Afgørelse

Spørgsmål om indklagede handlede ansvarspådragende i forbindelse med klagerens optagelse af forhåndslån hos realkreditinstitut.

Indledning.

Denne sag vedrører, om indklagede handlede ansvarspådragende i forbindelse med klagerens optagelse af forhåndslån hos realkreditinstitut.

Sagens omstændigheder.

Klageren og hans samlever S er kunder i Middelfart Sparekasse.

I 2008 købte klageren og S en ejendom, som skulle finansieres via sparekassen.

Klageren har under sagen fremlagt en vejledende beregning for finansieringen, hvoraf det fremgår, at der dels skulle optages et realkreditlån på 1.848.000 kr. samt et lån i sparekassen på 337.424 kr.

Klageren har i den forbindelse tilføjet, at den endelige aftale ikke indeholdt lån i sparekassen, og at udbetalingen til huset i stedet skulle dækkes af overskud fra salg af en ejerlejlighed.

På grund af en tastefejl i forbindelse med sparekassens beregning af ejendommens friværdi, blev ejendommen vurderet 350.000 kr. for højt i forhold til den reelle værdi.

Den 14. marts 2008 fik klageren og S på baggrund af den fejlagtige vurdering udbetalt et 5 % realkreditlån på 2.070.000 kr. Lånet blev udbetalt som forhåndslån, idet der skulle foretages en ombygning på ejendommen.

Sparekassen vedkendte sig i maj 2009, at der var sket en fejl, og tilbød klageren og S at dække de af sparekassen opgjorte omkostningerne på 11.350 kr. i forbindelse med en nedbringelse af realkreditlånet. Klageren og S besluttede imidlertid at lade forhåndslånet fortsætte, til byggeriet var færdigmeldt.

Den 10. marts 2010 blev ejendommen i forbindelse med færdigmelding af byggeriet vurderet til 2.050.000 kr. Som følge heraf skulle der foretages en ekstraordinær nedbringelse af realkreditlånet med 391.812 kr., så lånets hovedstol herefter udgjorde 1.664.667 kr.

Ved brev af 26. april 2010 til sparekassen anmodede klageren om en begrundelse for den ekstraordinære nedbringelse af realkreditlånet. Klageren henviste til, at sparekassen havde vedkendt sig fejlen, og at han og S derfor var uforstående overfor, at de nu blev pålagt at optage et banklån til nedbringelse af realkreditlånet.

Ved e-mail af 27. april 2010 til klageren afviste sparekassen klagen. Sparekassen henviste blandt andet til, at den lavere vurdering skyldtes den generelle udvikling i ejendomspriserne.

Den 25. juni 2010 optog klageren og S et boliglån i sparekassen på 414.000 kr., som den 25. august 2010 blev forhøjet med 30.000 kr. Lånet blev optaget som annuitetslån med variabel rente, der på tidspunktet udgjorde 5,75000 % p.a.

Parternes påstande.

Klageren har den 13. oktober 2010 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Middelfart Sparekasse skal holde dem skadefri.

Middelfart Sparekasse har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at de i forbindelse med hjemtagelsen af realkreditlånet spurgte til den højere vurdering. Dette blev af sparekassen blot forklaret med, at vurderingen havde været højere end forventet.

I 2009 forespurgte de om en eventuel låneomlæggelse. Realkreditinstituttet blev i den forbindelse opmærksom på sparekassens fejl.

I samarbejde med en advokat besluttede de sig imidlertid for at lade lånet løbe perioden ud for derefter at vurdere, hvad der skulle ske.

I forbindelse med færdigmelding af byggeprojektet blev ejendommen vurderet ca. 360.000 kr. lavere end forudsat. Sparekassen har krævet restancen indfriet ved optagelse af lån i sparekassen. Sparekassen har i den forbindelse henvist til et lånetilbud, hvoraf det fremgår, at der fra start var kalkuleret med et banklån. Det fremlagte lånetilbud var imidlertid blot et ud af mange, og i den endelige aftale indgik ikke noget banklån.

De er bekendte med reglerne omkring indgåelsen af aftale om forhåndslån, og at
realkreditlånet kan kræves omlagt, såfremt realkreditloven ikke er overholdt.

De er ligeledes fuldt forstående overfor, at det generelle fald i boligmarkedet kan have betydning for realkreditlånets størrelse i forbindelse med færdigmelding af byggeriet.

Da banken imidlertid har vedkendt sig fejlen, og de i øvrigt ikke har misligholdt hverken lånevilkår eller betalingsfrister, er de uforstående overfor, at de er blevet tvunget til at optage lån i sparekassen til nedbringelse af realkreditlånet.

Middelfart Sparekasse har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klageren ikke har lidt noget økonomisk tab, hvorfor klagen bør afvises som grundløs.

Sparekassen har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at sparekassen begik en fejl, men at klageren efterfølgende er stillet som om fejlen ikke er sket. Sparekassen har således bestræbt sig på at stille klageren tilnærmelsesvist som om de 391.000 kr. var finansieret som et realkreditlån. Boliglånet forrentes med 5,88 % (variabel rente), hvilket skal holdes op i mod realkreditlånet på 6,3877 %.

Boliglånet var fra starten en forudsætning. Dette fremgår af de låneberegninger, som klageren selv har fremlagt. Det er derfor sparekassens opfattelse, at klageren ville have lånt beløbet, uanset om dette skete gennem realkreditinstituttet eller som et boliglån i sparekassen. Det har således ikke været en forudsætning for klageren, at lånoptagelsen kunne ske som realkreditlån. Allerede af den grund har klageren ikke lidt et tab ved, at hele finansieringen ikke kunne ske som et realkreditlån.

Klageren har i øvrigt ikke påvist eller opgjort noget tab.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Værdien af klagerens ejendom blev som følge af en fejl i sparekassen for højt vurderet i forbindelse med hjemtagelsen af forhåndslån i marts 2008.

Ved færdigmelding af byggeriet i marts 2010 skulle klagerens realkreditlån derfor nedbringes, så belåningen ikke oversteg 80 % af ejendommens værdi. Ankenævnet bemærker i den forbindelse, at udviklingen på ejendomsmarkedet i samme periode har været negativ.

Sparekassen har efterfølgende ydet klageren et boliglån på realkreditlignende vilkår.

Ankenævnet finder det herefter ikke godtgjort, at klageren har lidt et erstatningsberettiget tab.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Klagen tages ikke til følge.