Bidragsforhøjelse
| Sagsnummer: | 21605129 /0 |
| Dato: | 07-04-2017 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Morten B. Pedersen, Anna Marie Ringive, Jacob Elverum og Per Englyst |
| Klageemne: |
Bidrag - forhøjelse
|
| Ledetekst: | Bidragsforhøjelse |
| Indklagede: | Totalkredit A/S |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Realkreditinstitutter |
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:
Klageren har to tilpasningslån F1 til det indklagede realkreditinstitut på 6.800.000 kr., som er optaget i 2009, og på 472.000 kr., som er optaget i 2010. Begge lån er ydet med indledende afdragsfrihed.
Af pantebrevet for lånet på 6.800.000 kr. og af låne- og pantsætningsaftalen for lånet på 472.000 kr. fremgår følgende af de særlige bestemmelser:
”Vilkår for lånet
For lånet gælder de af …(indklagedes)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen.
…
Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbestemmelser” i Långuiden samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende pantebrev [låne- og pantsætningsaftale].
…
Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.
Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.
…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidrag og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.”
I forbindelse med refinansiering den 1. oktober 2014 ændrede klageren rentetilpasningsprofilen på lånet på 6.800.000 kr. fra F1 til F3. Der blev pr. 1. april 2015 foretaget en tilsvarende profilændring af lånet på 472.000 kr.
Den årlige bidragssats var efter det oplyste ved lånenes udbetaling 0,5 pct. på lånet på 6.800.000 kr. og 0,7 pct. på lånet på 472.000 kr. Bidragssatserne blev i to omgange i 2013 og 2015 forhøjet til 1,0244 pct. og 1,85 pct.
Klageren protesterede i 2014 over bidragsforhøjelserne og fik i forlængelse heraf en sag behandlet af Realkreditankenævnet, som ikke gav klageren medhold.
Indklagedes Långuide pr. 6. november 2015 indeholder følgende afsnit om bidrag:
”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelse af lånet.
Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse.
Bidragssatsen ved lånets udbetaling er afhængig af den belånte ejendom, afdragsprofil, låntype, lånets hovedstol og belåningsinterval (lånets prioritetsstilling i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen).
Belåningsintervallet fastlægges via en værdiansættelse af ejendommen ved lånoptagelsen. Værdiansættelse foretages af …(indklagede)… på den af …(indklagede)… valgte måde. Belåningsintervallet fastlægges på ny ved en efterfølgende omlægning af lånet, gældsovertagelse eller relaksation. Bidragssatsen ændres ikke som følge af ordinære afdrag eller ved ændring af lånets prioritetsstilling som følge af f.eks. en indfrielse af foranstående lån.
Kursskæring (kursfradrag ved udbetaling/refinansiering og kurstillæg ved indfrielse) er afhængigt af den valgte låntype – herunder hyppigheden hvormed lånetypen refinansieres. Se nærmere om kursfradrag og kurstillæg i de almindelige forretningsbestemmelser for obligationshandel.
Gældende gebyrer fremgår af …(indklagedes)… prisblad, som kan findes på …(indklagedes hjemmeside)…
Ændring af bidrag, gebyrer og andet vederlag (herunder kursskæring).
Bidrag, gebyrer og andet vederlag er variable.
Lånets bidrag og beregningsmetoden for bidrag kan således ændres i lånets løbetid, eksempelvis så bidraget beregnes og eventuelt løbende reguleres på grundlag af flere eller andre forhold end ved lånets udbetaling, herunder låntagerspecifikke forhold. …(Indklagede)… kan endvidere ændre eller indføre nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursskæring og kurtage) i eksisterende låneforhold.
