sagens omstændigheder.
På en tvangsauktion den 7. januar 2004 overtog indklagede en fast ejendom for et bud på 855.000 kr.
Klagerne M og H, der er ægtefæller, underskrev den 10. maj 2004 en erklæring om køb af ejendommen for en kontantpris på 1.202.000 kr. med overtagelse den 1. juli 2004.
Ifølge en under sagen fremlagt skrivelse til klagerne af 2. juli 2004, der fremstår som udarbejdet af Nykredit, blev klagerne tilbudt finansiering af ejendomshandlen. Klagerne sendte skrivelsen til indklagede pr. telefax.
Den 13. juli 2004 accepterede klagerne et af Nykredit indhentet tilbud fra tredjemand om køb af et pantebrev på 265.000 kr. i ejendommen til kurs 92.
Den 3. august 2004 sendte Nykredit et lånetilbud til klagerne vedrørende et 30-årigt rentetilpasningslån på 961.000 kr.
Ved telefaxskrivelse af 5. august 2004 sendte Nykredit lånetilbudet og sælgerpantebrevet til indklagede. Provenuet af lånet og sælgerpantebrevet blev opgjort til i alt 1.167.984 kr., hvorefter der manglede finansiering af 34.016 kr. Ifølge et bilag havde Nykredit ved en udateret skrivelse afslået at finansiere ejendomskøbet.
Ved telefaxskrivelse af 6. august 2004 til indklagede meddelte Nykredit, at M telefonisk havde oplyst, at han i en sparekasse var blevet godkendt til en kassekredit på 50.000 kr., hvilket havde vist sig ikke at være sandt.
På forespørgsel fra indklagede meddelte Nykredit ved telefaxskrivelse af 11. august 2004, at skrivelsen af 2. juli 2004 tilsyneladende ikke var konciperet eller afsendt fra Nykredit.
Den 12. august 2004 modtog indklagede en check på 50.000 kr. fra M's far.
Den 12. august 2004 underskrev klagerne et gældsbrev til indklagede, hvorefter de med virkning fra 1. juli 2004 erkendte at skylde indklagede 1.202.000 kr. Af gældsbrevet fremgår i øvrigt bl.a.:
"…
Skyldbeløbet relaterer sig til opfyldelse af det af [klagerne] af 10. maj 2004 afgivne kontantpristilbud - jf. vedhæftede -, kr. 1.202.000,00, på erhvervelse den 1. juli 2004 af ejendommen [adresse], hvilken ejendom [indklagede] overtog på tvangsauktion den 7. januar 2004.
Skyldbeløbet, kr. 1.202.000,00, forrentes fra 1. juli 2004 at regne med den af Danmarks Nationalbank fastsatte diskonto med et tillæg på 5% p.a. - p.t. 7% p.a.
Såvel debitorerne som [indklagede] har ret til, når som helst og uden varsel, at opsige gældsbrevet mod betaling/opkrævning af det skyldige beløb, herunder påløbne renter og omkostninger.
Dette gældsbrev kan tjene som grundlag for tvangsfuldbyrdelse, jfr. retsplejelovens § 478, stk. 1, nr. 4.
Vi er bekendt med og har modtaget [indklagedes] "Almindelige bestemmelser for lån og kreditter", som vi accepterer som en del af gældsbrevets vilkår.
…"
M's forældre påtog sig selvskyldnerkautionen for gælden.
Ved skrivelse af 16. august 2004 til klagerne tilbagekaldte Nykredit finansieringstilbuddet med henvisning til at "der stadig hersker uklarhed omkring et brev fremsendt til jer vedr. finansiering af ovennævnte handel".
Ved skrivelse af 18. august 2004 oplyste M, at han havde modtaget skrivelsen af 2. juli 2004 pr. fax og videresendt den pr. fax til indklagede. M erklærede, at "jeg har ikke selv lavet denne fax", og beklagede, at sagen havde taget "en sådan drejning".
Henholdsvis den 29. august 2004 og den 30. september 2004 underskrev klagerne og indklagede endeligt skøde vedrørende ejendomsoverdragelsen.
