Afgørelse

Omkostninger ved etablering af kassekredit til mellemfinansiering i forbindelse med ejendomshandler

Medhold klager


Indledning.

Denne sag vedrører klagerens krav om refusion af omkostningerne ved en kredit anvendt til mellemfinansiering i forbindelse med ejendomshandler i sommeren 1999.

Sagens omstændigheder.

I juni 1999 solgte klageren sin faste ejendom med overtagelse den 1. september 1999. Købesummen på finansieret 2.748.590 kr., kontant 2.725.000 kr., skulle ifølge købsaftalen berigtiges ved hjemtagelse af et kontantlån i Nykredit på 2.180.000 kr., et sælgerpantebrev på 68.590 kr. og en kontant udbetaling på 400.000 kr.

Et obligationslån i Danske Kredit på oprindelig 1.579.000 kr. skulle indfries i forbindelse med handlen.

Samtidig købte klageren en ejendom for en købesum på 1.240.000 kr. med overtagelse den 1. august 1999.

Klageren henvendte sig til indklagede med henblik på at sikre den nødvendige mellemfinansiering i forbindelse med handlerne, hvilket indklagede gav tilsagn om.

Til finansiering af klagerens ejendomskøb blev der ved kassekreditkontrakt af 1. juli 1999 etableret en førkøbskredit på 1 mio. kr. Indklagede beregnede sig et sagsgebyr på 1.500 kr., og for stempel blev der betalt 3.000 kr. Renten på kreditten var 11,25% p.a. Den 6. og 13. juli 1999 blev der på førkøbskreditten hævet henholdsvis 70.000 kr. og 845.314 kr. til deponering.

Til brug for omprioriteringen i forbindelse med klagerens ejendomssalg blev der den 8. juli 1999 etableret en boligsalgskredit (I). Indklagede fik fuldmagt til at hjemtage Nykreditlånet på 2.180.000 kr. og indfri gamle prioriteter. Indklagede fik samtidig transport og håndpanteret i Nykreditlånet, sælgerpantebrevet og udbetalingen.

Ved skrivelse af 12. juli 1999 fra den medvirkende ejendomsmægler fik indklagede meddelelse om, at køberne af klagerens ejendom efter underskrivelsen af købsaftalen havde valgt at købe ejendommen kontant. Der blev deponeret 130.000 kr. hos ejendomsmægleren og udstedt en bankgaranti for restkøbesummen på 2.595.000 kr. Indklagede blev anmodet om at forestå indfrielsen af Danske Kredit lånet "i samråd med sælger".

Den 30. juli 1999 blev der etableret en ny boligsalgskredit (II) med en kreditramme på 1.580.000 kr. Indklagede beregnede sig et ekspeditionsgebyr på 1.000 kr., og der blev betalt 4.740 kr. i stempel. Renten var 11,25% p.a.

Danske Kredit-lånet blev indfriet ved, at indklagede den 13. august 1999 gennemførte klagerens køb af obligationerne vedrørende lånet med valør den 18. august 1999. Indfrielsesbeløbet, som udgjorde 1.510.579 kr., blev trukket på boligsalgskredit II den 13. august 1999 og overført til boligsalgskredit I, hvorfra beløbet blev afregnet den 18. august 1999.

De 2.595.000 kr. vedrørende ejendomssalget blev indsat på en deponeringskonto hos indklagede den 6. september 1999. Den 7. september 1999 blev der overført 1.521.200 kr. fra deponeringskontoen til boligsalgskredit II, og den 12. oktober 1999 blev der overført 1.060.000 kr. til førkøbskreditten.

Ved skrivelse af 21. december 1999 rettede klageren via sin revisor henvendelse til indklagede vedrørende omkostningerne ved mellemfinansieringen.

Ved skrivelse af 22. februar 2000 ydede indklagede klageren en rentegodtgørelse på 3.664,51 kr. vedrørende dels overtræksrente på førkøbskreditten, som burde have været forlænget, dels rentetabet som følge af, at købet af obligationerne til indfrielse af Danske Kredit lånet var blevet afregnet over boligsalgskredit I frem for boligsalgskredit II.

Parternes påstande.

Den 14. marts 2000 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 10.000 kr.

Indklagede har under sagen udbetalt yderligere 3.466,76 kr. til klageren. Beløbet fremkommer således:

Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at indklagede som følge af mangelfuld tilrettelæggelse af finansieringsforløbet har påført ham unødige omkostninger.

Oprettelsen af boligsalgskreditten var unødvendig, idet indfrielsen af Danske Kredit-lånet kunne afvente, at købesummen var til rådighed, hvilket var tilfældet den 6. september 1999. Dette forhold blev ikke drøftet med ham, selv om det af ejendomsmæglerens skrivelse fremgik, at indfrielse af eksisterende lån skulle foretages i samråd med kunden. Indklagede påførte ham herved en betydelig merrente, da lånerenten var betydeligt højere end prioritetsrenten, ligesom han blev påført unødige etableringsomkostninger på 5.740 kr.

Renten på kreditten var urimelig høj navnlig henset til, at engagementet reelt var uden risiko for indklagede. Det bestrides, at der blev forhandlet om rentesatsen.

Indklagede har anført, at man ved betalingen af henholdsvis de 3.664,51 kr. og de 3.466,76 kr. har ydet klageren fuld erstatning for de unødige omkostninger, han blev påført i forbindelse med behandlingen af sagen.

Ved opgørelsen af merudgiften som følge af, at indfrielsen af Danske Kredit lånet ikke afventede deponeringen af de 2.595.000, må der tages højde for, at en senere indfrielse ville have bevirket en tilsvarende forsinkelse af frigivelsen af restindeståendet på deponeringen, således at udligningen af trækket på 919.814 kr. på førkøbskreditten ville blive tilsvarende forsinket. Endvidere skal kun medregnes differencen i renten på kreditten og Danske Kredit-lånet.

Rentesatsen på boligsalgskreditten blev forhandlet individuelt med klageren, der accepterede denne efter at have rådført sig med sin revisor. Renten er ikke urimelig.

An­ke­næv­nets bemærkninger og konklusion.

Med de udbetalte godtgørelser på henholdsvis 3.664,51 kr. og 3.466,76 kr. finder Ankenævnet, at indklagede har godtgjort klageren de meromkostninger, som klageren blev påført i forbindelse med tilrettelæggelsen af finansieringen af ejendomshandlerne.

Klageren må anses for at have accepteret rentesatsen på 11,25% p.a. på kreditterne, og Ankenævnet finder ikke, at denne er urimelig høj.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.

Klagegebyret tilbagebetales klageren