Ændringer af bidrag og beregningsmetoden for bidraget samt ændring eller indførelse af nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursskæring og kurtage) kan i eksisterende låneforhold være begrundet i aktuelle eller forventede omkostningsmæssige, markedsmæssige, lovgivningsmæssige, risikomæssige, konkurrencemæssige, forretningsmæssige eller lignende forhold samt låntagerspecifikke forhold. Du kan nedenfor se eksempler på sådanne forhold. Listen er ikke udtømmende.
a) Ændringer i lovgivning, retspraksis og myndighedspraksis,
b) Ændringer i krav og forventninger fra ratingbureauer og investorer, herunder krav og forventninger af betydning for prissætningen på obligationerne bag …(indklagedes)… udlån,
c) Omkostningsudviklingen, eksempelvis som følge af
* øgede omkostninger til fremskaffelse af kapital,
• ændrede krav til kapitalgrundlag, kapitalberedskab, likviditet eller solvens,
• øgede skatter eller afgifter,
• øgede distributionsomkostninger eller
• generelle garantiordninger,
d) Øgede tab eller risiko for tab, nedskrivninger eller hensættelser til tab,
e) Behov for ændringer i sammensætningen af …(indklagedes)… låneportefølje, eksempelvis en reduktion af mængden af lån med variabel rente
f) Behov for at motivere …(indklagedes)… kunder til at vælge udvalgte produkter, eksempelvis lån med afdrag,
g) Øgede risici, herunder operationelle risici,
h) Faldende ejendomspriser eller strukturelle udviklinger i ejendomsmarkedet,
i) Administrative forhold eller behov for bedre udnyttelse af …(indklagedes)… kapacitet og ressourcer,
j) Øvrige forhold, som indebærer behov for øget indtjening eller en ændret prisstruktur,
k) Låntagers betalingsmisligholdelse,
l) Ændringer i låntagerspecifikke forudsætninger, herunder låntagers økonomiske forhold eller sammensætningen, omfanget eller rentabiliteten af låntagers engagement med …(indklagede)… eller
m) Ændringer i den pantsatte ejendoms belåningsgrad, værdifasthed eller omsættelighed.
Ændringer vedrørende bidrag samt væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag meddeles individuelt til låntager med 3 måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Ændringer begrundet i udefrakommende forhold, som …(indklagede)… ikke har indflydelse på, kan dog ske uden varsel. Øvrige ændringer, herunder ændringer vedrørende gebyrer eller morarente samt mindre væsentlige ændringer vedrørende andet vederlag annonceres med 3 måneders varsel i …(indklagedes)… prisblad, som er tilgængeligt på …(indklagedes hjemmeside)…”
Indklagede varslede den 4. februar 2016 på ny bidragsforhøjelser over for klageren:
”Den 1. juli 2016 forhøjer …(indklagede)… bidragssatserne. Det gør vi, fordi …(indklagede)… skal leve op til myndighedernes krav og markedets forventninger til vores kapital- og indtjeningsforhold. Både krav og forventninger er steget kraftigt siden finanskrisens start – og stiger stadig. Derfor skal vi i …(indklagede)… øge indtjeningen. På den måde kan vi lægge tilstrækkeligt til side som sikkerhed for de lån vi yder, tiltrække kapital i markedet på bedst mulige vilkår og dække omkostningerne til forrentning af denne kapital. Det er en væsentlig forudsætning for, at vi fortsat kan tilbyde stabile boliglån til danskerne.
Jeres lån i …(indklagede)… har ikke fast rente i hele løbetiden og er uden afdrag. Hvis I vælger et lån med fast rente og med afdrag, falder jeres bidragssats til den laveste i …(indklagede)… Det skyldes, at myndighederne kræver, at færre boligejere vælger lån med variabel rente og lån uden afdrag.
Se, hvad forhøjelsen koster jer
Låntype Tilpasningslån (F3) variabel rente
Restgæld pr. 1. juli 2016 i kr. 6.800.000,00
Nuværende årlig bidragssats i pct. 1,0244
Ny årlig bidragssats fra 1. juli 2016 i pct. 1,3996
Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) 6.378,40
I betaler den nye bidragssats første gang 1. oktober 2016. Desuden ændrer jeres rente sig ved næste rentetilpasning. Derfor ændrer jeres samlede betaling sig også.”
