Spørgsmål om rådgivning om ejendomsavancebeskatning i forbindelse med klagerens salg af en udlejningsejendom.
| Sagsnummer: | 327 /2017 |
| Dato: | 24-04-2018 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Kjeld Gosvig-Jensen, Astrid Thomas, Troels Hauer Holmberg og Anna Marie Schou Ringive |
| Klageemne: |
Rådgivning - skatteforhold
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om rådgivning om ejendomsavancebeskatning i forbindelse med klagerens salg af en udlejningsejendom. |
| Indklagede: | Nordea Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører spørgsmål om rådgivning om ejendomsavancebeskatning i forbindelse med klagerens salg af en udlejningsejendom.
Sagens omstændigheder
Klageren, der boede i udlandet, var kunde i Nordea Danmark. Han ejede en udlejningsejendom og et sommerhus i Danmark, og en ejendom i udlandet.
Både udlejningsejendommen og sommerhuset var finansieret i Nordea Kredit.
Udlejningsejendommen var finansieret med et afdragsfrit rentetilpasningslån på nominelt 2.034.000 kr. Afdragsfriheden udløb den 1. januar 2016.
Fra december 2014 og fremefter holdt klageren og banken møder og korresponderede om klagerens økonomiske situation blandt andet som følge af udløbet af afdragsfriheden på hans lån i udlejningsejendommen.
Ved en mail af 13. juli 2015 til klageren anførte banken:
”…
Samtidig med opstart afvikling kreditforeningslån pr. 1/1-2016 skal der også til at ske afvikling af kredit i banken. I den forbindelse, skal jeg bede dig om en opdatering på planer for salg af ejendommene eller budget for afvikling – samtidig gerne opdateret materiale på indtægter/formueforhold og budget for driftsudgifter og indtægter på ejendommene.
…”
I klagerens svar af 10. august 2015 til banken anførte han blandt andet vedrørende udlejningsejendommen:
”…
Ejendommen [adresse] forventes sat til salg, når den skattemæssige konsekvens er modtaget fra Skat.
…”
Den 18. august 2015 holdt klageren og banken et møde. Af et mødereferat udarbejdet af banken og sendt til klageren samme dag fremgik blandt andet:
”…
Omkring [udlejningsejendommen] oplyste du, at lejeaftale udløber til december.
I den forbindelse vil du høre lejerne om de er interesseret i at købe ejendommen.
Sig til hvis de er interesserede og hvis jeg skal få [ejendomsmægler] til at kontakte dig omkring salg.
Da der er refinansiering på Nordea Kreditlånet og afdragsfrihed samtidig bortfalder til 1/1-2016, vil det være optimalt med aftale om salg inden udgangen af oktober, så lånet kan opsiges til termin 1/1-2016.
…”
Den 9. december 2015 holdt klageren og banken på ny et møde, og af et mødereferat udarbejdet af banken og sendt til klageren fremgik blandt andet:
”…
Du har sørget for dækning til december terminen for de 2 Nordea Kredit lån i henholdsvis [udlejningsejendommen og sommerhuset].
Til terminen Ultimo marts 2016 kommer der ud over rente også afdrag på lånet i [udlejningsejendommen].
Du tager fat i [navn] ved [ejendomsmægler] for at få salget af [udlejningsejendommen] i gang.
…”
Klageren solgte udlejningsejendommen pr. 1. oktober 2016 for 1.848.000 kr.
Af et bilag til klagerens selvangivelse for 2016 udarbejdet af klagerens revisor fremgik, at salget af udlejningsejendommen medførte en ejendomsavance til beskatning som kapitalindkomst på 1.081.650 kr. Klageren har oplyst, at nettoværdien af ejendomsavancebeskatningen udgjorde 408.273,16 kr.
I sommeren 2017 anmodede klageren banken om at erstatte ham nettoværdien af ejendomsavancebeskatningen som følge af fejlrådgivning.
Banken afviste kravet.
Parternes påstande
Den 6. oktober 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal betale 408.273,16 kr.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at banken har ydet fejlagtig rådgivning.
Han fik aldrig et svar fra SKAT om den skattemæssige konsekvens af et salg af udlejningsejendommen og spurgte i stedet bankens medarbejder til råds.