Klagerne har anført, at baggrunden for udfærdigelsen af gældsbrevet var, at de ikke kunne godkendes som debitorer til et realkreditlån. Skødet blev ikke sendt til tinglysning. Gældsbrevet blev misligholdt, og der blev indledt fogedsag mod kautionisterne. I 2005 tilbød H's forældre, F, at overtage ejendommen for en købesum svarende til indklagedes tilgodehavende hos dem. I den forbindelse skulle auktionsskødet til indklagede tinglyses, ligesom der skulle gennemføres en overdragelse ved tinglyst skøde fra indklagede til dem og fra dem til F.
Ved skrivelse af 15. juli 2005 til F opgjorde indklagedes advokat sit tilgodehavende i forbindelse med sagen til 47.065,83 kr., fordelt med 36.625 kr. til salær og 10.440,83 kr. til dækning af positive udgifter.
Ved skrivelse af 12. august 2005 til F's advokat opgjorde indklagede sin samlede fordring på klagerne således:
"- | gældsbrevets hovedstol | kr. | 1.202.000,00 |
+ | renter for perioden 1/7-2004 - 15/7/2005 beregnet af den i gældsbrevet angivne rentesats med månedlig tilskrivning | kr. | 90.408,40 |
+ | diverse udlæg til ejendomsskat, Tryg Villaforsikring samt Reno Djurs betalt af sparekassen i perioden 1/7-04 - 15/7/05 | kr. | 9.610,92 |
+ | renter for manglende betaling af påløbne renter samt for udlæg - jf. ovenfor angivne beløb | kr. | 6.556,08 |
+ | ekspeditions- og mødegebyrer for aktiv deltagelse i adskillige tiltag, møder etc. for inddrivelse af [indklagedes] tilgodehavende - opgjort til | kr. | 21.500,00 |
Totalt opgjort tilgodehavende pr. 15. juli 2005 | kr. | 1.330.075,40 |
hvortil tillægges forrentning - p.t. 7% p.a. - at regne fra 15. juli 2005 til betaling finder sted - i henhold til [indklagedes advokats] brev af 15. juli 2005."
Ved skrivelse af 18. august 2005 til F's advokat opgjorde indklagede sit tilgodehavende pr. den 1. september 2005 således:
"… | |||
- | tilgodehavende pr. 15. juli 2005 opgjort til | kr. | 1.330.075,40 |
+ | renter i perioden 15/7 - 1/9 2005 | kr. | 11.637,50 |
+ | refusion af villaforsikring TRYG (9/12 af kr. 4.722,25 (jf. vedlagte)) | kr. | 3.541,70 |
- | ½ afgift til skøde | kr. | 4.350,00 |
I alt | kr. | 1.340.904,60 | |
…" |
Ved skøde af 24. august 2005 solgte klagerne ejendommen til F pr. den 1. september 2005 for en købesum på 1.396.670,43 kr., som i henhold til særskilt aftale skulle deponeres hos indklagede.
Den 31. august 2005 sendte F's advokat 47.065,83 kr. til indklagedes advokat og 1.340.904,60 kr. til indklagede betinget af tinglyst anmærkningsfrit endeligt skøde på restancefri ejendom til klagerne. Endvidere blev det forudsat, at kautionisterne blev frigjort for deres forpligtelser. I forhold til indklagede blev der taget forbehold om at tilbagesøge møde- og ekspeditionsgebyret på 21.500 kr., jf. indklagedes opgørelse af 12. august 2005. Endvidere blev det forudsat, at indklagede selv betalte afgiften for tinglysningen af indklagedes adkomst til ejendommen i henhold til auktionsskøde.
Ved skrivelse af 2. september 2005 til F's advokat meddelte indklagede, at forbeholdene ikke kunne accepteres, og at ejendomshandelen ikke kunne fremmes, så længe der eksisterede uafklarede forhold.
Den 3. januar 2006 indgav F en klage over indklagede til Ankenævnet med påstand om tilbagebetaling af møde- og ekspeditionsgebyret på 21.500 kr. og tinglysningsafgift på auktionsskødet, 7.300 kr.