- 0 –
”Se, hvad forhøjelsen koster jer
Låntype Tilpasningslån (F3) variabel rente
Restgæld pr. 1. juli 2016 i kr. 472.000,00
Nuværende årlig bidragssats i pct. 1,8500
Ny årlig bidragssats fra 1. juli 2016 i pct. 2,4500
Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) 708,00
I betaler den nye bidragssats første gang 1. oktober 2016. Desuden ændrer jeres rente sig ved næste rentetilpasning. Derfor ændrer jeres samlede betaling sig også.”
Klageren var utilfreds med de gentagne forhøjelser af bidragssatserne på sine lån og indbragte efterfølgende en sag for Realkreditankenævnet.
PARTERNES PÅSTANDE:
Klageren påstår indklagede tilpligtet for begge lån at annullere stigningen i bidragssatserne pr. 1. juli 2016.
Indklagede påstår frifindelse.
KLAGERENS FREMSTILLING:
Klageren anfører, at han er voldsomt ramt af stigende bidragssatser hos indklagede. Efter i mange år at have været kunde i det koncernforbundne realkreditinstitut valgte han på baggrund af en konkurrencedygtig bidragssats i 2009 i forbindelse med nybyggeri at optage lån hos indklagede.
Bidragssatsen på lånet på 6.800.000 kr. er siden lånetilbudstidspunktet steget med i alt 305 pct. og på lånet på 472.000 kr. med i alt 408 pct.
Begge lån blev optaget som F1 lån, men han ændrede dem i 2015 til F3 lån. Han har været i kontakt med indklagede, som afviser, at der er tale om en fejl, ligesom indklagede afviser at nyvurdere ejendommen, før det nuværende lån udløber ultimo 2017.
Uagtet argumenter om ”polstring” og politiske argumenter er han dybt forarget over indklagedes nærmest skruppelløse prisstigninger, og han føler sig fanget af mafialignende metoder. Alene den seneste stigning pr. 1. juli 2016 rammer ham og hans familie med ekstra bidragsbetalinger på 28.312 kr.
Det har intetsteds i indklagedes tilbud eller papirer fremgået, at indklagede i en uendelighed kan justere på bidragssatsen.
INDKLAGEDES FREMSTILLING:
Indklagede oplyser, at klageren den 6. maj 2009 på grundlag af lånetilbud af 7. april 2009 fik udbetalt et 30-årigt F1 tilpasningslån på 6.800.000 kr. Lånet blev etableret med indledende afdragsfrihed frem til den 31. marts 2019.
Bidraget på lånet blev fastsat til 0,5 pct. ud fra et belåningsinterval på 0-80 pct. på baggrund af en belåningsvurdering på 8.500.000 kr.
I forbindelse med refinansieringen den 1. oktober 2014 blev lånets profil ændret til F3 tilpasningslån med afdragsfrihed frem til den 31. marts 2019. Lånet refinansieres næste gang den 30. september 2017.
Bidraget på lånet blev pr. 1. juli 2016 ændret til 1,3996 pct.
Klageren fik den 6. juli 2010 udbetalt et 30-årigt F1 tilpasningslån på 472.000 kr. Lånet blev etableret med indledende afdragsfrihed frem til den 31. marts 2020.
Bidraget på lånet blev fastsat til 0,7 pct. ud fra et belåningsinterval på 75-80 pct. på baggrund af en belåningsvurdering på 9.100.000 kr.
I forbindelse med refinansieringen den 1. april 2015 blev lånets profil ændret til F3 tilpasningslån med afdragsfrihed frem til den 31. marts 2020. Lånet refinansieres næste gang den 31. marts 2018.
Bidraget på lånet blev pr. 1. juli 2016 ændret til 2,45 pct.
Gennemførsel af bidragsforhøjelsen i 2016
Med virkning fra 1. juli 2016 forhøjede indklagede bidragssatserne på alle eksisterende og nye lån til private kunder. Derfor modtog alle privatkunder med lån hos indklagede et brev med oplysning om, hvad forhøjelsen betød for netop deres lån. Brevet indeholdt en begrundelse for forhøjelsen. Derudover har indklagede på sin hjemmeside offentliggjort en redegørelse for bidragsforhøjelsen:
”Begrundelseskrav
Det danske realkreditsystem har en række unikke kendetegn. Et af dem er, at du som låntager – uanset om du er boligejer eller erhvervsdrivende – igennem hele lånets løbetid er beskyttet mod en pludselig opsigelse af dit lån. Den beskyttelse har du ikke på dit banklån. Banker kan nemlig frit og uden varsel til enhver tid kræve, at du betaler dit lån tilbage. Det kan vi som realkreditinstitut ikke, så længe du betaler dine ydelser.
