Spørgsmål om erstatning for kursfald i anledning af ekspeditionstid. Kundeforhold.
| Sagsnummer: | 465a/1994 |
| Dato: | 23-08-1995 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Peter Stig Hansen, Ole Just, Lars Pedersen, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om erstatning for kursfald i anledning af ekspeditionstid. Kundeforhold. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved slutseddel af 31. januar og 3. februar 1994 købte klageren en fast ejendom med overtagelse 1. marts s.å.
Ifølge slutsedlen skulle den medvirkende ejendomsmægler indhente lånetilbud hos BRFkredit på et 30-årigt kontantlån på anslået 353.000 kr. Tilbudet skulle "afleveres til sælgers pengeinstitut/advokat".
Af tingbogsoplysning indhentet af ejendomsmægleren den 28. januar 1994 fremgår, at der den 29. september 1952 var tinglyst et ejerpantebrev på 3.000 kr. med meddelelse til Landbosparekassen, Ribe.
BRFkredit afgav tilbud på kontantlånet på 353.000 kr. den 2. februar 1994 på basis af 5%-obligationer.
Ifølge indklagede modtog man lånesagen fra sælgers advokat, der berigtigede handlen, og man sendte ejerpantebrevet, der var underskrevet af sælger, til tinglysning, som man modtog retur med retsanmærkning om ejerpantebrevet på 3.000 kr. Den 14. marts 1994 blev der rettet henvendelse til sælgers advokat herom.
Ifølge klagerens advokat blev den nye brandpolice den 23. marts 1994 fremsendt til indklagede på dennes anmodning.
Den 20. april 1994 indrykkede dommeren i Ribe på foranledning af sælgers advokat indkaldelse i henhold til tinglysningslovens § 20, stk. 2 i bl.a. Statstidende, vedrørende sletning af tingbogen m.h.t. ejerpantebrevet på 3.000 kr.
Ifølge klagerens advokat oplyste indklagede den 3. maj 1994 telefonisk, at der var problemer med at få ejerpantebrevet på 3.000 kr. aflyst, men at disse problemer forventedes løst i løbet af kort tid.
Ved skrivelse af 16. maj 1994 til indklagede protesterede klagerens advokat over, at ejerskiftelånet ikke var hjemtaget mod sædvanlig garanti for, at retsanmærkningen om ejerpantebrevet blev annulleret, ligesom han forbeholdt sig at rejse erstatningskrav for klagerens eventuelle tab herved. I skrivelse af 17. maj 1994 svarede indklagede bl.a., at man ikke på egen foranledning kunne hjemtage lånet mod garanti og henviste samtidig til slutsedlens bestemmelse vedrørende kontantlånets ydelse.
Kontantlånet blev udbetalt den 20. juni 1994 på basis af 8%-obligationer.
Under sagens forberedelse har klageren fremlagt en erklæring af 9. november 1994 fra sælgers advokat, hvori det bl.a. hedder:
"Jeg kan meddele Dem, at jeg modtog telefonisk meddelelse fra [indklagede] ved NN om problemerne med effektuering af ejerskiftelånet. Jeg drøftede i denne forbindelse mulighederne for sletning af pantebrevet, herunder hvorvidt der skulle en egentlig mortifikationssag. Jeg orienterede [indklagede], jvf. også de i sagen fremlagte bilag om, hvad jeg ville gøre, nemlig forsøge sletning efter tinglysningslovens §20 stk. 2, hvilket rent faktisk også skete. Jeg er ikke i øvrigt orienteret om eller har behandlet spørgsmålet om hjemtagelse af ejerskiftelån, indfrielse m.v. Dette er foretaget af [indklagede] på sædvanlig vis."
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 39.703,83 kr. med tillæg af renter 9,11% p.a. fra 1. marts 1994 til betaling sker.