På mødet den 18. august 2015 anbefalede bankens medarbejder ham at sælge udlejningsejendommen for at spare de løbende udgifter til ejendommen til trods for, at ejendommen ikke gav underskud. Resultatet viste sig at blive det modsatte, idet han fik et stort tab og efterfølgende ejendomsavancebeskatning oveni.
Salget af ejendommen gav et uforudset underskud på 94.950 kr.
Bankens medarbejder oplyste, ”at salget ikke ville medføre nogen særlig skat” og ringede til en kollega for at få det bekræftet. Han nævnte ikke, at han ikke havde adgang til at beregne ejendomsavanceskat og henviste heller ikke klageren til kontakte sin revisor for at få beregnet skatten. Banken havde for travlt med at anbefale, at den ejendomsmægler, som banken samarbejdede med, skulle sælge ejendommen.
Bankens rådgivning om ejendomsavanceskat var udeladt i det mødereferat, som banken udarbejdede. Referatet blev skrevet i bankens favør og var ikke godkendt skriftligt af ham og kan derfor ikke tillægges betydning. Det er ikke den eneste gang, at banken har udeladt vigtige detaljer i sine referater.
Udlejningsejendommen blev solgt på baggrund af forkert rådgivning fra banken. Han blev nærmest ruineret efter salget. Hvis han var flyttet ind i ejendommen i en periode forinden salget, kunne han have undgået at betale ejendomsavanceskat.
Banken kendte hans økonomi inkl. de store tab, som Nordea Luxembourg havde påført ham som følge af fejlslagne investeringer, efter at have anbefalet ham at optage lån i hans ejendomme og investere provenuet heraf i sikre værdipapirer.
I 2015 rådede banken ham herefter til at sælge udlejningsejendommen, så banken kunne være sikker på at få sit tilgodehavende.
Nordea Danmark har anført, at klageren selv besluttede sig for at sælge sin udlejningsejendom i forbindelse med bortfaldet af afdragsfriheden på realkreditlånet i Nordea Kredit og den deraf følgende likviditetsmæssige negative virkning på hans økonomi.
Bankens medarbejder modtog ikke bonus i forbindelse med anbefaling af den ejendomsmægler, som banken samarbejdede med.
Det fremgik af klagerens brev af 10. august 2015 til banken, at han var bekendt med, at det ville have en skattemæssig konsekvens at sælge udlejningsejendommen, og at han havde kontaktet SKAT herom.
Bankens medarbejder erindrer ikke, at ejendomsavancebeskatning blev drøftet. Endvidere rådgiver banken generelt ikke om ejendomsavancebeskatning, men henviser sine kunder til at drøfte sådanne spørgsmål med en revisor eller med SKAT.
Klageren gjorde ikke indsigelse mod referatet af mødet den 18. august 2015 før ved indledning af denne klagesag omkring to år efter udarbejdelsen af referatet.
Klageren har ikke lidt et erstatningsberettiget tab ved salget af udlejningsejendommen.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren, der er bosiddende i udlandet, ejede blandt andet en udlejningsejendom i Danmark. Ejendommen var finansieret med et afdragsfrit rentetilpasningslån. Afdragsfriheden udløb den 1. januar 2016.
Klageren solgte ejendommen pr. 1. oktober 2016 via en ejendomsmægler, som banken samarbejdede med. Salget af ejendommen medførte en ejendomsavancebeskatning. Nettoværdien heraf udgjorde 408.273,16 kr.
Klageren har anført, at banken, i forbindelse med at den anbefalede ham at sælge udlejningsejendommen, oplyste, at salget ikke ville medføre nogen særlig skat.
Banken har anført, at klageren selv besluttede sig for at sælge udlejningsejendommen i forbindelse med bortfald af afdragsfriheden på realkreditlånet. Af klagerens brev af 10. august 2015 til banken fremgik, at klageren var bekendt med, at det ville have en skattemæssig konsekvens at sælge ejendommen, og at han havde kontaktet SKAT herom. Bankens medarbejder erindrer ikke at have drøftet ejendomsavancebeskatning med klageren.
Ankenævnet finder ikke, at klageren har godtgjort, at banken rådgav ham om ejendomsavancebeskatning. Ankenævnet finder det heller ikke godtgjort, at banken i forbindelse med rådgivning af klageren i 2015 i øvrigt har udvist fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.