Rådgivning ved etablering af realkreditlignende lån med særlige indfrielsesvilkår.
| Sagsnummer: | 58 /1998 |
| Dato: | 02-09-1998 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Lisbeth Baastrup, Karin Duerlund, Ole Just, Niels Bolt Jørgensen |
| Klageemne: |
Rådgivning - lån med særlige indfrielsesvilkår
|
| Ledetekst: | Rådgivning ved etablering af realkreditlignende lån med særlige indfrielsesvilkår. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører indklagedes rådgivning i forbindelse med ydelsen af et realkreditlignende lån i september 1992.
Sagens omstændigheder.
Klageren rettede medio 1992 henvendelse til indklagede med henblik på omprioritering af sin daværende ejerlejlighed. Klageren ønskede at forlænge løbetiden på ejerlejlighedens eksisterende prioritering til 30 år. Drøftelserne førte til, at indklagede tilbød et realkreditlignende lån på 251.517 kr. med 30 års løbetid.
I september 1992 underskrev klageren pantebrev om dette lån. Renten var 10,16% p.a. Af pantebrevet fremgår, at der gjaldt særlige indfrielsesvilkår ved førtidig indfrielse; hvis markedsrenten på indfrielsestidspunktet var lavere end pantebrevets pålydende rente, ville indfrielse skulle ske med et beløb højere end den pålydende restgæld. Pantebrevets restgæld forfaldt ved ejerskifte.
Klageren har anført, at han i forbindelse med drøftelserne om lånets optagelse oplyste, at han påtænkte at sælge lejligheden i løbet af 1-2 år, når hans uddannelse var afsluttet. Han spurgte derfor om muligheden for, at lånet kunne indestå ved ejerskifte. Ifølge hans notater fik han den 27. august 1992 telefonisk oplyst, at lånet kunne overføres til en ny ejer, hvis denne kunne godkendes af indklagede; det oplystes endvidere, at indfrielsesvilkårene, som han ikke fandt rimelige, ikke kunne fraviges. Ifølge indklagede fremgår klagerens oplysninger om salgshensigterne ikke af beslutningsgrundlaget i forbindelse med låneansøgningen, og ingen kan i dag bekræfte at have modtaget oplysningen.
I forbindelse med salg af ejerlejligheden i sommeren 1996 indfriede klageren lånets restgæld på ca. 235.000 kr. til kurs 112,10 svarende til et kurstab på 28.445,76 kr.
I oktober 1996 rettede klageren henvendelse til indklagede og gjorde krav på, at indklagede betalte kurstabet ved indfrielsen. Indklagede afviste kravet.
Parternes påstande.
Klageren har den 16. februar 1998 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale "mit tab opgjort som forskellen mellem omkostninger ved at konvertere og ved at have undladt at konvertere".
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at han forespurgte indklagede, om det ville være fordelagtigt at konvertere et eksisterende realkreditlån i ejerlejligheden. Han ville gerne høste fordelen af en konvertering med det samme samt gøre det muligt for en køber at overtage lånet. Hans planer var da at afslutte sin uddannelse i sommeren 1993 for derefter at finde et job. Det var hans egen beslutning at foretage låneomlægningen, men indklagede undlod at oplyse, at det ikke var økonomisk fordelagtigt under hensyn til risikoen for kurstab ved en indfrielse inden for få år. Den 1. juni 1994 fraflyttede han ejerlejligheden med sin familie og ønskede lejligheden solgt, men dette var ikke muligt på grund af et provenutab på 50.000 kr. opstået bl.a. ved kurstab på lånet til indklagede. Han måtte udleje ejerlejligheden i 2 år fra 1994 til 1996. Hans tab udgør kurstabet på de ca. 28.000 kr. fratrukket den lavere rente samt likviditetsforbedring, som han har opnået i perioden fra omlægningen til indfrielsen.
Indklagede har anført, at klageren ifølge notater foretaget i forbindelse med kreditvurderingen var en fornuftig kunde, der havde sat sig grundigt ind i tingene. Klageren havde selv indhentet accept fra efterstående panthavere samt udarbejdet budget for 3 år under værst tænkelige forhold. De særlige indfrielsesvilkår blev drøftet indgående, og klageren accepterede disse. Klageren ønskede en likviditetslettelse ved omprioriteringen, hvilket han opnåede. Det kan ikke lægges indklagede til last, at klageren som følge af det efterfølgende rentefald måtte indfri lånet til overkurs.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at indklagedes rådgivning af klageren forud for lånets optagelse har været vildledende eller mangelfuld. Det bemærkes herved, at det ikke er godtgjort, at indklagede blev gjort bekendt med, at klageren, der selv var opmærksom på de særlige indfrielsesvilkår, påtænkte et snarligt salg af ejendommen. Ankenævnet finder herefter ikke grundlag for at pålægge indklagede et erstatningsansvar.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.