Indklagede har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
Klageren har anført, at indklagede i begyndelsen af marts 1994 telefonisk anmodede om at få tilsendt den nye brandpolice. Ved modtagelsen af denne den 23. s.m. var indklagede i besiddelse af alle nødvendige dokumenter til effektuering af ejerskiftelånet, som derfor burde være hjemtaget i hvert fald den 28. marts 1994. Indklagede har handlet ansvarspådragende ved at stille sagen i bero, indtil ejerpantebrevet på 3.000 kr. var blevet slettet af tingbogen, i stedet for at effektuere lånet ved hjælp af sædvanlig garanti, således at han var uden risiko for væsentlige renteændringer. Indklagede burde i hvert fald have meddelt, at sagen blev stillet i bero, således at han kunne indgå kursaftale for at fastlåse ydelsen. Indklagede bør erstatte hans kurstab i perioden 28. marts - 20. juni 1994 opgjort til 39.703,83 kr. svarende til kursværdien pr. 20. juni 1994 af det beløb obligationsrestgælden blev forøget med i den pågældende periode beregnet på basis af 8% obligationer.
Indklagede har til støtte for afvisningspåstanden anført, at en afgørelse forudsætter en bevisførelse, som ikke kan ske for Ankenævnet.
Til støtte for frifindelsespåstanden har indklagede anført, at man modtog sagen fra sælgers advokat og således ikke har nogen kunderelation til klageren. Umiddelbart efter at kreditforeningspantebrevet var modtaget fra tinglysningskontoret med anmærkning om ejerpantebrevet på 3.000 kr., rettede man henvendelse til sælgers advokat herom. Advokaten udfærdigede en erklæring til Landbosparekassen, Ribe, til underskrift og videreforsendelse til dommerkontoret med henblik på aflysning af ejerpantebrevet. Erklæringen kom retur den 28. marts 1994 og blev dagen efter videresendt til sælgers advokat med anmodning om meddelelse om, hvornår kreditforeningspantebrevet kunne sendes til annullering af retsanmærkning. Man havde ikke pligt til at oplyse klageren eller dennes advokat om eventuelle retsanmærkninger, idet sælgers advokat måtte forventes at foretage den fornødne orientering herom. Klageren var på grundlag af tingbogsattesten bekendt med ejerpantebrevet og kunne ikke have forventning om, at indklagede uden sælgers medvirken ville stille sikkerhed for sletning af prioriteter, som kunne indeholde klausuler eller andet, der kunne umuliggøre sletning af retsanmærkningen. På grund af egne forventninger til ekspeditionstiden har klageren undladt at udnytte sin mulighed for at indgå fastkursaftale til imødegåelse af risikoen for kursfald. Erstatningsopgørelsen bestrides, idet der ikke foretaget regulering af lånet mellem handelens parter. I øvrigt bør en eventuel kursregulering ske på baggrund af 6% obligationer, der var forudsat anvendt ved låneoptagelsen.
Ankenævnets bemærkninger:
Klagen angår indklagedes medvirken ved hjemtagelsen af et ejerskiftelån i forbindelse med en ejendomshandel. Selvom et egentligt kundeforhold med heraf følgende rådgivningsforpligtelser m.v. alene bestod mellem indklagede og sælgeren, findes det krav klageren i sin egenskab af køber har gjort gældende mod indklagede at være omfattet af Ankenævnets kompetence.
Ankenævnet finder endvidere sagen tilstrækkeligt oplyst til at kunne behandle klagen.
Det lægges som ubestridt af klageren til grund, at indklagede, der var sælgerens pengeinstitut, blev anmodet om at hjemtage ejerskiftelånet af sælgerens advokat.
Det lægges endvidere til grund, at indklagede straks efter, at det var konstateret, at ejerskiftelånet var tinglyst med retsanmærkning, orienterede sælgerens advokat - altså indklagedes opdragsgiver - herom.
Under disse omstændigheder findes indklagede at være berettiget til at gå ud fra, at parterne i ejendomshandelen var bekendt med, at der var en hindring for hjemtagelsen af lånet, og til at forvente, at man ville modtage nærmere instruks om, hvorledes sagens ekspedition herefter skulle fremmes.
Det findes herefter ikke at kunne pådrage indklagede ansvar, at man først den 3. maj 1994 orienterede klagerens advokat om baggrunden for sagens forsinkelse.
Som følge af det anførte
Den indgivne klage tages ikke til følge.