Ved skrivelse af 8. februar 2006 blev klagen afvist af Ankenævnets sekretariat, idet klagen ikke vedrørte et kundeforhold mellem F og indklagede, men vilkårene for F's køb af en ejendom.
Den 1. marts 2006 blev sagen for så vidt angår de 21.500 kr. indbragt for Ankenævnet af klagerne M og H.
Indklagede nedlagde påstand om afvisning med den begrundelse, at klagen ikke vedrørte et kundeforhold mellem klagerne og indklagede, men indklagedes salg af en fast ejendom.
Ved kendelse af 4. juli 2004 afgjorde Ankenævnet afvisningsspørgsmålet således:
"Ved gældsbrevet af 12. august 2004 ydede indklagede klagerne et lån til berigtigelse af købesummen i forbindelse med deres køb af den omhandlede ejendom. Klagen vedrører et gebyr, som indklagede opkrævede ved indfrielsen af lånet i forbindelse med klagernes videresalg af ejendommen.
Ankenævnet finder, at klagen vedrører et privat kundeforhold, som kan behandles af Ankenævnet.
Indklagedes påstand om afvisning tages derfor ikke til følge, og sagen udsættes herefter til behandling i realiteten."
Parternes påstande.
Klagerne har nedlagt påstand om, at indklagede skal tilbagebetale møde- og ekspeditionsgebyret på 21.500 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at købesummen på ejendommen ved salget til F var baseret på indklagedes tilgodehavende hos dem.
Ved opgørelsen af tilgodehavendet beregnede indklagede sig et møde- og ekspeditionsgebyr på 21.500 kr.
Med F's overtagelse af ejendommen opnåede indklagede fuld dækning for gælden på 1.202.000 kr., renter og diverse udlæg, og det var urimeligt, at indklagede herudover beregnede sig et gebyr på 21.500 kr.
Der var ikke noget grundlag for at opkræve gebyret. Tværtimod blev indklagede med den etablerede ordning hjulpet ud af en "kattepine".
Indklagede har anført, at det fastholdes, at sagen, der alene drejer sig om en ejendomshandel, ikke falder inden for Ankenævnets kompetenceområde. Ankenævnets afgørelse hviler på ukorrekte og udokumenterede oplysninger fra klagernes side.
Klagerne var ikke kunder hos indklagede, og udfærdigelsen af gældsbrevet af 12. august 2004 havde alene til formål at fremme den tinglysningsmæssige ekspedition af skødet på ejendomshandelen samt den af Nykredit tilbudte finansieringspakke.
Det var alene forhold og omstændigheder fra klagernes side, som var årsag til handlens manglende fyldestgørelse i efteråret 2004.
For så vidt angår kontoudskriften vedrørende gældsbrevet på 1.202.000 kr. er der tale om en "skyggekonto", hvorpå der alene er foretaget posteringer, som relaterer sig til ejendomshandlen.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder grundlag for at genoptage spørgsmålet om afvisning, som blev afgjort ved kendelsen af 4. juli 2006.
Det må lægges til grund, at klagerne ikke var i stand til at tilvejebringe den fornødne finansiering af ejendomshandlen, og at indklagede, tilsyneladende i håb om at finansieringen via Nykredit ville falde på plads, valgte at yde klagerne et lån til berigtigelse af købesummen frem for at ophæve handlen. Lånet blev indfriet i forbindelse med klagernes videresalg af ejendommen.
Der er efter det foreliggende ikke grundlag for at fastslå, at indklagede i forbindelse med indfrielsen var berettiget til at beregne sig et gebyr på 21.500 kr. for sine møder og ekspeditioner i forbindelse med sagen. Ankenævnet finder derfor, at indklagede skal tilbagebetale beløbet til klagerne.
Ankenævnet har ikke herved taget stilling til det indbyrdes forhold mellem klagerne og F.
Som følge heraf
Indklagede skal inden 4 uger til klagerne betale 21.500 kr. med tillæg af renter efter renteloven fra den 1. marts 2006. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.