Krav om nedsættelse af bidragssats i forbindelse med indfrielse af foranstående realkreditlån, der lå først i prioritetsstillingen.
| Sagsnummer: | 249/2023 |
| Dato: | 12-12-2023 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Steen Jul Petersen, Jacob Ruben Hansen og Anna Marie Schou Ringive. |
| Klageemne: |
Bidrag - sats
Belåningsgrad - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Krav om nedsættelse af bidragssats i forbindelse med indfrielse af foranstående realkreditlån, der lå først i prioritetsstillingen. |
| Indklagede: | Totalkredit |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om nedsættelse af bidragssats i forbindelse med indfrielse af foranstående realkreditlån, der lå først i prioritetsstillingen.
Sagens omstændigheder
Klageren ejede en ejendom, hvori hun havde et fastforrentet realkreditlån, der lå først i prioritetsstillingen og var placeret i belåningsprocenten 0-40 %. Som nummer to i prioritetsstillingen lå et F5-lån, som klageren havde hos Totalkredit. F5-lånet var placeret i belåningsprocenten 40-80 %. Klageren har oplyst, at F5-lånet havde en bidragssats på 1,76 %.
Af Totalkredits låneguide gældende fra den 11. december 2020 fremgår blandt andet:
”…
2. Almindelige forretningsbetingelser for realkreditlån
…
2.5 Bidrag, gebyrer og andre omkostninger (vederlag) - fx kursfradrag og kurstillæg
…
Hvornår fastsætter Totalkredit din bidragssats?
Totalkredit fastsætter din bidragssats på det tidspunkt, hvor Totalkredit yder dig lånet.
Bidragssatsen ændrer sig ikke i takt med at du afdrager på lånet som forudsat, eller i takt med at ejendommens handelsværdi ændrer sig. Bidragssatsen ændrer sig heller ikke, når lånets prioritetsstilling ændrer sig, fx som følge af en indfrielse af foranstående lån.
Totalkredit fastsætter en ny bidragssats ved nyudlån, omlægning og gældsovertagelse (ved salg af ejendommen i fri handel eller tvangsauktion). Totalkredit kan også ved relaksation eller ved væsentlige ekstraordinære afdrag fastsætte en ny bidragssats.
Hvis du undervejs ændrer lånets afdragsprofil, fx fra at være med afdrag til at være uden afdrag, kan bidragssatsen ændre sig. Ændringen i bidragssatsen afhænger af låntypen.
…”
Totalkredit har oplyst, at låneguiden var en del af de samlede vilkår for F5-lånet, som klageren underskrev og accepterede.
På et ikke oplyst tidspunkt indfriede klageren det fastforrentede realkreditlån, der lå først i prioritetsstillingen.
Ved e-mail af 12. januar 2023 skrev klagerens far på vegne af klageren til Forenet Kredit, at klagerens F5-lån skulle ændre placering i belåningsprocenten fra 40-80 % til 0-40 %, da klageren havde indfriet det realkreditlån, der lå nummer et i prioritetsstillingen. Klagerens far anførte, at fordi belåningsprocenten var faldet i forbindelse med indfrielsen af det foranstående lån, så burde bidragssatsen nedsættes fra 1,76 % til 0,60 %.
Ved e-mail af 18. januar 2023 svarede Forenet Kredit klagerens far. Forenet Kredit henviste blandt andet til Totalkredits låneguide pkt. 2.5.
Ved e-mail af samme dag svarede klagerens far Forenet Kredit, hvori han citerede følgende fra Totalkredits hjemmeside:
”…
Det har også betydning for bidragssatsen, hvor meget du skylder i din bolig. Jo mindre du skylder, desto mere sikkert er det pant, Totalkredit har i din bolig – og jo lavere er din bidragssats.
…”
Totalkredit har oplyst, at Forenet Kredit ikke har kunder og derfor ikke behandler kundeklager. Forenet Kredit kunne imidlertid besvare henvendelsen fra klageren med input fra Totalkredit ud fra det generelle indhold og uden at kende til klagerens konkrete forhold og kundeoplysninger.
Totalkredit er et datterselskab til Nykredit Realkredit A/S, der er ejet af Forenet Kredit.
Parternes påstande
Den 16. april 2023 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der har forstået klagerens påstand således, at Totalkredit skal nedsætte bidragssatsen på hendes F5-lån til 0,6 %.
Totalkredit har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at hun i oktober 2020 blev skilt, og i tiden herefter betalte hun det fastforrentede realkreditlån på ca. 900.000 kr. af for at få bragt de faste udgifter i bund.
Ud fra Totalkredits formulering på hjemmesiden forventede hun, at bidragssatsen på F5-lånet ville falde, når det foranstående realkreditlån blev indfriet.
F5-lånet burde, efter indfrielsen af det foranstående lån, have ændret sin placering i belåningsprocenten fra 40-80 % til 0-40 %, og bidragssatsen burde være 0,6 % i stedet for 1,76 %.
Ifølge hendes bank, der har kontaktet Totalkredit, forbliver hendes F5-lån i intervallet 40-80 % også ved refinansiering i 2025. Skal lånet over i belåningsprocenten 0-40 %, vil det kræve indfrielse af det nuværende F5-lån og optagelse af et nyt, hvilket vil medføre en omkostning for hende på 15.000 – 20.000 kr. Det er ikke rimeligt, men er udtryk for profitmaksimering og hænger ikke sammen med det, der fremgår af Totalkredits hjemmeside.
Totalkredit har anført, at Totalkredit ikke har handlet ansvarspådragende.
Klageren bør ikke få medhold, da Totalkredits standardvilkår (Långuide) er en del af de samlede vilkår for realkreditlånet, som klageren underskrev og accepterede.
Af standardvilkårene pkt. 2.5 fremgår, at bidragssatsen ikke ændrer sig, når lånets prioritetsstilling ændrer sig, eksempelvis ved indfrielse af foranstående lån.
Den situation, som klageren gør indsigelse mod, er direkte reguleret i standardvilkårene og er blevet behandlet i overensstemmelse dermed.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren ejede en ejendom, hvori hun havde et fastforrentet realkreditlån, der lå først i prioritetsstillingen og var placeret i belåningsprocenten 0-40 %. Som nummer to i prioritetsstillingen lå et F5-lån, som klageren havde hos Totalkredit. F5-lånet var placeret i belåningsprocenten 40-80 %. Klageren har oplyst, at F5-lånet havde en bidragssats på 1,76 %.
På et ikke oplyst tidspunkt indfriede klageren det fastforrentede realkreditlån, der lå først i prioritetsstillingen.
Ankenævnet lægger som oplyst af Totalkredit til grund, at låneguiden var en del af de samlede vilkår for F5-lånet, som klageren underskrev og accepterede. Ankenævnet finder herefter, at klageren ved lånoptagelsen accepterede bidragets størrelse, herunder vilkårene om bidrag og fastsættelse heraf, som fremgår af låneguiden pkt. 2.5.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.