Med andre ord forpligter realkreditinstitutter sig ved udbetaling af et lån til at låne pengene ud – og ikke pludselig kræve dem tilbagebetalt – i hele den periode, der er aftalt. Og da løbetiden ofte er 30 år, betyder det, at realkreditinstitutter har uopsigelige forpligtelser, der løber i årtier.
Øget krav om polstring.
Over så lang en periode kan kapitalkrav og omkostninger ved realkreditudlån ændre sig markant. Derfor kan et realkreditinstitut forhøje bidragssatserne, som er realkreditinstituttets pris for at yde og administrere lån. Bidragssatserne kan også forhøjes på de lån, der allerede er udbetalt. Og det er det, …(indklagede)… gør, når vi hæver bidragssatserne på …(indklagede-lån)… pr. 1. juli 2016.
Men vi kan ikke bare hæve bidragssatserne vilkårligt, for alle realkreditinstitutter skal kunne begrunde, hvorfor de forhøjer bidragssatserne. Det er fast anerkendt i lovgivningen om god skik for finansielle virksomheder – og i talrige afgørelser fra Realkreditankenævnet – at man forhøjer bidragssatserne, når man kan begrunde det.
…(Indklagedes)… mulighed for at hæve bidragssatserne er udførligt beskrevet i låneaftalerne og i …(indklagedes)… Almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån, som står i den LånGuide, man modtager, når man får et …(indklagede-lån)…
Hvorfor stiger bidragssatserne i …(indklagede)… pr. 1. juli 2016?
I det brev, alle kunder i …(indklagede)… har modtaget, begrunder vi forhøjelsen med, at kapitalkravene fra danske og internationale myndigheder til realkreditinstitutter er steget og fortsat stiger. De stigende kapitalkrav betyder, at …(realkreditkoncernen)… – som …(indklagede)… er en del af – skal stille mere og mere kapital som sikkerhed for de lån, vi har ydet og fortsat yder til danske boligejere og erhvervsdrivende.
Når myndighedernes krav stiger, øger investorerne og ratingbureauerne (tilsammen kaldet ”markedet”) samtidig deres forventninger til …(realkreditkoncernens)… kapitalgrundlag. Jo større tiltro investorer og ratingbureauer har til …(det koncernforbundne realkreditinstitut)…, jo lavere bliver renten på lånet. Vores kunder har derfor direkte fordel af, at både investorer og ratingbureauer har stærk tiltro til …(det koncernforbundne realkreditinstitut)… Derfor er det så afgørende, at vi lever op til markedets forventninger.
Kendte og ukendte krav i sigte.
Konkret medfører de øgede krav, at …(realkreditkoncernen)… ved indgangen til 2019 skal have ca. 70 mia. kr. i egentlig kernekapital (den regnskabsmæssige egenkapital fratrukket hybrid kernekapital og en række solvensmæssige fradrag).
Dette kapitalmål er fastsat på baggrund af de allerede kendte og vedtagne kapitalkrav fra danske og internationale myndigheder. Forhøjelsen af bidragssatserne pr. 1. juli 2016 har først og fremmest til formål at øge sandsynligheden for, at …(realkreditkoncernen)… kan leve op til dette kapitalmål. Vi har i dag en egentlig kernekapital på 60,5 mia. kr. Den skal øges med knap 10 mia. kr. i årene 2016-2018. Forhøjelsen af bidragssatserne øger …(realkreditkoncernens)… indtjening og betyder dermed, at vi kan lægge mere til side hvert år i bestræbelserne på at nå 70 mia. kr. inden udgangen af 2018.
Desuden øger forhøjelsen af bidragssatserne sandsynligheden for, at …(realkreditkoncernen)… kan honorere de fremtidige, endnu ikke vedtagne kapitalkrav, som der i disse år arbejdes på hos internationale myndigheder. Vi kender ikke det konkrete omfang af kravene endnu – men vi ved, at kapitalkravet efter 2019 er højere end de 70 mia. kr. Selv i minimumsversioner vil de krav, der arbejdes på, være en betydelig udfordring for …(realkreditkoncernen)… Lige nu er vores bedste estimat, at det er nødvendigt at øge den egentlige kernekapital med yderligere 15 mia. kr. – altså ud over de 70 mia. kr. – når de nye krav får effekt. Estimatet er forsigtigt og svarer til det niveau, man allerede nu har pålagt de fire største banker i Sverige. Og det er ikke usandsynligt, at kravet bliver højere.
Børsnotering er nødvendig
Derfor søger …(realkreditkoncernen)… en børsnotering. Dels får vi tilført kapital i forbindelse med selve børsnoteringen, dels får vi efterfølgende, som børsnoteret koncern, adgang til at hente yderligere kapital efter behov. For at gennemføre en børsnotering skal vi have en bedre indtjening end i dag – det vil fremtidige aktionærer kræve, og det er forhøjelsen af bidragssatserne med til at sikre. Og det er værd at bemærke, at forhøjelsen af bidragssatserne er langt mindre, end den ville være uden en børsnotering. Forhøjelsen af bidragssatserne på …(indklagedes)… udlån til privatkunder står ikke alene. De suppleres af markante besparelser i …(realkreditkoncernen)… og andre tiltag, der bidraget til at effektivisere koncernen.”
Baggrunden for indklagedes forhøjelse af bidragssatsen er yderligere uddybet i en redegørelse, som også er tilgængelig på indklagedes hjemmeside.
Hjemmel til bidragsforhøjelse
Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klageren og indklagede udgøres af pantebrevet fra 2009 og låne- og pantsætningsaftalen fra 2010. Disse suppleres begge af indklagedes Långuide fra varslingstidspunktet, der er godkendt af indklagedes bestyrelse.
Såvel pantebrevet og låne- og pantsætningsaftalen som Långuiden indeholder bestemmelser om fastsættelsen af bidraget, herunder at det i lånets løbetid kan ændres af indklagede.
Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,
at der er hjemmel i låneaftalen til at forhøje bidragssatsen,
at den gennemførte bidragsforhøjelse er sket ensartet for alle kunder med samme låntyper,
at den skete forhøjelse af bidragssatsen er i overensstemmelse med aftalegrundlaget og varslet og begrundet i overensstemmelse med reglerne om god skik,
at bidragsforhøjelsen ikke er vilkårlig eller urimelig, og
at der derfor ikke er grundlag for at tilsidesætte den varslede forhøjelse af bidragssatsen.
ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:
Der er i aftalegrundlaget en klar hjemmel til, at indklagede kan foretage bidragsforhøjelser.
Klageren har i forhold til den anførte hjemmel anført, at ”Det har intetsteds i indklagedes tilbud eller papirer fremgået, at indklagede i en uendelighed kan justere på bidragssatsen”.
Nævnet bemærker hertil, at det er korrekt, at der ikke i aftalegrundlaget er en kvantificering af, hvor ofte eller hvor meget bidraget kan forhøjes. Blandt andet på den baggrund foretager Nævnet i hver enkelt sag en vurdering af, om en bidragsforhøjelse kan anses for åbenbart urimelig, samt om den er foretaget vilkårligt.
Uanset det relativt høje bidragsniveau, særligt for det lille yderligt liggende lån med et LTV interval på 75-80 pct., er der efter Nævnets opfattelse ikke grundlag for at tilsidesætte den seneste forhøjelse som urimelig. Nævnet finder heller ikke at kunne tilsidesætte bidragsforhøjelsen som vilkårlig, idet den efter det oplyste er gennemført på en ensartet måde over for kunder eller grupper af kunder med lån med samme karakteristika m.m.
Som følge af det anførte
b e s t e m m e s
Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.